（人文地理学专业论文）成都写字楼市场发展现状及趋势研究.pdf

成都写字楼市场发展现状及趋势研究 人文地理学专业 研究生马雷指导教师王玉贵 摘要 写字楼 一般可定义为办公大楼 主要承载办公空间的功能 办公室是 脑力劳动者管理和生产信息的部门 一个企业中近乎有一半的工作人员是从事 办公室工作的 成都作为西部经济文化中心 其良好的宏观经济态势和优越的 招商引资政策 投资前景十分看好 各大知名开发商不断涌入成都 特别是0 9 年 在成都的各大开发商纷纷表示对成都的信心与希望 几个大项目的签定 再次证明成都仍然是西部的经济中心 写字楼市场是整体房地产市场一个重要 的细分市场 是城市房地产市场和经济发展的晴雨表 但目前对于房地产市场 的研究主要集中在住宅地产 商业地产 对于写字楼市场的研究 特别是国内 学者对这一房地产细分市场的研究还很不足 本论文通过对写字楼概念 分类以及对成都市各个写字楼集中区域已经和将要 入市的写字楼状况的研究 以期对成都写字楼市场的情况有一个比较深入的了 解 并希望能对成都写字楼市场以后的发展趋势做出更准确的判断 关键词 写字楼 区域 供应量 吸纳量 租金 c h e n g d u o f f i c em a r k e ta n dt h et r e n do fd e v e l o p m e n t a b s t r a c t o f f i c e g e n e r a l l yd e f i n e d 笛o f f i c eb u i l d i n g s i st h em a i ns p a c ef o ro f f i c e a f f a i r s o f f i c ei sas e c t o rf o rm e n t a li n f o r m a t i o nm a n a g e m e n ta n dp r o d u c t i o n a l m o s th a l fo ft h es t a f fo fa l le n t e r p r i s ea r ee n g a g e di no f f i c ew o r k a st h ee c o n o m i c a n dc u l t u r a lc e n t e ro f w e s t c h i n a c h e n g d u sm a c r o e c o n o m i cs i t u a t i o na n d f a v o r a b l ei n v e s t m e n tp r o m o t i o np o l i c i e s c h e n g d u si n v e s t m e n tp r o s p e c t sa r e e x t r e m e l yg o o d t h ec o n t i n u o u si n f l u xo fb i gw e l l k n o w nd e v e l o p e ri n t oc h e n g d u p a r t i c u l a r l yi n2 0 0 9 t h em a j o rd e v e l o p e r sh a v ee x p r e s s e dc o n f i d e n c ei nc h e n g d u t h es i g n i n go fs e v e r a lm a j o rp r o j e c t s p r o v e d t h a tc h e n g d ui ss t i l lt h ee c o n o m i c c e n t e ro ft h ew e s t t h eo f f i c em a r k e ti sa ni m p o r t a n tm a r k e ts e g m e n t so fo v e r a l lr e a l e s t a t em a r k e t i t sab a r o m e t e ro ft h eu r b a nr e a le s t a t em a r k e ta n dt h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n t b u tf o rt h er e a le s t a t em a r k e tr e s e a r c hf o c u s e do nr e s i d e n t i a lr e a l e s t a t e c o m m e r c i a lr e a le s t a t e t h eo f f i c em a r k e tr e s e a r c h p a r t i c u l a r l yd o m e s t i c s t u d yi nt h er e a le s t a t es e g m e n ti ss t i l lv e r yi n a d e q u a t e i nt h i sp a p e r t h r o u g ht h eo f f i c eb u i l d i n gc o n c e p t s c l a s s i f i c a t i o n a n dv a r i o u s o f f i c eb u i l d i n g si nc h e n g d u t of o c u so nt h er e 舀o n so f f i c em a r k e ts t u d yo ft h e s i t u a t i o nw i t hav i e wt ot h es i t u a t i o ni nc h e n g d uo f f i c em a r k e t h o p ef o ra l li n d e p t h u n d e r s t a n d i n go ft h ef u t u r ed e v e l o p m e n to ft h ec h e n g d uo f f i c em a r k e t a n dm a k ea m o r ea c c u r a t ej u d g m e n t s k e y w o r d s o f f i c e r e o n a l s u p p l y n e e d r e n t l 四川师范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声明 所呈交学位论文 是本人在导师指导下 独 立进行研究工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不含任 何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果 对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 本声明的法律结果由本人承担 本人承诺 已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致 如因不符而 引起的学术声誉上的损失由本人自负 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定 学校作为申请学位的条件之一 学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥 有学位论文的部分使用权 即 1 已获学位的研究生必须按学校规定提交印 刷版和电子版学位论文 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供 检索 2 为教学 科研和学术交流目的 学校可以将公开的学位论文或解密 后的学位论文作为资料在图书馆 资料室等场所或在有关网络上供阅读 浏览 本人授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到 中国学位论文全 文数据库 并通过网络向社会公众提供信息服务 骼的学位做在解密后适用本授权书 l 司专 腼 学位论文作者签名 马秀 导师签名 e 之 馋 签字日期 年月日签字日期 如 峰y 月 b 日 第一章导论 1 1 文献综述 1 1 1国外有关写字楼市场的研究成果 对于房地产行业国外已经有了2 0 0 多年的研究 大多集中在对住宅市场的 研究 而对写字楼市场的研究成果却很少 仅有少数学者在研究房地产整体市 场时对写字楼市场有一定的涉及 本章文献综述主要对写字楼市场理论进行整 理 国外学者在分析写字楼市场时提出的一个模型 归纳了写字楼市场中众多 变量之间的关系 特定 地斟审 墒的结构及榜 就业t 弋 立 唆缃i 1 篓 奉 裳褒经济霄i l l 兽体市垧状混 生i 率与自然空 i 事之蓉 长期均衡租 金水平 鼍量与长期均镌 租金之整 由上图可知 写字楼市场中的各个变量都对写字楼市场租金的形成和变化 有着直接和间接的影响 但最重要的影响变量是区域宏观经济背景和整体市场 状况 誉 1 1 2 国内关于写字楼市场的研究成果 孙斌艺在 现代房地产市场研究理论和方法 中指出写字楼与其他类型的 物业市场相比较 具有下列五个特性 a 与地区经济增长前景密切相关 b 区 位质量的影响较大 c 聚集效应明显 d 写字楼本身品质与客户品质的一致 性 e 受基础设施配套情况的影响较大 影响写字楼市场的关键因素主要有四个 1 市场背景分析 郑华认为影响写字 楼市场发展背景因素有两点 一是宏观经济 二是房地产总体市场 写字楼市 场也受到宏观经济背景的影响和制约 因此在进行写字楼市场的分析研究时 同样应关注宏观经济环境的影响 也要进行总体经济的分析 包括经济景气分 析和宏观经济政策分析 所不同的是 写字楼市场受到的影响主要来自对外经 济和第三产业经营活动的发展 因此对于对外经济的发展要特别的关注 房地 产总体市场是写字楼市场和写字楼物业生存发展的基础 因此有必要对总的房 地产市场进行分析 特别是要分析房地产总体市场对写字楼市场的影响 可以 从以下两个方面来考虑 a 房地产市场发展的不同阶段对写字楼市场的影响b 房地产总体市场特点决定了写字楼市场的特点 2 基础设施对写字楼市场的影 响 郑华还认为区位的选择对写字楼物业有着特殊的重要性 写字楼的区位选 择一般遵循两个原则 第一 交通通达原则第二 接近c b d 原则 3 政策影 响宏观经济政策对写字楼市场也有重要的影响 然而直接对写字楼市场起作用 的政策是对外经济政策 汇率政策等 对外经济政策直接影响着外资企业对于 中国市场的进入 而外资企业又是写字楼市场需求的一大来源 汇率的变化对 写字楼市场的影响是直接的 人民币汇率上升 外商购买 租用写字楼的需求 就会降低 反之 人民币汇率下降 外商购买 租用写字楼的需求就有可能上 升 4 区域市场的影响 查尔斯 温茨巴奇 迈克认为 写字楼市场的区域性 分布特性比较明显 要认识具体的项目市场 就必须对地区市场进行划分 发 现可能成为竞争对手物业的聚集区域 如果需要的话 还要在区域内再进行划 分 比较分析各区域竞争对手的特点 从而为产品的市场定位和策划提供依据 当一个地区经济增长速度较快 经济结构趋于合理时 人们对一般商品和服务 的需求旺盛 导致人们的消费支出水平和企业的投资水平提高 企业规模扩大 最终引致对办公面积和需求水平的增加 2 1 1 3 影响写字楼物业需求的主要因素的理论归纳 1 写字楼物业的市场价格 2 城市经济发展水平尤其是第三产业发展水平 3 城市化水平 4 产业结构及相关政策的变化 5 城市地理 经济聚集的影响 包括良好的经济预期 6 公共政策的影响 1 2 本文研究的理论意义 对房地产的研究 国外有着二百多年的历史 但是研究方向大多集中在房 地产评估 房地产市场研究 房地产商品的设计和建筑材料的改进 物业管理 等方面 对房地产经济问题的研究 多是集中在房地产周期研究和影响房地产 投资的宏观因素的实证分析之上 对商业地产的商圈有了一定的研究 对于具 有高度专业化要求的写字楼市场的研究很有限 由于我国写字楼物业市场发展 的时间还很短 阅览大量国内外文献后 作者发现目前国内相关研究仍处于初 级阶段 可供借鉴的资料相对稀缺 1 3 本文研究的现实意义 作为和住宅地产地位相同的写字楼地产是否能得到顺利的发展对于成都 整体房地产的持续稳定发展甚至成都市的经济有着难以忽略的作用 因此对于 成都市写字楼市场的发展研究拥有很强的现实意义 1 4 本文研究的主要内容 本论文主要研究内容一共由四章组成 第一章是导论 阐述了选题背景 研究意义 国内外关于写字楼市场的理论 研究现状和动态及其对这些研究成果的分析 研究目标 研究内容等 3 第二章是对房地产市场以及写字楼市场相关理论的论述和发展情况的总结 将 写字楼地产作为和住宅地产相平行的分类来研究 主要围绕写字楼市场理论进 行介绍和分析 介绍了写字楼市场细分 写字楼市场的功能分析 写字楼市场 发展规律等理论 第三章是对成都市整体写字楼市场的格局以及几大写字楼集中区域的市场情 况进行了描述 期望能对成都市的写字楼市场现状有一个较为深入的了解 第四章是本文的结论部分 主要是在全文的基础上 对成都市写字楼市场现状 的总结以及对成都写字楼市场发展趋势的预判 1 5 本文的研究方法 1 5 1 理论分析方法 通过对写字楼市场已有理论的考察与解析 在分析成都写字楼市场的现状 后归纳成都写字楼市场发展的一般规律 然后应用理论对成都写字楼市场存在 的问题及应对问题的对策探讨中 达到论文的研究目标 1 5 2 数理统计方法 通过市场调研 对收集到的成都市各个写字楼集中区域的写字楼数据进行 整理 不同角度的对收集到的数据进行分析 对成都写字楼市场状况进行了定 量的描述 总结出成都市写字楼市场发展现状 进一步对成都写字楼市场的发 展趋势作出判断 达到本文的研究目的 1 6 本文的研究思路 本文结合房地产经济的理论 西方经济学 区域经济学等的理论 对已有 的房地产市场和写字楼市场的相关知识进行了叙述 以此作为论文研究的出发 点 通过对成都市写字楼主要集中区域写字楼分布及多方面数据的调研 整理 分析 对成都写字楼市场的现状进行详尽的描述 通过具体数据对成都写字楼 市场的现状进行了定量的描述 最后根据市场实际发展状况和相关的理论对成 都市写字楼市场的发展趋势进行了描述和总结 4 第二章写字楼市场的相关理论 2 1 房地产市场相关理论 2 1 1房地产的属性 房地产是由土地和房屋组成的 因而它兼有二者的属性 如区位性的不可 移动性等 同时 他处于广泛的社会生活关系中 是复杂的各种社会 经济 政治关系的交织点 因而又具有商品属性 财产属性 投资品属性 社会属性 和政治属性 房地产的商品属性 同土地是自然物不同 房地产是人们建设 创造出的房屋同其占用土地的总称 因此 它是一种劳动产品 它具有价值 在商品社会 完全可以进行交换 形成商品价格 房地产的商品属性表现为大 众或团体可以占有 使用和交易 在交易中表现出一定的价格 房地产的价格 取决于房地产的权利状况 不同的产权具有不同的价格 由于房地产是大众最 基本的消费品 对社会生活 生产影响较大 因而政府很重视房地产政策 房地产的财产属性 房地产的价值量大 它是家庭重要的财产 也是很多企业 团体重要的财产 是其进行资本经营 融资的重要手段 由于房地产价值量大 所以也是很多地方政府征收财产税的主要标的 房地产的投资品属性 由于 房地产价值的稳定性和在经济快速发展期有增值潜力 它成为重要的投资品 房地产成为家庭投资 保值的主要工具 所以房地产投资政策又是政府引导家 庭消费的主要手段 房地产的社会和政治属性 房地产是人们生活的场所 财富的象征 住房问题是衡量一个社会生活水平和社会保障状况的重要标志 住房问题是社会普遍关心的问题 住房的社会保障制度也是一个国家社会保障 制度的重要组成部分 在一定情况下 房地产又成为一种政治问题 关系到社 会的稳定和经济的健康发展 住房政策是很多国家政府的主要政策之一 有时 政府制定的房地产政策可能影响不同阶级或阶层的利益 使房地产政策成为一 个政治问题 2 1 2房地产市场的类型 房地产市场类型可以从用途 发育程度 覆盖范围 层次 交易对象 供 5 货方式 权益让渡方式 法律原则 供求状况等不同角度划分 按照用途划 分 可以分为住宅市场 写字楼市场 商业楼房市场 工业厂房市场 仓库市 场 特殊用途房地产市场 每一类又可以进一步细分 如住宅市场可细分为普 通住宅市场 高级公寓市场 别墅市场 写字楼市场可细分为顶级写字楼市场 甲级写字楼市场 乙级写字楼市场等等 按照发育程度划分 可以分为房地 产萌芽市场 发育市场 成熟市场 衡量房地产市场发育程度的指标有城镇住 房私有化率 居民家庭住房消费支出占总消费的比重 房价与家庭年收入的比 值 房地产金融资产与国民生产总值的比值 私人资产占房地产市场总投资的 比值 有偿使用土地面积占应该有偿使用土地面积的比值 年竣工商品住房面 积占年竣工住房面积的比例 按照覆盖 影响 范围划分 可以分为国际性 全国性 地方性房地产市场 不同类型房地产所影响的地理空间范围是有差别 的 一般来讲 房地产的档次越高 市场空间范围就越大 国际性房地产市场 如东京写字楼市场 它的需求就具有国际性 全国性房地产市场如北京王府井 商业楼房 上海南京路上也楼房市场 我们还可以仅从空间范围来划分 如北 京房地产市场 南京房地产市场 武汉房地产市场 华南房地产市场 中国房 地产市场 亚洲房地产市场 世界房地产市场等 在分析房地产市场时 要从 房地产档次来考虑所分析的市场空间范围 否则意义不大 房地产市场具有区 域性 一般论述一个城市或一个区域的房地产市场更具有针对性 按照层次 划分 房地产市场划分为一级 二级 三级市场 一级房地产市场是指国家出 让土地给房地产开发公司的土地出让 批租 市场 二级房地产市场是指房地 产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场 三级房地产市场是指房地 产消费者之间的交易市场 另外 我们还可以按照交易对象划分为房屋土地实 体交易市场 与房地产有关的资金 劳务 技术 信息等服务交易市场 按照 供货方式划分为现房市场 期房市场 按照权益让渡方式划分为买卖 租赁 抵押 典当 置换 联营 入股等类型房地产市场 按照法律原则划分为合法 房地产交易市场 非法房地产交易市场 隐性市场 按照供求状况划分为买 方市场 卖方市场 2 1 3房地产市场特点 6 房地产市场有许多不同于一般商品市场的特点 可以简单归纳为以下几 点 地区性 房地产交易实质上是产权交易 其产权的承载物即房地产实体是不 可移动的 这就决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时 不 可能通过向其他地区或从其他地区进行调剂 来达到供求平衡 因而房地产市 场具有很强的地区性 不同地区之间的房地产价格水平 供求状况 交易数量 等 相对于一般商品而言有极大的差异 这是房地产市场的地区性所决定的 供给调节滞后性 由于房地产开发周期比较长 从申请立项到建成出售需要 至少一年长则数年的时间 因而在市场供不应求时 供给的增加需要相当长的 时间 由于房地产的耐耗性 决定了在市场供过于求时 多余的供给需要相当 长的时间才可能被市场消化 因而在需求变动后 供给需要相当一段时间才能 随之调节变动 达到新的均衡 垄断竞争性 房地产交易价格及交易信息多 为非公开的 使得买卖双方较难了解到真实的市场行情 市场上交易的房地产 存在区位 质量 新旧 面积价格等方面的较大差异 这都使得房地产市场具 有较强的垄断竞争性 投机性 房地产市场的地区性 供求调解滞后性 垄 断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性 房地产是一种很好的投机对 象 从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看 房地产市场的投机性仅次 于金融市场 房地产的投机性有同金融业密不可分 此外 房地产市场还具有 交易形式多样性 交易复杂性 对金融业有很强依赖性等特点 2 1 4房地产市场的作用 房地产市场通过供求 竞争 价格机制及其相互作用 起到以下几方面作 用 在政府的城市规划等有关房地产经济 法律制度的约束下 合理调节配置房 地产资源 以使其得到最有效的利用 连接房地产的生产者和消费者 并随 着经济和社会的发展 不断调整房地产的数量和质量 保证房地产经济系统的 正常运行 为房地产开发商和消费者提供市场需求信息 供给信息 价格信 息 以调节房地产开发 消费行为 房地产市场是市场体系中的一个重要组 成部分 由于房地产价值高 市场容量大 其发展状况对国民经济发展至关重 7 要 良好的房地产市场可以促进国民经济的发展 是扩大内需的重要手段 可 以调控资金流向 家庭财产构成和金融市场 2 1 5房地产市场的特性 房地产市场是房地产权益的交易市场 房地产市场交易的对象实际上是 附着在每一宗具体房地产上的权益而不是土地或物业本身 这种权益可以是所 有权 包括占有权 收益权和处置权 也可以是部分所有权 如租赁某写字楼 的租户就拥有了该租用部分的使用权 房地产所拥有的权利往往还受到各种事 物约定条件的限制 如须给他人以通告权 须受建筑规划 建筑条例的约束等 这都说明人们在房地产上享有的权利不是绝对的 无条件的 房地产市场是 地区性市场 房地产的不可移动性和受制于区域性需求 决定了房地产市场是 一个地区性市场 不同国家 不同城市甚至是一个城市内部的不同地区之间 房地产的市场条件 供求关系 价格水平都是不同的 如同为甲级写字楼 深 圳和成都的甲级写字楼租售价格相差悬殊 就是同在成都市 各区域的甲级写 字楼租售价格也有较大的差别 房地产市场易于出现市场的不均衡 房地产 具有收益 保值 增值和消费四个方面的特性 因此房地产投资是一种深受大 众喜欢的投资行为 有资料显示 世界财富一半以上是房地产投资 但是由于 房地产投资大 周期长 不可移动性等特点 极易导致房地产市场出现不均衡 现象 2 1 6房地产市场的功能 房地产市场具有如下功能 资源优化配置功能 通过运用地价规律 实 行土地有偿使用和房屋商品化政策 房地产市场可以实现土地资源的合理配 置 实现地产和房产的合理利用 这是房地产市场的主要功能 平衡功能 调节产业发展的速度和规模 协调与国民经济各产业的比例关系 保持国民经 济的平衡发展 产业结构优化功能 房地产市场可能通过市场机制作用影响 不同产业用地的供求状况或者影响房地产投资 信贷 税收等政策 从而影响 各产业的布局和结构 实现产业结构的调整 优化 升级 信息传递功能 市场活动为买卖双方提供经济信息 发展商 消费者 中介商 政府都可能通 8 过市场了解行情信息 收益调节功能 通过市场形成的地租 地价 利率 税率等 在国家 企业 个人之间协调分配房地产收益 可以进行项目风险性评价 价格评价 市场监 测 市场调控等 2 2 写字楼的发展趋势 2 2 1 起源 历史上办公室起源于产业革命时期 那时的办公室是随着已成为社会生产 基础的工厂而出现的一个附属物 今天 办公室作为生产和处理各种商务活动 的信息场所 而正在成为社会生产的基础 目前 经济 社会状况都在发生着 激烈的变化 在这种变化中 企业自身也必须进行变革 为了适应这种社会的 发展需求 也要求办公室在形态和功能上要多样化 特别是近几年信息化技术 的快速发展 更加速了这种变化的趋势 先进的写字楼设计水平 从一个侧面 反映这个国家的科学 技术 经济发展水平 2 2 2 向高层发展 物质基础 近代高层办公建筑始于1 9 世纪 科技和工业的快速发展为办公 楼向高层发展奠定了物质基础 钢铁及钢筋混凝土在建筑上的应用 给建筑结 构方式和建筑造型提供了新的可能性 1 8 7 7 年电话问世 改交了人们必须面对 面的谈话方式 1 8 7 9 年发明电灯 为办公楼从自然采光向人工采光创造了条件 使办公楼的进深再不受自然光的限制 1 8 7 0 年在高层建筑中首次使用电梯 电 梯的应用为办公建筑向空中发展创造了条件 这些都是办公楼向高层发展的物 质基础 社会原因 由于资本主义的发展 城市人口的高度集中 使城市用地十分 紧张 许多办公楼建在城市中心的繁华地带 在有限的昂贵的土地上需要容纳 大量的办公场所 功能相同的办公层的叠加 可以集中地使用各种先进设备 楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段 根据1 9 9 4 年的统计 世界上每年 建造的高层建筑中有7 5 是办公建筑 当前世界上最高的3 0 余幢建筑几乎都是 9 办公建筑或综合性的办公建筑 在1 9 4 5 年第二次世界大战结束后高层建筑如雨后春笋大量兴建 如美国 纽约的世界贸易中心大厦 芝加哥的西尔斯大厦等 除美国外 其他国家一般 是在5 0 年代发展到2 0 3 0 层 到7 0 年代超过5 0 层 许多高层办公楼以其特 有的形象成为世界有名的建筑 德国慕尼黑市b m w 公司办公楼 日本东京都新 宿住友大楼 香港汇丰银行 俄罗斯莫斯科经互会办公楼等 2 2 3 向智能化发展 智能化写字楼 i n t e l l i g e n tb u i l d i n g 智能化写字楼是一种新的建筑 体系 近年来由于电子计算机的发展和普及 实现了人工智能型管理 为情报 通讯事业的迅速发展提供了新的可能 8 0 年代在美国 日本等发达国家兴起的 智能型办公大楼就是适应高度竞争的需要而诞生的高技术 高效率的新型办公 大楼 智能化写字楼的概念 使其用户发挥最高效率 同时又以最低的保养成 本 最有效地管理其本身资源的建筑 智能化写字楼应提供 反应快 效率 高和有支持力的环境 使机构能达到其业务目标 通过对建筑物的四个要素 即结构 系统 服务 管理 及其相互关系的最优考虑 为用户提供一个高效 率的和有经济效益的环境 智能化写字楼的发展 信息革命对人类的社会 文化 日常生活乃至思维 方式都产生了深远的影响 技术如此迅速地发展 必然要寻找新的增长点 智 能化写字楼实际上是信息技术向传统产业转移的一个结合点 也是信息产业扩 张市场的一个桥头堡 7 0 年代石油危机以来 发达国家开始把原来由政府垄断经营的交通 邮电 通讯等行业转为民营或股份制经营 以扭转长期的经营亏损 许多发展中国家 为解决经济发展基础设施落后和资金匮乏的问题 也将原先由政府投资的交 通 通讯等项目 向民间和国外开放 出现b o t 方式 建设一经营一转让 特 别是 9 0 年代以后 冷战结束 大批高技术军工企业的投入 使得信息技术市 场竞争激烈 出现专门为智能化写字楼建设的系统集成商 为智能化大厦的建 设提供了坚实而广泛的基础 1 0 智能化写字楼的发展历史1 9 8 4 年1 月 美国康涅狄格州哈特福德市建设 的c i t yp l a c e 都市办公大楼 被誉为世界上最早的智能型大楼 当时 这幢 建筑的投资者与设计者并没有刻意要创造事后被如何大量宣传的所谓智能化 写字楼 真正促成这种形势的创造者 是该楼住户之一的 联合技术建筑系统 u t b s 公司 当初该公司承包大厦的空调 电梯及防灾设备等工程 并且将 计算机与通讯设施连接 廉价地向大厦内其他住户提供计算机服务和通讯服 务 主要具有以下特点 最明显和吸引人的是住户不必自购 而以分租的形式 获得昂贵的现代化设备的使用权 既节省空间 又节省人力 这幢大厦内拥有 计算机 专用数字交换机和局域网 能为住户提供话音通信 文字处理 电子 邮件 情报资料检索和科技计算等服务 大楼内的建筑设备实现了综合管理自 动化 采用了新型空调系统 防灾设备和最新型的电梯 这些产品节约能源 可使住户减少租金 而且这些设备使住户得到安全 舒适和方便 日本最早的智能化大楼是1 9 8 5 年2 月的东京三井新二号馆 另一幢是1 9 8 5 年8 月的东京本田青山大楼 以青山大楼为例 其智能化功能主要表现在 上下班签到 食堂记帐 进出门户等都使用i d 卡自动打卡记录 使用电子邮件 录象机等 减少桌上的文书 提高办公效率 大楼安全性 能高 能应付多种灾害 确保楼内人员安全 节约能源 如水循环利用 自然 能源的有效利用 排热的回收利用等 每层没有柱子和固定的隔墙 保持最大 的弹性空间 便于对应多种用途使用 智能化大楼的内容 办公自动化 o f f i c ea u t o m a t i o n 0 a 通过电脑网 络和电子数据交换技术 实现业务处理和文件传递的无纸化 自动化 通过数 据库 专家系统 综合设计系统 电子出版系统 可视图文信息系统等实现信 息资源的共享 提高业务处理效率 进而优化工作成果 智能化写字楼的内容 建筑自动化 b a b u i l d i n ga u t o m a t i o n 系统 建筑自动化系统包括 环境能源管理系统 安保管理系统 物业管理系统 环境能源管理系统 电力照明系统 空调卫生系统 空调 排水 输送 系统 电梯 扶梯 安保管理系统 防灾系统 火灾 煤气 防范系统 数据系统 i c 卡管 理 指纹管理 声纹管理 等 1 1 物业管理系统 计量系统 维护保养系统 具备有先进的通信系统 i n t e l l i g e n tb u i l d i n gc o m m u n i c a t i o nn e t w o r k i b c n 数据交换机及通信线路 并提供各种通信服务 智能化大楼基本起点是具有b a 中的环境能源管理系统和消防安保系统 根据 智能建筑设计标准 凡具备这两个摹本系统的可定为丙级智能化大楼 不具备的定为无级 2 2 4 向综合性发展 是指随着经济的发展 写字楼产品不仅只单纯承担办公的功能 而且还承 担了如购物 居住 休闲 餐饮等多方面的功能 需求的因素 上下班时人流非常集中 无法很好地解决上班人员的交通 餐饮 购物 休息 居住等要求 为了克服这个问题 就出现了多功能的综合性大楼 建筑综合体 是将城市中商业 办公 居住 旅馆 展览 餐饮 会议 文娱 交通等城市空间的三项以上进行组合 并在各部分之间建立一种相互存 在 相互助益的能动关系 从而形成一个多功能 高效率而统一的综合体 它 的优势是各种功能互为补充 整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足 形成 城中城 的经营方式 各种功能互为裨益 提供对方发展的潜力 反过来促 进自身的增长 从而使建筑获得良好的经济效益它的基本特征是空间尺度大 空间形式处理丰富交通系统形态打破了传统的街道单一层面的概念 形成丰富 多变的街道空间 用现代城市设计 环境与行为理论进行景观与环境设计 2 2 5 向灵活性发展 伴随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来 写字楼的环境 也随之而发生了变化 因此为了和办公楼的变化相适应 就必须在设计的时候 具有高度的灵活性 可以灵活适应各类客户的需要 无论是大客户 小客户 自用型 投资型 客户在使用时的空间 设备的各种变化 办公空间的变化 人员的增减 设备的调整 2 3 国内现代办公楼的发展 多年来按我国的体制管理习惯 往往是各单位自成体系 围墙圈地独门独 院 配套设施一应俱全 作到 万事不求人一 随着经济的发展 社会分工越来越细 新的机构和管理部门大量涌现 办 公管理人员大量增加 再象过去那样 各自管理 分片经营 建造大量多层建 筑 势必占用大量土地 加剧城市用地的紧张局面 而且旧城改造 大量拆迁 需拆去很多办公单位 不可能在拆迁后仍然给那些单位各自建一幢楼甚至独 院 由于各单位自建办公楼没有这样大的财力 物力 基建人力 土地等条件 所以不可能建造水平较高的办公楼 于是不少单位愿意出钱买房或租房来解决 办公及综合服务 这类办公楼由业主统一建造 再分层或分区出租给各单位或 公司使用 并显现出了极强的生命力 所以综合 高层出租办公楼在我国的出现是必然的 同时由于受竞争机制 的影响 大厦统一管理和运营费用 促使 些比较先进的办公楼开始向智能 型发展 早期的北京发展大厦 实施改革开放政策以来 随着科技的发展 新技术的采用改革开发 国际 贸易的发展 外资 合资企业逐渐增多 对现代办公楼与信息通信的需求不断 增加 在此背景下 大城市相继出现国际贸易中心和为国际贸易服务的办公大 厦 对国外商社出租 性能现代化 如 北京的国际大厦 赛特大厦 京广大 厦 京城大厦 长富宫中心 国际贸易中心 北京发展大厦 金融中心 上海 联谊大厦 广州的广东国际大厦 深圳的国贸大厦等 这些工程多是与国外合 资或与国外联合设计 引进了一些国外的先进技术和设备 把办公楼的设计向 前推进了一步 它们的主要特点是与前面所讲的国际办公楼的发展趋势是吻合 的 即高层化 智能化 综合性 灵活性 2 4 写字楼功能分析 现代化办公楼由于向智能化发展 综合性发展 其功能远比传统办公楼复 杂 功能构成 1 收益部分 可出租收取租金或出售的部分 2 办公室 3 停车场 4 仓库 5 商业部分 餐厅 厨房 理发 商店等 6 非收益部分 指内部用房和免费公用房 包括 交通 服务 管理 维修 营运 收益部分尽 管面积小于出租部分 但种类多 一功能复杂 2 5 写字楼的分类 按使用方式分 专用办公用楼 出租办公楼 综合大楼 按使用性质 分 行政办公机关 商业 贸易公司 电话 电报 电信局 银行 金 融 保险公司 科学研究 信息服务中心 各种设计机构或工程事务所 高科技企业机构 其他分类标准 我国行政办公楼按设计人均面积标准分 一级 办公楼为部 省级机关办公楼1 3 1 5 平方米 人 二级办公楼为市 地 级1 1 1 2 平方米 人 三级办公楼为县 市 级9 1 0 平方米 人 1 4 第三章成都写字楼市场现状分析 31 成都写字楼概述 中央对西部经济政策的倾斜 作为西部经济文化中心 成都市良好的宏观 经济态势和优越的招商引资政策 使其投资前景十分看好 各大知名开发商不 断涌入成都 特别是0 9 年 在成都的各大开发商纷纷表示对成都的信心与希 望 几个大项目的签定 再次证明成都仍然是西部的经济中心 成都市确定了 未来的发展规划 通过构建 一核集聚 两轴四片区 的空间布局 打造为 高档商务 商贸区 31 1 成都写字楼市场布局 写字楼主要板块划分 成都帚写字楼各主要板缺分布 i 圈3 1 主要包括几大板块 传统的c b d 天府广场一顺城街 骡马市一春熙片区 东大街片区一良好的发展前景 香格里拉写字楼 喜年广场 摩根中心 城南和南延线片区 连接传统c b d 和城南副中心商务区的黄金走廊 甲级写字楼分布状况 o o o 筝 o 毒 m 镕 i 暑篡篡 引 l oi 图3 2 现有甲级写字楼 i 川信大厦2 冠城广场3 城市之心4 中铁名人大厦5 时代 广场6 中环广场7 汇日央扩国际广场8 威斯顿联邦大厦9 香格里拉1o 华 敏翰尊国际11 力宝大厦1 2 国航世纪中心1 3 特拉克斯国际广场1 4 拉德方斯 大厦1 5 中国水电大厦1 6 喜年广场1 7 仁恒置地广场 未来甲级写字楼 1 8 来福士广场1 9 中航项目2 0 铁狮门项目2 1 成都国际金融中心2 2 仁和春 天2 3 摩根中心2 4 明宇金融广场2 5 百扬大厦2 6 新希望大厦 312 2 0 0 9 年成都写字楼状况 等级划分 成都办公物业市场分为甲级写字楼 乙级写字楼 普通办公楼 商住混用几个档次 目前甲级写字楼的代表是汇日央扩国际广场 冠城广场 时代广场 川信大厦 威斯顿联邦 香格理拉 力宝大厦等 乙级写字楼的代 表有商鼎国际 丰德广场 普通办公楼的代表艺墅花乡 金茂礼都 博敖大厦 世代锦江等 商住混用的代表有凯莱帝景 盘谷花园商务 首座等 注 目前 在一些老的写字楼里面 会同时出现高端公司和低端公司并存的情 况 随着行业需求细分日益明显这种状况会发生变化 两部分群体会因为对办 公场所的进一步要求而发生分流 成都写字楼市场租金情况 尽管在2 0 0 8 年成都优质写字楼市场供应持续放 量致使整体空置率仍维持在相对较高水平 但由于主要历史供应甲级写字楼目 前已基本满租 其租金保持在较高水平 因此成都上半年甲级写字楼的平均租 金仍达到了1 1 8 元 平方米 月 而由于国内企业的旺盛需求和新入市乙级楼 盘品质的提升 乙级写字楼成为整个写字楼市场租金上涨的主要动力 平均租 金达到8 2 8 元 平方米 月 0 8 年下半年 由于金融危机和地震的影响 成都优质写字楼市场 包括甲 乙级 平均租金每月每平方米9 8 6 元 租金环比下降3 2 租金下调与部分 企业搬离甲级写字楼进入乙级写字楼有关 0 9 年由于全球金融危机和地震的持续影响 许多企业尤其是跨国公司压缩 开支 成都的优质写字楼市场受到影响 部分较新的甲级写字楼对其租金有更 多的弹性空间 这使市场平均租金环比下降 租金的下降主要是受到甲级写字 楼租金调整的影响 因为租户对其相对较高的租金水平更为敏感 出现了一些 公司从甲级写字楼往乙级写字楼搬家的情况 2 0 0 9 年写字楼市场需求情况 成都写字楼需求增量部分主要来自新成立的 外资企业 在世界5 0 0 强中2 0 0 余家跨国企业扩展城市排行上 成都仅排在北 京 上海 广州和深圳之后 位居二级城市之首 同时 这2 0 0 余家跨国企业 中 有2 2 在成都设有分支机构 成都市场的潜力深深地吸引了这些跨国企业 而这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了机遇 在甲级写字楼中 本 土企业和跨国企业数量是相近的 但是面积上 跨国企业的需求更大 去年第 三季度出现了很多新入驻成都的公司 其中房地产业对甲级写字楼的需求占到 6 0 6 近几年成都房价一路攀升 吸引了不少国内外大品牌开发商进驻成都 1 7 设立分公司 办事处 成为甲级写字楼的主要服务对象 成都一些本应2 0 0 9 年 2 0 1 0 年入市的写字楼也推迟了开发节奏 如新理 益集团原本在2 0 0 9 年或2 0 1 0 年推出其在南延线的写字楼项目 但受市场影响 将推迟开发计划 受美国金融危机影响 部分在蓉的外资公司办公用房预算开始缩减 其中 部分原本计划扩充办公面积的公司暂停计划的实施 而预算下调的公司则选择 搬迁至租金相对较低的写字楼办公以符合其预算调整 种种迹象表明 成都的 写字楼市场需求有放缓的趋势 目前 成都的外资公司相较其他一线城市偏少 但内地公司近期表现活跃 国内公司受金融风暴影响较小 一些公司业务方向的多元化明显加快 扩张速 度也较明显 这部分公司构成了目前写字楼市场的主要需求对象 成都甲级写字楼分布情况 目前成都写字楼主要分部在人民南路 东大街 顺城街三个区域 位于成都市c b d 核心和城市交通要道 3 2 东大街板块 3 2 1综述 早在2 0 0 7 年 锦江区政府提出将东大街打造成为金融大道 西部华尔街 明确了东大街的金融商务定位 根据规划 在3 5 年内 在东大街沿线的在建 项目中 将至少有四个项目建筑高度会超过1 7 0 米 东大街沿线已拆迁待开发以及通过拓展拆迁可扩大的土地面积约有l1 0 0 亩 且呈线状连续分布 其中 已拆迁未开发的存量土地约为8 5 0 亩 二环路 以内约为4 0 0 亩 攀成钢片区东大街沿线约为4 5 0 亩 可拓展拆迁的土地约 为2 5 0 亩 从2 0 0 9 年开始 这些地产巨头开发的楼盘项目将陆续进入开发销售期 每月供应量将达1 0 万平方米 3 2 2 东大街写字楼分部情况 由于东大街目前被规划为成都的 金融街 办公和商务咨询物业的需求 将激增 因此从规划上来说 多个地块限高突破2 0 0 米也是大势所趋 1 8 1 东大街商务写字楼调查总结 根据调查 目前东大街上近年建成及投入使用的写字楼分别是中环广场 香摈广场 正熙国际大厦 东方广场l 期 东恒国际 花样年一喜年广场 东 方广场2 期 成都商会大厦 国嘉 新视界 铁狮门项目 九龙仓项目 已 规划尚未动工项目1 个 为新鸿基攀成钢项目 东大街以金融商务定位 大量品牌开发商进入 根据规划看 在今后2 3 年内将会大量写字楼出现 未来该区域写字楼市场将进入品牌竞争时期 2 6 年打造东大街金融大道2 0 0 7 年政府确立了东大街 西部华尔街 地位 后 各大品牌开发商蜂拥而至 根据调查数据分析显示 在2 6 年的时间里 东大街上将会快速崛起大量的五星级酒店 甲级写字楼和高档住宅 包括九龙 仓天府时代广场的五星级酒店 香格里拉大酒店 未来东大街沿线将会超过6 个五星级酒店 加上其它星级酒店和快捷酒店 可能会有2 0 余个商务酒店 作为金融商务大街 大中型高档商场 精品购物街会超过1 2 0 万平方米 高档商务甲级写字楼 包括中环广场 喜年广场 信德广场 美国铁狮门项目 爱美高项目和新鸿基国际金融中心 会有超过1 5 0 万平方米的甲级写字楼上市 而配套的高档住宅面积也将会超过2 0 0 万平方米 3 2 3 东大街片区写字楼销售价格 目前东大街板块共有1 4 个写字楼项目 其中已入驻项目5 个 销售时间 在2 0 0 3 2 0 0 5 年间 单价在6 0 0 0 元以内 己销售完的在建项目2 个 销售时 间在2 0 0 6 2 0 0 7 年间 单价在5 0 0 0 7 0 0 0 元之间 在售项目只有国嘉新视界和 喜年广场 单价在 1 0 0 0 0 1 4 0 0 0 元左右 规划项目1 个 将在未来三年内入市 预计销售价格在1 0 0 0 0 元以上 由此可见 该区域在2 0 0 9 年及未来入市写字 楼项目的销售价格均超过1 0 0 0 0 元的单价 1 9 3 2 4 东大街片区写字楼等级配套情况 甲级写字楼 中环广场 租金价格在1 1 0 1 3 0 元之间 物管则是五大行之 一的仲量联行 物管费高达1 6 元 m 2 月 乙级写字楼 东方广场 香槟广场 租金在4 5 左右 物管是戴德梁行 嘉宝物业 物管费较低4 元 m 2 月 配套达 5 a 智能化 普通写字楼 东恒国际 租金为2 5 3 5 元之间 物管费2 元 m 2 月 为本地物业管理公司 3 2 5东大街片区各办公用房入驻企业情况 甲级写字楼 入驻企业中外资居多 占6 0 内资企业占4 0 从行业来 看 以金融业 制造业 科技类 服务类为主 乙级写字楼 入驻企业中外地企业在成都设办事处或分公司占4 5 少量 外资办事机构5 本地企业占5 0 从行业来看 以科技公司 金融 消费品 服务类为主 普通写字楼 入驻公司为本地中小公司 以第三产业服务类公司为主 3 2 6 东大街片区写字楼未来供应情况 到2 0 1 0 年该区域将新增写字楼项目9 个 喜年广场 铁狮门项目 东方 广场2 期 国嘉新视界 摩根中心 天府时代 新鸿基攀成刚项目 9 号地块 1 0 一3 号地块 供应面积达4 5 万平方米以上 进入该板块的开发商多为外资开发商 如香港九龙仓 花样年 新鸿基等 一线品牌开发企业 将大大提升该区域的价值及形象 3 3 市中心板块 3 3 1总述 市中心作为一个城市传统的商业 金融 经济中心 以交通便利 配套设 施完善为优势 代表项目有 中环广场 川信大厦 冠城广场 由于受土地资 源限制 市中心可开发土地日益稀少 且土地成本非常高 地块较小 市中心 板块写字楼项目多以前几年已建成项目为主 新项目较少 3 3 2 入驻企业情况 老牌甲级写字楼以管理及名气获得市场认可 入驻企业均以大中型企业为 主 代表项目冠城广场 川信大厦 时代广场 以外资 成都办事处 成都分 公司为主 乙级代表项目城市之心 财富中心 铂金时代 入驻企业以中小公 司为主 外地分公司 本地公司 省内办事处 该板块写字楼项目的分部呈现出一个明显特点 往人民南路方向发展 顺 城街沿线被老项目占据 而人民南路上不断有新项目出现 目前在建项目物业 形态多为裙楼商业 写字楼 住宅或酒店的复合