（产业经济学专业论文）基于DEA的我国民营房地产上市公司绩效研究.pdf

摘要 基于d e a 的我国民营房地产上市公司绩效研究 研究生：谢慧玲导师：胡汉辉东南大学 摘要 我国的房地产行业是随着经济发展和住房体制的改革而逐步兴起的一个行业，在国民经济中有着重 要的地位和作用。房地产上市公司作为行业中的佼佼者和代表者更是受到各方的关注。民营房地产上市 公司作为我国房地产上市公司一个重要的组成部分，如何对其绩效进行评价和分析，是研究的一个热点， 也是一个难点。 本文对d e a 方法在房地产上市公司绩效评价中的适用性进行了分析。综合民营房地产上市公司绩 效的特点，从d e a 方法的每一个环节及应用步骤出发，通过合适的决策单元的筛选，输入输出指标体 系的建立，d e a 计算模型的确定，有效决策单元选择及排序方法确定，构建了一套完整的基于d e a 的 民营房地产上市公司绩效评价方法。 本文以在上海证券交易所及深圳证券交易所上市的2 6 家民营房地产企业为考察实例。以2 0 0 7 年度 的财务报表作为实例数据的依据，通过应用本文构建的模型，对收集到的1 8 家民营房地产上市公司的绩 效进行了定性分析与定量分析相结合的实例评价，得出了被考察的1 8 家企业的绩效评价结果，并对其中 的6 家优秀企业进行了排序；通过将评价结果与现实情况作对比，验证了本文研究方法的有效性。 本文的结论对民营房地产上市公司清楚的认识自己、分析自己和改进自己将有一定的实用价值，启 迪企业发展的思维，对政府和中介方准确、客观地认识企业能提供一定的咨询信息，对证券市场的投资 者们如何选择投资对象也有一定的参考价值。 关键词：民营企业；房地产：上市公司；绩效；数据包络分析 东南人学硕士学位论文 a n s t u d yo nt h ep e r f o r m a n c eo fp r i v a t el i s t e d c o m p a n i e so f r e a le s t a t eb a s e do nd e am e t h o d g r a d u a t e ：x i eh u i l i n g s u p e r v i s o r ：h uh a n h u i s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ai san e w l ya r i s e ni n d u s t r ya l o n gw i t ht h ed e v e l o p m e n to fs o c i a le c o n o m ya n d t h er e f o r mo fh o u s i n gs y s t e m ，w h i c hp l a y sam o r ea n dm o r ei m p o r t a n tr o l ei nt h en a t i o n a le c o n o m y a st h e o u t s t a n d i n ga n dr e p r e s e n t a t i v ep a r t i e s ，t h el i s t e dc o m p a n i e so fr e a le s t a t eh a v eb e e np a i dm u c ha t t e n t i o ni n r e c e n ty e a r si nt h ew h o l em a r k e t p r i v a t el i s t e dc o m p a n i e so fr e a le s t a t ea r ei m p o r t a n tp a r t so fl i s t e dc o m p a n i e s o fr e a le s t a t e h o wt oa s s e s sa n da n a l y z et h ep e r f o r m a n c eo fp r i v a t el i s t e dc o m p a n i e so fr e a le s t a t ei sah o t s p o t a n dd i f f i c u l ti s s u ei nt h er e s e a r c h t h i sd i s s e r t a t i o na n a l y z e sd e a , sa p p l i c a b i l i t yi nt h ep e r f o r m a n c ee v a l u a t i o no ft h ep r i v a t el i s t e dc o m p a n i e s o fr e a le s t a t e f r o mt h ea p p l i c a t i o ns t e p so fd e a ，t h ed i s s e r t a t i o ns c r e e n st h ea p p r o p r i a t ed e c i s i o n m a k i n gu n i t s ， e s t a b l i s h e st h ei n p u ta n do u t p u ti n d e xs y s t e m ，d e t e r m i n e st h ed e am o d e l ，s e l e c t st h es e q u e n c i n gm e t h o do ft h e e f f e c t i v ed e c i s i o n m a k i n gu n i t s s of a r , t h ed i s s e r t a t i o nc o n s t r u c t sac o m p l e t es e to fd e a b a s e dp e r f o r m a n c e e v a l u a t i o nm e t h o df o rp r i v a t el i s t e dc o m p a n i e so fr e a le s t a t e t h i sd i s s e r t a t i o nm a k e st h e2 6p r i v a t el i s t e dc o m p a n i e so fr e a le s t a t eo nt h es h a n g h a is t o c ke x c h a n g ea n d t h es h e n z h e ns t o c ke x c h a n g ea sas t u d ye x a m p l e t h r o u g ht h ea p p l i c a t i o no ft h em e t h o dc o n s t r u c t e di nt h i s d i s s e r t a t i o n ，t h ed i s s e r t a t i o nc a r r i e so u ta ne x a m p l ee v a l u a t i o na n a l y s i st o t h ec o l l e c t e d2 6p r i v a t el i s t e d c o m p a n i e so f r e a le s t a t ec o m b i n i n gq u a l i t a t i v ea n a l y s i sw i t hq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，a n do b t a i n st h ep e r f o r m a n c e e v a l u a t i o nr e s u l t so ft h es e l e c t e d18c o m p a n i e s a l s o ，t h ed i s s e r t a t i o ns o r t s6o u t s t a n d i n gc o m p a n i e sf r o mt h e s e l e c t e dl8c o m p a n i e s t h i sd i s s e r t a t i o na u t h e n t i c a t e st h ee f f e c t i v e n e s so ft h ec o n s t r u c t e dm e t h o dt h r o u g ht h e c o m p a r i s o no ft h er e s u l t so ft h em e t h o dc o n s t r u c t e di nt h i sd i s s e r t a t i o na n dt h ea c t u a ls i t u a t i o n r e s u l t sf r o mt h i sd i s s e r t a t i o nw i l lh e l pt h ep r i v a t el i s t e dr e a le s t a t ec o m p a n i e st ob e t t e ru n d e r s t a n d ，a n a l y z e a n di m p r o v et h e m s e l v e s a sw e l la st ob r o a d e nt h ev i e w so ft h ed e v e l o p e r so ft h o s ec o m p a n i e s i ta l s op r o v i d e s c o n s u l t i n gi n f o r m a t i o nf o rg o v e r n m e n ta n da g e n c i e st o u n d e r s t a n de n t e r p r i s e se x a c t l ya n de x t e r n a l l y i n a d d i t i o n t h er e s e a r c hi sh e l p f u lf o rt h ei n v e s t o r si r lt h es t o c km a r k e to nh o wt oc h o o s eag o o di n v e s t m e n t o b j e c t i v e k e y w o r d s ：p r i v a t ee n t e r p r i s e s ；r e a le s t a t e ；l i s t e dc o m p a n i e s ；p e r f o r m a n c e ；d a t ae n v e l o p m e n ta n a l y s i s i i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 第一章绪论 第一章绪论 本章属本研究的引言部分，主要介绍本文的选题背景与意义、研究内容、研究思路和方法和本文的 创新之处。 1 1 选题背景及意义 随着我国市场经济的发展和住房体制的改革，房地产业出现了前所未有的发展。在行业逐步发展完 善、求新求变的过程中，房地产企业也会在不同程度上受到挑战、压力和冲击，也将面临着新的机遇。 处在房地产行业龙头位置的房地产上市公司，是行业的佼佼者，并具有一定的代表性。民营房地产上市 公司作为我国房地产上市公司一个重要的组成部分，如何提高自身绩效，培育和提升竞争能力是业界广 泛讨论的话题。同时，如何对其绩效进行评价也成了研究的一个热点和难点。民营房地产上市公司绩效 评价已不再仅局限于为投资者服务，企业为提高核心竞争力、政府部门为全面掌握有关经济信息，也都 在不同程度地利用民营房地产上市公司的绩效评价成果。 我国对房地产领域的相关研究是存在一些未尽人意之处，如理论研究与应用研究没有充分的结合， 在一些情况f 尚有脱= 肖。如有些研究着重对评价方法的讨论及如何对模型进行优化，过于强调理论，而 没有与实际情况紧密结合。相反，对实际情况的某些研究又缺乏理论研究的支持，使研究缺乏深度，对 现象的分析易于停留在表面。因此对房地产行业及企业的研究必须要理论联系实际，在有充分理论基础 的同时，也要注重研究过程和结果的实际意义。 本论文止是基于这样的前提和背景下，其研究目的有二：一是给企业树立标杆，即通过对具体民营 房地产上市公司绩效的对比，让上市公司清晰地了解自己在本行业同类上市公司中所处的位置，为公司 确定战略规划和发展方向提供参考信息。二是为投资者提供信息，即在我国证券市场不断走向成熟、投 资更趋理性的背景下，让投资者逐步学会或习惯于根据上市公司的经营业绩来选择投资对象，而不简单 地盲目跟涨。同时，考虑到民营房地产上市公司定期向外提供财务报告，其相关评价资料与数据易于搜 集。因此。本论文的研究意义还在于为广大投资者认识和了解民营房地产上市公司，从而进行投资决策 提供参考信息。 i 2 研究内容 本文的研究分七苹展开： 第一章：绪论。该章主要分析本论文的选题背景和意义、研究内容、研究方法及研究思路和研究创 新点。选题背景和意义主要包括民营房地产上市公司绩效评价的重要性以及本论文研究问题的提出；研 究内容主要对各章的主要内容进行了简要的介绍；研究方法主要介绍了本论文主要的研究方法，总结了 论文研究的思路；最后对本文的创新点进行了概括 第二章：概念定义与文献综述。该章首先对民营企业、民营上市公司、民营房地产上市公司的概念 进行了界定；其次讨论了绩效与效率、效能之间的关系以及效率的分类，并对效率的研究方法进行介绍， 探讨各研究方法的适h j 范围及优缺点，做为本文研究方法的选定；再次从理论研究和应用研究两个方面 对d e a 方法进行综述，最后总结了d e a 在房地产上市公司绩效评价中的应用。 第三章：民营房地产上市公司的演化。该章主要分析了房地产业的发展历程和现状以及民营房地产 企业的发展历程和特点。 第四章：基于d e a 的绩效评价理论研究。对d e a 方法的基本理论、基本模型和应用环节进行了介 绍，总结d e a 方法的优势与局限性，最后得出用d e a 方法对民营房地产上市公司绩效进行评价的可行 性和合理性。 l 东南夫学硕士学位论文 。_ - 。- 。_ 。- - _ _ _ _ - 。- _ 。i _ _ 。_ - _ _ 。- 。- - - _ - _ - - _ - _ 一- _ _ _ _ 。- _ - _ _ - _ _ _ _ _ - - _ _ - _ _ - - _ - - h _ _ _ _ _ _ _ _ - i _ - - _ _ _ _ _ - _ _ - _ _ _ _ - _ _ _ - _ _ - - _ _ _ _ _ _ - _ _ - _ _ _ _ - _ _ _ _ _ - - _ _ _ _ _ - _ _ - - _ - - _ - _ _ - _ - _ _ _ _ _ - _ _ _ _ 一 第五章：基于d e a 的民营房地产上市公司绩效评价过程分析。综合民营房地产上市公司绩效特点，从 d e a 方法的分析环节及应用步骤山发，通过评价目的的确定，d m u 的选择，输入输出指标的筛选，评价模 型的选择及排序方法的确定，构建了基于d e a 的氏营房地产上市公司绩效评价过程。对d m u 选择分类及 d m u 剔除原则进行了分析：对指标体系确定原则及指标体系的构建进行了深入研究。通过不同模型的对比 分析，结合房地产上市公司财务报表数据特点，选择了本文所用的评价d e a 模型。通过总结d e a 数据处理 的各种原则，提出了本研究所构建评价模型的数据处理方式。 第六章：实例分析。以在上海证券交易所及深圳证券交易所上市的2 6 家民营房地产企业为实例研究 对象。以2 0 0 7 年度的财务报表作为实例数据的依据，通过应用本文构建的模型，对收集剑的1 8 家民营 房地产上市公司的绩效进行了定性分析与定量分析相结合的实例评价分析，得出了被选中的1 8 家企业的 绩效评价结果，并对其中的6 家优秀企业进行了排序。通将评价结果与现实情况作对比，验证了本研究 所构建评价模型的有效性。 第七章：结论与展望。对全文的研究内容进行总结回顾并指出研究的局限性和进一步的研究方向。 】3 研究思路及方法 】3 1 研究思路 本论文的研究思路可通过图1 1 所示的逻辑框图来反映： 1r 结论及建议 图1 1 逻辑框图 2 第一章绪论 1 3 2 研究方法 1 、实证与规范结合的方法 规范与实证两类方法都是经济管理科学研究中的基本方法。在本论文的研究过程中采用了规范和实 证相结合的研究方法。规范研究是以一定的价值判断为基础，对经济规律进行推理和演绎，对发生的各 种经济现象加以阐述和理解。实证研究是从某些前提或经验事实出发，对现实问题进行归纳和演绎，通 过现象分析，找出经济变量之间的相互关系，发现其具有的内在规律性。本文在运用规范方法分析的同 时，主要运用实证分析研究对目前我国民营房地产上市公司的绩效进行具体分析。 2 、比较研究方法 在本论文的研究过程中，运用了比较研究的方法。用于不同公司之间比较的d e a 分析方法需要把 所有的评价样本进行比较，从中评出绩效相对较优者，发现民营房地产上市公司绩效的共同特征和差异。 3 、定性与定量分析相结合的方法 本文对我国民营房地产上市公司绩效的评价融合了定性与定量相结合的分析方法。具体来说，主要 运h j 定量分析方法来确定各民营房地产上市公司的绩效值等，同时在对绩效的影响冈素及行业发展特点 等的分析中运用了定性分析的方法。但在研究过程中，定量和定性分析也不是完全孤立的，常常也会有 两种方法的融合使用。 1 4 本文的创新之处 从研究方法或研究本身来看，本论文是对当前相近研究的一个深化和扩展。本文的创新之处，主要 有以卜两点： 第一，本文将研究对象限定在民营房地产上市公司，而非一般的房地产上市公司，突出民营房地产 上市公司的特征。 第二，本文对d e a 方法在民营房地产上市公司绩效评价中的可行性和合理性进行了分析。结合民 营房地产上市公司绩效特点，从d e a 方法的每一个环节及应用步骤出发，通过合适决策单元的筛选， 输入输出指标体系建立原则的探讨和输入输出指标体系的确定，d e a 计算模型的确定，有效的决策单元 的选择和排序，构建了完整的基于d e a 的民营房地产上市公司绩效评价过程。 3 东南大学硕士学位论文 第二章概念界定与文献综述 本章通过相关文献的整理，为下一阶段的研究打下基础。全章分为三大部分，第一节对概念进行界 定，包括民营企业、民营上市公司、民营房地产上市公司；第二节将讨论绩效与效率、效能之间的关系 以及效率的分类，并对效率的研究方法进行介绍，探讨各研究方法的适用范围及优缺点；第三节进一步 回顾d e a 已有的研究成果，特别综述了d e a 在房地产上市公司绩效评价中的应用。 2 1 民营房地产上市公司 2 1 1 民营企业 民营企业是中国独有的一种经济形态和经济概念。关于民营企业的概念和内涵问题，目前理论研究仍 在广泛争论和探讨，大致有三种代表性的观点：第一种涵义是从经营权的角度加以界定的，如“国有民营”， 就是指国有企业通过承包、租赁等方式交由个人经营；第二种涵义是指以生产资料私有制为基础的个体私 营企业；第三种涵义是相对于国有经济或国有企业而言的，包括城乡集体企业、个体私营企业、三资企业 和各种形式的合作企业等。本文所要讨论的民营企业就是民有企业，其基本特征是产权由自然人或社会法 人( 民营法人) 所有。当前，民营企业以产权界定可分为两种类型：一是完全由自然人或社会法人( 民营法人) 组成的民营企业；二是由自然人或社会法人( 民营法人) 直接或间接控股的混合所有制企业。 中国民营经济萌芽于2 0 世纪7 0 年代中后期，是属于市场自发的行为，是适应生产力发展客观需要而产 生的。因此可以说民营企业从一开始就是从市场交易中产生的，其组织结构也是按照市场经济的要求设计 的，因而属于完全独立的市场主体。与国有企业相比，民营企业有着自身明显的优势。它以市场机制为基 础，产权关系明确，运行机制灵活，成为改革开放以来中国经济增长的主力军之一。不过，我国的市场经 济脱胎丁计划经济，缺乏民营企业健康发展的土壤，无论是政策倾向还是经济环境都是为国有企业服务的， 民营企业从概念界定到在国民经济中的功能定位都从属于国有企业，因此，我国的民营企业大都还处于其 发展的初级形态，即以家族企业经营模式为主。许多民营企业上市后，仍带有很强的家族色彩。这是由我 国整体的制度环境和经济环境所决定的。 2 1 2 民营上市公司 民营企业上市是民营经济真正走上中国经济历史舞台的重要标志之一。十五届四中全会指出，非公有 制经济是整个国民经济的重要组成部分，并且指出政府将实施有进有退，有所为、有所不为战略，逐步从 一般竞争性行业退出。自此以后，民营经济获得了宽松的发展环境，民营企业在最近几年内得到了长足的 发展，其中一些优秀的企业或者采取直接上市( 1 e o ) ，或者采取买壳上市( b s ) 实现了在上海和深圳证券交易 所上市，从而推动了整个国民经济的发展。 关于什么是民营上市公司，国内学术界也没有完全达成共识，主要观点有：( 1 ) 民营上市公司是指中国 境内民营企业或者自然人拥有控制权的上市公司；( 2 ) 民营上市公司是指第一大股东为民营企业的上市公 司；( 3 ) 民营上市公司是指由私营企业绝对控股、或相对控股、或主要股g , 是私营企业、或主要经营决策权 由私营企业控制的上市公- a - - i ；( 4 ) 第一大股东为产权清晰的民营企业或实际控制权属于民营企业的上市公 司。本文将- 民营上市公司”界定为境内民营企业( 法人) 或者自然人居于最终控制人地位的a 股上市公司， 即民营企业( 法人) 或者自然人拥有控制权的上市公司，包括民营企业绝对或相对控股的上市公司、自然人 作为主要发起人或拥有控制权的上市公司。这里的最终控制人是指单独或合并、直接或间接持有上市公司 股份达一定比例，从而对上市公司拥有实际控制权的自然人或法人。上市公司的最终控制人被要求在上市 公司年报中披露，冈此较好判断。 4 第二章概念界定与文献综述 2 1 3 民营房地产上市公司 对于本文研究的对象民营房地产上市公司的界定则沿用以上关于民营上市公司的定义，即民营房地产 上市公司是指境内民营企业( 法人) 或者自然人居于最终控制人地位的a 股房地产类上市公司。需要说明的 是，遇剑上市公司年报中披露无最终控制人的情况时，考虑该公司的实际背景，有无民营因素存在，例如 万科、金地，本文认为属民营房地产上市公司范畴。 2 2 绩效 2 2 1 绩效的定义 “绩效( p e r f o r m a n c e ) ”一词，s z i l a g y i ( 1 9 8 4 ) 将其视为用来展现组织活动结果的一整体概念，代表组 织运作的最终结果1 。k a t e ( 1 9 8 5 ) 贝j 认为绩效应包含效果( e f f e c t i v e n e s s ) 、效率( e f f i c i e n c y ) 与组织成员满意 度( p a r t i c i p a n ts a t i s f a c t i o n ) 。r o b b i n s ( 1 9 9 0 ) 认为绩效是对组织目标达成程度的一种衡鼍。换言之，绩效是 衡量企业经营成果的指标，经过评估绩效，就能发现企业达成预定目标的程度，进而找出不足之处，以 寻求改进方案。由上可知，绩效所包含的范围较广，但统称而言其最重要内涵可分为效能与效率二大类。 对于“效f l 皂( e f f e c t i v e n e s s ) ”一词，k a s ta n dr o s e n z w e i g ( 1 9 7 4 ) 主张效能为完成目标的程度，也就是 衡量产出与目标之间的关系。s z i l a g y i ( 1 9 8 4 ) 贝u 认为效能是组织目标达成的程度，着重结果，强调“做对 的事情( d o i n g t h er i g h t t h i n g s ) ”。g i b s o n ( 1 9 8 9 ) 也认为效能是组织在有限资源的限制下完成其目标、使 命的程度。而r o b b i n s ( 1 9 9 4 ) 认为效能在于追求组织目标的达成。 “效率( e f f i c i e n c y ) ”一词源于物理学与： 程学的观念，注重投入与产出的关系，即在既定的产出下 寻求资源成本的极小化，或是在既定的成本下寻求产出的极大化。f a r r e l l ( 1 9 5 7 ) 视效率为两类，一为实 际投入与产出转换的技术效率( t e c h n i c a le 衔c i e n c y , t e ) ，另一是最佳要素分配组合的配置效率( a l l o c a t i v e e f f i c i e n c y , a e ) 又称价格效率( p r i c ee f f i c i e n c y ) ，并以等量曲线与等成本线来进行探讨。而c h a m e s 、c o o p e r a n dr h o d e s ( 1 9 7 8 ) 则根据f a r r e l l ( 1 9 5 7 ) 的效率概念，分别从投入面与产出面来提出对效率解释。就投入面 来看，除1 f 增加投入项或减少其它产出项的产量，否则一产出项的产量无法被增加；就产出面来看，除 非减少产最或减少其它投入项的投入，否则一投入项无法被减少。综上而言，c h a m e s 、c o o p e ra n dr h o d e s ( 19 7 8 ) 对效率的解释其实是类似于帕雷托效率( p a r e t oe f f i c i e n c y ) l 拘最适状态观念，也就是说无法在不损及 其它人的情况下能使某些人改善的状态。 简言之，效能是组织执行计划单位对其目标所完成的程度；效率是为了达成组织目标所运用资源的 情形。由此可知绩效与效率、效能是不同的概念。但就本文而言，为了实证的方便，我们不严格区分绩 效与效率，民营房地产上市公司的绩效研究等同于民营房地产上市公司的效率研究。 2 2 2 效率的分类 效率一词有多种不同的概念，分别代表组织各种不同层面的经营管理状况。各种效率的分类可分述 如下： ( 一) 总效率( o v e r a l le f f i c i e n c y , o e ) 总效率为给定投入项要索价格，在目前生产水平下，最小成本占实际投入要素成本的比值，t g 臣l j - - 般所谓的成本效率，总效率是由最小资源投入占实际资源投入的比值而求得。总效率等于技术效率与配 置效率的乘积，即o e = t e 宰a e 。 ( - - ) 技术效率( t e c h n i c a le f f i c i e n c y , t e ) f a r r e l l ( 1 9 5 7 ) 以投入缩减导向定义技术效率为：当所有投入要素减去最大等比例缩减量，而仍能继 续维持既定的产出，则效率值为l ，也即表示该组织有效率，因为无等比例缩减量可再减少，而若效率 t 在其管理绩效架构中，绩效指标包括效率、效能、生产率、利润、质量、安全、成长、参与、维持、满意程度、激励、 革新、适应力及发展。 5 东南大学硕十学位论文 值小于l 时，则表示该组织未达技术效率，因为它还有投入缩减量可再减，表示它的投入资源中有一部 分浪费掉，而未能产生任何效益。 ( 三) 配置效率( a i i o c a t i v ee f f i c i e n c y , a e ) 配置效率是指将成本降至最小可能水平的能力。主要是分析组织在相同产出水平下，是否使用了最 适当的要素投入比例。配置效率与技术效率最大的不同在于，配置效率是在产出固定的条件下，以最经 济、成本最低的组合来生产，而技术效率是一种条件效率，在固定的投入因素组合下，求产出最大化的 能力。 ( 四) 纯技术效率( p u r et e c h n i c a le f f i c i e n c y , p t e ) 技术效率由纯技术效率和规模效率组成，在技术效率值中有组织规模的影响因子存在，若不将规模 因素分离，求出纯技术效率值，将无法在技术效率中看出短期内不含规模因素下的组织效率，以便衡量 组织在资源投入上是否存在无效率而有浪费的情形。纯技术效率= 技术效率规模效率。 ( 五) 规模效率( s c a l ee f f i c i e n c y , s e ) 规模效率是衡量组织是否处于最优规模状态。唯有在规模效率下，经营绩效最佳、获利性最高。当 组织过大或过小，则同定成本相对太低或太高，无法与变动成本配合，都将造成平均成本提高，无法达 到规模效率，只有在最适规模下，同定成本分摊于较大产量，使平均成本降低以达到规模效率。 效率的分类与关系可以总结概括在图2 1 中： 2 2 3 效率的研究方法 图2 1 效率的分类与关系示意图 f a r r e l l ( 1 9 5 7 ) 首先提出生产前沿( p r o d u c t i o nf r o n t i e r ) 的概念来衡量生产效率水平，认为资源分配的价 格效率与生产过程的技术效率，都是影响厂商产出水平的重要原因。f a r r e l l 通过等产量线的设定，将厂 商的等产量要素组合点的轨迹视为生产前沿，并利用线性规划方法，对厂商的投入与产出比例建立一个 数学估算方程式，并由此计算出每一家厂商的效率指标。 而在效率的衡量方法上，至f a r r e l l ( 1 9 5 7 ) 提出生产前沿与生产效率的开创性概念后，各种更为具体 合理的生产效率衡量方法开始被创造出来，相关效率评估方法有确定性参数边界法、确定性统计估计法、 随机边界法等，相关方法优缺点整理如下表2 1 所示。 6 第二章概念界定与文献综述 表2 1 各种效率衡量方法的比较 效率衡量方法优点缺点 能以简单的数学规划推讨出生产边界， 估计方式过于简略； 确定性参数边界法 且预设的生产函数也可以包含规模经对于估计式的误差没有任何统计上的 济的型态。假设。 对估计式的残差项做进一步统计上的边界生产函数若以最人概似法来推 假设，认为观察点与生产边界之间具有估，则会随着残差项的假设分配不同， 确定性统计边界法 明显的统计上的关系。而有不同的参数估计结果，因为在先 验上无法确知残差项为何种分配。 确定性无参数边界法 可同时处理多种投入与产出，不需事先d e a 只提供相对的效率评估，并非绝 设定一组权数，且d e a 模型具有公平对的效率衡量； ( d e a ) 性。d e a 效率分析容易受到数据极端值 ( o u t l i e r ) 的影响。 对于模型的假设，较确定性边界模型合一般随机边界模型只能探讨全体样本 动态随机边界模型理。且由于允许产出观察值可在边界之的技术无效率的平均值，而无法求得 上，对于资料的限制较少。个别厂商的效率指数。 数据米源：本文! j ： 纳 如何测量组织效率的方法，根据不同的角度可发展出不同的测量模型，如组织资源投入与产出的具 体关系、组织目标的达成程度、组织间相对表现的比较模型等，根据所采用的模型不同，所操作的数学 模犁也有相当大的差异。要绩效评估功能充分发挥，除须有一合适评估指标外，须视不同的评估目的与 模型，选择合适的评估方法。对于常用的效率评估方法，陈昌茂( 2 0 0 1 ) 提到目前的数学测算方法大致可 分为以f ) l 类： ( 一) 比率分析法( r a t i oa n a l y s i s ) 在传统的效率评估方法，比率分析法为最常被使用的方法，评估的方式主要从投入项与产出项中找 出一些比率值来进行评估对比。比率的衡量通常以单一的投入测量单一的产出，用各项比率值作为效率 值加以比较。此法适用于单项投入与单项产出问题，且因局限单一产出或投入，容易忽略其它因素的影 响，不容易呈现总效率。且对于多项投入与多项产出的组织，其投入项与产出项之间无法合并时，较难 适用。其优点是简易了解且方便，但缺点则为无法一次将所有的比率值找出对比，且无法考虑各个比率 值对效率影响的程度。 ( 二) 回归分析法( r e g r e s s i o na n a l y s i s ) 同归分析法是以组织的某一产出变项当作依变项，多项投入变量作为白变项，计算出各个投入变项 对于产出变项的影响程度，且可从投入变项预测产出的大小。此法适用于多项投入与单项产出的预测问 题，以及与平均数的差异比较。回归分析法主要是由自变量与应变量之间的关系来探讨效率，其假设自 变量与应变量之间的关系为线性、二次式或其它的形式，唯此假设自变量与应变量之间的关系形式是本 末倒置的，如果两者间实际上的关系形式不为线性、二次式或其它的形式，则结果将是无效的；此外， 冈为其回归模型是找寻一平均值或是趋中性，也即是以组织的某一产出项为依变量，以数个投入项作为 自变量，据此来评量某个投入项对产出项的影响程度，是以回归模型分析法无法评量多产出项的d m u 。 ( 三) 多目标决策分析法( m u l t i c r i t e r i aa n a l y s i s ) 多目标决策分析法运用于d m u 的投入与产出是由多项因素组成，仍将评定标准设定为各种多属性 或多目标的形式，作为多项投入与产出衡量效率的方法。多目标决策分析法在运用上有一个前提，此前 提即为d m u 的投入与产出由多种冈素组成，因而将其评定的标准假设为多属性或多目标等模型。然而 将其设定为多属性仍有若干缺点，如评估指标若其差异相当大时，尤其若有极端值存在，其代表程度就 很难认定。 ( 四) 层级分析法( a n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ) 7 东南大学硕士学位论文 层级分析法可建立影响效率的层级结构( h i e r a r c h i c a ls t r u c t u r e ) ，并由同层级评估准则的两两比较来 建立成对比较矩阵，其后计算出各特征向量与特征值来决定各评估准则的权重。它帮助决策者清楚的了 解各层级的绩效，若总绩效不佳，则可寻层级的序次找出影响绩效的因子。由于其评估时可以考虑多目 标或多属性，较符合现实状况，但各指标的权重如何决定却相当困难且不易客观。其主要应用于在不确 定情况下的多个评估准则的决策问题上，不须复杂的数学计算，可降低决策的复杂性与风险性，提供决 策者选择适当方案。 ( 五) 理想点方法( i d e a lp o i n tm e t h o d ) 理想点方法是由c o o m b s ( 1 9 5 8 ) 所提出的解决方法。在此所假设的为一个面面俱佳的解，因而在实际 的决策问题中通常拿各个方案与此理想点进行比较，并通过妥协的过程得到一个妥协解。 ( 六) 德尔菲层级分析法( d e l p h ih i e r a r c h yp r o c e s s ) 德尔菲层级分析法是德尔菲法与层级分析法结合而成的方法，从发展指标，将复杂的评估问题加以 阶层化，并藉由d h p 问卷调查的应用，订定各评估准则的相对权重来进行评估。因而从问题的确定、 目标或准则的层级结构化，乃至于目标或准则间的相对权重的给定，都是汇集群体的意见，也就是希望 借助d e l p h i 法减少a h p 方法中个人或群体成对比较时的主观性，此方法虽然结合了两种方法的优点， 但在运作流程上相当浪费时间、经费与人力，因此为其一大缺点。 ( 七) 数据包络分析法( d a t ae n v e l o p m e n ta n a l y s i s ) 数据包络分析法为衡量多项投入与多项产出的d m u 相对效率的一种方法，并基于帕累托最优状态 的效率观念，利用线性规划的方法，在生产过程中的输入输出情况进行比较，找出可以包络所有d m u 的 效率边界( e f f i c i e n c yf r o n t i e ro re f f i c i e n c ye n v e l o p e ) ，得到一个标量结果指标，通过该指标，可以对各d m u 的相对有效性进行评估进而进行效率分析、差额变量分析与敏感度分析。因此，通过该方法得剑的标量 指标实际上表明了在目前技术条件、管理体制和生产组织方式下，各d m u 能够达到的相对效率。 本研究探讨民营房地产上市公司效率评价问题，为多项投入与多项产出问题，事先无法得知函数形 式，同时就研究目的而言，更希望以评估资源投入与产出目标的效率。数据包络分析法以投入项与产出 项通过数学模型，求出生产边界作为衡量效率的基础，进行效率评估，与其它评估方法最大不同处，在 于d e a 引用生产函数观念进行效率评估，适用于有多项产出与多项投入的组织绩效衡量，其特性易于 处理具有多项产出与多项投入的绩效评估问题，无须预设生产函数形式与估计函数参数，在实际运用上 较为容易。从以上各种效率评估方法的优缺点分析来看，数据包络分析法为最适合本研究采用的主要研 究方法，因此本研究拟以d e a 作为效率衡量方法。 2 3d e a 研究综述 自1 9 7 8 年第一个d e a 模型c 2 r 模型建立以来，就以其独有的特点和优势受到人们的关注，不论在 理论研究还是在实际应用方面都迅速发展，并取得了多方面的成果，现已成为管理科学、系统r 程和决策 分析、评价技术等领域中一种常用而且重要的分析工具和研究手段，有关的理论研究不断深入。 2 3 1d e a 理论研究综述 ( 1 ) d e a 模型的研究进展 在两个最基本的d e a 模型( c 2 r 模型和c 2 g s 2 模型) 的基础上，又派生出一些新的d e a 模型。对权重的 改进。1 9 8 6 年c h a r n e s 等人给出了一个含有偏好的d e a 模型一2 h w 模型。这一模型通过调整锥比率的方 式能够反映人的偏好，从而使决策更能反映人的意愿。对输入输出方面的改进。r d b a n k 和r m o r e y 于 1 9 8 9 年提出并研究了能处理既含有可控输入( 出) 又含有不可控输入( 出) 的d e a 模型。1 9 9 5 年刘永清等义给出 了要素在有限范围内变i 七的d e a 模型。对决策单元的改进。1 9 8 6 年c h a m e s ，c 0 0 p e r 和魏权龄等人利用半 无限规划理论将c 2 r 模型推广到具有无限多个决策单元的情况，给出t c 2 w 模型。综合d e a 模型的研究。 李光金等( 2 0 0 0 ) 针对传统d e a 模型的局限性，提出了综合d e a 模型，认为该模型不仅能克服传统d e a 模型 的局限性，而且在决策单元相对效率评价和非有效决策单元改进方面能以投入，产出同时达到最优为出发 r 第二章概念界定与文献综述 点来判断决策单元的相对有效性，并优化决策单元。 ( 2 ) d e a 有效性研究进展 d e a 有效是d e a 理论中最重要、最基本的概念。由于它在d e a 理论中的重要地位，因此，对d e a 有效 性问题的研究也较多。例如：李树根等( 1 9 9 1 ) 紊j c 2 r 和c 2 w 模型下的d e a 有效决策单元集合的结构进行了探 讨。而后，冯俊文( 1 9 9 4 ) 讨论t c 2 r 模型和c 2 g s 2 模型的d e a 有效性问题，给出- j d e a 有效( c 2 r ) 及弱有效的 一个充要条件。魏权龄等( 1 9 8 9 ) 针对综合d e a 模型给出t d e a 有效决策单元集合的几个恒等式，从而使决 策单元进行分组评价成为可能，进而使大规模决策单元的评价问题找到了简化的办法。吴文r r ( 1 9 9 3 ) 给出 了寻找d e a 有效单元的一种新方法。何静等( 1 9 9 7 ) 给出了有关决策单元为d e a 有效的充要条件的两个定理， 并利用它分析t d e a 的灵敏度问题。 2 3 2d e a 应用研究综述 d e a 方法是评价多输入多输出同类部门( 或单位) 间相对有效性的一种重要方法，d e a 评价结果能够反 映大规模社会实验的结果。d e a 方法在实践中的成功应用，越来越引起人们的重视，使其在许多领域得到 了发展。本文主要重点介绍d e a 方法在效率方面的研究进展，用d e a 方法研究企业经济效率是一个非常有 意义的课题。 目前，在d e a 企业效率实证应用方面，由于数据的可得性，目前的研究多集中于企业数据公开的上市 公司效率研究中。而随着资本市场的发展，上市公司经营业绩的评价日益成为股东、债权人关心的问题。 另一方面，上市公司的经营效率出现两极分化的趋势，因此提高经营效率成为新形势下企业生存和发展的 核心问题。因此，科学地评价企业的经营效率，不仅可以为上市公司提供改进工作的参考信息和决策依据， 而且能为投资者进行理性投资提供参考数据。 近几年许多学者从以下角度来应用d e a 分析企业效率： ( 1 ) 地区间比较 林晨等( 2 0 0 3 ) 禾1 j 用d e a 方法对1 9 9 9 及2 0 0 0 年全国各省市的建筑企业总生产效率问题进行排位研究。结 果显示，上海、浙江建筑业企业总效率位子全国前列，广东省建筑业尽管生产规模较大，但效率的表现只 属中等。提出若干建议以促进广东省建筑业企业效率的提高。