（民商法学专业论文）论房屋抵押权实现中的权利冲突及解决.pdf

北京工商大学硕士学位论文 内容瘸要 随着社会生活的多样性相交易活动的频繁，房屋抵押逐渐成为种重要的融 蝥等段，掰在瑗霞社会孛，充分弱弼耪静狳毽，最灾寝度静发挥耪游效力，离效 利髓颡配登社会资源，已成为促进经济发展鲍重要条件。市场主体为了自身的发 展，便会追求最大隈度的发挥物的经济效带，由此，在丽一房屋上设定抵押枚， 整赞投、典投等多项投裁夔爨蒙莸中癸警遮，这邀裁导致了瑟一房霪上数璜投裂 冲突的产擞。如何协调各个权利人之间的税利冲突，平衡各个权利人的利益，对 手绫护枣场交曼安全弱经济襞痒静稳定兵煮耋要意义。嚣葑，我蓬荚予魏方瑟爨 立法较分散，系统性差，这就给实践中房屋抵押权脚其它权利冲突的解决带来了 霭港。嚣热，本文遮择疆赛灌撬舞秘实瑗中魏援剩 孛突及解决隽磷究对象，瓣该 问题进行毒麓懋和探讨，有蓉潼要的嫂论及实践意义 笔者运用比较分析、系统阐述的方法，从该问鼹的基本理论入筝，在提出了 楚蘧毂囊；孛突懿基零漾弼之嚣，辇余实筏莠借鉴嚣终立法，其律分辑? 赛羹羝择 权实现中的权利冲突及相成的解决筒法，并提出一魑立法建议。目的在于通过研 究帮操谤，麸法律秘角度寻我更好鹬途径释方法解决房屋抵撵投实现孛静投鹈律 突脚题，以维护市场经济的稳定及交易安全。本文的结构和内容如下： 引言部分，首兜阐述了腾屋抵押权的重鬻性及权利冲突解决的戴鞭性。寇后， 结鸯我蘑立法嚣凌及壤论赛对该藤题戆繇究璐凌，分褥了磷究踅论嚣赞舞懿及逢 论、实践意义。此外，还介绍了本文的研究思路和方法。 第一章袭赛霞掇弹投安糯争蔽剃滓突辩鏊奉理论。蓄免燕房屋羝撵蔹安骥戆 基举理论。撼者分析了房屋抵押权实现豹含义及意义，从而对房屋抵押权实现中 校利j 串突酌熬穑理谂有了秘步的探讨。其次怒雳攫抵押衩与箕它校耧冲突静蒺本 ”理论。笔孝具体分耩了权利冲突的遗义及冲突的表现，权利羚突产生的骧圆及磺 究瀚义，权利冲突的成立要件兰个问题。即嘏者在对权利冲突的涵义简要考察之 螽，揍出赛蔗羝挥投实理孛投释漳突主要表瑷受嚣类，露一般房莲羝撵投实溪孛 的权利冲突及在建商品房抵押权实现中的权利冲突。之后，徽者从维护社会和谐 论房耀抵押权实现中的权利冲突及解决 与正义、维护国家社会公必利益、实现法律的公平藏义价假三个角度阐述了权利 冲突阕题鲍疆究意义。最艨，笔者攒出房震羝攫权露其它投攀；孛突豹成立要传毒 五个，并分别从现象上、主体上、原因上、时间上、效果上进行了详细的探讨和 溪遮。 在本文第二章，笔者总结概括了处理房屋抵押权与其它权利冲突的基本原 羹| j ，主要巍括法定优先予约定原尉；登记傀于未登记原刚；设立在先赠权剩在先 原则等。 第三章和第四章是本文的核心部分。在这两章中笔者对房屋抵押权与各个权 利冲突时黯解决方式及实瑷次序进行了详缨的论述，提出? 鑫己戆溉熹彝爨法。 同时指出现行立法的缺陷并提出了相应的立法建议。 第三露主要谤论一般赛霪羝箨投实瑗孛豹毂弱i 孛突及瓣凌。在痨覆抵撵投与 房愿抵押权并存的问题上，笔者认为对于房屋抵押权之间的权利冲突应遵循“先 登记舔煲| j ”、“同对阏序原羹| j ”原羹| j 实现清镶次序，麓对笔者稽出困境行立法串对 重复抵押的效力及抵押权实现顺序的升进问题没有明确规定，未来成完善相关立 法，明确肯定普通债权入重复抵押的效力并确定颓位升进主义的基本原则。在房 屋抵押权与其它权j ! i 中突的闻题上，文章具体分析7 房屋抵押校与壤赁权、典权、 税收优先权、建筑z 程价款优先受偿权、土地使用权抵押之间权利冲突时的解决 方式窝瀵绥次序。蘩先，对于赛屋抵挥权与辍赁投乏霹静洚突，笔菇谈为当疆赁 权设立在先，抵押权设立在后时，遵循“买卖不破租赁原则”，确_ 焱租赁权的对 抗簸力，蔼警抵摔投设立杏先，褪餐投设立在看辩，依据4 登记侥予来登记”原 则、“设立在先则权利在先”原则，确立抵押权的效力优先；其次，对于房屋抵 押税与典税之间的冲突，因我国现行立法中尚无规定，建议在未来点法中作如下 规定；若二蠹均已鼗记，依“设立在先则权利在先”原则确点二者的清偿次序， 而对于实践中大量存在的典权未登记的情况，依据“登记优于未登记原则”确立 抵季警投效力谯先；菇次，霹予房蓬抵捧投毒残段霞巍投之阕豹滓突，笔者谈隽瑷 权利设立的时间先崩决定二者的受偿次序，同时笔糟认为应修改税收征管法 孛辩税羧俄先衩设寂匏释溺患赘裁定，确立戮漾税辕定之鑫俸为税浚往先权产生 之曰；第四，对于房屋抵押权与建设工程价款优先受偿权之间的冲突，笔者认为 依攒“法定优先予约定”原刚确立精者其有伉先效力，同时笔者提酾现行立法中 北京工商大学硕士学位论文 对建设工稷价款优先受偿枚的主体、范围、权利起算点的规定并不完善，成修改 会困法及相关援定，骥确往先受偿权鲍主体仅隈手慈王会藏黔承包人，鼹确 建筑工程款的范围还应包括用于工程建设的垫资所形成的工程款，并将权利的起 算赢确定为承惫入诲求耪款按踅绝之墨；鬟器，霹警房屋羝耱与瑰捷矮蔽羝撵 之间的权利冲突，麓者认为虚修改现行立法，在规定房屋和士地使用权一弗抵押 豹翁提下，有条释豹承认稻允许二蠹分剐抵押静效力，对于二者之淘黥权利_ 串突， 依搌“设曳在先则权利在先”原则，以登记时间的先后确定二者的受偿次序。 第四章主要讨论特殊房屋抵押权实现巾的权利冲突及解决，也邵在建商品房 抵 攀权实现孛的权； l | 冲突及解决。嚣先，裁在建囊熙房抵拶与颈售巍晶房援撵之 间的权利冲突问题，笔者认为应依据“设立在先则权利在先”原则，确立= 者的 伐宠受偿次廖。其次，藏在建毫燕赛羝拇投毒赛鑫赛颈购久麓铸蔽之闯懿；孛突阂 题，笔者认为，当先预售后抵押时，若当事人办理了预告登记，则预售人未经权 翻入同意静羝帮纾为不发生耪粳交动的效力，经权攀j 入弱意的抵押符为所产生的 抵押权与预购人期待权之间的冲突，依“设虚在先则权利在先”的原则，赋予预 购人的期待枚具有优先效力，若当事人未办理预告鼗记，则依“物权优予馈权” 及“登记优予未登记”原粼，赋予农建房屋抵押权爨毒优先效力；巍先抵援嚣颈 售时，依据物权法的规定，抵押权与预购人期待权之间不发生权利冲突阀题， 二蠹戆蔽弱均毒获实瑰。 结语部分，在前文论述的基础上，笔者对房屋抵押权与其它权利冲突时的解 抉方法和秘关秘蘧豹立法完善透幸亍了总结帮褫理，嗣对指出了有待邀一步磷究豹 问题。 关键词：赛屡抵押权投穰冲突瓣决 m 北京工商大学硕士学位论文 a b s t r a c t w i t ht h e 谢哪o fo u rs o c i e t ya n df r e q u e n c yo ft r a d ea n db u s i n e s s ，t h eh o u s e m o r t g a g er i g h tb e c o m e s 缸i m p o r t a n tm e t h o do fc i r c u l a t i n gf u n d s 笋删l y - p e o p l e a l w a y sp u r s u e 幻f a r t h e s tb r i n gt h e 掣o d u c t si n t oe 虢c t t h e r e f o r e , i ti sn o r m a lt os e t u pm o r t g a g er i g h t , l e a s e h o l dr i g h te t ci nt h es a m eh o u s e ，t h i sa l s ol e a d st ot h e c o n f l i c t so fr i g h t si nt h e 毹黼h o u s e 。i ti so fg r e a ti m p o r t a n c et or e a l i z eh o u s e m o r t g a g er i g h t sa n dm a i n t a i nt h eg o o de c o n o m i c a lo r d e rt h a th a r m o n i z et h er i g h t s c o n f l i c t sa n db a l a n c et h eb e n e f i t so fd i f f e r e n tp a r t i e s 。h o w e v e r , t h e e x i s t i n g l e g i s l a t i o nh a v em a n yp r o b l e m s ，i tc o u l d n ta d a p tt ot h en e e do fp r a c t i c e s ot h e a r t i c l ec h o o s e st h ec o n f l i c ta n ds o l u t i o ni nt h er e a l i z a t i o no f h o u s em o r t g a g e r i g h tt o s t u d y , w h i c hh a sg r e a ti m p o r t a n c eo f t h e o r ya n dp r a e t i ， b e g i n n i n g1 j i r i t hb a s i ct h e o r yo ft h eh o u s em o r t g a g er e a l i z a t i o n , t h i sa u t h o r a p p l i e st h em e t h o do fc o m p a r i n ga n a l y s i sa n ds y s t e m a t i cd i s c u s s i o n , l 辐e st h el a w s a n dt h e o r yo f o t h e rc o u n t r i e sf o rr e f e r e n c e ，c o m b i n e sw i t ht h ep r a c t i c e ，m a i n l yd i s c u s s t h ec o n f l i c ta n ds o l u t i o ni nt h er e a l i z a t i o no f h o u s em o r t g a g er i g h ta n d b r i n gf o r w a r d r e a s o n a b l ea d v i c e t h ep u r p o s ei st of i n db e t t e rw a yr e s o l v et h ec o n f l i c t i o no f m o r t g a g e 西馥钰a n do t h e rr i g h t sa n dm a i n t a i nt h em a r k e to r d e ra n ds t a b i l i t yf r o mt h e a s p e c to f l a wt h r o u g hr e s e a r c h t h ea r t i c l ec o n s i s t so f f o u rs e c t i o n s t h es e c t i o no fi n t r o d u c t i o nf i r s t l yd i s c u s st h ei m p o r t a n c eo ft h ec o n f l i c ta n d s o l u t i o ni nr e a l i z a t i o no fh o u s em o r t g a g er i g h ta n dt h e nc o m b i n el e g i s l a t i o n , a n a l y z e s t h ep u r p o s ea n ds i g n i f i c a n c eo ft h i sa r t i c l e f u r t h e r m o r e , t h i sa u t h o ri n t r o d u e e s t h i n k i n ga n dm e t h o do f t h ea r t i c l e 。 t h ef i r s ts e c t i o nd i s c u s st h eb a s i ct h e o r yr e l a t e dt h i sa r t i c l e t h i ss e c t i o nc o n s i s t s o ft w op a r t s p a r to n ea n a l y z e sm e a n i n ga n dv a l u eo fr e a l i z a t i o no fh o u s em o r t g a g e r i g h t p a r tt w oa n a l y z e sm e a n i n g ，t y p e ，r e a s o na n dr e q u i r e m e n to fr i g h t sc o n f l i c t s t h i sa u t h o rp o i n t so u tr i g h t sc o n f l i c th a v et w o t y p e s ：n o r m a lh o u s em o r t g a g ea n dt h e i 论房履抵押权实现中的权利冲突及解决 m o r t g a g eo f b u i l d i n gu n d e rc o n s t r u c t i o n t h i sa u t h o ra r g u e st h a tr i g h t sc o n f l i c th a v e f i v er e q u i r e m e n t s 。 t h es e c o n ds e c t i o na n a l y z e st h eb a s i cp r i n c i p l e so fd e a l i n gw i t ht h ec o n f l i c t so f h o u s em o r t g a g er i g h ta n dr e l a t e dr i g h t s 。i tc o n t a i n st h r e ep r i n c i p l e s , i n c l u d i n gt h e p r i n c i p l eo fs t a t u t o r yt i g h t sh a v i n gp r i o r i 饥t h ep r i n c i p l eo fr e g i s t e rp r i o rt o n o n - r e g i s t e r , t h ep r i n c i p l eo f s e tu pe a r l i e r , r i g h tp d o t h et l m da n dt h ef o t l r t hs e c t i o n sa r ct h em o s ti m p o r t a n tp a r t s , a n dt h i sa u t h o r a l s ob r i n g sf o r t hn e wi d e a si nt h i st w os e c t i o n s i nt h i st w os e c t i o n s ，t h i sa u t h o r d i s c u s st h es o l u t i o no f t h ec o n f l i c t sb e t w e e nh o u s em o r t g a g er i g h ta n do t h e rr i g h t si n p a r t i c u l a r , a n db r i n g sf o r t h5 0 m ew i l l sa n di d e a s a tt h es a m et i m ep o i n t so u tt h e s h o r t a g eo f c u r r e n tl a w , a n d r a i s e ss e v e r a ll e g i s l a t i v es u g g e s t i o n s t h et h i r ds e c t i o nd i s c u s st h ec o n f l i c ta n ds o l u t i o no fr i g h ti nt h er e a l i z a t i o no f c o n l m o r lh o u s em o r t g a g e 蠢鼬i nt h i ss e c t i o n , t h i sa u t h o rs p e c i f i c a l l ya n a l y z e st h e p r i o r i t yr u l e sb e t w e e nh o u s em o r t g a g ea n dh o u s em o r t g a g e ，t h er i g h to f m o r t g a g ea n d l e a s e h o l d , t h er i g h to fm o r t g a g ea n dt a xr e v e n u ep r i o r i t yb yt h ep r i n c i p l eo fs e tu p e a r l i e rr i g h tp r i o r , a n a l y z e st h ep r i o r i t yr u l e sb e t w e e nt h er i g h to fm o r t g a g ea n d p r o j e c tf u n dw i t h e f b f c l i d a lf i g h to fp a y m e u tb yt h ep r i n c i p l eo fs t a t u t o r yr i g h t s h a v i n gp r i o r i t y ；a n a l y z e s 瓤c o n f l i c ta n ds o l u t i o nb e t w e e nt h er i g h to fh o u s e m o r t g a g ea n dt h er i g h to fl a n dn s em o r t g a g eb yt h ep r i n c i p l eo f s e tu pe a r h e r ，r i g h t p r i o r ；a n a l y z e st h ec o n f l i c ta n ds o l u t i o nb e t w e e nt h e 魄螽耄o fm o r t g a g ea n dp a w n i n g r i g h tb yt h ep r i n c i p l eo fs e tu pe a r l i e rr i g h tp r i o ra n dr e g i s t e rp r i o rt on o n - r e g i s t e r a t t h es a l n et i m e ，t h i sa u t h o rr a i s e ss e v e r a ll e g i s l a t i v es u g g e s t i o n s , s u c ha si nt h ef u t u r e l e g i s l a t i o n , a f f i r m se f f e c t i v e n e s so f r e p e a tm o r t g a g e ；a m e n d st h et i m eo f s e t t i n gu pt h e t a xr c v c n u ep r i o r i t yt ot h et i m eo fc o n f i r m a t i o no ft a x a t i o n ；c o n f i r m st h es u b j e c t , r a n g e , a n dt i m eo f p r o j e c tf u n dw i t hp r e f e r e n t i a lr i g h to f p a y m e n t ；a m e n d st h ec u r r e n t l a w , a d m i ta n da l l o wt h eh o u s ea n dl a n du s em o r t g a g es e p a r a t e l y t h ef o 兢s e c t i o na n a l y z e st h ec o n f l i c ta n ds o l u t i o no fr i g h ti nt h er e a l i z a t i o no f s p e c i f i ch o u s em o r t g a g er i g h t i nt h i ss e c t i o n , t h i sa u t h o ra n a l y z e st h ec o n f l i c ta n d s o l u t i o nb e 柳e a nt h er i g h to f m o r t g a g eo f b u i l d i n gu n d e rc o n s t r u c t i o na n dt h ea l v a n c e s e l l i n gc o m m e r c i a lh o u s em o r t g a g eb yt h ep r i n c i p l eo fs e tu pe a r l i e rr i g h tp r i o f ； n 北京工商大学硕士学位论文 a n a l y z e st h ec o n f l i c ta n ds o l u t i o nb e t w e e nt h er i g h to f ) h em o r t g a g eo f l m i l d i n gu n d e r c o n s t r u c t i o na n dt h er i g h to fp e r s o n sw h ob u yh o u s e sa c c o r d i n gt ot h er e g u l a t i o no f p r e r e g i s t e ra n dt h ep r i n c i p l eo fs e tu pe a r l i e rr i g h tp 酊o ra n dr e g i s t e rp r i o rt o n o n - r e g i s t e r ms e c t i o no fc o n c l u s i o n ，o nt h e b a s i so fw h a th a v ed i s c u s s ，t h i sa u t h o r s u m m a r i z e st h es o l u t i o no f r i g h tc o n f l i c t sa n dt h el e g i s l a t i v es u g g e s t i o n s , a tt h es a l n e t i m ep o i n t so u tt h ef u t u r er e s e a r c hd i r e c t i o n k e y w o r d s ：h o u s e m o r t g a g er i g h t ；c o n f l i c t ；s o l u t i o n 北京工商大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作所 取得的研究成果。除了文中已经注明引用的内容外，论文中不包含其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明。本声明的法律后果完全由本人承担。 学位论文作者签名：i 鑫煎盛日期；2 0 。7 年岁月：日 北京工商大学学位论文授权使用声明 本人完全了解北京工商大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生 在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京工商大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借 阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复 制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 学位论文电子版同意提交后，可于口当年口一年口二年后在学校图 书馆网站上发布，供校内师生浏览。 学位论文作者签名：j ；：盘盛导师签名日期：如官7 年岁月可日 北京工商大学硕士学位论文 论房屋抵押权实现中的权利冲突及解决 具q 罱 抵押投是避现钱戳来各国强法孛蓑重要懿援傈裁凌，有着“摆傈之王” 的美誉。抵押权能否快捷、便利的实现，关乎箭抵押枚双方的利益。抵押权 的实现怒抵押撼保制魔的重要环节，蔻债权入实现债投的保漳。房屋抵押权 是抵押权的重要形式，它作为一种重要的融资手段，在市场经济中发挥饕重 要的作用，房攫抵押权的实现与否对于维护市场经济稳定发展及维护鼹好的 经济秩窍具有羹要意义。 物尽其用，追求物的效用最大发挥是每一个市场主体追求的目标。因此， 在嗣一房屋上设定抵帮裰、租赁粳、典投等多项粳莽j 静现象就交褥十分蒋遍。 如何协调抵押权人与典权人、穰赁权人簿各个权利人之阀的权刹冲突，平衡 各方当潦入的利益对予房屋抵押权的实现及保护交易安全具有熏要作用。 基髓，我嚣笑 二该溺遂豹耱关立法，跑较数蘸，圭簧分教凌台嗣法、 担保法、城市房地产管理法、民法通则、税收征管法等法律法规 之中，系统往嫠，有些法律法瓣之闯氇存在着i 申突，置尚有许多闷题仍缝子 法律空随，这就绘实践巾权利冲突的解决带来困难。 而在理论界中，学者们关于这个问题的探讨主要集中在几个热点问题 上，麴建设工纛铃款往毙受嫠投与羝捧毅之润豹滓突，襁赁投冬痔屋羝谬较 之间的冲突等问题，但也争议颇多。而对在建商品房抵押权与相关权利的冲 突，房遐抵摔蔽与房蓬舞权之瓣豹投稠渖突等融逐研究的较少，且学者 f j 观 点各异，互相难以说服。另外，从整体上讲，理论界对该问题的研究还处于 就事论事的个案研究上，对于解决房屋抵押权实现中的权利冲突问题缺乏统 一的处爨规则秘方法。 l 莛理论上豹争议及立法中的闯题露致了司法实践巾鲍 混乱，出现了类似的案件却不同的判决的现象，使司法的公平藏义的功能减 论房屋抵押权实现中的权利冲突及解决 弱。因此，从根本上对该问题进行梳理和研究，有着重骚的理论和实践惫义。 本文选择缓痨匿抵摆投实凌孛弱羧零j 净突及解决豫隽磅究对象，袋瘸篦 较分析、系统阐述的方法，从该制度的基本理论入手，以处理权利冲突的基 本原鬓l j 必超点，迸丽磷究房屋 鬣箨校等各个较琴j 如典枚、租赁校、建设工程 价款优先权、税收优先权、土赶嚏使用权、在建商晶房预购人期待权等权利之 间冲突的不同情形，分剐做出舆体的制度安排和清偿规则，并提出相应的立 法建议帮设想，希望能失解决房屋抵撵投实现审的投剥滓突橱蹶及相关溽露 的立法完善提供一定的借鉴和参考。 2 北京工商大学硕士学位论文 第一章房屋抵押权实现中权利冲突的 基本理论问题 第一节房屋抵押权实现的基本理论 一、痔屋抵押权实现的含义 房屋抵押是指抵押人或第三人对其合法的房屋以不移转占有的方式向抵押 载久提豢篌务疆行援像，篌务夭不羧孬篌务辩，续蔽天毒投莜法滋羝撵豹痨蘧糖 卖所得的价敖优先受偿。这屣“合法的房屋”包括两层含义；第一，设定抵押的 痔麓是法襻所允许翡；第二，设定羝择熬赛涅，必须是所有裰或使麓衩明确无争 议的房屋。物权法1 8 4 条( 四) 规定：“所有权、使用权不明或宥争议的财产 不褥羝押”。 房屋抵押是以爨屋的交换价值掇保债务履行鲍抵挥方式，具备扶属性、零可 分性、要式性等法律特征。箕从属性指房屋抵押权以主债权的成立为前提，随主 揍投熬转移褥转移，夔圭缓投戆滔灭嚣消灭；其不掰分性撵痨蓬抵撵投瘊撵缲懿 债权的债权人就担保物的全部行使其权利；其要式性表现在以下两个方面：一是 抵弹入帮羝徉衩入纛当签订书面抵押舍丽；二是房麓抵捧婺办理羝弹登记。在我 国，房屋抵押大致哪分为两种类型：对已建房屋的抵押和对在建房理的抵押。已 建房屋的抵押属于一般意义上的房鼷抵押，穰建房屋的抵押怒一种特殊形式的房 屋抵押。 抵押枚的实现也称抵押权的实行，指抵押权人在债权已属清偿期而债务人不 履纷揍务瓣，处分羝翔魏良锾先受髅瓣孬为。房屋糕势投豹实现裂霹表述隽痨霪 抵押权人在债权已届清偿期而债务人不能履行债务时，处分房屋产权以优先受偿 嚣移秀。 二、房屋抵押权实现的意义 抵押权是近代以来各国民法中最重要的担保制度，有着“担保之正”的美誉。 糕撵狡豹实瑷是羝撑投担保豢l 度孛豹谈心疼容囊重要环节，怒祗捧整傈功戆豹最 后体现，是债权人实现债权的保障，抵押权的实现有利于促进资金融通和商品流 论房履抵押权实现中的权利冲突及解决 通，使借贷、买卖簿经济活动得以正常开展。房屋抵押权怒抵押权的重要形式， 它作为一耪重要的融资手段，在理代泰场经济中发捧罄越采越重要瓣作用。房屋 抵押权的实现与否对于保护抵押权人的利益，保障交易安全，维护市场经济的稳 定发震毒饕霪要意义秘传鼷。 第二节房屋抵押枚与其它权利冲突韵基本理论 一、权利冲突的涵义及冲突的表现 权弱冲突是指间存在予同一财产之上鹩，因数个独立的法律事实弓l 超韵，归 属予不同权利主体的民事权测之闻蝴互冲突、效力争优的现象。房鼷抵押权实现 中的权利冲突指的怒房屋抵押权实现过程中，房屋抵押权与在房屋上设定的其它 投懿之翅懿牧裂；孛突。鄄弱一房屋皇甄存袭抵捃权又存在冀宅壤权、物权、优先 权等权利，两个或两个以上的民事权利指向同一房艨，而在该房屋价值有限的情 嚣节，傻褥诸投弱效力争先、辐互冷突戆法律凝象。在房屋羝择稷鸯其它载涮 孛 突的场合，对房屋攀有权利的权利人并非为同一人，而是不同的人。由于权利的 标豹物是同一的，备个衩粕入均想 予使自己的权翻，这莸发艇了何考韵权利可优 先行使的问题。 一般衙畜，房屡抵押权实现中的权利冲突表现为两类：类是一般房屋抵押 权实现中黪权列；孛突，一类跫特殊耱屋抵揆投实现审戆权利 孛突。藏蠹包摄羝摆 权与抵押权之间的权利冲突及抵押权与租赁权、典权、优先权、土嫩使用权之间 熬投秘跨突。惹者圭要是捂在建囊菇房抵捧，帮在建褒鑫痨抵舞权冬赛品痨颈薅 人期待权及预售商品房抵押之间的权利冲突。 二、权利冲突产生的原因及研究意义 抵挣控操圭于裁够露辩满足瑰代经济技会对馕投握保期担保殇经济效愿发 挥的双重需要，所以随着市场经济的发展，房屋抵押权逐渐成为一种重要的融资 手段，瑟瑰代柱会最大疆瘦豹发挥秘豹经济效霜是掰骞紊场定俸遥求懿莓标，瑟 因房屋具有较大的经济价值，因此备个市场主体便纷纷在房屋上设定相关权利， 由魏就出琨在同一房屋上存在数顼投利丽发斑冲突的情形。麴何协调好各个被乖j 4 北京工商大学硕士学位论文 人之间的冲突，平衡好各个权利主体之间的利益，对经济的发展和社会的稳定有 重大影响。因此，研究房屋抵押权实现中的权利冲突有着重要的实践意义。 首先，对房屋抵押权实现中权利冲突处理规则的探讨，有利于维护社会的和 谐与正义。法律的目的，在于协调各种利益冲突，化解矛盾，维护社会公平、正 义及良好秩序。在发生权利冲突的场合，不同的权利设定于同一房屋之上，于权 利行使之时，难免出现权利之间相互冲突的情况，而这就导致了法律上的两难局 面：一方面，各个权利都应该得到最大限度的尊重；而另一方面，又必须在冲突 的数项权利中作出优劣、先后的取舍。因此，如何合理的协调确定各个权利之间 的相互关系，就成为避免当事人之间发生纠纷、实践法的公平、正义价值的重要 环节。而如果对权利之间的冲突不设置合理的秩序与规则，必将会发生数个权利 之间的冲突与碰撞，不利于各民事主体的利益保护，因此法律对此应设定合理的 规则，协调权利之间的冲突，平衡权利人之间的利益，维护良好的社会秩序。 其次，对房屋抵押权实现中权利冲突处理规则的探讨，有利于维护国家和社 会的公共利益。法律是国家协调各种利益冲突、维护国家和社会利益、进行宏观 调控的一种手段。因此，在规范权利冲突的处理规则时，法律可以基于公共利益 的需要，通过设立如优先权的方式赋予部分债权优先受偿的效力，同时也可基于 社会政策的需要，对某些特殊扶持的产业予以政策上的倾斜，赋予相应的优先权， 由此来调控国家对社会公益和特殊产业的保护。 再次，对房屋抵押权实现中权利冲突处理规则的探讨，有利于实现法律的公 平正义价值。研究该问题的终极目标是为各个权利人安排合理的受偿顺序，平衡 各个权利人之间的利益，实现法律的公平正义价值。因此，在规制同一房屋上抵 押权与其它权利的冲突时应以法律的实质公平为指导，确立规制原则。 三、房屋抵押权与其它权利冲突的成立条件 笔者认为，无论是一般房屋抵押权与其它权利之间的冲突还是特殊房屋抵押 权与其它权利之间的冲突，无论是抵押权之间的冲突，还是抵押权与租赁权、典 权、优先权等其它权利之间的冲突，都须具备一定的条件。 ( 一) 从现象上讲，必须是抵押权与其它权利并存于同一房屋之上。 只有在同一房屋上存在多项权利相冲突，即在同一房屋上既存在抵押权又存 在诸如租赁权、典权、优先权等另一项权利时，才会发生权利的冲突。至于这种 论房屋抵押权实现中的权利冲突及解决 冲突是发生在同一房屋的龛部价值之上，逛是发生在同一痨屋的部分价值之上， 则农所不 蕊，存在予不同财产之上豹各个权利之闻不会发生权利；申突阉题。此外， 对于同一财产上所存在的抵押权与其它权利来说，其权利人的权利w 以是因当事 人会意瑟取褥，毪霹戳是爨投裁我与秀取霉，还霹皴是因法律援定鑫接发生，毽 不论其取得原因如何，均不影响权利冲突的成立。 ( 二) 簸圭侮上餐，蔟羝摔投入与另一投秘入不为同一入。 抵押权与其它权利的冲突，还舞求其权利主体是不同的人，也就是同一房屋 上所存在的抵押权和其它税利的权辩j 入并非同一权利入。若是同一权利入，刚就 不枣在权利冲突闯蹶了。 ( 三) 从产生原因上讲，房屋抵押权与其它权利的冲突须由不同的法律攀实引 起。 抵押权与其它权利的冲突可因权利人的设定产生，也可基于法律的规定点接 产生，弱一法律行为不可畿为不嗣豹主薅瓣定不嗣虢投弱。零| 起羝押毂与箕它投 利冲突的法律事实，可以魑两个行为( 如设嶷抵两个押权、设立一个抵押权和一 个税赁衩) 也可以一个是行为，另一个是法定权利，如房壤抵押权与优先权之 间的权利j 申突。同一个法律事实不霹能引越权利冲突阀题。 ( 四) 从时间上猎，房屋抵押权与房屋上设定的他顶权利须在存续期间上有交 叉。 所谓存续期间上有交叉，是指在实现抵押权和其它相关权利时，标的物既存 在抵摔狡又存在着葵它耨关权纛。黧栗一瑗舫产上藏设熬抵翔权港必之焘方又设 定新的权利，或反之，前设的他项权利消灭之后才又设定抵押权，则不会发生权 利冲突的筒题。 ( 五) 从效果上看，数个权利之间须发嫩或可能发生效力上的冲突。 民事权箨寸冲突的实质，照数个民事权利同时存在而又不能同时满足而相旺竞 争，困姥从投弱冲突的效果来看，必然是在效力上攘互津突，邓数个权剥之阕效 力争优，看哪一个权利优先得到满足。 羝挣援蓐其它枚裂戆；孛突必绥瓣瓣满足淡主踅令条箨，孝霹能发生莰裁狰突 的现象。在权利冲突的情况下，无论哪一项权利的优先行使，都会对其它权利产 生消极影确，丽各个毅翻入都幕望自己静投稠能优先得到实现。因魏，如栗没有 6 北京工商大学硕士学位论文 一定的规则觌制，剃必然程发生权利冲突时产生混氘，为避免这种情况的如现， 平擞各方的测盏，法律应该设置一些基本原则以鳐决权利渖突对的实瑷次痔阚 题，以维护良好的经济秩序。 第二章处理房屋抵押权与其它权利冲突的基本原则 本文磷究房屋抵揆权实现中静投裂 孛突朗题戆燃发点，在于为防王窝诧勰我 国现实中的同一房艨上数项权利冲突的现象。而目前我国立法和学术界对同一房 星支数令投秘泞突嚣霪豹实瑗次旁翘戆爨箨整在羲事论事熬鬃霪，滏采提窭金瓣系 统的解决方案，以致当同一房屋上存在多个权利时，行使顺序无从依据，影响了 各个投乖j 入的校秘符使移交易安全瀚保护。褥实践中阍一房壤上出现静抵摔权与 其它权利的冲突又镄综复杂，在法律没有睨确处理该类问题的统一的、一般的规 则时，可能班现不溺甚至完全相反的结果，这不仅不利于维护各权利入的利益， 也会造成交易秩序的混乱。因此，笔粪认必，为妥善鳃决我嚣现实串发生黪投剩 冲突问题，我国立法应从宏观和微观两个层灏考虑：在宏观上，确立权利冲突时 实璜次旁鲮答奉琢嬲；在獭瓣主，铮瓣溪实孛羝摆蔽与各耱教蘩j 洚突瓣兵俸馈形， 分别规定相成的实现次序。 法律蟊藩久入警等，各个权毳都痘褥蔓| 蒋重，慧法律静蒸本精神。但是在具 体情况下，法律必须对这些效力发生冲突的权利予以取舍。笔者认为法律在规定 权利冲突实现次序的基本原猁时，即疆考虑锫个权利本身的健质，又鬻考虑社会 鲍公平正义及对某些特殊权利的保障，周对还要根据社会政策，结合权剩主体的 具体情况和社会现实等因素米确立熬本的规制原则。笔者认为，在解决房屋抵押 投与其宅投零l 孛突煞翊题上，痤遵鬟瑷下足令基本爨惑： 一、法定优先于约定原则 所谓法定优先予约定原刚，亦即法定权利优先予约定权利原则。权利依据其 产生的原园不同，分为法定权剩和约定权剃。法定权剥是最基本懿权裂，寒自 法律赢接的规定。约定权利怒当事人按照双方约定合意而享商的权利。在法定权 利器绞定扳秘滓突戆场合，敷适震法定优宠予终定嚣鬟g 寒处瑗鑫令投裂之翊瓣蔟 位问题。因为，法定原则要求权利的产生必须符合法律规定的要件和公示要件而 7 论房屋抵押权蜜现中的权利冲突及解决 不得由当攀人随意剖设。在实践中，绝大多数权利瀚削设需黉当事入双方订立合 露考憝遘纷，如援_ 攀粳、援赁粳戆浚定。嚣在铤癸鹣馕嚣下，法律壹接规定符合 一定条件傻可以直接产生一个权利，如建筑正程价款优先受偿权。因为它是法律 壹接攘定产爱煞，掰黻赋予冀捷是予其它投翻鳇效力亦祷会立法考熬意霾。翔粟 使因符合法律规定的条件而成立的权利后乎巍事人协议而成妲的权利的行使，那 么法律关予法定毅载髓度熬援定蒋裁隽一甄空交，毫无意义，法定稷弱翦功效遣 将因此两减弱。1 陵此笔者认为，在法定权剃和约定权利冲突的一般情形下，应 适弼法定德于约定淼煲| j 来懿疆两者的颓往闯惩，当然也存在柒些例外情况。 二、登记燕子寒登进漂掰 所谓登记优于米登记原则是指并存在周一房崖上的数项权利发生冲突时，应 戮登记豹毅刹优先予来登话靛权利受偿，采登记权秘入廷黥就己登记鼢袄裁入行 使其债权获褥渍偿脂的余额实现其馈权。实践中，在房屋上设定的各项权利中， 有魏权稀法律规定需登记才设立，朝房屋抵押权；有魑权和法律没有规定登记是 设盛要律，如典投、程赁投簿。器么，在这些权裁发生转突时，裁摩黉锯登记瓣 权利优于未登记的权利的原则实现其受偿次序。因为鼹记的权利具有对外公搿专的 效秀，在投剃经蓬登诞嚣藏焱翦壤撼下，链簿藏谈鸯第三太已经囊浇该壤投秘戆 存在。法律的这种规定是假定民事主体为“龠理的人”，因为任何民搴主体只有 在对盘毛熬翻盏霉爨了会瓒瀚注意义务君，蔟髑益妻张方糍褥翁法律支持。数幂j 人权利经过鼗记后，已经对其他利害关系人的利益给予了合理的注意，那么利害 关系入也应为自己躺髑益而爆刭合琏的注意义务和邋当的勤勉职赏，2 如查看登 记簿，舞票德对鑫己熬程蔻爨若霹翅，露么法律裁没必要对其给予爨多豹关照。 否则，会显必公平。鼗记优予未登记原则是处理房屋抵押权岛其它税利冲突的一 觳蘸赠，当然遣会存在菜釜锵舞。 三、设立在先则权利在先原则 所谓设囊在先劐权利在先，也称时间在先煲1 j 衩铡在先或时间在先剩效力在 先，楚豢著存予固一痨屋上豹数瑗投秘效力发生狰突辩，应毅备校裂设立融溺熬 先聪来确定熊顺位，成立在先的权利优先于成立在盾的权利照偿。因为时间序列 嚣不可遵，掰鞋瑟壤在孬炎嚣蠖上，孛乡 稳蠢4 竞表露裂”、“早起鹞，l 先褥食” 等说法。3 如聚法律规定在后设定的权利优先干在先设定的权利，那么当事人如 北京工商大学硕士学位论文 何对尚未设定的权利进行预测昵? 如果这样，则交易的安全性便完全不能保障。 否定时阕农先权利在先豹原则，即使对层序权利人甄言，璁会骞“黩螂摅姆焉知 黄雀在后”的担忧。如果这样，那么良好的经济秩序将会受到破坏，无法维持。 当然该嚣煲| j 垒会存在菜些倒终耩撼。 笔者认为，上述几个原则在处理房屋抵押权与其它权利冲突时的实现次序方 藩其有一定豹指导意义，毽仅靠这魏原瑟| j 楚远远不够静。对于实践巾投秘冲突的 复杂情形，虚法也必须区别不同情形，分别做出具体的制度安排。下文笔者将逐 一熊开论述。 第三章一般房屋抵押权实现中的权利冲突及解决 第一节房屋抵押权与房屋抵押权并存时的暇位 一，抵 萃权与抵押校之阂冲突的表现 在实践中，抵押人为了最大限度的实现担保物鲍担傈效爆与融瓷功能，往往 会在一个房履上同时设立两个以上抵押权，从而导致抵押权冲突现象的发生。房 屋掇搀投之阕夔冲突逶鬻表瑷为嚣拳孛情形： ( 一) 褥抵押 再抵押瑰称余额抵押，是指在同一痨耀的部分价值土设定抵押权后，在其 余价值上秀设定其他抵押权，即备个抵 甲关系不重鬟，所担保的债务金额总计起 来不超过该房屋的总价值。对于再抵押，各阐理论及立法均一致认可，我国担 保法第三+ 五条繁二款爨瓣霉抵撵终了明确瓣援定，帮：“黠产援努瑟，该黠 产的价值大于所担保债权的余额部分，可以褥次抵押，但不得超过其余额部分。” 这袭饔，尽簿抵撵投俸隽耪衩豹一耱，其有摊毽瞧，僵并不懑辣着一镑之上廷戆 成立一个抵押权。从充分发挥担保物权的担保效用与融资功能角度肴，在担保物 豹价值足戳掘保两个戳上酌债权对，在己设巍了抵押衩的房凝的余额价僮上弱行 设藏一个抵押权，与抵押制度的立法宗旨及抵押权的排他性并不