内部培训(房地产融资)V13.ppt

房地产融资 内部培训 2014 06 一 前言 二 一般概念 三 房地产信托融资 四 项目融资 六 夹层融资 五 私募股权融资 PE 七 房地产资产证券化 八 房地产基金 九 案例分析 目录 前言 1 资金密集型行业2 长周期生产活动3 商业地产持有经营4 银行开发贷与开发全过程不匹配5 房企金融化 房地产企业融资所面临的基本情况 一 前言 二 一般概念 三 房地产信托融资 四 项目融资 六 夹层融资 五 私募股权融资 PE 七 房地产资产证券化 八 房地产基金 九 案例分析 目录 1 融资渠道 1 1银行贷款1 2非银行金融机构 企业和个人按区域划分 境内融资 海外融资2 融资类别 2 1股权融资融资 借钱2 2债权融资2 3夹层融资 一般概念 3 广义的融资 一般概念 3 1预收房款3 2建设单位垫资3 3银行贷款3 4房地产信托3 5上市融资3 6房地产资产证券化3 7联合开发3 8私募股权融资3 9夹层融资3 10债券融资3 11项目融资3 12基金融资 一般概念 4 1资金市场 短期 一年以内 资金 包括同业拆借 票据贴现 回购 短期信贷 4 2资本市场 中长期 一年以上 资金 包括股票市场 债券 基金 中长期信贷 两者区别 期限 形式 用途 流动资金 长期资本 资本市场与资金市场 4 资本市场与资金市场 货币市场 一般概念 5 私募和公募 私募和公募 5 1私募 向少数特定的投资者 包括机构和个人募集 5 2公募 向广大社会公众 即众多不特定的投资者 通过公开发售的方式募集 战略投资人和财务投资人 6 1战略投资人 是指具有资金 技术 管理 市场 人才优势 能够促进产业结构升级 增强企业核心竞争力 致力于长期投资合作谋求获得长期利益回报和企业可持续发展的投资人 6 战略投资人和财务投资人 6 2财务投资人 是相对于战略投资人而言的 一般仅提供资金支持 不参与公司治理 对所投资的对象业务形态并不十分熟悉 注重直接 短期投资回报 一般概念 一 前言 二 一般概念 三 房地产信托融资 四 项目融资 六 夹层融资 五 私募股权融资 PE 七 房地产资产证券化 八 房地产基金 九 案例分析 目录 1 信托资金 4 信托收益及本金 2 增资扩股 3 股权转让变现 抵 质 押第三方保证 股权型信托模式 信托投资公司的资金主要通过发行资金信托计划筹集1 股权融资 信托投资公司直接投资于房地产项目 股权投资信托 项目股权投资集合资金信托计划基本信息 房地产信托融资 股权融资 投资者 委托人 信托公司 受托人 开发商 项目公司 2 债权融资 设立房地产信托计划 包括资产抵押类 股权证券化 权益转让 混合型信托 权益信托 债务信托 项目贷款集合资金信托计划信息 房地产信托融资 债权融资 1 信托资金 4 信托收益及本金 2 信托贷款 3 支付利息偿还本金 抵 质 押第三方保证 贷款型信托模式 投资者 委托人 信托公司 受托人 开发商 项目公司 一 前言 二 一般概念 三 房地产信托融资 四 项目融资 六 夹层融资 五 私募股权融资 PE 七 房地产资产证券化 八 房地产基金 九 案例分析 目录 以项目的资产 收益作抵押来融资 项目融资 一 前言 二 一般概念 三 房地产信托融资 四 项目融资 六 夹层融资 五 私募股权融资 PE 七 房地产资产证券化 八 房地产基金 九 案例分析 目录 私募股权融资 PE 以非公开的方式向少数机构投资者或个人出让企业的股权募集资金 从投资人的角度来说 一般会通过首次公开发行股票 IPO 兼并收购 M A MergersandAcquisitions 或管理层回购 MBO ManagementBuyOuts 等方式获利退出 方式获利退出 私募股权融资 PE 私募股权融资 PE KKR介绍 私募股权融资 PE KKR介绍 KKR大中华团队的卓越业绩 以KKR大中华团队是中国直接投资行业的领先者 拥有丰富的中国项目投资及运营经验 过去17年中 大中华团队领导并完成的经典项目包括 平安保险 蒙牛乳业 百丽鞋业 永乐家电 动向国际 南孚电池 恒安国际 山水水泥 国巨电子 现代牧业 远东国际租赁 中国国际金融公司 华致酒行 润东汽车等 一 前言 二 一般概念 三 房地产信托融资 四 项目融资 六 夹层融资 五 私募股权融资 PE 七 房地产资产证券化 八 房地产基金 九 案例分析 目录 夹层融资 MezzanineFinance 夹层融资是介于股权与债权之间的融资方式 具体说是介于优先债和股权之间的融资方式 收益和风险也介于债权融资和股权融资之间 股权投资 夹层融资 债权 回报 房地产资产证券化 房地产证券化是以资产所产生的现金流为支持 对资产的收益和风险进行分离和重组 在资本市场上发行证券进行融资的过程 其涉及到原始债务人 原始债权人 发起人 特别目的机构 发行人 投资者以及专门服务人 信托机构 担保机构 信用评价机构和证券承销商等中介机构 原始债务人 Obligors 原始权益人 Originators 特别目的机构 SPV Issuer 投资者 Investors 信用评级机构 RatingAgency 担保机构 Guarantors 承销机构 Underwriters 专门服务机构 Servicer 信托机构 Trustee 说明 代表现金流的方向 代表中介机构在证券化中的作用 一 前言 二 一般概念 三 房地产信托融资 四 项目融资 六 夹层融资 五 私募股权融资 PE 七 房地产资产证券化 八 房地产基金 九 案例分析 目录 房地产基金 组织形式 房地产股权投资基金 房地产私募股权投资基金 组织形式 在我国现行法律制度下 公司制 01 以 公司法 为法律依据 通过发行公司股份的方式募集资金 信托制 02 以 信托法 为法律依据 以当事人各方订立信托合同的方式募集资金 合伙人制 03 以 合伙企业法 为法律依据 通过合伙的形式募集资金 房地产基金 运作过程 融 Title2 Title3 融 投 管 退 运作过程 融 投 管 退 融 是指从募集准备到基金成立 即资金的募集 投 是指基金成立到签订项目投资合同 管 是指基金运营管理 退 是指基金的退出 房地产基金 基金运作的一般流程 基金成立 寻找项目 投资报告 签订项目意向书 尽职调查 基金报告 投资报告 决策委员会通过 签订项目合同 项目或公司合作 项目运作 获得回报 项目合作方 可行性研究 项目合作方 项目合作方 合伙协议 资产管理协议 资金托管协议 生成文件 保密协议 市场分析报告 项目投资意向书 尽职调查报告 投资主协议 项目股权转让协议 工商变更文件 等 房地产基金 房地产股权投资基金与房地产信托的区别 房地产股权投资基金与房地产信托的区别 房地产基金 张玉良如何用10万元控制188 8亿资产 一 重组前的绿地集团股权结构 上海国资委 上海地产集团 中星集团 上海城投总公司 中星集团 上海格林兰 天宸股份 平安创新资本 宁波汇盛聚智 鼎晖嘉熙 珠海普罗 国投协力 绿地集团 100 100 19 99 7 70 20 76 29 09 2 31 10 01 3 86 4 30 1 01 0 97 房地产基金 张玉良如何用10万元控制188 8亿资产 上海国资委 上海地产集团 上海地产集团 上海城投总公司 上海格林兰 其他股东 中星集团 重组后的上市公司 100 100 100 18 04 7 63 20 58 28 83 24 92 二 下图为重组后的新绿地集团的股权结构 上海格林兰作为员工持股平台 房地产基金 张玉良如何用10万元控制188 8亿资产 三 下图为上海格林兰的股权结构 格林兰投资 GP 格林兰投资 GP 不超过49名合伙人 LP 格林兰投资 GP 不超过49名合伙人 LP 上海格林兰壹投资管理中心 有限合伙 上海格林兰叁拾贰投资管理中心 有限合伙 上海格林兰 GP LP LP 房地产基金 张玉良如何用10万元控制188 8亿资产 四 下图为从 壹有限合伙 到 三十二有限合伙 等一系列小有限合伙安排的具体细节 在一共32个有限合伙安排中 格林兰投资累计出资额只有区区3 2万元 即 格林兰投资以3 2万元控制了3759 74万元的员工持股权 这是关键安排的第一步 房地产基金 张玉良如何用10万元控制188 8亿资产 这一案例中 有限合伙安排的运用是最大的亮点 并且这一做法具有高度的可复制性 有望成为此后员工股权安排的常规做法 房地产基金 REITS房地产投资信托基金 REITS房地产投资信托基金房地产信托投资基金是房地产资产证券化的一种特殊形式 它融合了信托 基金的基本属性 也是一种股权融资方式 也分为私募型和公募型 既可以封闭运行 也可以上市交易 既可以投资权益型资产 也可以投资抵押型资产 目前REITS的发展受到制度 税法 监管等方面的较大制约 柏威年商业地产价值链 开发类项目 自有资金 银行贷款 私募基金 开发 私募基金 商用 商用物业管理和租赁 商用类项目 REITS 投资回报 参股 控股收益 参股收益 参股收益 全额收益 参股收益 购买 产业收入 成熟后出售 物业增值收入 交由经营管理 房地产基金 REITS房地产投资信托基金 房地产基金 REITS房地产投资信托基金 一 前言 二 一般概念 三 房地产信托融资 四 项目融资 六 夹层融资 五 私募股权融资 PE 七 房地产资产证券化 八 房地产基金 九 案例分析 目录 案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考 一 背景项目为武汉分行及中信中南总部城市综合体项目 位于武汉江岸区 项目总用地面积约为3 9万平方米 建筑规模约40万平方米 拟由中信银行武汉分行 简称 武汉分行 中信泰富与中信置业 子公司 共同开发 因 商业银行法 的规定 商业银行不得直接向非自用不动产投资 武汉分行不能直接投资持有项目开发公司的股权 但建成后除享有自用的5万平方米建筑面积房屋权益外还望享有项目开发的后期收益 案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考 1 借道投资 1 设立资产管理计划 债权投资方案 房地产项目收益权转让 设立有限合伙企业持有项目公司股权 2 直接设立基金 3 直接设立信托 实现路径 借道投资其他协议方式 案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考 2 其他协议方式 1 中信泰富与中信置业 子公司 成立项目公司开发 建成后以适当价格将5万平方米出售给武汉分行 2 中信泰富与中信置业 子公司 成立项目公司开发 允许武汉分行无偿使用相关物业 合同约定 协议买卖 中信泰富和中信置业成立项目公司 武汉分行为物业定制方 出租 中信泰富和中信置业成立项目公司 武汉分行为物业使用方 实现路径 借道投资其他协议方式 案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考 一 借道投资 具体方案 借道投资其他协议方式 设立房地产基金 设立定向资产管理计划 设立单一资金信托计划 投资项目公司 武汉分行可以与基金管理公司或信托公司合作 通过设立定向资产管理计划 或设立房地产基金 或设立单一资金信托计划 投资项目公司 案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考 具体方案 借道投资设立定向资金管理计划设立基金设立信托其他协议方式 选择 选择 在架构设计方面通过专项资产管理计划投资房地产项目公司可以选择 债权投资方案 房地产项目收益权转让 设立有限合伙企业持有项目公司股权 架构设计 债权投资方案 房地产项目收益转让 设立有限合作企业持有项目公司股权 1 设立专项资产管理计划 通过专项资产管理计划投资房地产项目公司 案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考 具体方案 借道投资设立定向资金管理计划债券投资方案房地产项目公司收益转让设立有限合伙人企业持有项目公司股权设立基金设立信托其他协议方式 1 债券投资方案 商业银行 资产管理计划 可以是银行的关联方 指定的商业银行 项目公司 项目公司股东 委托管理资金 委托贷款 贷款 持股 案例分析 武汉分行及中信中南总部项目投资架构的初步思考 具体方案 借道投资设立定向资金管理计划债券投资方案房地产项目公司收益转让设立有限合伙人企业持有项目公司股权设立基金设立信托其他协议方式 商业银行 资产管理计划 可以是银行的关联方 项目公司 项目公司股东 委托管理资金 保证 股权质押 获得房地产项目收益回款 购买房地产项目收益权 2 房地产项目公司收益权转让 具体方案 借道投资设立定向资金管理计划债券投资方案房地产项目公司收益转让设立有限合伙人企业持有项目公司股权设立基金设立信托其他协议方式 3 设立有限合伙人企业持有项目公司股权 商业银行 资产管理计划 可以是银行的关联方 有限合伙企业 项目公司 基金子公司下属公司或者其他主体 委托管理资