房地产评估 (3).ppt

第四章房地产评估 房地产 评估 第四章房地产评估 第二节房地产价格及其影响因素 第五节房地产评估的成本法 第四节房地产评估的收益法 第三节房地产评估的市场法 第六节房地产评估的剩余法 第一节房地产评估概述 第七节房地产评估的基准地价修正系数法 第八节房地产评估的路线价格法 第九节在建工程评估 第一节房地产评估概述 一 土地 土地权利及土地价格 二 建筑物 三 房地产及其特性 四 房地产评估原则 五 房地产评估的一般程序 第一节房地产评估概述 房地产的概念 房地产是土地和房屋及其权属的总称 也就是房产和地产的总称欧美国家没有房地产的概念 将房产和地产统称为不动产 在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评估 第一节房地产评估概述 一 土地 土地权利及土地价格 地球表面的陆地部分 包括内陆水域和滩涂 广义地看 土地是指陆地及其空间的全部环境因素 是由土壤 气候 地质 地貌 生物和水文 水文地质等因素构成的自然综合体 土地具有两重性 因为它不仅是资源 也是资产 土地的自然供给 地球提供给人类可利用的土地数量 它反映了土地供人类使用的天然特性 其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地 即后备土地资源o 土地的经济供给 在土地的自然供给的范围内 对土地进行了开发 规划和整治 以满足人类不同需求的土地供给 一 土地及其分类 第一节房地产评估概述 一 土地 土地权利及土地价格 按土地的经济用途可分为 工业用地 商业用地 住宅用地 交通用地 公用事业用地每 按土地的经济地理位置 城市土地分为城市中心区 一般市区 市区边沿区 近郊区 远郊区 边远区等 现实中这种分类形式通常是以土地的等级表现出来的 如城市一级地 二级地等 按土地的所有权归属划分 国家所有和集体所有 按土地的开发程度划分 未开发的土地即 生地 已经开发可供直接建设的土地即 熟地 介于生地与熟地之间的 毛地 土地的分类 DUODAN PANDUAN 第一节房地产评估概述 二 土地的特性 1 土地的自然特性 1 位置的固定性 2 质量的差异性 3 不可再生性 4 效用永续性 2 土地的经济特性 1 供给的稀缺性 2 可垄断性 3 土地利用多方向性 4 效益级差性 5 政策敏感性主在我国 6 保值增值性 DUODAN DUODAN 第一节房地产评估概述 三 土地权利 土地权 所有权使用权租赁权抵押权 在我国 城市土地的所有权属于国家 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 土地使用权可以拥有和转让 土地使用权出让最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化当卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 PANDUAN 第一节房地产评估概述 三 土地价格 马克思 地价不是土地的购买价格 而是土地所提供的地租的购买价格 因此地价是地租的资本化 地价的特征 1 地价是地租的资本化 2 地价是权益价格 3 土地具有增值性 4 地价与用途相关 5 地价具有个别性 6 地价具有可比性 DOUDANX 第一节房地产评估概述 二 建筑物 建筑物 房屋 构筑物 地基 墙 门 窗 柱和屋顶 桥梁 水井 隧道 水坝 烟囱 水塔 道路 建筑物不仅包括了房屋和构筑物 而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利 建筑物分类 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 DOUDANX PANDUAN 第一节房地产评估概述 三 房地产及其特性 1 立位置固定性及区域性 2 长期使用性 3 大量投资性 4 保值与增值性 5 投资风险性 6 政策限制性 7 关联性 房地不可分割性 8 价格互动性言 DOUDANX 第一节房地产评估概述 四 房地产评估原则 一 最有效使用原则 二 不完全可替代性原则 三 合法原则 四 房地分估合一原则 五 地域原则 DOUDANX 第一节房地产评估概述 五 房地产评估的一般程序 一 明确评估基本事项 l 明确评估目的 2 了解评估对象 4 签订评估合同 3 确定评估基准日 二 制定评估工作计划 四 选择评估方法并测算被估房地产价值 三 实地勘察与收集资料 五 综合分析确定评估结果并撰写评估报告书 DOUDANX 第二节房地产价格及其影响因素 一 房地产价格的种类 二 房地产价格的影响因素 第二节房地产价格及其影响因素 一 房地产价格的种类 一 根据权益的不同可分为所有权价格使用权价格其他权利价格 二 按价格形成方式可分为市场交易价格评估价格 三 按房地产前实物形态可划分为土地价格建筑物价格房地产价格 基准地价 按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业 住宅 工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 基准地价评估以城市为单位进行 标定地价 市 县政府根据需要评估的正常地产市场中 具体宗地在一定使用年期内的价格 标定地价可以以基准地价为依据 根据土地使用年限 地块大小 土地形状 容积率 微观区位等条件 通过系数修正进行评估得到 也可以通过市场交易资料直接进行评估得到 四 按房地产价格表示单位可划分为总价格 单位价格 整体价格 楼面地价 土地总价格 建筑总面积 建筑总面积 土地总面积 容积率 楼面地价 土地单价 容积率 五 其他价格类型公告地价申报地价 第二节房地产价格及其影响因素 二 房地产价格的影响因素 一 一般因素 1 经济因素 1 经济发展因素 2 财政金融因素 3 产业结构因素 2 社会因素人口因素 2 家庭规模因素 3 房地产投机因素 5 社会福利因素 4 教育科研水平和治安因素 3 行政因素 1 土地使用制度与住房制度 地价政策 2 城市规划 土地利用规划 城市发展战略 3 税收制度 投资倾斜 优惠政策 5 交通管制 4 行政隶属关系变更 4 心理因素购买或出售心态 对居住环境的认同度 欣赏趣味 时尚风气 接近名家住宅心理 讲究门牌号码或土地号码 讲究风水 价值观的变化等 DOUDANX 第二节房地产价格及其影响因素 二 区域因素 1 商服繁华因素 4 城市设施状况因素 基础设施 主要包括供水 排水 供电 供气 供热和通讯等设施 F生活投施 主要包括学校 医院 农贸市场 银行电储蓄所 邮电局等设施 文体娱乐设施 主要包括电影院 图书馆 博物馆 俱乐部 文化馆等设施 道路通达因素 3 交通便捷因素 5 环境状况因素 DOUDANX 第二节房地产价格及其影响因素 三 个别因素 土地个别因素 建筑物个别因素 2 建筑物的个别因素 1 面积 结构 材料 2 设计 设备等是否良好 3 施工质量 4 法律限制 5 建筑物 窘否与周围环境协调 1 土地的个别因素 1 区位因素 2 面积因素 宽庭因素 深度因素 3 形状因素 4 地质因素 5 容积率因素 6 用途因素 7 土地使用年期因素 DOUDANX 第三节房地产评估的市场法 一 市场法的基本思路 二 市场法的适用范围 三 市场法的计算公式 四 市场法的操作步骤 第三节房地产评估的市场法 一 市场法的基本思路将待评估房地产与在评估基准日较近时期内己经完成的若干类似房地产进行比较 分析 并在交易实例价格的基础上进行各种差异因素修正从而得出待估房地产价格的一种估价方法 修正因素 交易情况 交易日期 区域因素和个别因素 二 市场法的适用范围 有类似的房地产交易实例 三 市场法的计算公式 被估房地产价格 交易实例单价 交易情况修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 时间因素修正系数 被估房地产面积 DOUDANX 第三节房地产评估的市场法 四 市场法的操作步骤 二 可比交易案例确定 一 交易资料收集 案例应符合以下条件 与被评估房地产的用途相同 与被评估房地产所处的地区应相同 或在同一供求范围的类似地区 与被评估房地产的评估目的及其相对应的价值类型相同 与被评估房地产的建筑结构要相同或相似 与被评估房地产的评估基准日应接近 一般不应超过2年 交易实例必须是正常交易或可以修正为正常交易 三 因素修正 1 交易情况修正交易实例价格 交易情况修正系数 正常价格 交易实例价格 正常价格 DOUDANX 第三节房地产评估的市场法 例为评估某宗地甲的地产价格 选取了乙 丙两个参照地块交易实例 已知乙地块的交易双方具有某种关联关系 其土地使用权交易价格为6800元 平方米 丙地块系拍卖转让的土地使用权 拍卖价格为9000元 平方米 经分析 乙地块比正常情况低了10 而丙地块拍卖价格则高出正常情况的16 则 乙地块交易情况修正后的价格 6800 6800X 1 7554 8 元 平方米 丙地块交易情况修正后的价格 930OX 9000 86 2 7758 元 平方米 100 100十 1 交易情况修正 第三节房地产评估的市场法 交易日期修正 交易实例价格 交易日期修正系数 评估时点价格 交易实例价格 评估时点价格 评估时点价格指数 交易时点价格指数 交易实例价格 评估时点价格 续前例 评估基准日是2005年7月1日 乙地块的交易日期是2004年8月1日 丙地块的交易日期为2004年9月30日 有根据有关统计资料 2004年1月1日至2005年8月1日 房地产业的平均价格每月上涨0 3 则乙 丙的期日修正系数为 乙的期日因素修正率 100 0 3 11 100 103 3 丙的期日因素修正率 100十0 3 9 100 102 7 第三节房地产评估的市场法 区域因素修正 交易实例价格 区域因素修正系数 估价对象区域下的价格 交易实例价格 评估对象区域下的价格 例如假设上述甲 乙 丙都属于商业用地 运用直接比较法对甲地进行区域因素修正结果如下表 第三节房地产评估的市场法 故参照地块乙 丙的区域因素修正率分别为 乙的区域因素修正率 100 94 100 106 4 丙的区域因素修正率 100 109X100 91 7 第三节房地产评估的市场法 个别因素修正 交易实例价格 个别因素修正系数 估价对象状况下的价格 交易实例价格 估价对象状况下的价格 个别因素主要包括面积与形状 地质条件 临街深度 假设上述地块甲 乙 丙的面积分别是4000平方米 4760平方米 3100平方米 其形状依次为正方形 三角形 三角形 其个别因素比较结果如表 则参照地块乙 丙的个别因素修正率为 乙的个别因素修正率 100 100X100 100 丙的个别因素修正率 100 94X100 106 4 第三节房地产评估的市场法 容积率修正 交易实例价格 容积率修正系数 估价对象容积率下的价格 交易实例价格 估价对象容积率下的价格 续前例 假设政府城市规划对甲 乙 丙的容积率最高限额依次为8 10 9 查阅该城市 容积率修正系数表 如表 则 乙的容积率修正率 3 482 3 981 100 87 5 丙的容积率修正率 3 482 3 737 100 93 2 第三节房地产评估的市场法 土地使用年期修正 通过使用年期修正 可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响 K一一将可比实例年期修正到被评估对象使用年期的年期修正系数 一一还原系数 还原利率 m一一被评估对象的使用年期 n一一可比实例的使用年期 土地使用年期修正后的地价 比较实例价格 K 例 第三节房地产评估的市场法 四 房地产价值的确定 经过各种因素的修正求出每个参照实例的单价 再取它们的平均值 例 例 第二章市场法例题 五 综合应用举例 第三节房地产评估的市场法 五 综合应用举例 有一待估宗地甲需评估 现收集到与待估宗地条件 类似的4宗地A B C D 具体情况如下表所示 当容积率在1 1 5之间时 容积率每增加0 1 宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3 某城市地价指数表 试根据以上条件 评估待估宗地1999年1月份的价格 第三节房地产评估的市场法 1 建立容积率地价指数表 2 案例修正计算 A80OX111 11OX100 102 106 109 100 101 100 100 762B85OX111 111X100 101 106 112X100 100 100 101 789C760 111 210 100 100 106 103 100 10OXIOO 98 805D780 111 110 100 100X106 100X100 99X100 99 851 3 确定评估结果 四个参照实例修正计算出的结果较接近 故可以将它们的算术平均数作为待估对象的评估结果 待估宗地甲的评估值 762十789十805 851 4 801元 平方米 第四节房地产评估的收益法 第四节房地产评估的收益法 一 收益法的基本原理 二 收益法的适用范围及前提条件 七 综合应用举例 三 纯收益的确定 四 还原利率的确定 五 收益期限的确定 六 运用收益法的具体计算公式 第四节房地产评估的收益法 一 收益法的基本原理 房地产的现实价值取决于它未来带来的收益的大小 未来产生的收益折现为现值越大 则说明该房地产的价值越大 房地产价格最常用的计算公式为 纯收益不变 1 收益年期无限 2 收益年期有限 资本化率大于0 P A r P 评估值 收益额 A 等额年金 r 折现率或资本化率 P A r 1 1 1 r n 成立条件 纯收益每年不变资本化率固定且大于0收益年期有限 n 收益年限 第四节房地产评估的收益法 二 收益法的适用范围及前提条件 收益法适用范围 有收益或有潜在收益的房地产价值评估 如商场 写字楼 旅馆 公寓等收益性房地产及住宅等可以转为收益性的房地产 而对于政府机关办公楼 学校 公园 图书馆等公用 公益性房地产价值评估大多不适用 收益法运用的前提条件 是房地产的收益和风险都可以预期和量化 三 纯收益的确定 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益 纯收益 总收益一总费用 一 纯否收益的涵义 第四节房地产评估的收益法 二 纯收益的估算 1 出租型房地产净收益为租赁收入扣除维修费 管理费 保险费和税金 2 商业经营型房地产净收益为商品销售收入扣除商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用和商业利润 3 生产型房地产净收益为产品销售收入扣除生产成本 产品销售费用 产品销售税金及附加 管理费用 财务费用和厂商利润 4 尚未使用或自用的房地产可比照有收益的类似房地产的有资料按王述相应的方式计算净收益 或直接比较得出净收益 第四节房地产评估的收益法 四 还原利率的确定 一 还原利率的实质 房地产投资的报酬率 或收益率 还原利率的与投资风险成正相关 二 还原利率的种类 1 综合还原利率这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率 此时评估的是房地产整体的价值 采用的纯收益也是房地合一的纯收益 2 建筑物还原利率建筑物还原利率用于评估建筑物的自身价值 这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益 把房地产整体收益去中的土地纯收益排除在外 3 土地还原利率土地还原利率用于求取土地自身的价值 这时采用的纯收益是土地自身的纯收益 把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外 r1L r2B r L B r L十B r2BL r1 Rr 综合资本化率 r1一土地资本化率 r2一建筑物资本化率L一土地价值 B一建筑物价值 第四节房地产评估的收益法 三 求取还原利率的方法 1 纯收益与售价比率法 通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率 至少三个交易案例 例在房地产市场中搜集到四个与待估房地产类似的交易实例 假设收益期为无限年期 对以上四个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到还原利率为 7 33 十7 26 十6 78 7 I9 4 7 14 425 风险调整值 第四节房地产评估的收益法 2 累加法 资本化率 无风险报酬率 银行中长期利率或国库券利息率 与房地产的类型相关 主观性较强 不容易掌握 3 排序插入法收集市场上各种投资的收益率资料 然后把各项投资按收益率的大小排队 评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围 并将它插入其中 然后确定还原利率的大小 4 资金成本加权平均法 可以将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原利率 按下式计算 R XRm十 1 XRe式中R一一 还原利率 M一一贷款价值比率 抵押贷款占房地产价值的比率 Rm一一抵押贷款还原利率 第1年还本息额与抵押贷款的比率 Re一一自有资本要求的正常收益率 第四节房地产评估的收益法 五 收益期限的确定 单独评房 建筑物的经济寿命单独评地 土地使用权年限 1 先据建筑物的经济寿命确定收益期 然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值 2 假设未来收益无限期 但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销 第四节房地产评估的收益法 六 运用收益法的具体计算公式 一 房地合一的房地产价值房地产价值 房地产纯收益 综合还原利率房地产纯收益 房地产总收益一房地产总费用房地产总费用 管理费 维修费十保险费 税金 空房损失费 二 单独评估土地的价值由土地收益评估土地价值 一般适用于空地出租的情况土地价值 土地纯收益 土单还原利率土地纯收益 土地总收益一土地总费用土地总费用 管理费十维护费 税金2 由房地产收益评估土地价值 1 土地价值 房地产价值一建筑物现值建筑物现值 建筑物重置价一年贬值额X已使用年数年贬值额 建筑物重量价一残值 耐用年限 年贬值额 建筑物重置价X 1一残值率 耐用年限 2 土地价值 房地产纯收益一建筑物纯收益 土地还原利率建筑物纯收益 建筑物现值 建筑物还原利率 第四节房地产评估的收益法 三 单独评估建筑物的价值 1 建筑物价值 房地产价值一土地价值2 建筑物价值 房地产纯收益一生地纯收益 建筑物还原利率 运用以上公式求取房地产纯收益 都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的 需要特别说明的是 用来求取房地产纯收益的房地产总费用并不包含房地产折旧费 以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期 但在评估实务中应注意土地使用的有限年期 第四节房地产评估的收益法 七 综合应用举例 某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼 经济耐用年限为60年 残值率为0 评估基准日 该类建筑重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积1000平方米 建筑面积为1800平方米 现用于出租 每年实收租金为72万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 维修费为重置价的1 5 土地使用税及房产税为每建筑平方米25元 保险费为重置价的0 2 土地资本化率6 建筑物资本化率8 试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格 1 计算总收益总收益应该为客观收益而禾是实际收益 年总收益 5OX X1800 1 10 972000 元 第四节房地产评估的收益法 2 计算总费用 年管理费 97200OX3 29160 元 2 年维修费 250OX1800 1 5 67500 元 3 年税查 25aX1800二45000 元 4 年保险费 250OX180OX0 2 9000 元 年总费用 1 十 2 十 3 十 4 29160十67500十45000汁9000 150660 元 3 计算房地产纯收益年房地产纯收益 年总收益一年总收益 972000 150660 821340 元 4 计算房屋纯收益 第四节房地产评估的收益法 4 计算房屋纯收益 计算年折旧费 房地产使用者可使用的年期为主48年 5 2 并且不计残值 视为土地使用权年期届满 地上建筑物一关由政府无偿收回 2 计算房屋现值 3 计算房屋纯收益 第四节房地产评估的收益法 5 计算土地纯收益 6 计算土地使用权价格 土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年 50 3 P 468840 6 1 1 l 6 7308760 元 单价 7308760 1000 7 9 元 47 7 评估结果本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权价格为7308760元 单价为每平方米7309元 第五节房地产评估的成本法 第五节房地产评估的成本法 一 成本法的基本思路 二 成本法的适用范围 三 土地价格评估的成本法操作步骤 六 成本法应用举例 四 新建房地产评估中成本法操作步骤 五 旧房地产评估中成本法操作步骤 第五节房地产评估的成本法 一 成本法的基本思路 以开发土地所耗费的各项费用之和为基础 加上一定的开发商利润和应缴纳的税金来确定土地价格的一种估价方法 适用于房地产市场发育不成熟 成交实例不多 无法利用市场法 收益法等方法进行估价的情况 如政府办公楼 学校 医院 图书馆 军队营房 机场 博物馆 纪念馆 公园 新开发地 二 成本法的适用范围 DOUDANX 第五节房地产评估的成本法 三 土地价格评估的成本法操作步骤 土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 一 计算土地取得费用 1 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用 包括 土地补偿费 地上附着物和青苗补偿费及安置补助费 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用 二 计算土地开发费用 基础设施配套费 三通一平 通水 通路 通电 平整地面 七通一平 通水 通下水 通电 通讯 通气 通热 通路 平整地面 2 公共事业建设配套费用 3 小区开发配套费 DOUDANX 第五节房地产评估的成本法 三 计算投资利息 投资利息就是资金的时间价值 投资包括土地取得费和土地开发费两大部分土地取得费在土地开发动工前即要全部付清 在开发完成销售后方能收回 因此 计息期应为整个开发期和销售期 土地开发费在开发过程中逐步投入 销售后收回 若土地开发费是均匀投入 则计息期为开发期的一半 四 计算投资利润计算的关键是确定利润率或投资回报率 利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费 也可以是开发后土地的地价 计算时要注意所用利润率的内涵 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起根据计算公式 前四项之和为成本价格 成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益 目前 土地增值收益率通常为10 25 五 土地增值收益确定 第五节房地产评估的成本法 四 新建房地产评估中成本法操作步骤 新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 一 土地取得费用 包括有关土地取得的手续费及税金 二 开发成本 1 勘察设计和前期工程费2 基础设施建设费3 建安工程费4 公共设施建设费5 开发过程的税费及其他间接费 以土地取得费用和开发费用之和作为利润计算的基数 利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定 三 开发利润 第五节房地产评估的成本法 管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等 四 管理费用 以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数 五 投资利息 1 销售费用 包括销售广告宣传费 委托销售代理费等 2 销售税金及附加 即两税一费 包括营业税 城市维护建设税 教育费附加 3 其他销售税费 包括应当由卖方负担的印花税 交易手续费 产权转移登记费等 六 销售税费 第五节房地产评估的成本法 五 旧房地产评估中成本法操作步骤 旧建筑物价格 建筑物的重置成本 建筑物损耗与新建房地产不同 旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的 处于全新状态下的房地产的全部合理成本 即重置成本 然后估算旧有房地产的损耗 对于单纯的旧建筑物 第五节房地产评估的成本法 1 建筑物实体性贬值的确定 使用年限法 R 实际已使用年限S 尚可使用年限 建筑物实体损耗率 R R十S X100 建筑物实体成新率 S R十S X100 综合评分法 成新率 结构部分合计得分 G 装修部分合计得分 S 设备部分合计得分 B G一结构部分的评分修正系数S一装修部分的评分修正系数B一设备部分的评分修正系数 第五节房地产评估的成本法 一 估算重新购建价格 1 可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法 也可采用市场法 因为成本法较适合新开发的土地 这里主要是估算建筑物的重置成本 2 注意两种重置成本 1 复原 Reproductioncost 2 更新 Replacementcost 在实践中 评估人员较多使用更新重置成本 二 估算损耗 1 估算土地的损耗土地损耗率 已使用年限 法定使用年限 2 估算建筑物的损耗有形损耗 理化因素 无形损耗 社会经济因素 第五节房地产评估的成本法 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 第五节房地产评估的成本法 例某钢筋混凝土5层框架楼房 经评估人员现场打分 结构部分80分 装修部分70分 设备部分60分 再经查表得出修正系数C 0 75 S 0 12 B 0 13 成新率 80 0 75 70 0 12 60 0 13 100 100 76 2 在实践中 也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均 得出成新率 对于一些平面布置不合时宜 设备落后 式样过时的建筑物 还应考虑其功能性贬值因素 可以在成新率确定的基础作适当减价修正 例某套住宅重新建造价为300000元 经对其结构 装修和设备三大部分的各具体项目观察 确定其成新率为80 但该住宅厅小且暗 厨房和卫生间均小 光线亦不足 经分析和估测 决定在成新率的基础作10 的减价修正 V 300000 80 1 10 300000 72 216000 元 第五节房地产评估的成本法 2 建筑物功能性贬值的确定 建筑物的功能性贬值是由于建筑物用途 使用强度 结构 装修 设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费造成的价值损失 确定建筑物功能性贬值时 是以该建筑物在现有占地面积和区位条件下能够发挥的最大效益为比较标准的 凡是由于上述不合理现象造成的效益损失或为达到最佳效益所付出的额外成本费用 均视为该建筑物的功能性贬值 3 建筑物经济性贬值的确定 经济性贬值额 建筑物年收益净损失额 建筑物还原利率 1 1 1 r n 经济性贬值额 建筑物年收益损失额 P A n 一建筑物还原利率 一预计建筑物收益损失持续的时间 第五节房地产评估的成本法 六 成本法应用举例 一 土地价格坪估成本法应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为3000平方米 该地块的土地征地费用 含安置 拆迁 青苗补偿费和耕地占用税 为每亩30万元 土地开发费为每平方公里21万元 土地开发周期为2年 第1年投入资金占总开发费用的35 开发商要求的投资回报率为10 当地土地出让增值收益率为15 银行贷款年利率为6 试评估该土地的价值 1 计算土地取得费 土地取得费 30万元 亩 450 元 平方米 2 计算土地开发费 土地开发费 4亿元 平方公里 400 元 平方米 3 计算投资利息土地取得费的计息期为2年 土地开发费为分段均匀投入则 土地取得费利息 450 1 6 1 55 62 元 平方米 土地开发费利息 40OX35 1十6 1 40OX65 X 1 6 1 12 78十7 68 20 46 元 平方米 4 计算开发利润 开发利润 1 十 2 X10 85 元 平穷米 5 计算土地价值 土地单价 1 2 十 3 十 4 X 1十15 450 400十55 62十20 46 85 X 1 15 1011 08 元 平方米 土地总价 1011 08X3000 3033240 元 第五节房地产评估的成本法 二 房屋建筑物评估成本法应用举例 某专用仓库 总建筑面积l5000平方米 建成于1995年11月底 钢筋混凝土结构 2005年11月30日进行评估 估算建筑物的重新购建价格经调查了解 评估基准目与被评估对象类似的建筑物的造价为2800元每平方米 包含相关税费和合理利润 类似建筑物的层高比被评估对象高15厘米 估计影响造价6 则经过层高这一差异因素修正后的建筑物造价为2660元每平方米 以此作为被评估仓库的重置价格 则 被评估仓库的重新购建价格 2660 15000 39900000 元 2 估算建筑物的损耗参照有关资料并经过评估人员专业判断 被评估仓库的经济寿命为50年 该仓库已使用10年 则采用年限法确定被评估对象的损耗额为 被评估仓库的损耗额 39900000 10 50 7980000 元 3 建筑物评估价格的确定被评估仓库结构设计等良好 不存在功能性损耗 被评估仓库利用率较高 不存在闲置的情况 因此经济性损耗为0 则 被评估仓库评估价格 39900000一7980000 31920000 元 第六节房地产评估的剩余法 第六节房地产评估的剩余法 一 剩余法的基本思路 二 剩余法的适用范围 三 剩余法的基本计算公式 四 剩余法的操作步骤 五 剩余法应用举例 第六节房地产评估的剩余法 一 剩余法的基本思路 将被估地产的预期开发价值 扣除正常开发费用 税金及合理利润后 依据该剩余值测算被估地产价值的方法 地产价格 房产的预期售价一建筑总成本一合理利润一税金一利息 1 待开发土地的估价 用开发完成后的房地产价值减去建造费 专业费等 2 将生地开发成熟地的土地估价 用开发完成后的熟地价减去土地开发费用 就得到生地地价 3 待拆迁改造的再开发地产的估价 这时的建筑费还应包括拆迁费 二 剩余法的适用范围 采用剩余法时 待估土地必须是已经有明确的规划设计条件要求 如政府的城市规划所规定的用途 容积率 覆盖率 最高层数等 所以剩余法的运用受诸多因素影响 其使用场合相对比较狭窄 只有当市场情况明朗 国家政策稳定的时候 运用剩余法才会得到较为合理的结论 DOUDANX 第六节房地产评估的剩余法 三 剩余法的基本计算公式 P A B十C十D十E 式中P一土地价值 A一开发完成后的房地产价值 B一整个开发项目前开发成本 C一投资利息 D一开发商合理利润 E一 正常税费 常用的具体计算公式 土地价值 房屋的预期售价一建筑了段成本一飞利润一税收一利息 现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式 地价 预期楼价一建筑费一专业费用一销售费用一利息一税费一利润 其中利息 地价 建筑费用十专业费周 利息率利润 地价十建筑费用十专业费用 利润率 第六节房地产评估的剩余法 四 剩余法的操作步骤 一 调查被评估对象的基本情况 二 确定被估房地产最佳的开发利用方式 三预测房地产售价 四 估算各项成本费用1 估算开发建筑成本费用 估算专业费用 确定开发建设工期 估算预付资本利息4 估算税金5 估算开发完成后的房地产租售费用 五 确定开发商的合理利润 六 估算待估房地产价值 第六节房地产评估的剩余法 五 剩余法应用举例 有一宗 七通一平 待开发建筑用地 面积为1000平方米 使用期限为50年 容积率为5 拟开发建设写字楼 建设期为2年 建筑费用为3500元 平方米 专业费用为建筑费用的10 建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入 写字楼建成后拟对外出租 租金水平预计为2元 平方米 日 出租率为85 管理费用为年租金的2 维修费用为建筑费用的1 5 保险费用为建筑费用的0 2 税金为年租金的17 5 贷款利率为6 房地产综合还原利率为7 开发商要求的利润率为地价和开发成本 建筑费用 专业费用 之和的20 试评估该宗地地价 1 年总收益 2 365X OOOX5 85 3102500 元 2 年总费用 3102500X 2 17 5 3500X5000 1 5 0 2 604987 5十297500 902487 5 元 3 年纯收益 3102500 902487 5 2200012 5 元 4 房地产总价 2200012 5 7 1 l 7 30207214 43 元 5 测算建筑费及专业费 3500 1十10 5000 19250000 元 6 利息 地价 1 6 1 十1925000OX 十6 1 0 1236 地价 1155000 7 开发商利润 地价 19250000 20 0 2X地价十3850000 8 地价 房地产总价一建筑费用一专业费用一利息一利润 30207214 43 19250000 0 1236 地价 155000一0 2 地价 3850000地价 4496988 84 元 2 2 第七节房地产评估的基准地价修正系数法 第七节房地产评估的基准地价修正系数法 一 基准地价的含义及作用 二 基准地价修正系数法的基本思路 三 基准地价修正系数法的适用范围 四 基准地价修正系数法的操作步骤 第七节房地产评估的基准地价修正系数法 基准地价是在某一城市的一定区域范围内 根据用途相似 地段相连 条件相近的原则划分地价区段 然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格 基准地价的基本要点 基准地价是一个区域性的平均地价 它可以是级别或区段的平均地价 也可以是路段的平均值 基准地价是各类用地的平均地价 即用地条件相近的区域中商业用地 住宅用地 工业用地的平均地价 基准地价是单位土地面积的地价 基准地价是政府管理某一时期 某 特定地区的土地使用权的价格 一 基准地价的含义及作用 基准地价的作用 具有政府公告作用 宏观调控地价水平的依据 是国家征收城镇土地税收的依据 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据 是进一步评估宗地地价的基础 引导土地资源在行业部门间的合理配置 DOUDANX 第七节房地产评估的基准地价修正系数法 二 基准地价修正系数法的基本思路 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果 按照替代原则 将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法 适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价 即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果 三 基准地价修正系数法的适用范围 基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度 因此 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法 而作为一种辅助方法 基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估l 因此 可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估 第七节房地产评估的基准地价修正系数法 四 基准地价修正系数法的操作步骤 1 收集 整理土地定级估价成果资料2 确定修正系数表3 调查宗地地价影响因素的指标条件4 制定被估宗地因素修正系数5 确定被估宗地使用年期修正系数 K一一将可比实例年期修正到被评估对象使用年期的年期修正系数 一一还原系数 还原利率 m一一被评估对象的使用年期 n一一可比实例的使用年期 6 确定期日修正系数7 确定容积率修正系数 评估宗地地价 被沽宗地地价 待估宗地所处地段的基准地价 年期修正系数 日期修正系数 容积率修正系数 其他因素修正系数 第八节房地产评估的路线价格法 第八节房地产评估的路线价格法 一 路线价的涵义及表示方法 二 深度百分率原理 三 路线价估价法 四 几个路线价法则介绍 五 路线价估价法应用举例 第八节房地产评估的路线价格法 路线价 面对特定街道而接近距离相等的临街土地 设定标准深度 求取该标准深度的若干宗地的平均价格并附设于其所临接的特定街道或路线上 该价格就称之为路线价 一 路线价的涵义及表示方法 道路 临街深度 价格 0 路线价的涵义 第八节房地产评估的路线价格法 路线价的表示 标准宗地 美国 英尺 英尺日本 米 米台湾 米 米 宽深 总价表示法 以标准宗地的总价表示 即以标准宗地作为计价的面积单位 单价表示法 以标准宗地的平均单价表示 单位是元 平方米 第八节房地产评估的路线价格法 二 深度百分率原理 深度百分率 又称深度指数是指待估宗地的单位价格与标准宗地单位价格的比率 1 单独深度百分率 V SXdXd f V一宗地价格 S一路线价 d一宗地深度百分率 d一临街宽度 f一临街深度i 2 累计深度百分率 V SXdXd 3 平均深度百分率平均深度百分率 累计深度百分率 标准深度 宗地深度 第八节房地产评估的路线价格法 理论依据 土地的价格与其区位有很大关系 在同一街道上 各宗地价值随其临街深度的增加而递减 同一宗地越接近街道 价值越高 离开街道越远 价值越低 临接同一街道的宗地由于其与街道的距离有差别 其地价水平也会有差别 用不同的区段地价来表示它们与街道距离的差别 这个区段地价就是路线价 同一路线价区段内的宗地 虽然距街道基本相同 但由于宗地的深度 形状 面积等仍存在差异 因此需要在路线价的基础上进行上述各因素差异的修正 这一修正系数即为深度修正系数 三 路线价估价法 一 基本思路和理论依据 基本思路 以路线为基准 配合相应的深度指数求取该街道内一定临街深度的宗地价格 第八节房地产评估的路线价格法 二 计算公式 宗地总价 路线价X 深度百分率 X 临街宽度 X 其他修正率 宗地总价 路线价X 深度百分率 X 临街宽度 如果宗地条件特殊 宗地总价 路线价X 深度百分率 X 临街宽度 其他修正额 第八节房地产评估的路线