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房地产开发与投资分析 石河子大学水利建筑工程学院王蕾E mail wl 1128 第1章房地产开发导论 本章学习要求 1 掌握房地产的基本概念 2 熟悉房地产开发的项目类型 房地产开发的特性 3 了解房地产开发的含义 房地产开发的地位和作用 房地产开发程序 房地产开发的模式 房地产开发的分类 房地产开发企业的设立与资质等级 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1房地产与房地产开发 1 1 1房产的基本概念 房产 是指房屋财产 即指在法律上有明确的权属关系 在不同的所有者和使用者之间可以进行出租 出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋 具体包括住宅 厂房 仓库以及商业 服务 文化 教育 办公和体育等多方面的用房 房产与房屋不同 房屋是建造在土地上 定位于人们生活 生产使用的建筑物 而房产是指作为商品和非商品房屋的总称 根据房产划分的不同标准 可分为商品房和非商品房 住宅和非住宅房 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1房地产与房地产开发 1 1 1地产的基本概念 地产 地产不同于自然形态的土地 地产指法律上有明确的权属关系 可以由所有者 经营者和使用者进行土地开发 土地经营 并能够带来相应经济效益的建设用地 根据土地所有权性质不同 地产可分为国有土地和集体土地两大类 根据使用目的不同 可以分为工业用地 商业用地 铁路用地 道路用地 军事用地 住宅建设用地 耕地 园地 林地 牧地和荒闲地等 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1房地产与房地产开发 1 1 1房地产的基本概念 房地产又称为不动产 英文中常用realestate或realproperty表示 大多数情况下使用realestate一词 包括土地 建筑物及其他地上定着物 是房屋财产与土地财产的总称 是实物 权益和区位的结合 房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地 房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1房地产与房地产开发 1 1 1房地产的基本概念 房地产是房产和地产的总称 它也是一切社会 经济和生活活动的载体 在市场经济中 房地产是一种商品 又是人们最重视 最珍惜和最具体实在的财产 由于房屋及相关的土地是不能移动的 所以房地产又被称为不动产 房地产实际上已经成为一个规范化的整体概念 在物质形态上房产和地产总是联为一体 房依地而建 地为房的载体 在经济形态上 房产 地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性和不可分割性 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1 1房地产开发的含义 房地产开发 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 房地产开发必须严格执行城市规划 按照经济效益 社会效益 环境效益统一的原则 实行全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 1 房地产开发是城市规划的实施过程 2 房地产开发是追求经济效益 社会效益 环境效益全面实现的过程 这也是房地产开发应当追求的目标 3 房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程 4 房地产开发是通过多种资源 多种专业知识的组合和再造 为人类提供生产 生活空间 并改善人们赖以生存的居住环境的过程 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1 1房地产业的含义 房地产业在我国是一个新兴产业 是第三产业的重要组成部分 在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业 列为第七类 房地产业是以土地和建筑物为经营对象 从事房地产开发建设 经营 管理以及维修 装饰 服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 它既是国民经济的先导性 基础性产业 又是附加值比较高的产业 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1 1国土开发的含义 国土开发 是指对国土资源的开发 利用 治理和保护 以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益和社会效益 国土开发的基本目标是寻求经济 人口 资源 环境之间的最佳组合 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1 1城市开发的含义 城市开发 亦称城市建设综合开发 这是一种地区性的开发 以寻求一个城市范围内最佳经济效益和社会效益 即谋求规模效益 我国在总结近几十年来城市建设正反两方面经验教训的基础上 借鉴各国优良模式 提出了 统一规划 统一开发 统一建设 统一管理的建设方针 这一方针充分体现了现代城市建设和发展的客观规律 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1 1房地产综合开发的含义 房地产综合开发 房地产开发根据开发的统一性 配套性的程度 又分为单项开发与综合开发两种 所谓综合开发是指城市土地和房屋的规划 设计 开发 建设和经营是综合性的 兼有生产和流通两个领域的经济活动 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1 2房地产开发特性 价格昂贵性保值增值性开发成本高投资量大投资周转慢风险大 位置的固定性分散性异质性建设期长时序性寿命长久性 用途多样性相互影响性可调整性政府管制性交易复杂性需求稳定性涉及面广综合性强 区位特性 价值特性 外部特性 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1 3房地产开发的分类 从开发的区域划分 从开发的深度划分 新区开发 旧城更新改造 土地一级开发 房屋开发 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 综合性开发 1 1 3房地产开发的分类 从开发的规模划分 从开发的形式划分 从开发的方式划分 零星地段房地产开发 成片小区开发 外延型开发 内涵型开发 定向开发 联合开发 合作开发 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 单独开发 1 1 3房地产开发的项目类型 居住房地产项目 商业房地产项目 工业房地产项目 特殊用途房地产项目 项目类型 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 普通商品住房 限价商品房 经济适用房 廉租房 高档商品房 别墅 居住房地产项目 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 以廉租房政策推广较好的上海为例 2003年4月 廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下 2003年12月 认定标准再一次上调到7平方米以下 同时把人均居住面积低于7平方米 人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围 廉租房定义 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 热点 商业房地产项目 商业用房 写字楼 酒店 酒店式公寓 主题公园 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 工业房地产项目 工业厂房 研究与发展用房 仓储用房 工业园区 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产 包括高尔夫球场 飞机场 汽车加油站 车站 码头等 这类项目多属长期投资 投资者靠日常经营活动的收益来回收投资 赚取投资收益 特殊用途房地产项目的市场交易很少 因此难以采用市场比较法进行估计 特殊用途房地产项目 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 1 4房地产开发的地位和作用 房地产开发的地位 房地产开发业是我国国民经济的支柱产业 房地产开发在城市建设中占主导地位 房地产开发的作用 有利于加速城市现代化进程 有利于城市总体规划的实现 为城市社会 经济 政治 文化活动以及人民生活提供载体 为城市政府财政和城市建设提供资金资源 为城市中低收入群体提供住房保障 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 遵循房地产开发程序的必要性 遵循房地产开发具有的内在规律性 减少房地产开发风险的需要 房地产项目开发是一项复杂的生产活动 需要有科学合理的开发程序 城市政府制定严格的项目报建审批程序制度的引导 监督和管理作用 1 2房地产开发的程序 1 2 1遵循房地产开发程序的必要性 1 2 2房地产开发的主要阶段划分 市场研究 开发场地选择 拟定开发项目 经济 社会 环境效益评价 立项 申请购置开发场地 委托规划 设计 制定租售计划 宣传 广告 可行性研究阶段 项目报批与前期工作阶段 建设实施阶段 租售与服务阶段 1 3房地产开发模式 混业开发 纵向一体化开发 综合项目开发 指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展 是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式 常见于诸如融居住 商业 旅游 娱乐于一体的主体社区 1 3 1多元化开发模式 多元化开发模式 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 3 2专业化开发模式 特定物业类型开发 开发企业根据对自身资源的评价以及对所处市场的独特认识 可以选择某类物业类型作为企业相对专一的开发对象 实现专业化开发 专业化开发模式 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 服务集成式开发 开发企业以房地产服务集成商业的形式 提供专业房地产服务来推进房地产开发项目 1 3 3其他开发模式 其他开发模式 定向开发模式 网络经济环境下的房地产开发 开发企业按客户的订购要求开发土地 进行房屋设计 建造和经营 以计算机网络特别是INTERNET为主要载体的经济形态 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 4房地产开发企业 房地产开发企业的设立条件 房地产开发企业资质等级 房地产开发企业设立的程序 1 有符合公司法人登记的名称和组织结构 2 有适应房地产开发经营需要的固定的办公房 3 注册资本100万元上 4 有4名以上持有资格证书的房地产专业 建筑工程专业的专职技术人员 2名以上持有资格证书的专职会计员 5 法律 法规规定的其他条件 建设部于2000年3月发布了第77号令 房地产开发企业资质管理规定 房地产开发企业资质分为一 二 三 四级资质和暂定资质 1 营业执照复印件 2 企业章程 3 验资证明 4 企业法定代表人的身份证明 5 专业技术人员的资格证书和聘用合同 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 4房地产开发企业 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 5房地产开发法律体系1 6我国房地产开发业的形成与发展 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 房地产的 是房地产投资最重要的一个特性 房地产不能脱离周围的环境而存在 就是强调了它对房地产投资的一个重要性 A适应性B对专业管理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性 新手练习场 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 2 某地段随着 中心商业区 的形成与发展 使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼 同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力 这主要是考虑了写字楼的 因素 A 交通方便性B 声望或形象C 位置D 建筑形式 新手练习场 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 3 通常可认为是一种 虚拟 开发方式的房地产开发模式是指 A 特定物业类型开发B 纵向一体化开发C 服务性开发模式D 定向开发模式 新手练习场 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 4 在房地产市场上 商品住宅的价格主要取决于 A 建安成本B 居民收入C 房屋租金D 供求关系 新手练习场 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 5 下列关于廉租房的描述错误的是 廉租房面向最低收入家庭 廉租房的供应 分配完全由政府控制 廉租房可以进入市场流通 廉租房的经营完全由政府控制 新手练习场 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 6 按开发项目所在位置分为 零星地段房地产开发和成片小区开发 城市新区房地产开发和旧城区房地产开发 土地开发和房屋开发 定向开发 联合开发 合作开发和单独开发 新手练习场 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 7 经济 社会 环境效益评价工作是属于房地产开发的哪个阶段的工作 可行性研究 项目报批与前期工作阶段 建设实施阶段 销售 出租和服务阶段 新手练习场 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 8 选择开发场地是属于房地产开发工程的 工作 可行性研究 项目报批与前期工作阶段 建设实施阶段 销售 出租和服务阶段 新手练习场 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 1 房地产的 这决定了房地产市场是地区性市场 A位置固定性B各异性C不可移动性D适应性E相互影响性 新手练习场 答案 ABC 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 2 政府宏观调控房地产市场的手段包括 A土地供应政策B地价政策C诚信建设D税收政策E健全市场准入制度 新手练习场 答案 ABCDE 房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI 3 房地产多元化开发模式包括 A混业开发B纵向一体化开发C综合项目开发D服务性开发模式E协作型开发方式 新手练习场 答案 ABC 房地产