重庆市房地产市场动态报告XXXX9(下).doc

决策决策参考参考 主办单位：重庆市房地产开发协会 2013.9(下) 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见发布后， “以房 养老”问题引起社会广泛讨论。民政部日前首次通过其官网公 开回应称， “以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务 的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有 关意见全面理解，勿以偏概全。 16 日从权威人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产 融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金 (REITs)相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可 能伴随着房地产调控长效机制推出。 目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会 有不同的理解，但经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化， 或对其真正起作用，目前而言，这些信号或只是一种预期性的提 前反应，但信号毕竟具有明显的参考价值，对于地产业的投资至 少会有相当大的提示与预警。 重庆市房地产市场动态报告内容涵盖国际国内宏观环境分析、国家政策法规 解读、行业动态追踪、企业经营管理经验创新及房地产市场热点论述等。是难得的专 业房地产行业及涉及房地产投资的专业人士量身定做的行业报告。对有关信息或问题 本期导读本期导读本期导读本期导读 COMMENT 有深入需求的，欢迎致电 （注：点击目录标题页码可直接阅读当前文章，点返回键可回到目录） 目目 录录 CONTENTS 【视点聚焦】热点 价值 分析 反思.2 2 “以房养老以房养老”只是试点性举措只是试点性举措.3 3 以房养老以房养老 现阶段面临四大困局现阶段面临四大困局.3 3 “以房养老以房养老”优势明显优势明显 实行过程中面临诸多难题实行过程中面临诸多难题.6 6 “以房养老以房养老”在质疑中推进在质疑中推进 青岛市民政策再出台青岛市民政策再出台.8 8 【地产风云】宏观 形势 牛市 熊市.1010 房地产融资开闸预期强烈房地产融资开闸预期强烈 或随调控长效机制推出或随调控长效机制推出.1010 多个预警信号频现中国房地产多个预警信号频现中国房地产.1010 地王频现引发地王频现引发“调控加码说调控加码说”.1212 私募房地产基金有望迎来高速发展期私募房地产基金有望迎来高速发展期.1414 【重庆楼市】市场 企业 楼盘 土地.1414 重庆：公租房工作纳入政府年度考核重庆：公租房工作纳入政府年度考核.1414 重庆：首套房贷款占个人住房贷款比例创三年新高重庆：首套房贷款占个人住房贷款比例创三年新高.1515 【样板城市】借鉴 理智 冷嘲 热捧.1616 北京：首次挂牌出让地下用地北京：首次挂牌出让地下用地 建筑规模达建筑规模达 8 8 万平米万平米.1616 上海：专家大胆建言政府以工业用地配建公租房上海：专家大胆建言政府以工业用地配建公租房.1616 8 8 月广州：二手住宅套均总价创新高月广州：二手住宅套均总价创新高 .1717 深圳：地区五大行首套二手房贷利率全线上浮深圳：地区五大行首套二手房贷利率全线上浮.1818 余粮余粮 开始吃紧开始吃紧 多家品牌房企在成都急求地多家品牌房企在成都急求地.2020 【半月信息】.2121 政策政策.2121 数字数字.2222 声音声音.2323 区县传真区县传真.2424 企业动态企业动态.2525 重庆市房地产市场动态报告重庆市房地产市场动态报告（纸质版）目录（纸质版）目录.2626 【视点聚焦】 “以房养老以房养老”只是试点性举措只是试点性举措 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见发布后，“以房养老”问题引起 社会广泛讨论。民政部日前首次通过其官网公开回应称，“以房养老”只是通过完善 投融资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院 有关意见全面理解，勿以偏概全。 民政部有关负责人表示，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这 次国务院意见借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探 索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服 务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。 国务院在此次意见中明确提出，发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合 等多种养老服务模式，在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益 慈善等方面提出了一系列力度大、含金量高的利好举措，对健全工作机制、开展综合 改革试点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施。 民政部有关负责人认为，在意见中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点” 即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。 在随国务院意见同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关 保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。因此，对国务院意见要全面理解、准确 把握，不能以偏概全、误导公众。 这位负责人表示，要全面准确理解和把握意见提出的政策措施，确保用足用活用 好各项政策。意见提出，要完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、 完善补贴支持政策、完善人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务，并 对规划保障和医养结合政策进行了规定。这些政策措施对养老服务业发展中的一些重 点和难点问题提出了解决措施，特别是针对长期以来困扰养老服务业发展的投融资、 土地供应、税费减免、人才队伍等瓶颈问题做了明确规定，有的还提出了量化指标， 为加快发展养老服务业提供了有力保障。 返回 以房养老以房养老 现阶段面临四大困局现阶段面临四大困局 日前国务院正式出台关于加快发展养老服务业的若干意见，明确提出“开展 老年人住房反向抵押养老保险试点”。 “银发浪潮”来袭，“4+2+1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而 此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎？ 观念之困：九成老人选择留房给子女，观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房靠儿不靠房”仍是主流观念仍是主流观念 “以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世 后，银行或保险公司收回住房使用权。 这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但不少人对这一新型养 老方式心存疑虑。有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息， 不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。 “但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过 不了观念坎。” 北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。 “以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在 “以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国 现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给 子孙，愿意倒按揭的不到10%。 社保专家表示，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣 传引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非 拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。 ”中国房地产协会副会长孟晓苏说。 保障之困：养老机构保障之困：养老机构“一床难求一床难求”，即便有钱会否无处养老？，即便有钱会否无处养老？ 对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京 西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂 不还是前不着村后不着店？” “养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。” 全国养老服务体系建设专家委员 会委员傅旻说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个 老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿 着养老钱冒险。” 傅旻认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有 产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前当务之急是加大养 老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入 养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质 有保障。” 操作之困：金融保险业务割裂，老人操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心担心”机构机构“畏难畏难” “以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然 而调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。中信银行于2012年 推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推 行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。 “比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法 院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是 个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分 行消费金融部经理邱林坦言。 多家房地产评估公司大多表示“没有开展这项业务”。一位评估人员说：“不是 没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”一位保险公司高管则称： “如果国家能给我们一个政策，允许保险业做按揭贷款业务，那么我们还是可以做的。 ” 王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并 在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现 房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。此外，一旦 “以房养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。目前亟须 建立这样一个批量交易的平台。 政策之困：政策之困：7070年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？ 据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”， 但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而 对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦 房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地 使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人， 那么双方当事人都会受到很大损失。 中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响以房养老交易 双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归 借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款 额大于房价，金融机构面临的风险很大。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。 特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾 到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府 主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风 险应对机制也是关键。 有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年 产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期 后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角 度出发，70年产权到期后的确权十分必要。 返回 “以房养老以房养老”优势明显优势明显 实行过程中面临诸多难题实行过程中面临诸多难题 国务院近日印发关于加快发展养老服务业的若干意见，针对当前我国养老服 务业发展面临的诸多突出问题提出了一系列扶持政策，其中包括将开展老年人住房反 向抵押养老保险试点的政策意见。“以房养老”一般是指老人通过抵押或出租自己的 房产，定期取得养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。“以房养老”借鉴了美 国“倒按揭”的模式，在我国应对人口老龄化、满足老年人多层次养老服务需求等方 面能发挥积极作用，但目前在实行过程中也存在一些难点有待解决。 “以房养老以房养老”优势明显优势明显 从目前来看，“以房养老”具有三方面明显优势：一是以自助养老补充传统养老 方式，缓解家庭模式变迁带来的压力。我国生育政策及近年来人们生活方式的变化， 使“养儿防老”等中国传统养老模式面临挑战，“4+2+1”家庭模式下的独生子女承担 着较大的抚养压力。随着医疗条件的改善，居民平均寿命的延长，晚年支出持续增长， 现有的社会保障体系未来可能出现缺口，养老危机也许并非杞人忧天。“以房养老” 让老年人可以用所持房产换回养老的资金或服务，是对传统养老模式的重要补充，有 利于缓解独生子女一代以及社会保障体系面临的压力。 二是改善老年人生活品质，缓解居民预防性储蓄压力，刺激消费持续增长。鉴于 中国房地产市场目前的火爆程度以及未来可能的发展空间，“以房养老”将为老年人 安度晚年提供较强的资金支持，有利于改善老年人生活品质。与此同时，“以房养老” 还可能促进居民生活消费习惯的改变，随着为养老而进行的预防性储蓄逐步下降，人 们将更多的收入用于消费，有利于内需的持续增长。 三是盘活老年人持有的存量房产，缓解房地产市场供给不足问题，从整体上有利 于减小年轻一代生活负担，为老年人安度晚年创造更好的条件。当前不断攀升的房价 也使独生之女一代陷入所谓“房奴”的困境。“以房养老”有利于增加住房供给，改 善房地产市场格局，降低住房成本，使年轻人有更多的财力和精力创造条件让老年人 安度晚年。 “以房养老以房养老”难题待解难题待解 但是，“以房养老”模式目前在我国还不成熟，面临着诸多问题有待解决。首先， “以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿 防老”，一般存在如下默认的“契约”：子女负责照顾老人安度晚年，老人百年之后 将遗产留给子女，其中房产是最重要的遗留财产之一。这一契约始于中国古代“但存 方寸地，留与子孙耕”的传统观念，随着农业社会向工业社会的转变，市场经济的快 速发展，契约内容由“方寸地”改为“商品房”。虽然无论是从法律的角度，抑或是 从伦理道德上讲，有房或无房，子女均有赡养老人的义务。但长期形成的传统契约却 使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上，根据此前上海民政部门的调查，高达 90%的老人均考虑将房产留给子孙。 其次，“以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国 人口众多，且老龄人口占比持续上升，虽然养老市场发展的步伐不断加快，但与实际 需要相比差距仍较明显。根据民政部调查数据，我国城乡养老机构平均每50个老人不 到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上，与老人的期望尚存 在较大差距。 近些年，国内已开始建设品质相对较高的养老社区，多家房地产企业、保险公司 积极参与其中，但总体尚处布局阶段。我国养老市场发展进程滞后，养老机构、养老 服务在数量与质量方面的严重不足，使“以房养老”面临着更现实的难题，房产抵押 出去后养老服务却买不到。此外，在医疗资源相对紧缺的背景下，老人看病难的问题 更为突出，这可能是更多老人关注的焦点。 再次，“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。“以房养老”对 房产进行的“倒按揭”方式，并非金融机构的常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操 作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。 一是按揭金额难以确定。在“以房养老”模式下，房产一般需在老人过世之后才 能进行处置，在签订合同到执行处置时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价 格，如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。二是按揭期限难以确定。不同于传统 房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的 期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。三是房产处置可 能面临更多不确定性。根据现有规定，银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行 直接处置的权利，而只能通过法院拍卖渠道解决。拍卖的价格受多方面因素综合影响， 银行可能面临拍价过低而导致较大损失的风险。 最后，“以房养老”政策的具体实施，可能还将涉及银行、保险等不同类型的金 融机构，当前我国金融分业经营格局可能将使操作的方式较为复杂，在业务链条中不 同监管机构如何有效实施监管，避免重复监管与监管漏洞，还有待进一步讨论。 尽管相关制度和条件有待完善，但也应当看到“以房养老”在应对人口老龄化、 满足老年人多样化、多层次养老服务需求方面的积极作用，如何切实有效的实施“以 房养老”是当前亟须思考的问题。 应通过遗产税加大子女继承房产的成本，改变中国家庭形成传统契约的激励，为 “以房养老”的实施创造条件。其次，加大对养老服务市场支持力度，通过税收优惠 等多种措施引导民资进入养老市场。第三，将养老抵押房产与养老社区甚至廉租房等， 通过适当的方式联系起来，为参与“以房养老”的房产提供相对稳定的价格体系，既 保障老年人的利益，同时也避免金融机构面临过高的风险。第四，政府应加快对房屋 产权期限、金融综合经营等方面的研究，及时推行公平、合理的政策制度，为“以房 养老”的有效实施提供制度保障。 返回 “以房养老以房养老”在质疑中推进在质疑中推进 青岛市民政策再出台青岛市民政策再出台 继延迟退休和延迟领退休金遭到广泛争议之后，“以房养老”的提出也再次成为 舆论关注的焦点，坊间关于这个集房子和养老两大难题于一身的政策的公众质疑声， 显然高过了经济学家和社会学家的理性推论。作为一个并非首次提出的概念，政策面、 心理面和操作面是否已经具备启动条件，尤其是包括房屋继承、抵押风险、房屋产权 等方面的操作是否已经成熟，对此，业内和百姓各有说法。更有分析人士认为，理想 很丰满，现实很骨感。对于正处于养老金困境中的中国，“以房养老”的想法虽好， 但全面推行前路漫漫。 政策面：产权桎梏仍存政策面：产权桎梏仍存 日前，国务院下发关于加快发展养老服务业的若干意见，提出要开展老年人 住房反向抵押养老保险试点，即“以房养老”。据了解，“以房养老”是老人将自己 的产权房抵押给银行，在继续享有住房使用权的情况下，定期从银行取得一定数额养 老金；当老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。通过该 政策的实行，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。这就好 像把“住房抵押贷款”倒过来做，因此又被称为“倒按揭”。 “我觉得产权期限问题是这个政策的一个大BUG，70年土地使用权的限制如果不解 决的话，以房养老政策就很难让人信服。”40岁左右的市民陈先生的担忧，恐怕是市 民普遍对“以房养老”能否顺利推行在政策面心存疑虑的根源。而从青岛多家银行得 到的信息也表明，目前几乎所有银行都还未正式推出“以房养老”相关业务，事实上， 作为该业务的“操盘手”，银行方面更担忧产权和评估带来的后续问题。中国农业银 行青岛分行客户经理孙鹏先生接受采访时表示，“目前银行能开展的这种倒按揭 业务确实还存在政策瓶颈，倒按揭的抵押房产房龄不一，地段不一，品质不一， 如何评定房屋价值会是一个必须面对和必须逾越的首要难题。” “正如改革进入深水区一样，我国的养老制度改革也同样面临着这样的艰难抉择， 深水区的改革是需要付出艰辛和努力的，所以在一个基础性政策会扭曲市场的大语境 下，想要通过市场手段强行解决“以房养老”的制度性障碍，显然有点一厢情愿。” 青岛市委党校于忠珍教授认为。 心理面：青睐心理面：青睐“内部倒按揭内部倒按揭” 事实上，除了对以房养老的政策面的疑虑，中国人与生俱来的传统观念才是限制 以房养老政策推行的真正桎梏。因此，将住房抵押给金融机构以获取养老金的形式所 引发的坊间热议和争论，更多层面是来自于人们依然对目前传统的家庭养老形式青睐 有加。 “确实如许多人说的，对于一个具有宗族传统的转型期社会来说，倒按揭的方式 更适合于无子女或者失独老人，对于大多数有子女的家庭来说，需要过一个巨大的心 理关。”青岛科技大学法学讲师宋敏表示。 “如果让我选择的话，我宁愿把房子留给孩子，在家庭内部进行倒按揭。”50多 岁的市民陈先生直言不讳。他说，房子毕竟是财产，将来留给子女或晚辈，这是老人 们最大的心愿。“所以，对于中国这样一个重视亲情的社会来说，与其把房子抵押给 银行，我觉得还不如让孩子们按期支付养老费用给父母，照顾其日常生活，或者是子 女为父母购买郊区养老公寓或缴纳养老院费用，将来父母的城区住房赠予子女或由子 女继承。”宋敏认为。 78岁的市民韩先生认为，有了钱并不一定会有幸福的晚年，天伦之乐才是真正的 幸福源泉。“所以，对于大多数的老人来说，养老并不是简单的资金问题，“以房养 老”仅仅是从解决老年人养老资金问题上着手，并未真正考虑到他们更深层次的真正 心理需求。”岛城心理专家王国香表示，“抵押出去的房产可能会成为割裂亲情的鸿 沟，这种心理张力是以房养老政策必须要缓解的矛盾之一，否则，以房养老并不会带 给老年人高生活质量的晚年生活。” 操作面：尚须不断完善操作面：尚须不断完善 “以房养老之所以在欧美等国家成为较为成功的养老模式，得益于它完全集金融 资产和配套服务于一身，具有很强的操作性，而这些在中国还远未真正提上议事日程， 所以市民充满疑虑也在情理之中。”宋敏认为。 有关人士认为，欧美“以房养老”的顺利推行，与其房屋特性的阶段性定性息息 相关。“西方人的房屋定位是商品性质，而中国目前投资品和商品共存的性质，而且 在相当长的时间里，投资品的性质更为突出。”一位有着多年房地产投资经验的业内 人士表示，中国的房屋性质的特点是初级阶段的必然反映。所以，房产配套政策如遗 产税、房产税等都还远未成形，房主们还远未感受到房产持有阶段的高负担和高压力， 因此，与高压之下更乐于把房子变现换取美好晚年生活的西方人相比，以房养老的动 力并不大。 此外，国外完整的养老体制和良好的养老环境，都是轻松托住“以房养老”美好 愿望的硬件。而中国在这方面看齐还有很长一段路要走。“把自己的房子抵押给保险 公司、银行等金融机构换来资金养老，即使是过了心理这道坎，但是在实际操作层面， 也需要数量足够的养老公寓、养老院等养老机构作为配套。目前，我国的养老机构的 民营化进程才刚刚起步，许多养老院本来就存在持币待购的抢手行情，未来以房养老 政策会增加更大数量的市场需求，供求缺口会越发加大。这是该政策必须首先配套解 决的问题。”于忠珍表示。 返回 【地产风云】 房地产融资开闸预期强烈房地产融资开闸预期强烈 或随调控长效机制推出或随调控长效机制推出 16日从权威人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能 放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金(REITs)相关政策方案提交至主管部门， 开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。 业内人士表示，从当前房地产再融资政策执行情况不难看出，促进房地产业融资 市场化、多元化和规范化，将是政策方向。有关部门正在酝酿的房地产调控长效机制， 可能对此予以强化。 REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构 进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。作为房 地产融资证券化的重要手段，REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地2009年开始 着手准备相关试点，但到目前为止，对于REITs试点的相关情况，主管部门尚未有明确 表态。 目前，房地产调控长效机制正在酝酿中。业内人士认为，有关房地产融资的政策 有可能强化市场化方向，放松行政管制和限制。 全国工商联房地产商会前会长聂梅生近日表示，当前正处于政策准备期，主要体 现政府和市场分工的整体思路会逐渐形成。其中，在房地产调控长效机制酝酿过程中， 相关直接融资政策会得到明确。分析人士认为，房地产直接融资政策可能获更多支持。 业内人士预计，停牌筹备重大资产重组事项的多家房企，可能成为房地产直接融 资政策重启的首批“吃螃蟹者”。 返回 多个预警信号频现中国房地产多个预警信号频现中国房地产 目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会有不同的理解， 但经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化，或对其真正起作用，目前而言，这 些信号或只是一种预期性的提前反应，但信号毕竟具有明显的参考价值，对于地产业 的投资至少会有相当大的提示与预警。 作为资本市场研究人员，在观察行业与实体经济的关联发现，房地产股由于多个 行业或因素预警信号出现，其正在呈现出“食之无味，弃之可惜”的鸡肋走势。结合 目前中国房地产业，实际上这些预警信号，也预示中国房地产业进入到一个敏感周期 点。 房地产业作为一个典型的周期性行业，在中国近年发展过程中，始终保持着强劲 的走势，房价的不断上涨似乎给人们某种预示，房地产业会继续景气下去，然而市场 规律显示，任何行业都会有成长、高潮、萧条和复苏的循环周期。目前来看，多个信 号的出现或正在加速中国房地产业的理性回归或泡沫的破裂。笔者观察的多个信号主 要集中在下述一些方面。 亚洲最富企业家抛售内地房产。公开市场信息显示：近期李嘉诚主导的“长和系” 相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场 和停车场，涉及金额约为410亿港元。研究发现，港资房地产公司的运作模式一般是低 位进入，高位抛出。由此看来，李嘉诚的行为对房地产市场有参考和预警的作用，研 究认为，李嘉诚的出手，让当前的楼市弥漫了一些危险气息，或许暗示了国内楼市已 经见顶，此信号具有一定的先期引导作用。从世界地产轨迹来看，日本资产泡沫破裂、 美国次按危机、亚洲金融危机等事件出现之前，往往有资本大鳄提前出手。 中国内地已出现部分城市楼市崩溃局面。尽管公众得到的信息是内地70个大中城 市房价上涨声继续，但从中国实际来看，大中城市的定位与地产价格下跌的家数远远 大于上涨家数，只是公开信息与解读方面有所掩盖或不全面而已。观察发现，2013年 以来，中国房地产在某些地区已出现了楼市泡沫破裂的真实场景。比如温州、鄂尔多 斯等地楼价崩溃，不少炒房客疯狂抛售，而债务风险正在从炒家向银行与个人转移， 据一位温州朋友讲，金融危机以来，名扬中国的温州炒房团已基本销声匿迹。相关数 据显示：截至2013年7月，温州房价已经连跌23个月，成为房价下跌最为惨重的城市之 一，这让许多以此为投资或投机的投资人困惑不止；地产泡沫的回归，高利贷市场的 风险爆发、银行借款的无奈、实业经营的竞争难为等导致温州困惑现象继续。2013年7 月，1400对夫妇在温州民政局登记离婚，史上最高；温州法院的经济案件堆积如山， 仅仅7月份就有2000多套登记拍卖的银行抵押房产。温州民间的信任度，也跌倒了历史 性的低谷。因此目前部分城市楼市泡沫的破裂，预示中国房地产业的影响或将体现蔓 延信号。面对楼市变局及崩溃，发改委某顾问日前提出抛出所有房产的建议。 相关税收政策预期不确定性冲击。从目前中国房地产业发展来看，虽然全国一些 热点城市房价仍在上涨，但对应许多城市地产的发展情况来看，却是风险信号较为明 显。目前中国的房地产市场泡沫比较严重，欧美发达国家普遍征收房产税，所以房屋 作为投资品的吸引力很低，持有两套房以上的人是极少的。人们购房的目的就是为了 住，因为空房子也要征税。但中国的情况很不一样，许多人持有几套或多套，因为持 有成本太低。所以现在中国面临着这样一个问题，许多房子是空置的，造成了资源的 极大浪费。重庆、上海等地房产税试点虽然没有推广，但可以推断国内空置房就形成 了房产泡沫，解决这个问题的有效方案就是征收房产税，这个大方向不会变，其步伐 也可能在全国推出。如果预期推出，房屋如果作为投资品的持有成本就大幅增加，从 而失去作为投资品的吸引力，房屋需求自然就下降。笔者预计，地方债务的巨大风险 隐患或将通过征收房地产税来补漏，因此对于试点城市之后的中国地产业来讲，征税 的预期冲击或将重创投机客或投资客，资本大鳄率先抛或也正是看到了这一点。 地产股鸡肋信号明显。在近期深沪A股大幅度反弹过程中，历史表现抢眼的明星板 块房地产板块却仅有浦东金桥、陆家嘴等少数自贸概念股表现，而从整体来看， 房地产股整体表现平平甚至部分股票逆市而下。四大龙头招宝万金等的持有者更呈现 出忐忑的投资心态，中期报告中地产股中第一绩优的冠城大通更是逆市而下，伴随着 资金量与股价的下行与不振，结合目前国内外地产行业的争论与现实，A股中的房地产 股呈现鸡肋特征较为明显。地产股近年强势表现周期或在当前是一个重分水岭，在市 场此次巨量资金出现却总体表现平平原地踏步甚至逆跌，充分说明市场投资此类品种 的一种巨大分歧，阶段内鸡肋式的持股，面对行业专家抛出的将所有房子卖掉的观点 及泡沫即将崩跌蔓延等声音，使得投资者忐忑难安，这在资本市场投资方面也显示出 一个危险信号且具有提前性。 总体来看，目前的中国房地产业其预警信号频现，而对于这些信号，也许会有不 同的理解，但经济层面与债务风险层面等诸多基本面的变化，或对其真正起作用，目 前而言，这些信号或只是一种预期性的提前反应，但信号毕竟具有明显的参考价值， 对于地产业的投资至少会有相当大的提示与预警。 返回 地王频现引发地王频现引发“调控加码说调控加码说” “金九银十 ”第一周，土地市场先于商品房市场爆发。 9 日统计发现， 9 月第一周以来，全国主要城市先后诞生5 宗地王：先是 2 日天津宅地单价地王出现， 4 日北京农展馆地块创下 7.3 万元平方米的楼面价 纪录，次日上海更是拍出总成交价高达217.7 亿元的徐家汇地块。不仅如此，同 日杭州、苏州也分别拍出了总价和单价地王。尽管地王制造者们一再强调风险可控， 但包括行业协会以及其他同行则担忧，如果地王的示范效应传导，下半年市场和房 价出现报复性反弹，将会直接刺激市场调控政策加码。 9 月土地市场的火爆仅仅是 2013 年以来土地市场火爆的继续。来自北京中原 地产研究部的统计数据显示， 2013 年 1-7 月，国有土地使用权出让金收入达 20151 亿元，同比增长 49.4%。到了 8 月，全国主要城市土地出让金收入直线上 升，成交均价更是同比增长151.4%，一线城市土地成交量上升尤为明显。 土地市场的火爆，让业界对未来的房地产市场走势预测颇为一致：地价将推动 房价上涨。此前，国家统计局公布的7 月全国 70 个城市房价数据显示，北上广 深一线城市的房价同比涨幅全都超过10%。 “按照 9 月第一周成交地价的单价测算，因为大部分地王地块的楼面价已经 超过了区域内在售的房价，这5 宗地块如果需求达到正常的利润，需要超过同地 段、同类型产品目前售价的50%，否则入市的风险将非常大。 ”北京中原地产市 场部研究总监张大伟如此分析。 一位房企负责人也坦言，眼下企业们敢以近乎疯狂的态度来拿地，赌的就是房 价只涨不跌。 “比如当年远洋拿下大望京地王后，一度曾被看做是套牢，谁知道 后来拍出的价格更高，远洋非但没有被套反而有了高价出售的理由，而这样的例子 还有很多。 ”值得一提的是， 9 月 4 日以 7.3 万元/平方米“天价”拿下北京农 展馆地王后，融创中国董事长孙宏斌也在其个人微博上称，“价格在我们的预期 内”，而此前他曾透露融创拿地的底线是30%的毛利率。 房价真的只涨不跌吗？农展馆地王诞生当晚，万科董事长王石对孙宏斌隔空喊 话：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！” 不仅如此，频频出现的地王也让行业协会不得不站出来。上周北京市房协召集 知名房企营销负责人召开座谈会，主要探讨当前土地市场的问题。会上，开发商表 达了他们的忧虑，而协会则忠告，市场过热将会带来调控的再次压顶。 某龙头房企北京公司副总便坦言，当前土地市场过热，势必会造成地价推高房 价，该副总称，土地市场现存问题的解决方式，一是需要加大供应，对于北京这样 的城市是否可以考虑突破原有的土地指标约限，适当调整增加容积率等以满足城市 需求；房地产市场以及所对应的政策，肯定是要符合国家整体经济结构调整和发展 的需求。北京房协秘书长陈志特别提醒参会的企业，要有风险的意识，防患于未然。 就在 9 日，住建部政策研究中心主任秦虹也承认，当前我国经济增长正经历 从高速增长转向中速增长的变化过程，此时房地产市场调控的着力点应是，在政策 方向上，保持连续性和稳定性；在政策措施上，不断优化和更具针对性。房地产的 调控手段除了行政手段外，还有土地、信贷、税收三种经济手段，应把握规律，择 优实行。 返回 私募房地产基金有望迎来高速发展期私募房地产基金有望迎来高速发展期 私募房地产基金在我国经过近十年的发展已经初具规模。清科研究中心最新公 布的数据显示，中国已投资或拟投资房地产行业的机构数已有421 家，私募房 地产基金为 545 只。其中以开发商为背景、以PE 机构进入房地产投资领域、以 基金产业为背景的这三类机构成为私募房地产基金的中坚力量。 市场人士表示，随着中国金融政策的不断完善，私募房地产基金作为一种房地 产金融创新产品，将为中国的房地产市场注入新的活力，并促进房地产市场的健康 发展。随着 2010 年一系列房地产调控的政策出台，以及地产信贷日益受到严格控 制，房地产融资渠道急剧收紧，因此，多样化融资成为房地产企业最为迫切的需求 之一。 “在此背景下，私募房地产基金已成为房地产企业重要融资渠道。”清科 研究中心房地产基金研究室相关负责人士称，私募房地产基金有望迎来又一个高速 发展期，而现阶段是我国私募房地产基金发展的良好时机。 他同时称，私募房地产基金的崛起影响了行业的资金来源结构，以及房地产的 开发结构和模式，预计未来几年私募房地产基金仍将处于高速发展期，各种不同结 构、不同策略、不同主体的基金都将涌现，这将令私募房地产基金在地产业中拥有 更强的影响力，并提高业内的资源配置效率，促进行业的健康成长。 返回 【重庆楼市】 重庆：公租房工作纳入政府年度考核重庆：公租房工作纳入政府年度考核 日前，重庆市政府办公厅印发文件，将公共租赁房(以下简称公租房)工作纳入政 府年度工作目标考核。重庆市政府办公厅将每年通报考核结果，对于不合格的建设管 理、房屋管理和社区管理单位，由市政府分管领导同志约谈其主要负责人，并取消该 单位年度评先评优资格。 这份备受关注的文件明确对辖区政府、部门和单位公租房工作的考核，包括建设 管理、房屋管理和社区管理三个方面。 建设管理包括公租房项目及配套规划的合理性，项目规划落实情况及开工率、竣 工率、配套率，公租房建设进度与建设质量等。 房屋管理包括申请、审核、分配情况，住用监管，租金收缴，维修整改，水、电、 气、通讯设施维护等。 社区管理包括社区管委会、警务室、卫生服务站等管理服务机构建设情况，社区 制度、组织、文化建设和设施建设以及社区教育、医疗、就业、社会保险、福利救助、 流动人口管理等基本公共服务情况。 重庆此次特别突出群众满意度所占比例：文件明确，群众评议占总分值的15%。市 人大代表、政协委员和公租房小区居民、商户代表将受邀参与评议。考核还将委托第 三方机构，不记名开展问卷调查、电话抽查，调查对象在已入住公租房小区的居民、 商户中随机选取。 目前，重庆公租房的开工量已超出了两年前4000万平方米的建设规划目标，这意 味着公租房将容纳数以百万计的人口，公租房有望成为破解低收入群体居住难题的良 方。 “做好公租房工作，为的是老百姓，尤其是低收入群体。”重庆市公租房管理局 局长郭唐勇说，重庆已建成21万套公租房，摇号配租7次，入住30多万人，另有32.8万 套公租房正在修建之中。 为保证公租房公平分配，重庆探索完全在“阳光下”运行的分配机制，公租房的 申请实行多重审核、公示的制度。 郭唐勇介绍说，在公租房需要高度“竞争”的背景下，多个环节的公示可以让舞 弊者无从遁形。截至目前，重庆已累计审核取消1559户不符合申请条件者的配租资格。 与此同时，重庆市还开发了公租房电子摇号系统，随机、同时产生配租对象和配 租房源，分配过程实行全程电视直播，邀请监察人员、人大代表、政协委员、申请人 代表等到现场监督，公证人员进行全程公证，确保申请对象平等参与分配，杜绝暗箱 操作。 返回 重庆：首套房贷款占个人住房贷款比例创三年新高重庆：首套房贷款占个人住房贷款比例创三年新高 2013年1-7月份，重庆市个人住房贷款投放稳步增长，首套房贷款成为个人住房贷 款主流，达98.11%，创2011年来新高。 2013年前7个月，重庆市18家主要发放个人住房贷款的银行共发放个人住房贷款 21.88万笔，金额693.43亿元，投放量同比增长97.12%。其中，发放首套住房贷款 21.34万笔，金额680.3亿元，占前7月发放个人住房总贷款的98.11%，同比增长100.02%， 创2011年有统计以来新高。 根据人民银行重庆营管部统计，全市发放个人住房贷款的银行绝大多数网点可正 常受理个人住房贷款业务。对于首套房贷款申请，如果申请人有不良信用记录，一些 银行在贷款利率上可能会上浮5%-10%，因此消费者应重视维护个人良好的信用记录。 人民银行重庆营管部表示，将继续认真执行差别化住房信贷政策，指导商业银行 进一步做好房地产金融服务工作，为中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通 商品房消费提供有力支持。 返回 【样板城市】 北京：首次挂牌出让地下用地北京：首次挂牌出让地下用地 建筑规模达建筑规模达 8 8 万平米万平米 全市首宗通过市场公开出让的地下文化娱乐项目用地即将推向市场。22日从市国 土局获悉，本市已经正式发布石景山区北京国际雕塑园地下文化娱乐中心项目国有土 地使用权挂牌出让公告，并将于10月8日开始进行挂牌竞价工作，通过竞价方式确定竞 得人。 这一项目位于石景山区玉泉路，总用地面积2.84公顷，地下建筑规模8万平方米， 规划用途为文化娱乐(地下)。挂牌出让起始价为人民币1.6亿元，竞价阶梯为人民币 100万元整，竞买保证金为人民币3200万元。 据市国土局相关负责人介绍，北京国际雕塑园地下文化娱乐中心项目是以石景山 储备分中心为主体运作的土地储备项目，为2013年石景山区土地供应计划上市项目之 一，也是本市通过市场公开出让地下文化娱乐用地首个项目。 返回 上海：专家大胆建言政府以工业用地配建公租房上海：专家大胆建言政府以工业用地配建公租房 面对中国一线城市房价高企、增量土地资源极其有限的现状，上海易居房地产 研究院 9 日发布“城市更新与工业用地再开发 ”专题报告，建言政府对在用地规 模中占比偏高、投入产出低的大城市工业用地进行二次开发，尝试配建公租房，以 稳定房价。 上海易居房地产研究院提供的数据显示，目前，上海工业用地占建设用地的比 例约 35%，而中国国家标准为 15-25%，经济发达国家这一比率很低，上海的工业 用地规模显然大大超标。不仅如此，中国大城市工业用地还呈现量大分散、闲置多、 变性