（工商管理专业论文）房地产融资方式及其创新分析.pdf

中文摘要 随着我国经济的不断发展，房地产业已经成为我国国民经济发展的主要拉动 力量。但房地产业是一个商风险行业，其发展受宏观经济与政策环境影响最大， 任何一个国家和政府都十分关注房地产业的发展状态，把其作为衡量国民经济发 展的标尺之一。近年来，在国家增大投资和扩大内需的经济背景下，虽然经历了 “非典”、信贷紧缩和建材涨价的影响。但从近年的总体运行情况看，宏观经济 环境仍为房地产业的发展提供了良好的运行条件。 房地产业的发展与金融业的支持密不可分，两个行业互为依托、互相影响。 随着市场经济的发展，银行参与房地产开发的程度增加，从银行贷款支持自建房 屋，到开发商借款开发，再到居民可以以抵押的方式取得购房贷款。可以说在当 前的形势下，房地产业的健康发展离不开房地产金融，尤其是房地产信贷的支持。 而房地产业的不良的发展会影响房地产金融的健康发展，甚至引发金融危机。因 此，研究房地产金融风险，尤其是房地产信贷的风险，研究房地产的融资渠道的 整个流程，就显得尤为重要了。 本文运用马克思主义市场经济周期理论和西方经济学界金融体系内在不稳 定性等理论的分析，对整个房地产业的资金链条进行了深入的分析，指出了由于 存在不理性行为，当前我国房地产金融领域存在较大风险，同时房地产泡沫的存 在将对国家经济生活产生较大影响的观点。 本文认为，当前房地产金融领域存在较大问题，在资金的筹集和使用的过程 中，银行信贷所占的比例过大，其他房地产金融产品仍然有待发展。应该借鉴西 方发达国家的成熟经验，发展多元化的房地产金融市场，建立有效的风险防范体 系，从根本上解决当前房地产金融领域出现的问题。 关键词：房地产市场风险金融风险房地产信贷融资渠道 房地产金融多元化风险防范体系 a b s t r a c t a l o n gw i t ho u rn a f i o n a ie c o n o m yc o n t i n u o u s ed e v e l o p m e n t t h er e a le s t a t eh a s a l r e a d yb e c o m et h ep r i m a r ym o t i v ep o w e ro fu a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t b t i tt h e 托a le s t a t ei n d u s t r yi sah i g hr i s kp r o f e s s i o n i t sd e v e l o p m e n ti si n f l u e n c e db y m a c r o s c o p me c o n o m ya n dp o l i c ye n v i r o n m e n tb i g g e s t , w h i c h e v e rn a t i o np a ym o r e a t t e n t i o nt ot h ed e v e l o p m e n te o n d i t i o no f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y 、v i t l lg o v e m m e a t ，a n d m e a s u r et h en a t i o n a le c o n o m yw i t l lt h eo n eo ft h es u r v e y o r sr o d st h a td e v e l o pi t s c o n d u c ta n da c t i o n s i nr e c e n ty c a p 3 ，u n d e rt h en a t i o ne n l a r g et h ei n v e s t m e n tw i t ht h e e c o n o m i cb a c k g r o u n dt h a te x t e n dt h ei n s i d et on e e d a l t h o u g he x p e r i a n c e d ”s a r s “ t h et i g h t e nl o a nw i t ht h ed c v e l o p m e n tt h a tt h eb u i l d i n gm a t e r i a l sr i s ei np d c et h a tt o t a l m o v e m e n tc i r c u m s t a n c ei n f l u e n c e ，s e e i n gf r o mt h er e c e n ty e a r s ，m a c r o s c o p i ca n d e c o n o m i ce n v i r o n m e n ti ss t i l l e df o rt h er e a le s t a t ei n d u s t r yt op r o v i d et h eg o o d m o v e m e n tt e r m t h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h es u p p o r to ff i n a n c ec a n tb e d i v i d e d 。t w op r o f e s s i o n sa r er e l i e do na n da f f e c t e db ye a c ho t h e la l o n gw i t ht h e m a r k e te c o n o m y sd e v e l o p m e n t , t h ed e g r e eo fb a n ka r e n dr e a le s t a t ed e v e l o p p i n g i n c r e a s e ，a n dl e n dm o n e yt h es u p p o r tf r o mt h eb a n kf r o ms e tu pt h eh o u s e ，a n da r r i v e t od e v e l o pt h ec o m p a n yt ob o r r o wf u n d sd e v e l o p m e n t , a n da r r i v ea g a i nt h er e s i d e n tt o c a no b t a i nt ob u yt h em o r t g a g es t y l eb ym o r t g a g e u n d e rt h ef r o n t ss i t u a t i o n ，t h e h e a l t hd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yc a nn o tg e ta w a yf r o mt h er e a le s t a t e f i n a n c e ，e s p e c i a l l yt h es u p p o r to f t h er e a le s t a t ec r e d i t b u tt h eb a dd e v e l o p m e n to f t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yc a na f f e c tt h eh e a l t hd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ef i n a n c e ，e v e n c a u s et h ef i n a n c i a lc r i s i s t h e r e f o r e ，t h er e s e a r c ht of i n a n c i a lr i s ko fr e a le s t a t e ， p a r t i c u l a r l yt h er i s ko fr e a le s t a t ec r e d i t , a n dt 1 1 ew h o l ep r o c e s so fr e a le s t a t ec h a r m e l s o f f u n d s ，s e e m st ob em o r ei m p o r t a n c e 1 1 _ l i st e 斌a p p l i c a t e sa n a l y s i so fm a r x i s tm a r k e te c o n o m yp e r i o dt h e o r i e sa n dt h e f m a n c i a ls y s t e mi n t e r n a l i t vo fw e s t e r na n de c o n o m i ce d u c a t i o n a lc i r c l e sn o ts t a b i l i t y a n a l y s i so f t h e o r i e se t c t h ef u n d sc h a i n so f t i g h tw h o l er e a 】e s t a t ei n d u s t r yi sa n a l y s e d 证c i c e p ，a n dp o i n t e do u tt h a tf o re x s i t t i n gd i s r e g a r do fu n r e a s o n a b l eb e h a v i o r , t h e f i n a n c i a lr e a l mo f r e a le s t a t ei no u rc o u n t r ye x s i t sl a r g er i s k ，n ee s s eo f t h er e a le s t a t e f o a mw i l lm o r eg r e a t l ya f f e c tt h en a t i o n a le c o n o m ya n dp r o d u c t i o na tt h es a n l et i m e t ot h i st e x ts t a n d p o i n t , 1 kf m a n c i a lr e a l mo fc u r r e n tr e a le s t a t ee x i s t sl a r g e p r o b l e m ，i nt h ep r o c e s so fg a t h e r i n gf u n d sa n df u n d su s a g e ，b a n kc r e d i to c c u p i e st o o m u c hc o m p a r i s o n o t l l e rf i n a n c i a lp r o d u c to f r e a le s t a t es t i l lc o n t a i nd u e - o u te x h i b i t i o n w js h o u l dd r a wl e s s o n sf r o mt h ew e s tp r o s p e rn a t i o n a lm a t u r ee x p e d e n c e ，a n d d e v e l o pt h ed i v e r s i f i c a t i o n sr e a l e s t a t ef i n a n c i a lm a r k e t ，m o r e o v e re s t a b l i s ht h e e m c i e n t l ys y s t e mo fr i s kp r e v e n t i o n 、i no r d e rt or e s o l v et h ec u r r e n ta p p e a r e dp r o b l e m i nt h er e a le s t a t ef i n a n c i a lr e a l mb yt h er o o t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e m a r k e tr i s k f i n a n c i a lr i s kr e a le s t a t ec r e d i t c h a n n e l so ff u n d s t h ep o l y b a s i co f r e a le s t a t ef i n a n c e t h es y s t e mo f r i s kp r e v e n t i o n 独创性声明 本人声明所里交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得蠢注盘堂或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论 文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：匆名娩签字目期：知一年，月夕日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权盘鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学 校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 导师签名： 签字日期w r 年月7 日 签字日期：立“r 前言 前言 随着我国经济的不断发展，房地产业已经成为我国国民经济发展的主要拉动 力量。但房地产业是一个高风险行业，其发展受宏观经济与政策环境影响最大， 任何一个国家和政府都十分关注房地产业的发展状态，把其作为衡量国民经济发 展的标尺之一。房地产业的发展与金融业的支持密不可分，两个行业互为依托、 互相影响。随着市场经济的发展，银行参与房地产开发的程度增加，从银行贷款 支持自建房屋，到开发商借款开发，再到居民可以以抵押的方式取得购房贷款。 可以说在当前的形势下，房地产业的健康发展离不开房地产金融，尤其是房地产 信贷的支持。而房地产业的不良的发展会影响房地产金融的健康发展，甚至引发 金融危机。因此，研究房地产金融风险，尤其是房地产信贷的风险，研究房地产 的融资渠道的整个流程，就显得尤为重要了。 本文运用马克恩主义市场经济周期理论和西方经济学界金融体系内在不稳 定性等理论的分析，对整个房地产业的资金链条进行了深入的分析，指出了由于 存在不理性行为，当前我国房地产金融领域存在较大风险，同时房地产泡沫的存 在将对国家经济生活产生较大影响的观点。作者认为，当前房地产金融领域存在 较大问题，在资金的筹集和使用的过程中，银行信贷所占的比例过大，其他房地 产金融产品仍然有待发展。应该借鉴西方发达国家的成熟经验，发展多元化的房 地产金融市场，建立有效的风险防范体系，从根本上解决当前房地产金融领域出 现的问题。 第一章绪论 第一章绪论 改革开放以来，尤其在1 9 9 9 年以后，我国房地产市场异常活跃，房地产业 迅猛发展，有力的拉动了国民经济的发展，但在发展的同时也面临着一些问题。 本文以房地产市场及房地产融资方式为研究方向，因此先要对房地产业进行一个 比较全面的分析，给出一个准确地定义，指出当前存在的问题，以形成一个全面 的理解。 1 1 研究房地产业的意义 房地产业是指以盈利为目的，专门从事房地产投资、开发、经营、管理以及 房地产中介、咨询、评估等服务活动的总称。从涵盖的内容看：房地产是房产和 地产的总称，既包含土地使用权的取得、开发与经营活动，也包括房产的开发经 营管理等活动。从涉及的范围看：房地产业既包括居民住宅用的房地产，也包括 办公用房地产、商业营业用房地产、工业用房地产以及其他类型房地产等。 房地产市场主要是地区性市场，具有一定区域的独立性，不具有流通性，受 当地投资环境和市场需求影响较大。上世纪9 0 年代初，海南、北海投资热潮高 涨时，北京、上海的房地产市场只是处于刚刚起步阶段，最近几年则发展为北京 房价一直居于全国首位，上海房价偏低。但从2 0 0 3 年开始，上海房价不论从增 长速度还是从绝对值上都超过了北京，杭州等城市的房地产市场也在迅速崛起， 房价上涨幅度较快，但中西部地区的房价受经济发展水平和有效需求能力影响， 始终徘徊在略高于成本价的低水平上。 房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高风险、高利润的明显特 征，是国民经济中的支柱产业，与城乡居民生活息息相关，因此，不管是发达国 家还是经济捆慰落后的国家都非常重视房地产业的发展，把房地产业看作是拉动 经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。 在我国的国家标准国民经济行业分类g b t 4 7 5 4 2 0 0 2 中，房地产业属 于第三产业，其中包括四个子类：一是房地产开发经营业，主要指房地产开发企 业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品 房的活动；二是物业管理业，指物业管理企业按照合同约定，对物业进行专业化 维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相 星二里堑堡 关服务的活动；三是房地产中介服务业，指房地产咨询、房地产价格评估及房地 产经纪等活动：四是其他房地产活动。 1 2 房地产业在国民经济中的地位和作用 1 9 9 8 年，国务院出台了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知，标志着房地产业进入了新的发展阶段。从1 9 9 9 年开始，随着 国民经济的持续发展，居民收入水平的大幅度提高，特别是房改进程的不断深化， 住房建设步伐加快，住房消费有效启动，房地产开发投资进入快速增长阶段，投 资规模增长迅速。房地产消费由集团购买为主迅速转为个人购买为主，以住宅为 主的房地产业与汽车、旅游等行业一起成为新的经济增长点。 在2 0 0 3 年国务院1 8 号文中，进一步明确了房地产业在国民经济中的地位和 作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。” 1 2 1 对国民经济增长带动作用巨大 随着房地产业的快速发展，其在扩大投资规模、吸纳居民储蓄消费、调整消 费结构、带动相关产业发展、增加就业机会、改善居民生活水平等方面为国民经 济增长做出了巨大贡献。 近年来房地产业增加值在g d p 中的比重逐年增长，现已接近2 的水平。目前我 国房地产业增加值核算方法，与国际惯例指标口径不太一致，缺乏目前房地产业 中新出现的一些经济活动，如物业管理等。按照国外的指标口径对我国房地产业 增加值进行熏新估算：1 9 9 6 - - 2 0 0 0 年间房地产增加值在3 8 9 0 - - 7 0 0 0 亿元，占g d p 的比重平均为6 1 。据此保守估计，1 9 9 9 - - 2 0 0 3 年我国房地产业增加值占g d p 的比重平均在5 左右。美国这一比例为1 2 ，加拿大为1 6 ，韩国为1 1 ，泰 国为5 ，印度为4 。与发达国家的比例均在1 0 以上相比，我国房地产业增 加值对国民经济贡献度仍有很大发展空间( 见表1 一1 ) 。 表1 - 11 9 9 9 - - 2 0 0 3 年我国房地产业增加值占g d p 比伽单位：亿元， 麟蒸瓣嚣 滋藤翁笳麓 蕊i 2 烈筹豢动i 雳鹅囊携挪旗雾f 麓旗粼霸唑蠢珏 越2 移辩薯一黟曩其他行巍嶝加值i ! 占g 白馘魄佣妻妻；：臻i 酱：七l 孽诬铡。 1 9 9 98 2 0 6 7 51 5 2 84 2 9 0 3 9 61 8 65 4 0 2 0 0 08 9 4 6 8 l 1 6 9 0 ，4 3 2 1 1 7 61 8 95 4 8 2 0 0 l9 7 3 1 4 81 8 8 5 4 3 5 8 2 2 61 9 45 6 2 2 0 0 21 0 4 7 9 0 6 2 0 0 36 6 9 4 资料来源：中经网统计数据库 墨二里笪堡 1 9 9 9 - - 2 0 0 3 年，房地产开发投资占g d p 的比重从4 9 上升至8 7 ，年均 上升1 个百分点左右。与国际一般水平5 左右相比，近二三年均高于这比例。 房地产丌发投资增长速度一直远远高于g d p 增长速度，增速一般超过g d p 增速 两倍以上，最近十年房地产业的迅猛发展，成为拉动国民经济增长最重要的力量 ( 见图1 1 ) 。 图1 - 11 9 9 9 - 2 0 0 3 年房地产投资占固定资产投资、g d p 的比倒 资料来源：中经网统计数据库 房地产开发投资在固定资产投资构成中增长速度最快，2 0 0 0 - - 2 0 0 3 年房地 产开发投资占固定资产投资的比重均超过2 0 ，2 0 0 3 年达到2 3 7 ；与国际一 般水平1 0 一1 5 相比高出近l o 个百分点。在一些房地产开发热点城市，这一比 重已超过5 0 ，显现出投资过于趋向房地产业的倾向，不利于结构平衡和国民经 济的协调发展。 1 2 2 带动并促进了相关产业的发展 房地产业属于产业链长，关联度大，能直接或间接引导和影响很多相关产业 发展的行业，其感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平 之上。与第二、三产业都有着密切的联系。与金融业的关系尤为紧密，无论是从 生产还是从消费看，房地产业的发展都离不开金融的支持。同样，房地产业大量 的资金需求也促进了金融业的发展，房地产贷款占商业贷款比例逐年提高，特别 是个人住房消费贷款成为增长速度最快，资产质量最高的贷款品种。 房地产业的带动效应体现在从多方面拉动国民经济增长上。国际上一般测算 为：工业发达国家房地产业增加值每增加1 个单位，带动相关产业增加值增加1 5 4 第一章绪论 一2 个单位。对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业投入每增加1 亿元，其 他2 3 个相关产业增加1 4 7 9 亿元的投入，其中建材、冶金、农林业、机械工业 等四部门就增加投入o 7 0 亿元。参考国际惯例，结合国内专家意见，我们把房 地产业的带动系数定为1 9 ，测算出最近五年房地产业增加值及其对其他行业带 动作用合并对国民经济增长的贡献度，1 9 9 9 - - 2 0 0 1 年，房地产业连同带动其他 行业的增加值合计占g d p 比重平均超过5 。 1 2 3 扩大就业，加快城镇化进程 房地产业的迅速发展，给建筑业带来了巨大的发展空间，建筑市场日益壮大， 就业人数增长较快，成为吸纳城镇化进程中流动人口就业的主力军。另外，物业 管理的不断发展，也在服务领域提供了大量就业机会，连同房地产开发、房地产 代理与经纪业成为吸纳劳动力发展较快的行业之一，为吸纳农村剩余劳动力、解 决下岗职工再就业、提高城乡居民收入水平、加快城镇化进程发挥了越来越重要 的作用( 见表1 2 ) 。 表i - 21 9 9 9 - - 2 0 0 2 年房地产业就业人数增长变化表 单位：万人， ：篓：要、h薹蓦誊：一符砧旷。量：鎏：k ，j 二 匿：1 9 9 9 j ：2 0 0 0 ，：i：i ! i i 2 0 0 1 i 。：1 1 2 0 0 2 。2 0 0 3 。 总就业人口 7 1 3 9 47 2 0 8 57 3 0 2 57 3 7 4 0 7 4 4 3 2 其中：建筑业 3 4 1 23 5 5 23 6 6 93 8 9 3 房地产业 9 61 0 01 0 71 1 8 其中：房地产开发与经营业 4 2 74 5 54 8 6 房地产管理业 4 5 54 9 35 4 1 房地产代理与经纪业 l2 74 4 房地产业就业入口t 寺总就业入口比例 o 1 3 0 1 4 o 1 50 1 6 建筑业就业人口占总就业人口比例 4 7 84 9 35 ，0 25 2 8 合计 4 9 l5 0 75 1 75 4 4 资料来源：中经网统计数据库 1 2 4 调整消费结构，拉动消费需求 个人住房消费是居民家庭资产中最大的一项消费开支。住房消费的快速发 展，对于释放日益增长的居民储蓄、调整消费结构和拉动消费需求都产生了巨大 的作用。最近几年，城乡居民在衣、食消费基本解决的情况下，消费热点集中在 住房和汽车等方面，购房支出大幅增加。2 0 0 3 年商品房销售额为7 6 7 0 9 亿元， 同比增长3 4 1 ，大大高于同期消费品零售额的增长，其中：销售给个人的商品 第一章绪论 房销售额占销售总额的9 2 5 。这种倾向在特大和大城市更为明显，据上海市统 计局城调队对5 0 0 户上海城市居民家庭的抽样调查显示：上半年，上海城市居民 家庭人均总支出为7 5 9 1 元，比去年同期增长2 9 - 3 ，而消费品零售额增长不足 1 0 ，用于家庭同常消费性支出为4 8 5 0 元，增长8 1 ，大头是购房与建房支出 以及赡养和捐赠等转移性支出。上半年上海户均购房支出比上年同期增长2 2 倍， 城市居民家庭人均居住类支出为4 6 5 元，比上年同期增长3 1 5 。 在商品房销售中，销售给个人的比重从1 9 9 9 年的7 0 3 4 增长到2 0 0 3 年的 9 2 4 6 ，居民购房占据了市场需求的绝对主导地位( 见图1 2 ) 。大部分家庭的 住房资产已经成为其家庭财产最大的一部分。1 9 9 9 年，个人购买商品住宅9 4 5 6 7 9 万平方米，占当年商品住宅销售面积11 8 7 8 9 3 万平方米的7 9 6 ：到2 0 0 3 年， 个人购买商品住宅2 7 3 9 7 8 2 万平方米，占商品住宅销售面积2 8 5 0 2 4 7 万平方米 的9 6 1 ，2 0 0 3 年所有省和直辖市的个人购房比重都超过了9 0 ，已经成为商 品住宅销售中绝对购买主体。个人购房主要目的是自住自用，改善居住条件，只 有1 0 左右是投资性购房( 见表1 3 ) 。 图1 1 21 9 9 9 - - 2 0 0 3 年商品房销售给个人的比莺情提 资料来源：中经网统计数据库 表1 - 31 9 9 9 - - 2 0 0 3 年商品住宅销售给个人的比重 单位：万平方米， 。、曩t 每；玲蓦蒙熬誊i 往皂销售面积誊 j ； 誊蓦| ；翟毒簿备系举定 i 囊l戮；街占眩蚤j 孤j 1 9 9 91 1 8 7 8 9 39 4 5 67 97 9 6 2 0 0 0 1 5 1 3 6 - 8 9 1 3 2 4 6 5 38 7 5 2 0 0 l1 8 4 9 8 7 91 7 0 5 7 4 69 2 2 2 0 0 22 2 1 1 7 1 8 2 0 7 2 7 7 7 9 3 7 2 0 0 32 8 5 0 2 4 7 2 7 3 9 7 8 29 6 1 资料来源：中经网统计数据库 第一章绪沦 1 3 我国房地产市场的发展状况 1 3 119 9 1 年以来，我国房地产市场的三个发展阶段 ( 1 ) 1 9 9 1 年到1 9 9 4 年，改革开放以柬房地产市场的第一个繁荣期，主要 推动力是开发商炒地皮。为吸引外来资金，一些地方的政府部门筑巢引风，纷纷 兴办开发区，大量批租土地。先期入市的开发商以很低的价格获得土地，转手高 价卖出，从中谋取高额利润。房地产业的高利润引来银行资金的大量进入房地产 市场，在根短的时间内形成房地产市场的繁荣海南、北海等地迅速出现泡沫。 ( 2 ) 1 9 9 4 年至1 9 9 8 年。1 9 9 3 年，国务院实行宏观调控政策，严禁银行资 金进入房地产市场之后房地产市场迅速走向萧条，房地产开始出现积压，并且 积压数量逐年增加。与此同时，房改在全国大范围实行，主要内容是以优惠价格 出售公房，以及进行经济适用住房建设。 ( 3 ) 第三阶段从1 9 9 8 年到现在。1 9 9 8 年，国务院停止住房实物分配，实 行货币分配，是集团消费需求迅速增加，拉动房地产市场走向复苏，之后二缴市场 的开放和抵押贷款制度的推行，更增加了个人的住房需求。促使房地产市场很快从 复苏走向繁荣房地产市场的繁荣又一次吸引银行的资金和社会游资进入房地产 市场，使房地产市场的泡沫不断增加 1 3 2 当前房地产发展的三大突出特征 ( 1 ) 房地产开发投资增速明显快于固定资产投资。由于房地产投资在全社 会固定资产投资中所占比重约2 0 ，六年柬房地产投资的增长明显带动了固定资 产投资增长。( 见图1 - 3 ) 产投资增长。( 见图1 - 3 ) 图1 1 31 9 9 8 年以来的固定资产和房地产投资 长 增一 一 艄 嫩一 一 投 发一 一 产 开一 资 产 定 地率 同率房陆 一二 一 卜卜 第一章绪论 ( 2 ) 房地产销售快于投资增长。1 9 9 2 年、1 9 9 3 年房地产投资增长率大太快 于销售增长率，两者相差4 0 至6 0 个百分点。1 9 9 8 年以来的情况恰恰相反，商 品房销售增长明显快于房地产投资增长，两者之间的差距最高年份可达2 5 个百 分点( 见表1 - 4 ) 。从销售增长情况看，1 9 9 6 年房屋销售增长为0 0 7 ，1 9 9 8 年 急增到3 5 2 4 。六年来，共增加销售面积1 2 3 3 7 4 7 万平方米，增加销售额2 7 4 5 4 4 1 亿元，分别比1 9 9 1 1 9 9 7 年增加2 6 8 倍和3 9 倍。 表l - 4 如年代以来房地产投资与销售增长的比较 房屋销售面积商品房销售殛积房地产投资 投资增长与 年份 万平方米增长 亿元增蚝增长 销售增氏之差 1 9 9 13 0 2 5 4 62 3 7 8 63 2 73 2 7 1 9 9 24 2 8 8 8 6 4 i _ 7 6 4 2 6 2 9 7 9 3 51 1 7 53 8 1 5 1 9 9 36 6 8 7 9 l5 5 9 48 6 3 7 l1 0 2 4 7 1 6 56 2 5 3 1 9 9 47 2 3 0 3 58 1 l 1 0 1 8 51 7 9 23 1 8 1 3 8 8 1 9 9 57 9 0 5 9 49 3 41 2 5 7 7 32 3 4 92 3 - 3- 0 1 9 1 9 9 6 7 9 0 0 4 l- 0 ，0 71 4 2 7 1 31 3 4 72 1一l i 3 7 1 9 9 79 0 1 0 1 7 1 4 0 51 7 9 9 4 82 6 0 91 2- 2 7 2 9 1 9 9 81 2 1 8 5 - 3 33 5 2 4 2 5 1 3 33 9 6 71 3 ，7- 2 5 9 7 1 9 9 91 4 5 5 6 51 9 4 62 9 8 7 8 7 1 8 8 81 3 5- 5 3 8 2 0 0 01 8 6 3 7 1 32 8 0 33 9 3 5 4 4 3 1 7 12 1 5- 1 0 2 l 2 0 0 l2 0 7 7 9 2 1 1 4 94 6 2 5 71 7 5 42 5 3 7 7 6 2 0 0 22 4 9 6 9 3 2 0 1 65 7 2 1 22 3 6 82 1 9一1 7 8 2 0 0 33 2 2 4 7 2 4 2 9 1 57 6 7 0 93 4 11 8 61 5 5 资料来源：中国统计年鉴和中国经济景气月报 ( 3 ) 个人购房在房屋销售总额中的占比较高。1 9 9 2 年、1 9 9 3 年个人购房在 整个房屋销售面积中的占比分别为3 4 和4 4 ，而近六年来，个人购房面积占 比直线上升，从1 9 9 8 年的5 8 上升到2 0 0 3 年的9 0 p a _ k ( 见图1 4 ) ，个人购 房销售额占比也从5 9 上升到8 5 以上。 8 第一章绪论 图1 4 个人购房面积占比 瓷料来源：国家统计局中国统计年鉴和中国经济景气月报 1 4 房地产市场的问题及现状 1 4 1 房地产开发投资增长过猛 2 0 0 1 年我国房地产开发投资较上年增长2 8 2 ，全年空置率增长1 0 5 ，净 增1 1 0 0 万平方米，达到1 0 3 亿平方米，高于2 0 0 0 年6 7 的增长水平。 2 0 0 2 年全国完成房地产开发投资比2 0 0 1 年增长2 1 9 ，商品房空置面积同 比增1 2 6 ，意味着在开发投资强劲增长的情况下，由于商品房销售面积的增势 趋缓，商品房空置面积持续上升。没有空置房是不现实的，但过多的空置房应引 起重视。高档住房和大户型积压，而中低收入家庭难以入市买房，引起社会矛盾。 当前我国房地产大量空置的闷题不在于总量而是结构上的不合理，产品结构与市 场需求失衡。 2 0 0 3 年，房地产开发投资继续保持了高速增长的势头，增速超过固定资产 投资，投资额首次突破了1 万亿元大关，达到1 0 1 0 6 1 2 亿元，增长速度达到了 2 9 7 。其中：国有单位投资1 3 3 4 亿元，下降2 1 ，集体投资5 0 2 亿元，增长 4 1 ，私营和个人投资2 3 9 4 亿元，增长6 6 2 ，所占比例达到2 3 7 ，超过国 有单位投资比例( 1 3 2 ) 1 0 个百分点，商品房建设投资7 3 0 3 9 9 亿元，同比增 长2 7 7 ，占投资总额比重为7 2 3 ，土地开发投资为7 1 3 6 4 亿元，占投资总额 比重为7 1 ( 见图1 5 ) 。 9 第一章绪论 图l 一51 9 9 9 - - 2 0 0 3 年全国房地产投资及增长 土地开发投资进一步加大，土地开发面积占购置面积的比重达到历史最低 点，市场上大量待开发土地潜伏着巨大的安全隐患。2 0 0 3 年土地开发投资额达 到7 1 3 6 4 亿元，比上年同期增长2 9 6 ，土地购胃费2 0 4 5 5 9 亿元，本年购置土 地面积3 6 9 6 5 0 3 万平方米，土地购置价格为5 5 3 元，比上年增长2 0 。2 0 0 3 年 完成开发土地面积2 0 8 5 3 7 5 万平方米( 见表1 - 5 ) 。 表1 - 51 9 9 9 - - 2 0 0 3 年土地购置费用、地购置面积和土地价格 土地购置费用亿元 5 0 07 3 3 91 0 3 8 81 4 4 5 82 0 4 5 5 9 土地购置面积万平方米 1 0 9 0 3 0 61 5 2 6 7 1 82 1 6 6 0 63 0 3 8 2 3 23 6 9 6 5 0 3 土地价格 兀4 5 94 8 l 4 8 04 7 6 5 5 3 资料来源：中经网统计数据库 1 9 9 9 - - 2 0 0 3 年土地购置面积逐年递增，由1 9 9 9 年的1 0 9 0 3 0 6 万平方米上升 至2 0 0 3 年的3 6 9 6 5 0 3 万平方米，前4 年的增速在4 0 左右，2 0 0 3 年回落到2 0 左右；完成土地开发面积逐年递增，由1 9 9 9 年的8 4 2 7 1 6 万平方米上升至2 0 0 3 年的2 0 8 5 3 7 5 万平方米，开发土地面积的增速在1 9 9 9 年、2 0 0 1 年和2 0 0 3 年与 购置土地面积的增速基本一致，在2 0 0 0 年、2 0 0 2 年开发土地面积增速为2 0 左 右，低于购置土地面积增速2 0 个百分点左右。购置土地面积和开发土地面积的 差额逐年增大，1 9 9 9 年开发土地面积为购置土地面积的7 7 ，到2 0 0 3 年这一指 标降至5 6 。市场上存在的大量待开发的土地，增加了政府宏观调控的难度，给 市场埋下了安全隐患( 见图1 6 ) 。 l o 第一章绪论 图l 石1 9 9 9 - - 2 0 0 3 年全国土地市场开发与购置情况 资料来源：中经网统计数据库 2 0 0 2 年全国土地购置面积2 0 2 亿平方米，同比增长4 5 3 ，完成土地开发 面积同比增长3 5 3 ，而商品房销售面积同比增长2 0 1 6 ，后期房地产市场压 力之大不难想象，目前我国商品房空置率已大大超过1 0 的红灯警戒线。 1 4 2 经济适用房开发量不足，市场供需严重失衡 最近几年，在各级地方政府追求经营城市业绩、依靠土地收益弥补财政经费 不足的利益驱动下，经济适甩住房投资增幅逐年下降。1 9 9 7 年投资额为1 8 5 5 亿 元，增长到2 0 0 3 年达到6 1 6 8 6 亿元，但占商品住宅投资总额的比例达到近几年 的历史最低点9 1 。( 见表1 6 ) 。 表l “1 9 9 7 - - 2 0 0 3 年经济适用住房投资情况单位；亿元； 1 9 9 71 5 3 9 3 81 8 5 51 2 1 9 9 82 0 8 l ，5 62 7 0 8 51 3 1 9 9 92 6 3 8 4 8 4 3 7 0 21 7 2 0 0 03 3 1 1 9 8 5 4 2 4 41 6 2 0 0 l4 2 1 6 6 85 9 9 6 5 1 4 2 0 0 25 2 2 7 ，7 65 8 9 m1 1 2 0 0 36 7 8 2 4 l6 1 6 8 69 1 资料米源：1 9 9 7 - 2 0 0 2 年数据来源于中国统计年搽2 0 0 2 ；，2 0 0 3 年数据来源于f 房地产开发投资统计 快报 第一章绪论 不良倾向是：一些大中城市忽视住房供应体系的建立，缺乏明晰的城市住房 发展政策计划，造成房地产受利益驱动，过于热衷于高档商品房的开发，导致高 档商品房楼盘供过于求。对于经济适用类住房建设的重要性却认识不足，相关政 策不到位，导致经济适用房要么规模小要么价格过高，要么购房资格审查不严， 或兼而有之。造成一方面高档房空置，一方面经济适用房供不应求，以至于出现 新开楼盘猛增，因结构失衡造成空置率上升。影响商品房市场的正常发育。 1 4 3 房价虚高，土地上涨过快，超过老百姓的承受能力 一方面，通货不断紧缩，一方面房价节节攀升，脱离市场规律的房价上涨只 会打破供需平衡关系，遮住开发商和投资者的眼睛，不会给开发商带来长远的利 益，导致投资开发过热和盲目，针对中低收入人群的产品不足，从而形成房屋空 置率上升的原因。北京市房价与居民收入之比已高达1 1 ：1 。如果老百姓的住房 消费不能启动，则房地产业很难实现持续良性循环。房地产市场有价无市，从短 期看，一部分空置房屋过高的房价还会被各种力量支撑着，但最终撑不住后还是 会通过市场手段强制消化掉。 1 4 4 房地产业风险逐步积聚，房地产暴利已是公开的秘密 随着国内房地产市场不断走向成熟，各地区房地产开发准入“门槛”降低，各 地方政府尤其是一些内地省市对外来房地产投资者在政策上所给予的优惠与倾 斜，促使我国房地产开发逐渐从区域化走向全国化，跨地区投资越来越活跃。在 内地一些县市，外地开发商开发的项目占当地房地产项目开发量的比重已达5 0 以上。如中国房地产业界的龙头老大万科集团，开发项目几乎遍布东部沿海各省 会城市。深圳金地集团在深圳、北京、上海的房地产开发已经形成规模。广州富 力地产集团以3 1 6 亿元的天价投得北京国有土地招标额最大的一个房地产开发 项目。一批业外巨头如海尔、t c l 、美的、三九、康佳等企业抢滩房地产，来势 汹汹。四川希望集团、联想集团更是大手笔斥资房地产。大批上市公司如数源科 技、亚华种业、益鑫泰、经纬纺机、河北华玉等竟相向房地产投资。更有不少上 市公司干脆将整体业务专项房地产，如深达声、招商局、世贸股份、s t 华源等， 甚至大量外资介入炒作，大量资金涌入同一行业，行业暴利即将终结。 1 2 第二章房地产金融的发展及房地产金融政策的调整 第二章房地产金融的发展及房地产金融政策的调整 房地产业的发展离不开房地产金融的支持，房地产金融的发展和政策的调整 对房地产业有着重要的影响，因此需要对房地产金融的内容和作用，我国房地产 金融的发展历程，以及当前房地产金融政策的调整进行全面的描述及分析。 2 1 房地产金融的内容 2 1 1房地产金融的定义 房地产金融是房产金融和地产金融的合称，它指在房地产开发、流通和消费 过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列 金融活动的总称。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和 融通资金，支持房地产的开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良 性循环，保障房地产再生产过程中的顺利进行。 2 1 2房地产金融业务的主要内容 包括吸收房地产业存款，开办住房金融储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产 抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券 的发行和代理发行与交易等。房地产金融包括政策性房地产金融和商业性房地产 金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金 融活动。 2 2 房地产金融的作用 房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产 消费的手段。 2 2 1房地产金融是房地产业发展的保证 由于房地产业有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，房地产的开发、 销售等活动都是在金融部门的支持下进行的。为了取得好的经济效益，房地产开 发商利用自有资金和大量金融机构的融资，进行房地产的开发经营。没有金融机 第二章房地产金融的发展及房地产金融政策的调整 构的参与，现代房地产活动是很难进行的。 2 2 2 利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控 房地产业是关系国计民生的大事，国家总是在宏观上给予指导和调控。在市 场经济发达的国家，主要是通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。通 过调控贷款利率调控借款成本，从而调节人们的住宅购买行为：利