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第四章收益法 房地产估价 收益法 学习内容 主要内容4 1收益法的基本原理4 2收益法的计算公式 1 4 3净收益的确定4 4报酬率的确定4 5收益法计算公式 2 4 6资本化率的确定4 7报酬率与资本化率的比较4 8两种计算方法的比较4 9收益法的派生方法4 10收益法运用举例 一 概念 收益法是预测估价对象未来的正常净收益 然后选用适当的资本化率或报酬率 收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法 采用收益法估价求得的价格称为收益价格 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例 二 理论依据 预期原理 年房地产净收益不变报酬率或资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下 假设 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例 二 理论依据 预期原理 1 可获净收益的大小2 可获净收益期限的长短3 获得该净收益的可靠性 基本思想表述 将现在视为估价时点 那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益 若现在有一货币额与这未来预期所有净收益的现值之和 收益价格 等值 则这一货币额就是该房地产的价格 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例 三 收益法的适用的对象和条件 房地产未来的收益能较准确地量化风险都能较准确地量化 适用对象 适用有收益或有潜在收益的房地产如商业 旅馆 餐饮 写字楼 公寓 游乐场 厂房 农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如 政府办公楼 学校 公园 图书馆 博物馆等公用 公益房地产的估价 收益法大多不适用 条件 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例 四 收益法的估价步骤 1 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 2 估算潜在毛收入 3 估算有效毛收入 4 估算运营费用 5 估算净收益6 选用适当的报酬率或资本化率 收益乘数 7 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 净收益均以年度计 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例 式中 V 房地产在估价时点的收益价格 现值 i 年份Ai 房地产第i年净收益 假设发生在年末 rj 房地产的第j期报酬率 折现率 n 房地产自估价时点起至未来可获收益的年限 原理公式 实际一般公式为215页 一 最一般公式 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 公式含义示意图 V 房地产在估价时点的收益价格A 房地产每年净收益 假设发生在年末 r 房地产的资本化率 折现率 二 收益年限无限且其他因素不变的公式 例5 1 有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元 报酬率为10 其经济耐用年限可视为无限年 试计算该房地产的收益价格 式中 适用条件 1 净收益每年不变为A 2 报酬率r每年不变且大于零 3 收益年限为无限年 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 三 收益年限有限且其他因素不变的公式 例5 2 某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的 土地出让年限为50年 现已使用了10年 该房地产正常情况下的年净收益为20万元 报酬率为10 则该房地产的收益价格为多少 此公式的假设条件是 1 净收益每年不变为A 2 报酬率r每年不变且不等于零 当r 0时 V A n 3 收益年限为有限年n 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 净收益每年不变的公式有以下用途 1 直接用于计算价格 如前例5 2 2 不同年限价格的换算3 比较不同年限价格的高低4 用于比较法中土地使用年限修正5 其他通过计算可以发现 报酬率率越高 接近无限年的价格越快 2 不同年限价格的换算 用于土地使用期限 收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权 简称不同期限房地产 价格之间的换算 年期修正系数 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 2 不同年限价格的换算 已知某收益性房地产40年收益权利的价格为2500元 平米 报酬率为10 试求其30年收益权利的价格 将VN 2500元 m2 r 10 N 40年 n 30年代入公式得 2410 16元 m2 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 3 比较不同年限价格的高低 例 有A B两宗房地产 A房地产的收益年限为50年 单价2000元 平米 B房地产的收益年限为30年 单价1800元 平米 假设报酬率为6 试比较两宗房地产价格的高低 转换成无限年期下比较两宗房地产价格的高低 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 4 比较法中土地使用年限的修正 例 某宗5年前通过出让方式获得的50年使用年限的工业用地 所处地段的基准地价目前为1200元 m2 该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限 现行土地报酬率为10 假设除了使用年限不同外 该宗工业用地的其他状况与评估基准地价设定时的状况相同 求该宗工业用地目前的价格 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 4 比较法中土地使用年限的修正 解 本题要决解的问题是将法定最高年限50年转换成剩余45年的基准价格V45 V50 K45 K50 1193 73元 m2 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 5 报酬率越高接近无限年的价格越快 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 四 净收益在未来的前若干年有变化的公式 有限年 无限年 假设前提是 1 净收益在前t年 含第t年 有变化 分别是A1 A2 At 在t年以后无变化为A 2 报酬率r大于零 3 收益年限为无限年 假设前提是 1 净收益在未来前t年 含第t年 有变化 分别是A1 A2 At 在t年以后无变化为A 2 报酬率不等于零为r 3 收益年限为有限年n 书上221页一段话解释了公式的合理性 例5 3 某宗房地产 预测其未来5年的净收益分别为20万元 22万元 25万元 28万元和30万元 从第六年到未来无穷远 每年的净收益将稳定在35万元左右 该类房地产的报酬率为10 试计算该宗房地产的收益价格 如果该房地产的收益年限为50年 则该宗房地产的收益价格为多少 净收益在未来前若干年有变化的公式有重要的实用价值 因为在现实中每年的净收益往往不同 如果采用收益不变的公式来估价 有时未免太片面 而如果根据每年都有变化的实际情况来估价 又不大可能 收益年限较短的除外 为了解决这个矛盾 一般是根据估价对象的经营状况和市场环境 对其在未来3 5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计 并且假设从此以后的净收益将不变 然后对这两部分净收益进行折现处理 计算出房地产的价格 特别是像写字楼 宾馆这类房地产 在建成后的前几年由于试营业等原因 收益可能不稳定 更适宜采用此类公式估价 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 五 净收益按等差级数递增的公式 无限年 式中 b为净收益逐年递增的数额 如净收益第一年为A 则第二年为A b 第三年为A 2b 第n年为A n 1 b 假设前提是 1 净收益按等差级数递增 2 报酬率大于零为r 3 收益年限为无限年 例5 6 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元 收益年限可视为无限年 该类房地产的报酬率为8 试求该宗房地产的收益价格 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 五 净收益按等差级数递增的公式 有限年 假设前提是 1 净收益按等差级数递增 2 报酬率r不等于零 3 收益年限n为有限年限 例5 7 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元 收益年限可视为30年 该类房地产的报酬率为8 试求该宗房地产的收益价格 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 六 净收益按等差级数递减的公式 只有有限年 式中 b 净收益逐年递减的数额 如净收益第一年为A 则第二年为A b 第三年为A 2b 第n年为A n 1 b 假设前提是 1 净收益按等差级数递减 2 报酬率r不等于零 3 收益年限为有限年n 且n A b 1 当n A b 1时 第n年的净收益为负 以后各年的净收益均为负值 任何一个 理性经营者 在A b 1年后都不会在经营 合理经营期限计算应为 A n 1 b 0求出n的值 为合理经营期限 再进一步求取收益价格 如书中223页例7 10 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 六 净收益按等差级数递减的公式 合理经营期限计算应为 A n 1 b 0求出n的值 为合理经营期限 例 预计某房地产未来第一年的净收益为25万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元 请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束后整数年份假定经营情况下的净收益 如果报酬率为6 请计算该宗房地产的收益价格 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 七 净收益按一定比率递增的公式 无限年 例5 8 某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2 收益年限可视为无限年 该类房地产的报酬率率为10 试求该宗房地产的收益价格 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 七 净收益按一定比率递增的公式 有限年 假设前提是 1 净收益按等比级数递增 2 收益年限n为有限年 例5 9 某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元 此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2 该类房地产的报酬率为10 试求该宗房地产的收益价格 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 八 净收益按一定比率递减的公式 无限年 式中 g 净收益逐年递减的比率假设前提是 1 净收益按等比级数递减 2 报酬率r大于零 3 收益年限为无限年 例5 10 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2 收益年限可视为无限年 该类房地产的报酬率为10 试求该宗房地产的收益价格 解 由题意 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 八 净收益按一定比率递减的公式 有限年 假设前提是 1 净收益按等比级数递减 2 报酬率r不等于零 3 收益年限n为有限年 例5 11 某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元 此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2 该类房地产的报酬率为10 试求该宗房地产的收益价格 解 由题意 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 九 预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 书228页例题 转售价格 销售税费 Vt 例5 4 某宗房地产现行的市场价格为2000元 m2 年净收益为200元 m2 报酬率为10 现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站 该火车站将在6年后建成投入使用 到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度 在该城市现有火车站地区 同类房地产的价格为5000元 m2 据此预计新火车站建成后 该地区该类房地产的价格价格达到5000元 m2 试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值 1 已知房地产在未来第t年末的价格为Vt 2 房地产在未来前t年 含第t年 的净收益有变化且已知 3 期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 例5 5 某市郊有一宗房地产 年出租净收益为100万元 预计未来3年内仍然维持在该水平 但规划等到3年后该处开发为新的市中心 预测到时 将其转卖的售价会高达1500万元 销售锐费为售价的6 如果投资者要求该类投资的收益率为10 则求该宗房地产目前的价值 解 由题意 思考题 某处租旧办公楼的租约尚有两年到期 在此最后2年的租约中 每年可收取净租金80万元 到期后要拆除作为商业用地 预计作为商业用地的价值为1100万元 拆除费用为50万元 该类房地产的报酬率为10 该旧办公楼的价值为多少 例 预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元 两年后的价格比现在的价格上涨5 该类房地产的报酬率为10 请计算该宗房地产现在的价格 例 某宗收益性房地产 预测其未来第一年的净收益为24000元 未来五年每年的净收益每年增加1000元 价格每年上涨3 报酬率为9 5 请求取该宗房地产当前的价格 此题的关键之处为求取前5年的收益价格时选择对公式 Vt 1 r t 一 概念 净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益 排除了其他生产要素所产生的收益部分 而仅属于房地产所带来的收益 1 潜在毛收入 是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入 2 有效毛收入 是由潜在毛收入扣除正常的空置 拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入 3 运营费用 维持房地产正常生产 经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 4 运营费率 运营费用与有效毛收入之比5 净运营收益 简称净收益 是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 二 种类 实际净收益 目前状况下的收益客观净收益 合理使用状态下的正常收益 有租约除外 有形净收益 直接货币收益无形净收益 商誉 实力 6 税前现金流量 是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额 书234页概念 7 期末转售收益 是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 三 房地产净收益测算的基本原理 1 潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 净收益通常以年度计 2 空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算 3 运营费用与会计上的成本费用有所不同 是从估价角度出发的 不包含房地产抵押贷款还本付息额 会计上的折旧额 房地产改扩建费用和所得税 234页 净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 1 基于租赁收入测算净收益 基本公式 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 其业主与经营者是合二为一的 如旅馆 娱乐中心 加油站等 一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益 如经营者的正常利润 例如 某餐馆正常经营收入为100万元 费用为36万元 经营者利润为24万元 则基于营业收入测算房地产净收益为40万元 注 基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外 即实际上已经扣除 所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益 2 基于营业收入测算净收益 特点 年净收益 年经营收入 年经营费用 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 四 不同类型房地产净收益的求取 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额 租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入 出租人负担的费用 一般包括维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁费用 租赁税费 1 出租的房地产净收益求取 费用的扣除视租约而定 1 出租的房地产2 营业的房地产3 自用或尚未使用的房地产4 混合收益的房地产 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 四 不同类型房地产净收益的求取 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额 需注意以下两点 A在实际求取时 维修费 管理费 保险费 房地产税和租赁代理费是否要扣除 应在分析租赁契约的基础上决定 如果保证合法 安全 正常使用所需的费用都由出租人负担 则应将它们全部扣除 如果维修 管理等费用全部或部分由承租人负担 则出租人所得的租金就接近于净收益 此时扣除的项目要相应地减少 另外 如果租金中包含了为承租人无偿提供使用水 电 燃气 空调 暖气等 则要扣除水 电 燃气 空调 暖气等费用 B还要考虑是否连同家具等房地产以外的物品一起出租 如果是 则租赁收入中包含了家具等的贡献 这部分是否扣除 要视评估价值是否需要包含此部分的价值来定 1 出租的房地产净收益求取 思考题 有一建筑面积为1000m2的写字楼 其月毛租金水平为100元 m2 空置率为13 租金损失为毛租金收入的2 合理运营费用为有效租金收入的30 试求该写字楼的净收益 思考题 对某商住楼其一层20间商铺进行评估 平均每间商铺的月租金为2000元 年均空房率为20 该营业费用平均每月花费1万元 据调查 该地段同类商铺月租金为2500元 年均空租率为10 正常营业每月总费用平均占每月总收入的15 该类房地产的报酬率为10 试选用所给资料估算该商铺的价值 实际收益与客观收益 263页例7 28 1 商业经营的房地产 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用和商业利润等 2 工业生产的房地产 净收益为产品销售收入扣除生产成本 产品销售费用 产品销售税金及附加 管理费用 财务费用和厂商利润等 3 农地 净收益是由农地年产值扣除种苗费 肥料费 水利费 农药费 农具费 人工费 畜工费 机工费 农舍费 投资利息 农业税和农业利润等 2 营业的房地产净收益求取 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 可采用市场比较法 比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益 或直接比较得出净收益 3 自用或尚未使用的房地产净收益采取 4 混合收益的房地产净收益求取 对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的净收益的求取 可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合 先分别求取 然后进行综合 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 1 有形收益和无形收益 2 实际收益和客观收益 求取净收益时有关收益的取舍 房地产的收益有实际收益和客观收益 实际收益是在现状下实际取得的收益 一般来说它不能用于估价 因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大 如果将实际收益进行资本化 会得到不切实际的结果 如某企业占用一宗交通便利的房地产 但由于经营不善 由收入减去费用所得的结果可能为负数 这也不意味着该宗房地产无价值 相反的情形 如一个交通不便 环境不太好的宾馆 但有特殊的关系能将一些会议 活动指定在该宾馆举行 因此可以获得较高的收益 但这并不意味着该宾馆的价值较高 因此应采用客观收益 有租约限制的 租约期内的租金应采用租约所确定的租金 实际收益 租约期外的租金应采用正常客观的租金 许多房地产在买卖时仍有未到期的租约 购买者须尊重并履行这些租约的各项条款 这叫做附带有租约的房地产或已出租的房地产 现存租约的租金或高于或低于市场租金 这会影响房地产的价值 当租约的租金高于市场租金时 房地产的价值就要高一些 相反 租约的租金低于市场租金时 房地产的价值就要低一些 当租约的租金与市场租金相差较大时 毁约的可能性也较大 这对房地产的价值也有影响 综合思考题 某商场的土地使用年限为40年 从2001年10月1日起计 该商店共有两层 每层可出租面积各为200平方米 一层于2002年10月1日租出 租期为5年 可出租面积的月租金为180元每平方米 且每年不变 二层现暂空置 附近类似商场一 二层可出租面积的正常月租金分别为200元每平方米和120元每平方米 运营费用率为25 该类房地产的报酬率为9 试估算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格 1 要测算2005年的正常价格 将估价时点设在05年 因为从02年10月1日开始出租 租期为5年 因此 05年后剩余租期为2年 即06年 07年 从08年后认为是空置 2 因为要测算05的价格 所以剩余期限为40 4年 36年 3 从下面现金流量图很容易得出A1和A2值 A为36万元 t 2年 n为36年 图的表示 商店一层价格的估算 租约期内年净收益 200 180 1 25 12 32 40 万元 租约期外年净收益 200 200 1 25 12 36 00 万元 商店二层价格的估算 年净收益 200 120 1 25 12 21 60 万元 229 21 万元 该商店的正常价格 商店一层的价格 商店二层的价格 375 69 229 21 604 90 万元 某公司3年前与该写字楼所有权人签订了租赁合同 租用其中500m2 约定租赁期为10年 月租金固定不变 为75元 m2 现市场上类似写字楼的月租金为100元 m2 假设折现率为10 计算目前承租人权益的价值 分析 承租人约定租金与市场类似写字楼的租金差值 可视为承租人的净收益 承租人目前的权益价值 即为剩余租期的现值 从题意也可以得出 1 n 剩余租期 10 3 7年 2 年净收益A 100 75 500 12 15万元 3 Y 折现率 10 4 计算 73 03万元 五 净收益流模式类型 1 每年基本上固定不变 2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减 4 其他有规则的变动情形 如呈指数增长等 运用报酬资本化法估价 在求取估价对象的净收益时 应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况 以及未来可获得收益期限 确定估价对象未来各期的净收益 并判断未来净收益属于下列哪种类型 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 每年基本上固定不变的净收益的求取方法 实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式 其净收益A的求取方法有下列3种 调查估价对象过去3 5年的净收益 求均值 过去数据简单算术平均法 预测估价对象未来3 5年的净收益 求均值 未来数据简单算术平均法 预测未来3 5年净收益 利用报酬资本化公式求A值 未来数据资本化公式法 最合理 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 预测未来3 5年净收益 利用报酬资本化公式求A值 未来数据资本化公式法 可视为一种加权平均数 公式为 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 例 某宗房地产的收益期限为40年 判定其未来每年的净收益基本上固定不变 通过预测得知其未来4年的净收益分别是25万元 26万元 24万元 25万元 报酬率为10 请计算该宗房地产的收益价格 求取A值 1 简单算术平均法求A值 A 25 26 24 25 4 25万元 2 利用资本化公式计算A值 25 02万元 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 计算收益价格V按A值固定不变计算V 244 67万元 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 六 收益年限的确定 估价对象房地产自然寿命法律规定 如土地使用权法定最高年限 合同约定 如租赁合同约定的租赁期限 房地产剩余经济寿命来确定一般情况下 估价对象的收益期为房地产的剩余经济寿命 其中土地的收益期限为土地使用剩余年限 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间 一般是根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定 考虑因素 建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间 土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用权期限结束的时间 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 六 收益年限的确定 1 对于单独土地和单独建筑物的估价 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限 然后选用有限年的收益法计算公式 注意净收益中不扣除会计上的建筑物折旧费和土地摊提费 寿命比整体建筑物经济寿命短的构建 设备 装饰装修等折旧费应该扣除 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 2 对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限 选有限年的收益法计算公式 净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费 对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限 选用有限年的收益法计算公式 净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 2 对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的 对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 一 概念与内涵 报酬率也称为回报率 收益率 是一种折现率 是与利率 内部收益 内部报酬率 同性质的比率 内涵 一笔投资中投资回收与投资回报的含义与区别 投资回收 是指投入资本的收回 即保本 投资回报 是指所投入资本全部收回以后的额外所得 即报酬 例 银行存款 投资回收是本金的收回 投资回报是得到的利息 报酬率实质上是投资回报与所投入资本的比率 可以将购买收益性房地产看成投资行为 所需投入资本即是房地产价格 试图获取收益是预期房地产会产生的净收益 报酬率本质是投资收益率 它与投资风险正相关 报酬率 投资回报 所投入的资本 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 二 报酬率的实质 它是一种投资的收益率 收益率同投资风险正相关 风险大者的收益率也高 反之则低 在一个完善的市场中 投资者之间竞争的结果是 要获取较高的收益 就意味着要承担较大的风险 或者有较大的风险 投资者必然要求有较高的收益 即只有有较高收益的吸引 投资者才愿意做有较大风险的投资 所以 从全社会来看 收益率与投资风险正相关 风险大者的收益率也高 反之则低 例如 将资金存入国家银行 风险小 但利息率低 收益也就低 而将资金用于投机冒险 收益率高 但风险也大 房地产的报酬率的求取实际上应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 二 报酬率的实质 两宗房地产净收益相等 但其中一宗房地产净收益获取的风险大 从而要求的收益率高 另一宗房地产的的净收益获取的风险小 从而要求的收益率低 由此 风险大的房地产的价值低 风险小的房地产的价值高 不同地区 不同时期 不同用途或不同类型的房地产 由于投资的风险不同 报酬率是不尽相同的 因此 在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 三 报酬率求取的方法 1 市场提取法 市场比较法 是通过搜集市场上相类似房地产的净收益 价格等资料 反求出报酬率的方法 2 安全利率加风险调整值法 累加法 以安全利率加上风险调整值作为报酬率的方法 安全利率又称无风险投资的收益率 报酬率 安全利率 风险调整值风险调整值 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠 3 投资收益率排序插入法 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 1 市场提取法 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格 净收益等资料 选用相应的收益法计算公式 求出资本化率 例如 1 在的情况下 是通过v来求取r 即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率 例 在V A Y A固定不变 收益期无限年限情况 Y A V 六个可比实例及相关资料 1 市场提取法 2 在的情况下 是通过此公式来求取r 具体是先采用试错法 计算到一定精度后再采用线性内插法求取 即r是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取 具体在书中246页讲解 3 在 的情况下 通过 来求取r 2 安全利率 无风险报酬率 累加法报酬率 安全利率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠 2 安全利率累加法 1 完全无风险的投资在现实中难以找到 对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率 或一年期国债利率 去代替安全利率 2 投资风险补偿是指投资者投资于收益不确定 具有风险性的房地产时 必然要求对所承担的额外风险有所补偿 否则不会投资 投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的风险补偿 3 管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的管理负担的补偿 4 缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的缺乏流动性的补偿 5 投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资一年定期存款所带来的优惠 是指由于投资房地产获得的某些额外的好处 如 易于获得融资 可抵押贷款 从而投资者会降低所要求的报酬率 3 投资收益率排序插入法 1 调查 搜集估价对象所在地区的房地产投资 相关投资及其收益率和风险程度的资料 例如各类存款利率 债券利率 公司债券利率 股票报酬率等 2 将所搜集的不同类型投资的收益率按从低到高的顺序排列 3 投资收益率排序插入法 3 将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较 4 根据根据对象分析程度所落的位置 在图表上找出对应的收益率 从而就确定出了所要求的报酬率 一 直接资本化法的含义及基本公式 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为 房地产价值 房地产未来第一年的净收益 资本化率收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数 即 收益乘数 价格 年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为 房地产价值 年收益 收益乘数 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的收益 而年收益的种类有毛祖金 净租金 潜在毛收入 有效毛收入 净收益等 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率 即 资本化率 年收益 价格 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 五 收益法的直接资本化法的计算公式 二 几种收益乘数法 1 毛租金倍数法年运营费用 2 潜在毛收入倍数法 3 有效毛收入倍数法 4 净收益倍数法 1 毛租金乘数法毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或者某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法 房地产价值 毛租金 毛租金乘数毛租金乘数 价格 毛租金毛租金乘数法的优点 1 方便易行 2 客观性强 3 累计误差小 毛租金乘数法的缺点 1 忽略了房地产租金以外的收入 2 忽略了不同房地产空置率和运营费的差异 毛租金乘数法适用于土地或者出租类型的住宅 特别是公寓 的估价 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 二 几种收益乘数法 1 毛租金倍数法年运营费用 2 潜在毛收入倍数法 3 有效毛收入倍数法 4 净收益倍数法 2 潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法是将估价对象未来某一年的潜在毛收入乘以相应的潜在毛收入乘数来求取估价对象价值的方法 房地产价值 潜在毛收入 潜在毛收入乘数潜在毛收入乘数 价格 潜在毛收入潜在毛收入乘数法的优点 比毛祖金收入法相对全面一些 考虑了房地产租金以外的收入 潜在毛收入乘数法的缺点 忽略了不同房地产空置率和运营费的差异 潜在毛收入乘数法适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 二 几种收益乘数法 1 毛租金倍数法年运营费用 2 潜在毛收入倍数法 3 有效毛收入倍数法 4 净收益倍数法 4 净收益乘数法净收益乘数法是将估价对象未来某一年的净收益乘以相应的净收益乘数来求取估价对象价值的方法 房地产价值 净收益 净收益乘数净收益乘数 价格 净收益净收益乘数法的优点 能够提供可靠的价值测算 净收益乘数法的缺点 由于净收益乘数和资本化率是互为倒数关系 通常很少直接采用净收益乘数法形式 而采用资本化率将净收益转换为价值的形式 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 二 几种收益乘数法 1 毛租金倍数法年运营费用 2 潜在毛收入倍数法 3 有效毛收入倍数法 4 净收益倍数法 3 有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法是将估价对象未来某一年的有效毛收入乘以相应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法 房地产价值 有效毛收入 有效毛收入乘数有效毛收入乘数 价格 有效毛收入有效毛收入乘数法的优点 1 考虑了房地产租金以外的收入 2 考虑了房地产的空置率 有效毛收入乘数法的缺点 忽略了不同房地产运营费的差异 有效毛收入乘数法适用于粗略的估价 尤其是估价对象与可比实例房地产空置率差异较大时 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 1 都可采用市场提取法通过类似房地产的有关资料求得年收益和价格来求取 2 综合资本化率 净收益率 有效毛收入乘数 见250 251页推导 3 资本化率与报酬率的关系 见 资本化率与报酬率的区别和关系 4 投资组合技术求取 见 土地与建筑物组合 和 抵押贷款与自由资金组合 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 资本化率的类型 1 综合资本化率应用于评估复合房地产时所采用的资本化率 所对应的净收益是土地和建筑物产生的年净收益之和 2 建筑物资本化率运用收益还原法评估建筑物时所采用的资本化率 所对应的净收益也是建筑物的年净收益 3 土地资本化率运用收益还原法评估土地时所采用的资本化率 所对应的净收益是土地的年净收益 这个净收益不应包括其他方面带来的部分 在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是 综合资本化率 建筑物资本化率和土地资本化率 组合技术中的一种 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 4 利用土地与建筑物的资本化率求综合资本化率 式中 ro 综合资本化率 rL 土地资本化率 rB 建筑物资本化率 VL 土地价值 VB 建筑物价值 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 ro L rL B rB 式中 L 土地价值占房地产价值的比率 B 建筑物价值占房地价值的比率 L B 100 例5 12 某宗房地产 土地价值占总价值的30 土地资本化率为7 建筑物资本化率为9 试求综合资本化率 解 由题意 ro 30 7 1 30 9 8 4 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 资本化率与报酬率的区别和关系 相同点 资本化率和报酬率都是将房地产的预期收益转换为价值的比率 不同点 1 资本化率是在直接资本化法中采用的 是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率 报酬率是在报酬资本化法中采用的 是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率 2 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率 通常是未来第一年的净收益除以价格来计算 仅仅表示从收益到价值的比率 并不明确的表示获利能力 报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益 以求取未来各期净收益的现值的比率 3 资本化率不区分净收益流模式 在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率 A V 都是资本化率 报酬资本化法中 净收益流模式不同 具体公式也不同 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 资本化率与报酬率的区别和关系 相同点 资本化率和报酬率都是将房地产的预期收益转换为价值的比率 不同点 1 资本化率是在直接资本化法中采用的 是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率 报酬率是在报酬资本化法中采用的 是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率 2 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率 通常是未来第一年的净收益除以价格来计算 仅仅表示从收益到价值的比率 并不明确的表示获利能力 报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益 以求取未来各期净收益的现值的比率 3 资本化率不区分净收益流模式 在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率 A V 都是资本化率 报酬资本化法中 净收益流模式不同 具体公式也不同 4 资本化率与净收益本身的变化 与收益期限长短等有直接关系 报酬率与净收益本身变化 收益期限长短无直接关系 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较 资本化率与报酬率的区别和关系 例 某宗房地产的未来净收益流见下表 假定报酬率为10 请求取其资本化率 表1某宗房地产未来净收益流 解 先求取该宗房地产的价值 该宗房地产的价值为其未来各年净收益的现值之和 计算结果见表2 其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率 即R 5000 57447 17 8 70 表2某宗房地产未来净收益的现值 一 直接资本化法的优缺点 优点 1 不需要预测未来许多年的净收益 通常只需要测算未来第一年的某种收益 2 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系 能较好的反映市场的实际情况 3 计算过程简单 缺点 对可比实例的依赖很强 如要求类似房产的收益变化与估价对象的收益变化相同 否则估价结果有误 二 报酬资本化法的优缺点 优点 1 指明房地产的价值是未来各期净收益的现值之和 既是预期原理最形象表述 又考虑到资金的时间价值 逻辑严密 有强理论基础 2 每期的净收益或现金流量明确 直观并容易理解 3 由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的 所以不必直接依靠与估价对象净收益流模式相同的类似房地产求取报酬率 而通过与其他投资的同等风险的收益率也可求出适当的报酬率 缺点 预测未来各期净收益 需估价师主观判断 且简化的净收益流模式不一定符合实际 思考 方法选择 一 投资组合收益率法包括 抵押贷款与自有资金的组合土地与建筑物的组合 1 抵押贷款与自有资金的组合时 房地产价格 资本化率 抵押贷款额 抵押贷款利率 自有资金额 自有资金收益率 rM 抵押贷款资本化率 第一年还本息额与抵押贷款额的比率 基本原理计算公式 报酬资本化法 净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例 例5 13 某房地产 在其购买中通常抵押贷款占7成 抵押贷款的年利率为8 自有资金的年收益率为15 则该房地产的资本化率为多少 例5 14 某宗房地产的年净收益为2万元 购买者的自有资金为5万元 自有资金要求的年收益率为12 抵押贷款的年利率为8 则该房地产的价格为多少 基本原理计算公式 报酬