深圳房地产市场月报 -12月.doc

4月市场月报 同心同力 致诚致信深圳2013年12月住宅市场月报深圳市同致行物业顾问有限公司深圳分公司 2 / 24 11月市场月报 同心同力 致诚致信目 录一、 房地产市场总体概述2二、 宏观市场环境21.国内宏观政策环境22.国内房地产市场动态23.企业动态2三、深圳市宏观市场环境21.政策资讯22.房地产市场资讯33.经济资讯3四、 土地市场31.土地成交情况32.土地供应情况33.土地供求性质3五、 房地产市场31.住宅市场供应情况32.住宅市场成交情况43.各区域住宅市场成交情况4六、 房地产市场动态41.市场项目营销动态42.竞争项目营销动态43.开盘项目分析44.特色营销活动4七、 媒体监控4注明：本报告数据来源深圳市规划和国土资源委员会、搜房网，深圳市房地产信息网等各大房产资讯网站、等权威发布网站 25 / 25 一深圳房地产整体概述临近岁末，开发商今年由于市场火爆，基本完成了年内销售目标，因此12月市场进入了平淡期，市场推盘热情度也大大降低，12月深圳住宅预售面积662329.03平米，环比增加5.3%，同比减少23.3%，新房住宅预售7052套，环比增加9.1，同比减少27.0%。总的来讲： 2013年12月，在十八界三中全会精神的指导下，全国住房城乡建设工作会议部署安排了2014年重点工作任务。深圳房地产成为重点调控的对象，年底市场供应有所放缓，观望情绪依旧浓厚。一手房成交面积30.68万平米，成交量明显下跌；成交均价为20695元/平米，均价连续11个月站稳两万。二手房成交出现小幅下跌，成交面积为48.83万平米，环比下跌7.61%。二.宏观市场环境1.国内宏观政策环境北上广深楼市将从严调控 双限手段暂不退出十八届三中全会后，房地产行政化调控的预期渐浓，然而，一切却并非如地产商们所预计的乐观。住房和城乡建设部（下称“住建部”）正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策。通过不同方式，日前住建部已经向北京、上海、广州、深圳四城市明确，2014年必须从严落实包括限购限价在内的房地产调控政策。此前，广州市房管局局长李俊夫曾表示广州将探索逐步取消限价、限购等行政干预措施。上述四城市将铁定进入住建部的重点监控名单。截至2013年12月底，住建部会同监察部总计分四批约谈了多个房价上涨过快城市的行政首长，并部署了落实楼市调控的整改措施。住建部部长姜伟新向地方政府有关负责人再次强调，地方政府必须负起“稳控”房地产市场的责任。同致行分析：今年，由于北上广深房地产涨幅惊人，今年度调控基本失效，12月住建部开始部署明年房地产调控工作，在四个严调的城市中，深圳也包含在内，这意味着，明年深圳房地产将迎来更加严厉的调控，介时，地方政府可能出台更多的政策来抑制房价过快上涨，因此，明年深圳房地产政策面不容乐观。2.国内房地产市场动态2014楼市调控:大城市被严控 三四线露曙光 2013年上半年是高压调控的时期。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出“国五条”。紧接着，2013年2月26日又公布了二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收的相关政策。随后地方版“国五条”纷纷落地。但在如此高压的调控之下，多城房价不但没有下调，反而疯狂上蹿。例如，根据链家地产数据统计，2013年上半年北京二手住宅成交均价为27089元/平方米，同比上涨24.7%。 在这样的情形下，宏观调控政策终于开始出现思路调整的迹象，一刀切式的强硬行政打压的趋势减弱，因地制宜理性调控的趋势渐强。同致行分析：本年度，国内一线城市楼价高涨，预计年度均价将破新高，房地产严调措施基本失效，预计明年，政策面将更加从严，随着一线城市限购限贷等措施的打压，一部分刚需客受到价格等因素的挤压，会增加城市周边物业的购买力，例如深圳本年度价格高涨，直接导致了东莞，惠州等地的楼盘销售量，离深圳较近的东莞横沥凤岗，销售量突破新高，价格也有所涨幅。3.企业动态万科进军商业地产旗舰项目开业 打造一站式消费生活日前，位于深圳市龙岗中心区，毗邻三馆一城（科技馆、青少年宫、公共艺术馆、深圳书城龙岗城）的龙岗万科广场正式开业。开业当天，万科广场外场举行了隆重的开业盛典，龙岗区委、区政府领导，以及万科企业股份有限公司总裁郁亮、深圳市万科房地产有限公司总经理周彤等出席了开业庆典。据了解，该项目集购物中心、写字楼、商务公寓、住宅等于一体，总建面超过100万平米，是万科目前最大的城市综合体，也是万科做城市配套服务商的重要里程碑项目。其中购物中心面积15万平米，地上共五层，地下一层。整体设计由全球知名设计事务所凯里森操刀，以“时光印迹”为理念，打造出三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等时尚的设计亮点。据悉，龙岗万科广场开业率超过八成。万科广场的开业为龙岗乃至深圳民众带来了更高端更时尚的精彩都市生活，其中豪华引进华润旗下的高端超市blt让龙岗居民体验耳目一新的精品购物生活。拥有豪华真冰滑冰场冠军溜冰场，以及Meland、星际传奇、玩具反斗城等儿童娱乐品牌，让孩子和大人们一起真实体验国际级的娱乐文化生活。同致行分析：随着一线城市纯住宅用地的逐渐减少，地产龙头万科为了突破瓶颈，开始也走上了商业地产之路，尤其是多年的发展，让万科囤积了大体量的商业用地，此次万科广场的成功，无疑使得万科以后做商业地产打好了基础，预计未来，万科将会有更多的商业广场出现，在电商压挤下，体验式商业是否能取得成功，值得期待。三.深圳宏观市场环境1.政策资讯上广深楼市将从严调控 双限手段暂不退出十八届三中全会后，房地产行政化调控的预期渐浓，然而，一切却并非如地产商们所预计的乐观。住房和城乡建设部（下称“住建部”）正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策。通过不同方式，日前住建部已经向北京、上海、广州、深圳四城市明确，2014年必须从严落实包括限购限价在内的房地产调控政策。此前，广州市房管局局长李俊夫曾表示广州将探索逐步取消限价、限购等行政干预措施。上述四城市将铁定进入住建部的重点监控名单。截至2013年12月底，住建部会同监察部总计分四批约谈了多个房价上涨过快城市的行政首长，并部署了落实楼市调控的整改措施。住建部部长姜伟新向地方政府有关负责人再次强调，地方政府必须负起“稳控”房地产市场的责任。同致行分析：临近年末，深圳房价高涨，使得深圳被列入房地产重点调控的城市名单，预计明年深圳将会出台更加严厉的房地产调控措施的法律法规，高价楼盘将可能成为主要打压的对象，政策面的从紧，也会误伤刚需，更多刚需客户群体可能会选择离深圳较近的东莞，惠州购房置业。2.房地产市场资讯2013住宅批售量创5年新高经过2010、2011年的供应低谷之后，近两年深圳的供应量持续增加。市规划国土委数据显示，2013年深圳市全年批售量为564万平方米，同比增加了11.64%，创下2009年以来的新高。这在一定程度上缓解了深圳供需矛盾。由此，2013年，深圳的推盘量也止跌回升，全年共推出住宅434万平方米，同比增加了14.2%，重新回到2009年水平。但因上半年大量需求的释放，下半年去化速度减慢，导致2013年年底深圳的存量房达到了403万平方米，约4万套，达到了2010年以来的最高水平，同比2 0 1 2年年底更是上涨了24.43%。如果按2013年月均37万平方米的去化速度，目前的存量房还需要11个月的消化时间。同致行分析：2013年，深圳房地产市场火热，这无疑增加了各大开发商的推售信心，都加大了新盘推售量，尤其是龙岗南联片区，区域项目在地铁沿线的拉动下，价格涨幅惊人，使得本年度片区新盘大增，拉动了整个龙岗片区的楼价，龙岗片区新开盘项目以满足刚需客户群体为主，主力户型为70-90平米的2-3房，由于关内房价高涨，使得片区楼盘均取得不错的销售佳绩3.经济资讯深圳进出口总额突破5000亿 成本上升2014形势严峻2013年,深圳外贸企业面临“内忧外患”,出口形势严峻。据业内专家预测,随着美国经济复苏加快以及美联储退出QE,明年出口形势依然严峻。初步预计,2013年深圳市进出口总额突破5000亿美元,居内地大中城市首位,出口总额突破3000亿美元,实现21连冠。据深圳海关发布的最新数据显示,2013年前11个月,深圳市外贸累计进出口4902.1亿美元,占全国同期外贸进出口总值的13%,比去年同期增长18.2%,增速比前10个月放缓2.6个百分点。外贸进出口列全国外贸大中城市首位。其中,出口2775亿美元,增长15.5%,增速比前10个月放缓1.6个百分点;进口2127.1亿美元,增长21.9%,增速比前10个月放缓4个百分点。同致行分析：据第114届广交会成交数据显示，深圳虽然订单较去年同期持平后者增长，但订单以短单和小单为主，这反映出国际市场预期谨慎，不敢长下单，国内企业担心原材料价格，汇率波动，不敢接长单，所以预计2014年深圳外贸出口平稳，短期内不会有所改变。四土地市场1.土地成交情况2013年12月，深圳土地市场共成交用地7块，总面积14.46万平米，其中2013年深圳第三幅居住用地以9.8亿被江西政力房地产有限公司竞得，溢价达211%；另外，位于宝安福永街道的深圳首宗原农村集体建设工业用地以底价1.16亿元被深圳市方格精密器件有限公司竞得。宗地号地块位置地块面积（）容积率总成交价地块用途交易日期G11337-0095坪山新区33035498000居住用地2013-12-23G11340-8019坪山新区15000.235.328800二类商业用地2013-12-23A217-0315宝安区福永街道14568.294.81160工业用地（新型产业用地）2013-12-20G14304-0279坪山新区金沙社区19573.342.53920工业用地2013-12-23G12208-0007坪山新区出口加工区32896.82.55980仓储物流用地2013-12-23G11339-8013坪山新区坪环片区400016.25300工业用地（新型产业用地）2013-12-23G11339-8014坪山新区坪环片区25515.265.333800工业用地（新型产业用地）2013-12-23 数据来源：同致行数据监控同致行分析：编号为G11337-0095的居住用地位于坪山新区，用地面积33035.28平方米，建筑面积132140平米，由江西政力房地产开发有限公司以98000万元竞得，楼面地价7416元.平米，本宗地含有50000平米的拆迁安置房，能够为市场8万平方米的有效供给。2，土地供应情况本月份深圳新增17块土地供应，总面积19.32平米，其中商业用地两块，其余为工业用地。宗地号交易方式地块位置地块面积（）地块用途公告日期G04409-0133挂牌龙岗区南湾街区5645.32工业用地2013-12-6G02302-0015挂牌龙岗区龙岗街道6536.87工业用地2013-12-6G02203-0006挂牌龙岗区龙岗街道9586.8工业用地2013-12-6G02302-0013挂牌龙岗区龙岗街道10001.71工业用地2013-12-6G02203-0008挂牌龙岗区龙岗街道9633.42工业用地2013-12-6G02203-0007挂牌龙岗区龙岗街道10387.48工业用地2013-12-10G02302-0014挂牌龙岗区龙岗街道4000.35工业用地2013-12-10GO2205-16挂牌龙岗区龙岗街道8000.51工业用地2013-12-10GO2203-0005挂牌龙岗区龙岗街道10560.45工业用地2013-12-10G04203-0098挂牌龙岗区平湖街道8860.27工业用地（新型产业用地）2013-12-13G04203-0083挂牌龙岗区平湖街道6967.83工业用地（新型产业用地）2013-12-13G04203-0095挂牌龙岗区平湖街道4555.27工业用地（新型产业用地）2013-12-13G04203-0096挂牌龙岗区平湖街道6233.08工业用地（新型产业用地）2013-12-13G04207-0160挂牌龙岗区平湖街道4573.01工业用地（新型产业用地）2013-12-13T201-080招标前海深港现代服务业合作区51416.09商业性办公2013-12-13T207-0049挂牌南山区滨河大道以北，深湾一路以东31463.77商业服务业设施用地2013-12-26数据来源：同致行数据监控3,土地性质成交地块类型成交宗数供应地块类型供应宗数住宅0住宅0工业15工业15商业2商业2其他0其他0总计17总计17数据来源：同致行数据监控同致行分析：本月从深圳土地供应情况来看，供应土地主要是已工业用地为主，未有住宅用地推出，深圳面临居住用地进一步紧缺的局面，全面推出的居住用地寥寥无几，在住宅用地供应急缺的情况下，开发商获取土地方式主要是通过城市更新进行土地的二次开发。五，房地产市场1. 住宅供应情况12月，市场开始进入平淡期，市场推盘热情也随之减退，2013年12月，深圳新房住宅预售面积662329.03平米，环比增加5.3%，同比减少23.3%，预售套数达7052套，环比增加9.1%，同比尖山27.0%。12月份预售的项目普通住宅为主，少量高尚住宅为辅，产品供给以1-4房的紧凑型户型为主。项目名称坐落预售面积（）预售套数（套）预售时间翡翠海岸花园南山区科苑路30256.2727312.05山海美誉花园南山前海路57161.3261712.09蓝郡西堤花园盐田区海景路28991.1725512.13瑞翔居宝安西乡2611429112.06华盛盛荟花园宝安区新安街道41933.7747512.19深房尚林花园龙岗区龙岗街道41539.1647512.03国香山花园龙岗区南湾街道113375.38128812.04旭源怡景轩龙岗区龙岗街道16631.0318812.13熙璟城豪苑龙岗区平湖街道151478.2159112.18佳兆业中央广场三期龙岗区坂田街道119571.4117512.18百合山水别院龙岗区龙城街道11314.9612612.20海心汇福园龙岗区布吉街道23962.3729812.23合计662329.037052数据来源：深圳国土局同致行分析：12月深圳新房主要供给地区依旧以龙岗区为主，片区预售面积477872.5平米，预售套数5141套，本年度，龙岗成为新房供应冠军，片区供应户型均以70-90平米的2-3房为主，满足刚需客户的购买需求，预计未来龙岗区仍旧是深圳新房的主要供应地，随着关内新房价格的居高不下，无疑加快了刚需置业人群在关外购房置业，龙岗成为首要的置业地区之一，片区楼市仍将供需两旺。2，住宅成交情况，住宅成交套数2013年12月份，深圳新房住宅销量3426套，比11月份增加了1401套，12月份深圳楼市开始降温，成交套数开始下滑 数据来源：同致行数据监控，住宅成交均价本月，深圳住宅市场成交均价20695元/，环比上月21685元/下降了4.78%数据来源：同致行数据监控，住宅成交，面积本月，深圳网签面积达到了30.64万平方米，环比减少了32.2%数据来源：同致行数据监控同致行分析本月深圳新房成交量价明显回落，年底市场氛围趋于理智，刚需依旧主导市场，今年深圳楼市持续火爆，各大开发商基本完成了年度的新盘推售任务，年末放缓了推盘的节奏，在经历了三个月的旺季后，市场热情也开始消减。3，各区域住宅市场成交情况，区域市场成交套数2013年12月深圳市各区住宅成交套数数据来源：同致行数据监控区域成交量方面，12月份，深圳住宅成交量最高的是龙岗区，宝安区以2236套的销售占据了单月区域销售量排行榜的榜首之位。区域销售仅次于龙岗区的是宝安区的销量，宝安区12月份销售套数达到了923套，销售占据了单月区域销量的第二位。，区域市场成交均价2013年12月深圳市各区住宅成交均价数据来源：同致行数据监控区域成交均价方面，12月份，深圳住宅成交均价最高的是南山区，其次是福田区，成交均价均突破4万大关。同致行分析纵观12月，由于受到房地产政策宏观调控进一步加强的影响，新房成交连续六个月下跌，12月再度出现量价齐跌。根据深圳规划国土委网站数据，2013年12月深圳新房住宅成交均价为20695元/平方米，环比下跌近5个百分点，同比仍上涨13.9%。成交量方面，12月份深圳楼市整体量价齐跌，其中上旬延续了11月深圳楼市的势头，掀起成交小高潮，为2013年楼市交出最后一份完美的答卷。六，房地产市场动态1.市场项目营销动态项目时间营销活动熙璟城12.2举办阳光嘉年华活动万科广场12.1写字楼业主答谢宴承翰陶源12.1高尔夫沙龙山海美域12.1高端客户投资沙龙鸿威的森林12.7业主答谢会坪山首座12.8“登马峦山与健康同行”活动山海津12.8感恩回馈大抽奖活动半山道1号12.8“暖冬嘉年华”活动万科公园里12.10财经讲座佳兆业悦峰12,8耶鲁妈妈亲授教子经半山道1号12.15“暖冬嘉年华”银行VIP专场丹梓龙庭12.18聚龙山名侠论剑万科翡丽金街12.15“楼市把脉 共赢未来”讲座创兴时代12.21“缤纷圣诞 礼遇惊喜”活动深房传麒山12.21-22“冬至团圆节，情牵传麒山”的情暖冬至日活动光明大第12.22“圣诞狂欢派对”中泰南山12.212014投资沙龙熙园山院12.22二期半山别墅客户答谢会深业上城12.21圣诞嘉年华活动山语清晖21.30“深圳影像家谱城市艺术启动仪式”万科翰邻城12.28-29迎新汤圆喜乐会同致行分析本月，深圳在售项目开展了较多的小型活动来吸引客户，增加项目人气，临近月底，开发商也不乏开展业主答谢会，值得关注的是，今年，由于宏观调控的加剧，部分开发商开始开展投资沙龙活动，来消除业主的疑虑，知识型的财经讲座也引起业主极大的关注。2.竞争项目营销动态项目时间营销活动丹梓龙庭1219聚龙山论剑金地朗悦12.18发放“年终奖”同致行分析随着深圳房价高涨，大量刚需受到挤压，坪山新区市场开始被挖掘，值得关注的是，坪山新区近期建设利好消息不断，如，厦深铁路已试运行，坪盐通道，南坪三期也正加快建设，同时，2011-2015年，坪山新区全社会投资将达到1900多医院，战略型新兴产业占GDP比重将达到20%，同时重点建设运营深圳国家生物产业基地和国家新能源（汽车）产业基地两大“金字”招牌，并启动沿坪山河马峦山一线的文化创意走廊的建设。这些重大利好面的出现，无疑催生了坪山楼市的热度，众多开发商也积极出货，预计明年坪山楼市将会有一份不错的答卷。3.开盘项目分析（1），本月开盘情况2013年12月深圳新房住宅预售面积662329.03平方米，环比增加5.3%，同比减少23.3%，2013年12月深圳新房住宅预售套数7052套，环比增加9.1%，同比减少27.0%。12月份预售的项目以普通住宅为主，少量高尚住宅为辅，产品供给以1-4房的紧凑型户型为主。项目名称项目位置预售面积（）预售套数（套）预售时间翡翠海岸花园南山区科苑路30256.2727312.05山海美域花园南山前海路57161.3261712.09蓝郡西堤花园盐田区海景路28991.8725512.13瑞翔居宝安西乡2611429112.06华盛盛荟名庭宝安区新安街道41933.7747512.19深房尚林花园龙岗区龙岗街道41539.1647512.03国香山花园龙岗区南湾街道113375.38128812.04旭源怡景轩龙岗区龙岗街道16631.0318812.13熙景城豪苑龙岗区平湖街道151478.2159112.18佳兆业中央广场三期龙岗区坂田街道119571.4117512.18百合山水别苑龙岗区龙城街道11314.9612612.20海心汇福园龙岗区布吉街道23962.3729812.23全市住宅预售量合计662329.037052数据来源：同致行数据监控同致行分析岁末，市场进入了一年中交易最平淡的时期，龙岗本月新盘预售量活跃，住宅预售量477872.5平方米/5141套，是全市预售量最大的区域，其中国香山住宅预售量113375.38平方米/1288套，国香山作为恒大进军深圳的第一个项目，入市引起市场极大的关注，27000元/的均价，更是大大高于片区其他在售楼盘，单从地段和品质感，恒大高价推盘，势必对项目销售造成极大影响。（2），本月开盘分析恒大国香山开盘火爆热销 12月22日，恒大地产进驻深圳的首个项目，位于东湖国际住区的恒大国香山拉开了面向市场的序幕，当天现场销售火爆，盛况空前，罗湖、福田、南山甚至宝安、龙华、龙岗的客户纷纷到场参与选房。 到场许多购房客户认为，国恒大国香山取得这么重大的社会影响，其中一个重要原因，是其绝版89平米高拓3至5房，堪称深圳户型标杆。恒大国香山89三至五房高拓户型，其户户南向，依山瞰湖。在户型设计上，功能分区合理，方正实用，多重利用空间，而超大入户花园、超大观景阳台设计、主卧独立豪华套间都能畅享东湖水库美景。这样的户型在深圳独一无二，今后不可能再有。 为了让恒大业主尽享丰盛半山生活。恒大国香山斥资打造了5600平半山铂金会所,也就是现在售楼处所在的位置，住在这里，不仅可以享受室内外双泳池，更可尊享羽毛球场、健身房等体育设施。另外，项目自带近3万平商业，规划打造社区半山街区，全力解决业主的衣食住行问题。同时业主私享登山道，尊享独一无二的山居生活。 考虑到业主的停车需求，恒大打造多层次阳光生态车库，一期停车位1670个，实现整个深圳唯一户型纯90以下社区拥有的1：1.03车位比，这些无不体现着恒大国香山项目的宜居人性化设计。 在园林设计上，恒大国香山力邀曾打造北京奥运村、深圳湾一号等多个知名项目的全球顶级AECOM机构设计团队倾力设计，整体打造为深圳首创的立体化层叠式水系园林。以下沉式中心园林展开，31米四重叠台地景观，错落有致，荟萃皇家园林精华，贯彻“色、香、型、声”原则，与水系景观自然融合；更有5000平阳光草坪，缔造顶级的人居环境同致行分析随着恒大足球知名度愈演愈烈，作为恒大进军深圳首个住宅项目，无疑吸引了市场极大的关注，本月，恒大终于在人们期盼中入市，值得关注的是项目高拓展户型，如89做到了5房，在深圳市面上非常少有，将成为项目的明星产品，然而项目均价达2.7万/的高价格可能对项目销售有一定的影响。（3），下月开盘预告2014年1月深圳共计6个住宅项目（含别墅）开盘，同比2013年1月预开盘量减少1个，环比2013年12月预开盘量下降68%。项目名称开盘时间价格户型楼盘动态名门华府预计1月开盘待定62-89平3-4房名门华府项目主推62-89平3-4房，12月14日开营销中心，12月21日已开放样板间，预计2014年1月份开盘，目前项目已经封顶。项目占地面积4218.21平米，总建筑面积34618.36平米，规划容积率为5.8。房源总数265套。融湖中心城1月8日加推均价17000元/平89-155平融湖中心城89-155平户型在售，为3-4房，均价17000元/平，少量户型16000元/平起。目前新推出2栋D座89平3房户型，基本价格18000元/平左右，购房享98*99折。深房传麒尚林预计1月开盘待定88平复式深房传麒尚林还有少量70-140两至四房在售，均价14000元/平，88平复式样板12月14日开放，目前VIP登记可享1万减5万优惠，项目详请咨询售楼处。坪山首座1月18日已开盘均价11000元/平44-85平1-3房商务公寓坪山首座1月18日在营销中心开盘，当天推出44-85平1-3房商务公寓，共176套，70年产权，不限购不限贷。开盘均价为11000元/平，VIP客户可享受1万抵3万优惠，开盘当天享受98折优惠。信义御城预计1月上旬开盘待定141-170平信义嘉御山全新2期“准现楼”预计1月上旬推出，全新2期“准现楼”楼王组团包含少量的84-86及复式单位，以及217复式大户，主力户型集中在141-170，且全部为“一本证”产品。麓园预计1月上旬开盘待定81-89平3房麓园预计2014年初开盘，现已启动81-89平山居三