县级城镇老旧小区落实物业管理创建文明卫生城镇的总体方案.doc

县级城镇老旧小区落实物业管理创建文明卫生城镇的总体方案为了尽早实现创建文明卫生城市，提升城市形象，建设文明社区和谐家园，征对县级城镇老旧住宅小区房屋旧、设施差、无配套、无资金、无管理、有违建的特点，在老旧实施物业管理“低收费、广覆盖、有补贴”的长效机制，根据四川省物业管理条例和四川省业主大会和业主委员会指导规则等法规，拟对城镇老旧小区落实如下物业管理方案：1、 以立法的形式保障老旧小区物业管理规范实施我县可以参照省内外的相关作法，以人大立法的形式制定我县城区老旧住宅小区管理办法和老旧小区维修资金归集管理办法等地方法规，明确老旧小区的概念等（可以2004年为界划分），确保政府换届或领导人事变动依然能有效推行，同时保证财政补贴专项资金从预算到拨付依法保障到位；确保落实物业管理后大型维修改造有资金来源；确保老旧小区业主、居民依法参与。2、 实施改造硬件与物业管理改善相结合结合危旧房屋改造，根据城市功能变化和物业管理改善进行物业区域划分，建议由财政资金投入对车位、绿地的安排、消防设施和物业管理用房等硬件设施进行统筹规划改造修缮，在不影响消防通道的情况下划定停车位实行有偿使用，由水、电、气等专业经营单位负责管网改造。做到危旧房改造和老旧住宅改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。3、 落实责任主体坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，由所属乡、镇政府和社区居委会的牵头组织，硬件设施改造由住建局协助落实，物业管理改善由房管局指导落实。财政、城管、公安、环保、物价等部门按职能协助配合。按法规设立业主大会，选举业主委员会，组织业主、居民广泛参与，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”对物业管理活动进行长效组织实施。4、 落实物业管理“软”“硬”结合完善业主公约和各项管理制度，在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。5、 实施步骤1、 由乡镇政府牵头，住建、房管部门协助指导，各社区居委会具体落实，在广泛征求业主、居民意见的基础上进行物业管理区域的科学划分，达到全覆盖、无间隙。2、 根据物业管理基本要求对划分的区域进行配套设施的改造、修缮，完善道路、消防、管网系统，化粪池、电梯增设等，结合天网建设增设小区监控，划分车位，撤除违法搭建，物管用房可根据具体条件，利用小区空闲地建设临时设施、使用公共房屋或租用居民房屋。3、 按划分的物业区域组织召开业主大会，选举业主委员会，制定管理规约，确定物业管理的模式。4、 落实物业管理物业管理模式可根据小区实际，实行业主自我管理和专业化物业管理。业主自我管理可利用本小区富余人员和社区公益岗位，通过组织培训从事保洁、保安、维修等工作，可由社区网格管理员负责监督，业委会组织实施。专业化物业管理，由业主大会选聘物业服务企业，业主委员会代表业主签订物业服务合同，按政府指导价和服务等级标准实施。乡镇政府和社区居委会协调督促，房产管理部门进行业务指导和行业管理。6、 费用和资金乡、镇人民政府动员组织居民按当地现行维修资金归集标准筹集首次维修资金，普通住宅 元/平方米，电梯公寓 元/平方米，财政补贴50%，组成一个物业区域的维修资金帐户，按照四川省维修资金管理实施细则使用，对改造后的物业小区公共设施和共用设备进行再次维修、养护准备资金，首次的维修资金使用到30%时由业委会组织业主两次归集，房产管理局和社区居委会督促。老旧小区物业管理费建议在0.5-0.8元/每平米.月之间，财政可制定补贴标准，减少居民负担，对低保，五保等贫困家庭可公示减免物业费用，小区内划定的露天停车位可适当收取停车费，用于补贴物业费用。