房地产项目开发提高经济效益的途径.ppt

房地产开发项目提高经济效益的途径 小组成员 杨晶晶曾赟严行陈进道邓芮希 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念决策阶段设计阶段施工阶段营销阶段 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 房地产开发概念是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为房地产开发的类型1 土地开发 新区土地开发 二次开发 2 房屋开发 单项开发 小区开发 成片开发 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施 房屋建设的项目 一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目 房地产开发项目的类型 按用途分类 1 住宅开发项目2 写字楼开发项目3 零售商业开发项目4 工业物业开发项目5 休闲旅游设施开发项目6 土地开发项目 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 房地产开发项目的一般特征地理位置的固定性建设投资大开发周期长受国家法规政策严格约束和调控建设环节多多源资金筹措风险较大 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 房地产开发项目的主要程序1 投资决策分析2 前期工作3 建设阶段4 租售阶段 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 1 投资决策分析对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比较 依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程 市场分析 财务估价 投资决策分析 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 2 前期工作研究地块的特性与范围分析将要购买的地块用途及获益能力大小获取土地使用权征地 拆迁 安置 补偿规划设计及建设方案的确定与规划管理部门协商 获得规划许可施工现场的 七通一平 安排短期或长期信贷寻找预租 售 顾客初步确定租金或售价水平 开发成本和工程量进行详细估算和概算 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 3 建设阶段将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行处理问题的弹性小开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况 定期视察 监督 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 4 出售阶段在项目开始建设以前就通过预租 预售等方式落实入住的客户 筹集项目开发资金要根据市场状况 开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择 居住楼 写字楼 酒店 商业用房 房地产开发项目提高经济效益的途径 基本概念 经济效益的概念是指人们在各种实践活动中所支出和所收入的对比结果 是人们所获得的实际成果和收益 房地产开发投资的经济效益是指开发后产出的可供出售或出租的物业所获得的货币额与开发中所投入的各种资源和各种费用支出的货币额的比值 注 意 资金的时间价值 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 曾赟 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 投资决策对于投资影响分析 是决策结果 是对投资活动的成果目标 使用功能 基本实施方案和主要投入要素 品种 数量 质量 价格 取得形式 做出总体策划 投资项目决策阶段 具有决定性影响 投资机会分析费 市场调查分析费 可行性研究费 决策费用等 使用功能 要素成本 工作成本 项目总投资 一般不会进行土地 材料 设备等要素投人 具有决定性影响 投入 产出 对投资影响极小 不构成影响 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 投资决策阶段提高经济效益的具体途径做好市场调查 确定合理的项目类型定位选择合理的筹资方案合理避税 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 市场调研拟开发土地项目类型的定位确定要开发的项目是用于别墅 商业店铺 办公 住宅还是综合性大楼 有效的判断其项目类型在当前房地产政策下的最大收益比 如果是用于住宅的话 还要考虑要开发的是多层住宅还是高层住宅等等市场细分市场细分细则主要有 此区段是否需要设计档次 调查消费者对户型的需求 户型的面积 居民对房屋朝向 采光和通风等的要求 调查同类型的楼盘的销量 价格和数量等 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 市场调研 案例 保利港湾国际 九龙坡区杨家坪黄杨路83号 鹅公岩大桥旁 占地面积47969平方米总建面250000平方米 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 保利港湾国际江景房 户型均为三室 面积110 135平方米 为改善性住房邻近杨家坪 华润万象城两大商圈 其他配套齐全交通便利价格 7800 9000元 平方米从2010年起售至今 仍在售失败原因 市场定位不准 户型设计及配比存在问题 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 选择合理的筹资方案1 筹集方式完全自筹 银行借款 股票融资 债券融资等2 筹资方式选择 考虑资金成本资金成本 为筹集和使用资金而付出的代价 包括筹集成本 F 和使用成本 D 筹集成本 指投资者在资金筹措过程中支付的各种费用 主要包括向银行借款的手续费 发行股票 债券而支付的各项代理费用 一般属于一次性费用 筹资次数越多 筹资成本就越大 使用成本 又称资金占用费 包括支付给股东的各种股利 向债权人支付的贷款利息及支付给其他债权人的利息费用等 其与所筹资金的多少 使用时间有关 具有经常性 定期支付的特点 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 资金成本计算资金成本一般用相对数表示 称之为资金成本率 其一般计算公式为 K D P F D P 1 f 式中 K 资金成本率 D 资金占用费 P 筹集资金总额 f 筹资费费率 即筹资费占筹集资金总额的比率 注意 计算各筹资方式资金成本时 应考虑对所得税的影响 相较于银行借款和债券融资 股票融资成本属权益融资成本 权益资金的资金占用费是向股东分派的股利 而股利是以所得税后净利润支付的 不能抵减所得税 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 3 筹资方案的选择原则财务杠杆原理 是指在长期资金总额不变的条件下 企业从营业利润中支付的债务成本是固定的 当营业利润增多或减少时 每一元营业利润所负担的债务成本就会相应地减小或增大 从而给每股普通股带来额外的收益或损失 财务杠杆的关键在于总资产收益率是否大于利率水平 结论 在资本结构优化与选择的过程中 房地产企业主要考虑两个方面 一是融资方案的收益率 二是考虑到财务杠杆效益与财务风险 优化的筹资方案应该是财务杠杆收益与财务风险之间的一种最佳的均衡 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 4 房地产项目融资决策的步骤 编制项目开发投资的资金使用计划表 选择若干可能的筹资方案 计算各种筹资方案的资本结构 资金成本率 选择平均资金成本率比较低的筹资方案作为待选方案 计算各方案的资金结构的收益率 计算指标 判断各个方案的资本结构风险程度 选择资金成本率低 通过财务风险可行性研究的筹资方案 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 合理避税1 房地产项目开发相关税种企业所得税营业税契税土地增值税 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 2 纳税筹划 税收优惠政策 房地产开发企业销售定价策略 通过适当降低售价采用分解商品房销售价格的税收策划由于经营收入 利息收入和股息收入在性质上可以相互转化 企业可以根据实际需要 选择合理的房地产合作开发方式以减轻税负自身开发项目可分两步走 通过代理建房形式节税通过将房地产销售行为转变为投资行为或成立子公司后进行股权转让行为等形式降低企业的税负 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 案例 改房产销售为股权转让的税收策划 东方房地产公司拥有甲级工程资质 2006年与A酒店投资公司签订协议 欲建一座四星级酒店 工程由东方公司按A公司要求施工 工程结束后由双方验收 工程决算后 由A公司买断 该工程需要支付土地出让金10000万元 房地产开发成本35000万元 房地产开发费用3000万元 利息支出为4000万元 销售价可达80000万元 东方公司需支付税金 1 营业税及相关附税 80000 5 7 3 4400 万元 2 土地增值税 允许扣除项目合计 10000 35000 3000 4000 10000 35000 20 4400 65400 万元 增值率 80000 65400 65400 22 32 土地增值税 80000 65400 30 4380 万元 税前利润 80000 10000 35000 3000 4000 4400 4380 19220 万元 项目净利润 19220 1 33 12877 4 万元 房地产开发项目提高经济效益的途径 投资决策 案例 改房产销售为股权转让的税收策划 如果东方公司将房产销售改为股权转让 可提高此项目的收益 由东方公司与A公司合资开办成立一家酒店公司 以该酒店公司的名义进行四星级酒店的建设 待固定资产建成后东方公司将酒店的股权全部转让给A公司 所需建设资金超过酒店注册资本时可以向银行融资或协商后由双方增资解决 项目策划结果 1 少交营业税 城建税及教育费附加4400万元 2 少交土地增值税4380万元 3 多交所得税 4400 4380 33 2897 4 万元 对于东方公司来说 以转让股权的方式转让房产更有利 节税效果为5882 6万元 4400 4380 2897 4 房地产开发项目提高经济效益的途径 设计阶段 严行 设计阶段重要性 设计阶段的费用占总成本 1 2 初步设计阶段影响工程造价可能性 75 95 技术设计阶段影响工程造价可能性 35 75 施工图设计阶段影响工程造价可能性 5 35 在满足同样功能的条件下 一个技术经济合理的设计可降低工程造价5 10 甚至可以达到10 20 建筑设计经济性 英国建筑学家P A 斯通在其 建筑经济学 一书中指出 经济的建筑并不一定是最廉价的建筑 而是一种美观的而且在建造费用 运营费用 人工费用上都便宜合算的建筑 达到适用与经济的平衡 目前建筑设计存在的问题 不重视建筑方案的经济性研究 华而不实 过于安全 忽视建筑使用中的消费成本技术与经济相分离 设计人员缺乏经济观念 设计缺乏竞争 监督机制不健全 设计阶段成本控制的方法 1 推行设计监理制度2 在设计中引进竞争机制 进行设计方案必选 特别是经济方面 3 运用价值工程优化设计4 采用限额设计5 强调设计阶段的 全寿命 概念6 加强设计单位与甲方交流与沟通 影响建筑设计方案经济性的因素 建筑层高建筑面积建筑平面建筑结构选择建筑造型容积率建筑间距建筑密度通过控制以上建筑物的经济技术指标 实现空间的合理空间布局 节约用地从而提高房地产开发的经济效益 建筑平面 建筑物平面形状对建筑的造价有显著的影响 一般来说建筑平面越简单 单位造价就越低 内部房间布置 功能区分 结构布置外墙与饰面材料数量 墙建筑面积比率 场地平整 土方开挖 散水及屋面费用等相同的建筑面积 单位造价由低到高顺序排列的建筑平面形状依次 正方形 矩形 L形 工字形 不规则形 仅以矩形与L形平面形状的建筑相比较 L形建筑比矩形建筑的围护外墙增加6 06 的工程量 相应造成施工放线的费用增加了40 土方开挖的费用增加了18 散水费用增加4 屋面增加2 就整栋建筑而言 单位造价增加了5 左右 建筑层高 层高对建筑成本影响内外墙及饰面的面积增加可能导致建筑总高度增加而引起基础设施荷载增加而改变空间体积加大造成水 暖 电 空调设备容量增加施工期间脚手架及模板数量增加 施工难度增加层高每增加10cm 造价成本增加大概1 2 左右 建筑设计其他因素 1 增加建筑层数可以节约用地 但是随着层数增加 节地幅度逐渐趋于稳定 同时层数增加会带来造价 能耗增加 施工复杂以及安全隐患 因此要根据实际要求合理选择层数 2 合理提高容积率可以节约用地 但同时还要考虑建筑的密度 以保障日照 通风 消防 交通的基本需求 3 加大进深也可以降低建筑周长和面积比率 节约用地 限额设计 概念 按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计 按照初步设计总概算控制施工图设计 将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各专业 然后再分解到各单位工程和分布工程 各专业在保证使用功能的前提下 根据限定的额度进行方案筛选和设计 并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更 以保证总投资不被突破 优点 促进设计单位改善管理 优化结构 提高设计水平 真正做到用最少的投入取得最大产出的有效途径 限额设计分为两类 经济性技术指标 即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值 如建筑结构钢筋含量 砼含量 造价指标 即为满足投资或造价的要求限定的成本限制值 如平米造价 单方造价 设计阶段强调 全寿命 概念 建筑的 全寿命周期 指建筑从策划 设计到施工 运营最后直到拆除整个过程 一般的建筑建设周期只有几年 而运行周期可能达到50 70年 因此运营阶段所消耗的费用 资源和所产生污染 碳排放相比于建设周期更大 影响也更久远 房地产开发项目提高经济效益的途径 施工阶段 陈进道 房地产开发项目提高经济效益的途径 施工阶段 工程施工是工程设计意图的实现 并形成建筑实体的阶段 同时也是提高房地产项目经济效益的关键阶段 它也是形成工程项目质量和工程项目的最终使用价值的重要阶段 在施工阶段 提高房地产开发项目经济效益的途径主要有以下三方面 一 质量控制二 成本控制三 进度控制 房地产开发项目提高经济效益的途径 施工阶段 一 质量控制加强施工质量控制 能提高项目的质量效益 从而提高项目的经济效益 质量效益是在降低项目成本的前提下 满足工程质量要求的一系列活动所带来效益 明确项目的质量目标 制定质量计划 实施质量计划 选择长期信誉好 资质等级高的施工单位 实行优质优价 并加强施工单位自检 监督施工单位健全质量自检管理体系 房地产开发项目提高经济效益的途径 施工阶段 选择专业技术力量雄厚 规模大 资质等级高的监理单位进行对施工单位质量自检的全面复检 并授予监理单位质量一票否决权 加强建设单位核检 建设单位工程人员也应实际参与质量监督 对施工单位提出更高的质量要求 满足消费者购买 放心房 的理性需求 房地产开发项目提高经济效益的途径 施工阶段 二 成本控制成本控制的目的是使得企业有效资源得到最大限度利用 使项目的成本减少 从而提高项目的经济效益 认真执行财经纪律和企业内部财务管理的各项规定 做好成本预测 挖掘内部潜力 采取有效措施 进行投资成本控制 加强现场签证管理 杜绝不合理现象的产生 加强合同管理 密切注意合同履行状况 以防止被对方索赔 控制工程投资成本 房地产开发项目提高经济效益的途径 施工阶段 在施工中严格控制变更 如遇到非变更不可 也应注意如何在确保工程质量情况下造价最省 认真作好成本分析与考核工作 促进降低开发项目成本任务的完成 做好竣工决算阶段的投资控制 主要指决算的准确性 房地产开发项目提高经济效益的途径 施工阶段 三 进度控制确保施工进度按原计划进行 有利于房屋预售 资金回笼 避免消费者起诉索赔 造成经济损失 开工之初要编制好各种专业组成的总进度施工计划 在项目开发之初就应考虑流动资金需要 提前做好项目融资工作 使建设资金满足工程进度需要 不断进行实际进度与计划进度比较 如有拖延工期现象产生 马上分析原因 制定措施赶上 房地产开发项目提高经济效益的途径 施工阶段 不能因为赶工期 而无限制压缩必要的技术间歇时间 应注意配套工程与主体工程的三同步 即同步设计 同步施工 同步验收 房地产开发项目提高经济效益的途径 营销策略 邓芮希 房地产开发项目提高经济效益的途径 营销策略 房地产投资的收益全部来源于房屋的销售 而好的营销策略能够缩短销售周期 及时把成品资金转化为货币资金 加速资金周转 提高资金的使用率 从而提高经济效益 因此 楼盘销售的快慢直接影响房地产开发项目的经济效益 房地产营销概念 房地产营销是指房地产商品进入流通领域内的 围绕销售而进行的营销策划 价格定位 广告策划等一系列活动 全过程营销 房地产营销不仅仅是指销售 还包括围绕所进行的所有经营活动 如市场调研 规划设计 开发建设 广告宣传 市场推广 售后服务及物业管理等 好的房地产营销策略是贯穿于房地产开发的全过程 开