猎德模式城中村改造的特色与思考.pdf

第 5卷第 4期 2 0 1 1 年 1 2月 广 州 城 市 职 业 学 院 学 报 j o u r n a l o f 6 u a n g z h o u c i t y p o l y t e c h n i c v0 l i 5 n0 4 de c2 0 1 1 猎德模式城 中村改造 的特色与思考 黎颖 ( 广州城市职业学院建筑环境 与食 品工程学院， 广东 广州 5 1 0 4 0 5 ) 摘要： 文章分析广州城中村猎德村发展与改造的每个阶段特点， 介绍其基于“ 四分区” 布 局 以实现“ 原地改造 、 整体重建” 的模式 ， 然后从社会 生态要素的空间、 经济、 社 区方面总结猎德 村改造的特 色和其对城市更新视角下城 中村改造的启示。 关键词 ： 猎德村 ； 空间重构； 经济建构； 利益协调； 社区发展 ； 文化传承 中图分类号： t u 9 8 4 1 1 4 文献标识码 ： a 文章编号 ： 1 6 7 4 0 4 0 8 ( 2 0 1 1 ) 0 4 0 0 1 3 0 5 fe a t ur e s o f re d e v e l o p m e n t o f li e d e vi l l a g e a n d re l e v a n t re fle c t i o n s ( s c h o o l o f a r c h i t e c t u r e e n v i r o n m e n t & f o o d e n g i n e e r i n g f a c u l t y ， g u a n g z h o u c i t y p o l y t e c h n i c ，g u a n g z h o u 5 1 0 4 0 5 ，c h i n a ) ab s t r a c t ：t h i s a r t i c l e fi r s t a n a l y z e s f e a t u r e s o f e a c h s t a g e i n t h e d e v e l o p me n t a n d r e f o r ma t i o n o f l i e d e vi l l a g e ，o n e o f u r b a n v i l l a g e s i n g u a n g z h o u a n d t h e n t a l k s a b o u t t h e mo d e o f” re ar mi n g o n t h e s p o t a n d re s t r u c t u r i n g o n t h e w h o l e ”wh i c h i s b a s e d o n ” f o u r z o n e s ” l a y o u t i t a l s o s u mma ri z e s c h a r a c t e r i s t i c s o f r e d e v e l o p i n g l i e d e v i l l a g e f r o m t h e a s p e c t o f s o c i a l e c o l o g i c a l e l e me n t s s u c h a s s p a c e，e c o n o my a n d c o mmu n i t y，e t c en l i g h t e n me n t s f o r u r b a n v i l l a g e r e d e v e l o p me n t i n t h e a n g l e o f u r b a n r e n e w a l a r e d r a wn u p ke y wo r ds：li e d e vi l l a g e；s pa c e r e s t ru c t u r i n g；e c o n omi c c o n s t ru c t i o n；i nt e r me di a t i o n o f i n t e r e s t s；c o mmu n i t y de v e l o p me n t ； c u l t u r al h e r i t a g e 城中村发展历程是 中国快速城市化进程 中城 市空间迅速扩展将周边 的乡村包 围， 这些 乡村迅 速经历从乡村空间向城市空间和生活方式过渡的 过程 。城 中村现象是 中国快速城市化进程 中特有 的现象 ， 城中村改造是 中国城市建设 和城市管理 的一项重要内容。广州市的猎德村是一条典型的 城中村 ， 它地处珠江新城新城市 中轴线的核心段 ， 是广州市的 c b d( 中央商务区) 所在地。猎德村的 发展和改造的历程也是我国城市化和城中村改造 建设历程的一个缩影。 一 、猎德城中村的形成与发展 猎德是在北宋元丰三年( 1 0 8 0年) 已经在史籍 中有记载 的一条古村 落， 它距今 已有 9 3 0年的历 史。在 1 9 7 9年以前整个村落的形态仍维持传统 的 村落形态 ， 民居多沿用“ 三间两廊” 的建筑模式 ， 也 有一些厨房厕所与房间分开 的做法 ， 多为平房 ， 旧 村房与房之间的巷道一般为 1 2米宽 ， 由于 以平 房为主， 村落采光通风 良好。村边有猎德涌经过 ， 河涌和码头供运输货物 、 出海 打鱼和端午节赛 龙 收稿 日期 ：2 0 1 1 0 9 0 7 基金项目：广州市社会科学界联合会 2 0 1 0年社会科学研究项 目猎德模式 城中村改造规划的社会生态要素重构” ( 1 0 s k l z i o ) 。 作者简介：黎颖( 1 9 7 3一) ， 女 ， 广州城市职业学院建筑环境与食品工程学院讲师， 硕士， 主要研 究方向： 城市建设、 建 筑设计。 1 3 万方数据 广州城市职业学院学报 2 0 1 1年第 4期 舟使用 。猎德村经 济 以农业为 主， 主要种 植杨桃 等水果 、 蔬菜和水稻。1 9 7 8年村工农业总产值 2 0 5 万元 ， 人平均年收入 2 0 5元 。 改革开放后 ， 伴随第一家驻村工 厂 的进入和 家庭联产责任承包制 的实行 ， 猎德村 的经济开始 出现腾飞 ， 村 民开始 大规模 地拆 旧屋建新 屋改善 生活， 村里建成大量两层 至三层 半 的钢 筋混凝土 房子 。村 民在原有 的地块上建房 ， 房子 的 阳台还 向巷道挑出 7 08 o厘米 ， 使得不足 2米 的巷道只 剩下几十厘米的采光空问， “ 握手楼” 、 “ 一线天” 成 了这个时期的写照。 1 9 9 4年 ， 由于村属人 口的增加 ， 猎德村在原有 村落旁边扩建新村， 后来即有一系列新型“ 农民新 村” 竹园南、 竹园北小区先后建成。随着经济 的进一步发展 ， 外来人 口增 多 ， 出租住房成为村 民 重要 的经济来 源 ， 同时猎德村所 在地在 广州拥有 特殊 的地理位置 ， 村域土地 被大量征用 ， 村 民将征 用土地的补偿 款进一步用 于改建 房屋 ， 为了争取 更大 的建筑 面积 ， 原有 的天井 和院落被新 房子填 满 ， 原来两三层 的房屋进一 步改建成五六层 甚至 更多层数的住 宅 ， 村 内房 子的采 光和通 风变得非 常差 ， 猎德村居住 环境迅速恶化 ， 演变成一条 “ 典 型” 的城 中村 。 二、 猎德城 中村的环境整治与改造 从 1 9 8 9年开始广州市将村民建房纳入城市规 划管理 ， 村 民建 房必 须有 设计 图纸 和进 行报 建 ， 1 9 9 3 年猎德村制定 房屋建设规定 规范房屋建设 的行为。1 9 9 4年竹园南 、 北小 区的建设 时， 广州市 的规划部 门给予规划指导 ， 规定 新村拓宽前 后巷 道尺寸为 5 5米 ， 左右楼距 1 5米 ， 4层高 ， 并实行 统一划定地块面积 ， 统一阳台出挑 的尺寸 ， 建筑密 度 4 0 ， 绿化率大于 2 0 等措施。这部分新村 的 居住环境 比旧村有所 改善。这一 阶段 ， 政府 针对 猎德村的建设和改造政策是保持猎德村作为村落 的居住形态 ， 通过规划指 导和约束 的手段 控制其 盲 目建设 ， 优化 其居住 环境 ， 保 留原有 的历史 脉 络。政府的政策试图使猎德村维持良好的“ 都市 中的村庄” 、 “ 岭南水乡” 居住形态。 但是 1 9 9 4年后， 由于经济利益的驱动， 猎德 村的居住规模仍在不断膨胀 。针对猎德 旧村无序 扩建 的情况 ， 广州市终于在 1 9 9 9年停止猎德村 民 房报建 ， 并拨款对 猎德村 实行 环境改造 。停止 民 1 4 房报建 和经过一 系列 的环境改造 以后 ， 猎德村 的 居住环境和卫生有一定改善 。2 0 0 2年末 ， 猎德村 撤村改制为街道 ， 并 成立体现村 民经 济利益 的股 份制公 司猎 德经 济发展公 司。从 2 0 0 3年 到 2 0 0 7年 ， 村委会、 猎德经济发展公司持续探索猎德 村整体改造规划。 2 0 0 7年初 ， 由于珠 江新城 的进一步发展 和城 市环境改善的要求， 在政府指导下猎德村统一规 划、 整体拆迁改造、 重新建设新村， 并于 2 0 1 0年末 建成安置区猎德新村 。猎德村改造是在原有村址 上重新规划土地 ， 重新划分土地用途， 整体拆迁原 有住宅并重建 ， 在整个村 的发展历程中， 这是跨越 式 的做法 ， 在广州乃 至珠江三角洲都 是一种先行 做法 ， 并具有 探索 性质 ， 是一 个值 得探 讨 总结 的 “ 原地改造 、 整体 重建” 实例 ， 在这 里我们 称其为 “ 猎德模式” 。 三 、 “ 猎德模式 ” 改造的特点 在政府部 门“ 城 市更新 ”目标下 ， 城市管理者 认为可以通过“ 空间重构 、 环境美化、 集 中建设” 而 完成城 中村改造 的。实 际上 ， 城 中村 改造 的成功 是长期 的多方利益 ( 政府 、 地产商 、 村 民、 业 户) 博 弈所形成的均衡结果。城 中村改造的 目标应该 为 “ 空间一经济一社 区” 一体化整合 ， 促 进地 区社会 生态要素重构 ， 营造 社会和谐 、 经济高效 、 生态 良 性循环 的新社区， 推进和实现城市更新 。 ( 一) 空间重构城中村改造与城市的关系 猎德村改造采用“ 原地改造、 整体重建” 的做 法， 整体拆除 、 重新 规划土地 的用途 ， 重新设计 和 建设 ， 对该村 的土地 利用 、 空间环境 、 居住环境带 来跨越式 的变化。“ 猎 德模式”城 中村改造根据 “ 四分制” 土地使用原则划分土地 ， 将改造后 的空 间分别建成商业开发区( 土地出让拍卖) 、 村集体 经济发展 区、 居住 复建安置 区和传统 民俗建筑景 观复建 区四片。 居住复建安置区建成有 3 7栋 2 6至 4 0层板式 高层住宅建筑， 容积率5 2 ， 建筑密度 2 8 1 ， 在住 宅平面设计 中这些住 宅分成 自住和 出租两部分 ， 共设计 了 l 2种户型 ， 每户住宅建筑面积从 5 0平方 米到 2 4 0平方米不等， 区内配套有幼儿园、 小学 、 中 学 、 菜市场、 银 行 网点等一 系列公共设施 ， 多个 居 民户外活动场地 和绿 化 ， 形成具有典 型城市居住 区形态的新村 。 万方数据 黎颖 ： 猎德模式城 中村改造的特色与思考 传统 民俗建 筑景观复建 区包含两项 内容 ， 一 项为在地块 内原有河涌两岸复建一条明清建筑风 貌的商业街 ， 另一项 为在居住 安置 区旁边 复建村 内原有各宗族的祠堂 ， 并在河涌边建码头 ， 码头供 每年六月村 民划龙舟 时使用 ， 延续数百 年猎 德村 划龙舟的传统。 商业 开发 区的土地则用于 出让拍卖 ， 土地拍 卖的资金用于进行城 中村改造 。村集体经济发展 区主要 是用 于与房地 产 开发商合 作建设 商业 项 目， 所得 的资金划拨到体现村 民经 济利益 的股份 制公司猎德经济发展公 司。 建成后“ 村” 将融人城 市， 转型为一个具有村 集体架构 、 村集体经济组织和具有 宗族关系 的城 市社区， 是一个含有村集体性质的城市型居民点。 猎德村地处珠江新城 c b d( 中央商务区 )核心段 ， 改造后对本 区段的土地利用率大 幅提高 ， 城市 空 间和环境得 到整治 ， 城市 中心 区的现代风貌也得 到统一 。 图 1 ( 二) 经济建构一改造资金筹措与集体经济可 持续发展 猎德村改造是在村集体成立股份制公 司的基 础上进行的， “ 猎德模式” 采取的“ 政府 +街道 +村 集体” 的 自治形式 ， 由村委会 、 经 济发展公司主导 整个改造过程 ， 全程没有 引进地 产商。在 改造过 程中政府积极参与 ， 给出改造的优惠政策 ， 指导改 造， 并通过优惠政策保障了村民改造后的利益， 这 些都是推动 “ 猎德模式” 城 中村改 造快速 、 顺 利实 施的有利条件。 在政策创新 思维支持下 ， 猎德城 中村改造的 土地利用方式是采用所谓 的土地使用“ 四分区” 原 则 ， 通过商业地块拍卖 、 产权置换获得所需 的改造 资金 ， 解决改造 的资金难题。而 以村集体经 济经 营为核心 ， 综 合房地产经 营、 实体公 司运营 、 个 人 房租收入 等因素重构改造后 的村 经济运营方式 ， 解决村集体以后可持续发展 的资金问题。在经济 建构层面， “ 猎德模式 ”注重协调政府 、 开发商 、 村 民、 业户多方的利益 ， 它 的土地产权置换方式在中 心城 区“ 推倒重建” 式的城 中村改造具有很强的可 操作性和普适性。 ( 三) 社区发展一生活习俗、 传统文化的传承 猎德村改造前 已完成村 民转居 民， 撤村设街 道 、 社区的过渡 ， 为社 区 自治的整体改造奠定了坚 实基础 。改造后 ， 猎德村集体将传承“ 村 ” 这一 特 定历史环境下的特定社 区范畴所拥有要素的整体 完整性 。 “ 猎德模式” 城 中村改造注重原有村历史文化 和生活习惯的传承， 村 里原来居住着五个宗族 ， 每 个宗族都拥有 自己的祠堂 ， 祠堂是每年祭祀祖先 、 宗族血缘关系维系和宗族 内举办活动 的空间和场 所。此外村民还有拜龙母祈求风调雨顺和每年端 午节划龙舟的习俗。考虑到村 民传统习俗和生 活 习惯 ， 猎德村改造在拆卸原有祠 堂调整地块用途 的情况下选址 复建 了五个宗族 的祠 堂和龙母 庙 ， 并在祠堂和龙母庙旁边建龙舟湖和码头供村民使 用。为延续村 民对传统村 落和生活 的记忆 ， 改造 以原有村落传统建筑 为蓝本 ， 沿村落原有 河涌建 设了一条岭南清末民国时期建筑风格的仿古商业 街。这些传承文化和传统习俗生活习惯的做法是 1 5 万方数据 广州城市职业学院学报 2 0 1 1年第 4期 由政府、 包括全体村民的村集体和设计单位三方 共同来推动的， 传统文化的传承、 传统习俗的尊重 和生活习惯的继承也成为猎德村改造的重点 。 四、 “ 猎德模式” 改造 的启 示与思考 ( 一) 城 中村 改造重视对城市社会 生态要素重 构的研 究 早期 ， 对城中村 的研究侧重城 中村对城市发展 的负面影响 ， 如大量违章建设房屋 、 居住环境恶化 、 犯罪率上升、 城 中村影响城市形象等问题。近年来 在快速城市化和城市房价迅速攀升的背景下 ， 对城 中村的研究侧重思考城中村对城市发展带来的正面 影响 ， 如城 中村为部分城市低收人群体提供了廉价 的住房， 降低 了刚进入城市工作人群的居住成本 和生活成本 ； 又如城 中村 出租 厂房和住宅 的资金 为城 中村原村 民转变身份成为城 市居 民、 为城 中 村彻底转变为城市社 区提供 了经济保障等。在这 基础上 ， 城 中村改造研究则重视 对城市社会 生态 重构的空间 、 经济 、 社区方面的综合分析。 猎德村从改革开放至今经过 3 0年的积累， 从 一 条以农业为 经济支撑 的农村 ， 变成一个拥有 大 量物业的经济实体和拥有良好居住环境的城市社 区， 在人居环境方面的改善是 巨大的 ， 改造对城市 社会生态环境 的提升也是 明显 的。在猎德村的发 展 阶段中， 从“ 都市里 的村庄” 走 向“ 原地改造 、 整 体重建” 是其彻底向城市社 区转型的标志 。“ 猎德 模式” 土地使用将土地划分成商业开发 区、 村集体 经济发展 区、 居住安置 区和传统 民俗建筑景 观复 建 区， 通过 四个片 区划分土地使 用面积和制定 容 积率。空问规划的“ 四分区” 范式兼顾解决城 中村 改造资金筹措 、 村集体后续发展资金来源、 人居环 境质量、 村 民居住生活 习惯和社 区文化传承等 问 题 ， 综合概括 了城 中村改造 中城 市社会生态要 素 的重构。 ( 二) 城中村改造的多方利益协调 城中村改造大部分情况下都是一个多方参与 的城市建设和社 区建设 活动 ， 从 改造建设 的主体 看城 中村改造可以分为 四种方式 ， 政府主导、 政府 与村集体合作改造 的方式 ， 政府指导 、 村集体与房 地产开发商合作改造的方式， 政府指导、 村集体独 立进行村改造的方式， 还有政府指导、 房地产开发 商独立进行村改造的方式 。无论 哪一种城 中村改 造建设 的方式 ， 城 中村改造都无法 回避“ 改造建设 1 6 资金从 哪里来 ” 的问题 。改造资金 通常的来源有 两种， 第一种是整体一次性改造的方式， 通常做法 是拍卖村里 部分 土地筹 集资金 整体进 行村 的改 造 ； 第二种是渐进分片改造 的方式 ， 通常是社 区 自 筹资金改造 ， 改造采取分片 区进行的方式 ， 改造后 部分物业 出租 ， 物业 出租租金抵偿前 面改造 的资 金 ， 并作为后续片区改造资金 。 猎德村 的改造采用 了政府 主导、 政府与村集 体合作改造的方式， 在筹措资金方面则采用了第 一 种方式 ， 这样改造 的资金一次到位 ， 城中村改造 可以整体一次完成 ， 使得村的改造规划 和建设能 够完整贯 彻 ， 整体居住 环境 有较 大提升。“四分 制” 的土地使用原则也 给村 里留出 了集体经济发 展 区的用地 ， 为 以后 村经济的可持续 发展提供保 障。猎德村改造为第一种改造资金筹措方式提供 了成功的例子。 目前 ， 广州市政府为城 中村 改造制定 的大方 向是“ 一村一策”， 无论是选取哪一种改造主体构 成方式 ， 哪一种筹措改造资金方式 ， 改造的本质 问 题都是提升城市环境 和提 高城 中村 民生 活质量。 在提升城市环境方面， 包括优化城市空间、 提高土 地使用效率 、 完善城市交通和市政配套 、 美化城市 环境等 内容 ； 在提高村 民生活质量方 面， 包括提高 村 民物质的居住环境质量和非物质的生活质量如 村 民素质、 就业机会 、 教 育机会 、 社会认 同度 、 社 区 安全和犯罪率下 降等 内容。从提升城市环境和提 高城中村民生活质量来看城 中村改造最后 的收益 主体是政府 、 城市和村 民， 城 中村改造的效益也就 是政府 、 城市和村民效益 的协调 与统一 ， 有房地产 开发商参与的城 中村改造则会加入房地产开发商 参与改造的效益 问题 ， 但是房 地产开发商并 不应 该是城中村改造最终的收益主体。 ( 三) 城中村改造的社区文化传承 城 中村大部 分是具有悠久 建村历史 的村 落 ， 这些村落一般都拥有跟建村历史一样长久 的有传 统的宗族 ， 拥有传 承过百 年的风俗 习惯 和传统文 化 。这些历史文化和风俗 习惯的载体首先是村落 中由人构成的宗族 ， 然后是村落中现存 的祠堂、 民 居 、 牌坊、 水系 、 码头 、 古树等构成村落的空间和环 境。对传统文化和风俗习惯的传承成为城中村改 造的重点内容。 猎德村改 造 的做法是 复建 村里宗族 的祠 堂 、 龙母庙 、 村人 口的牌 坊 、 村里划 龙舟用 的码 头 ， 沿 万方数据 黎颖： 猎德模式城 中村改造的特 色与思考 猎德村地块 内原有 的河涌修建一条清末民 国时期 建筑风貌 的商业街 。对 于居住 安置 区的住 宅 ， 设 计则采用将传统建筑 符号抽象化 的做 法 ， 将抽象 化 的符号经过提取用 在住宅立面上 ， 但是建筑 的 整体风格仍然采用现代风格。安置区内的园林也 采用现代 园林风格设计 ， 局部 的园林 景观设施则 借用传统建筑风格的片段来作点缀。 在城中村改造中， 改造完成后的“ 村” 已经转型 为一个具有村集体架构、 村集体经济组织和具有宗 族关系的城市社 区， 是一个含有村集体性质的城市 型居民点。作为一个城市型的居民点 ， 整体 的建筑 风格可 以采用现代建筑风格 ， 也可以采用传统建筑 风格 ， 这 两者 是 不矛 盾 的。但 是， 改 造完 成 后 的 “ 村” 也是一个具有特定生活 习俗和 由宗族关系为 主线构成的社 区， 这是“ 有历史 ， 有特定 文化” 的社 区。在改造中保留这类型社区的传统文化和生活习 俗也是非常必要的。对村民原有典型生活空间和环 境的复建 ， 对村民优 良传统习俗的保 留比在建筑和 园林中使用传 统建筑符号更 重要。复建村里 的祠 堂 、 牌坊、 庙宇等建筑， 复建传统街道 、 码头 ， 保留和 迁移村里的古树 ， 在改造后的新村中建村历史文化 博物馆等这些都是很好的做法。 ( 四) 城中村改造的城市空间环境影响 从城市交通 、 城市绿化和城市形象 的角度看 ， 经过重新规划建设 的崭新城 中村 会 比原有 “ 握手 楼” 、 “ 一线天” 形象 的城中村有很大的改善。经过 重新规划的城 中村改造片 区按照周边城市道路 网 的间距重新 划分地块 ， 按 照城 市型居 民点 的规划 设计要求 配置公共 服务设施 、 绿 化和居 民活动场 地 ， 整体设计和建造 的住宅楼有 整齐现代 的外 观 形象 ， 有充足的停车空间， 有的甚至考虑 了居住区 内的人车分流， 这些都是好 的方面。 与此 同时， 城 中村改造 由于拆迁补偿的原因， 也不可避免地带来容积率增 高， 土地开发 强度增 大的问题。在村 民安置方面 ， 现在 的做法基本 采 用“ 拆一补一 ” 的补偿 方式 ， 也就是村民和村集体 原有合法产权物业改造