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孙春雷：小区物业共有权研究 中文摘要 内容提要：随着城市化进程的加快，人地关系日趋紧张，物业小区的出现有助 于缓解这种紧张关系。不同与我国传统住宅形式平房，物业小区往往由不同人 共同拥有，共有部分大大增多，由于共有部分不像专有部分那样界限清晰、权利义 务关系较易厘清，同时涉及的部分较多，牵扯的利益关系也很广泛，导致权利人之 间的关系更为复杂。实践中大多数住宅纠纷往往也因此产生。因此，本文从重新界 定小区物业共有权的性质入手，明确小区物业共有权的集合共有权性质，并揭示小 区物业共有权中蕴涵的社会民主精神。通过小区物业共有权性质的重新界定，将集 合共有的理论和社会民主精神运用于小区物业共有权的产生、主体、机构和侵犯小 区物业共有权的救济等具体制度建构中。全文主要由三个部分组成，对小区物业共 有权进行了系统分析和研究。 第一部分科学选择“小区物业共有权”这一称谓。关于“小区物业共有权 ， 我国一般使用“建筑物区分所有权之共有权 这一术语来表达。通过对日本学者、 我国台湾学者和大陆学者对建筑物区分所有权所作概念的分析，可以发现学者们界 定的建筑物区分所有权是以单幢建筑物为其存在前提的，但在实际生活中，是以物 业小区为其存在依托的，往往呈两幢或两幢以上建筑物区分所有权群态。它涵盖了 学者所论述的内容，但在以小区形态存在的建筑物区分所有权之共有权又大大超出 了单幢建筑物区分所有权的权利内容。因此笔者在结合我国语言习惯和社会实践基 础上，采用“小区物业共有权 这一称谓。“小区 表明该共有权适用的空间范围， 而非仅仅限制在单幢建筑物上；“物业”概括该共有权适用的多种用途，可以用于 居住，也可以用于它途。“共有权 表明权利的性质。 第二部分述评小区物业共有权性质界定的各种学说，并将小区物业共有权性质 界定为集合共有。既有的关于小区物业共有权性质界定学说都存在不同程度的缺 陷。总有说的种种限制与物权设立的目的多有悖异，也与崇尚个人主义的现代价值 观格格不入，已为现代社会抛弃。而对于共同共有和按份共有而言，在传统的民法 扬州大学硕士学位论文 三 理论中，这两种典型共有都可以采取如实物分割、变价分割、作价补偿的方式进行 分割，因此不存在不可分割的共有物，分割是共有的基础和最终结局。而这样的界 定与小区物业共有权格格不入，小区物业共有权具有不同于上述各学说的特性。笔 者认为，小区物业共有权性质的界定与传统民法中的共有理论密切相关。传统的共 有理论存在着重大的理论缺陷。因此，必须对传统的共有理论进行重构。在传统共 有理论两分法( 按份共有和共同共有) 的基础上，增加一种新型的共有形式，即集 合共有。据此，将小区物业共有权界定为集合共有。并深入探讨了小区物业共有权 与集合共有在权利的平等性、完全性、自由开放性、客体的永不分割性和权利行使 民主性的契合性问题。 第三部分深入探讨将小区物业共有权性质的重新界定和其中所蕴涵的社会民 主精神运用于小区物业共有权运作的制度构建中。这些制度构建主要包括小区物业 共有权的产生、小区物业共有权的主体、小区物业共有权的运行机构和侵害小区物 业共有权的救济。随着小区业主取得小区专业部分的所有权后，便自动获得了成员 权，基于该成员权，业主可以取得小区物业共有权。业主整体作为自治共同体，人 数众多，必须借助一定的机关即业主自治团体行使共有权，而业主大会与业主委员 会只是业主自治团体的权力机构和执行机构。它们按照社会民主的精神进行运作， 并遵循社会民主的三大原则。第一是多数原则，即对小区物业共有部分行使共有权 的时候，一般应当按照少数服从多数的原则处理。第二是少数原则，即当小区物业 共有权的行使按多数原则进行时，在特殊的情况下，可能侵犯少数人的合法权益。 因此，为实现矫正的正义，在该种情况下可赋予少数人以救济的权利。第三是程序 原则，即在小区物业共有权行使过程中应当按照法定或约定的程序进行，不得违反 关于程序的规定。当共有人的权益受侵害时，特别是业主自治团体的决议侵害个别 业主权益时，为实现实质正义应予以救济。通过小区物业共有权的制度构建和运行， 真正实现小区的安定与和谐。 关键词：小区物业共有权集合共有业主自治团体救济 孙春雷：小区物业共有权研究 3 一 英文摘要 a b s t r a c t ：a l o n gw i t ht h ea c c e l e r a t i o no fu r b a n i z a t i o n , t h er e l a t i o n s h i p sb e t w e e n p e o p l ea n dl a n db e c o m em o r ea n dm o r et e n s e ，t h ee m e r g e n c eo fr e s i d e n t i a lp r o p e r t yw i l l h e l pa l l e v i a t et h et e n s i o n s b e i n gd i f f e r e n tf r o mo u rt r a d i t i o n a lr e s i d e n t i a lf o r ms u c hl i k e f l a th o u s e , t h ec o m m u n i t i e sa r eu s u a l l yo w n e db ym a n y r e s p e c t i v ep e o p l e ，i nw h i c ht h e c o i i l i r l o no w n e r s h i pp a r ti n c l u d e sm a n yt h i n g s s i n c et h ep u b l i cp a r ti sn o ta sc l e a ra st h e e x c l u s i v ep a r t , t h ei n t e r e s t s r e l a t i o n si n v o l v e da l ee x t e n s i v et o o a n dt h eo w n e r s r e l a t i o n s h i p sa l ec o m p l e xt o o ，w h i l et h eo w n e l s r e l a t i o n s h i p sa r ea l s oc o m p l e x t h u st h e r e s i d e n t i a ld i s p u t e so f t e no c c u r r e d t h i sa r t i c l ew i l lb eb a s e do nr e d e f i n i n gt h eb u i l d i n g n a t u r eo fc 0 - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a l p r o p e r t y , e n s u r i n gt h ec o l l e c t i v e c 0 - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t y , a n dr e v e a l i n gt h es o c i a ld e m o c r a t i c i n s p i r i t si nt h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t yo nt h eb a s i so f m a k i n gc o n f i r m i n gn a t u r eo ft h ec o l l e c t i v ec 0 一o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a l p r o p e r t y , t h et h e o r yo ft h ec o l l e c t i v ec o o w n e r s h i pa n ds o c i a ld e m o c r a t i ci n s p i r i t sa r e u s e di nt h e s em a t e r i a ls y s t e m ss u c ha st h ep r o d u c t i o n , t h em a i nb o d y , t h eo r g a n i z a t i o no f t h ec o l l e c t i v ec o o w n e r s h i pa n dt h er e l i e fo fi n f r i n g i n gt h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h e c o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t y t h i sa r t i c l ei sm o s t l yi n c l u d i n gt h r e ep a r t sa n dp u t sm u c h e m p h a s i so nt h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po f t h ec o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t y i nt h ef i r s tp a r t , w es e l e c tt h et e r m t h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t y i n s t e a do f t h ec o m m o n r i g h t so ft h eb u i l d i n gd i f f e r e n t i a t i o no w n e r s h i p i no u rt r a d i t i o n a ll e g a ls y s t e m t h r o u g ha n a l y z i n gt h ec o n c e p to ft h ec o m m o n r i g h t so f t h eb u i l d i n gd i f f e r e n t i a t i o no w n e r s h i pb ym a n ya u t h o r si nj a p a n , t a i w a ni nc h i n aa n d c i v i ls y s t e m a t i cc o u n t r i e s ，w ec o u l dn o t i c et h ec o n c e p to ft h ec o m m o nr i g h t so ft h e b u i l d i n gd i f f e r e n t i a t i o no w n e r s h i pi so n t h eb a s i so ft h ee x i s t e n c eo fs i n g l eb u i l d i n g , b u t t h e r ea r et w oo rm o r eb u i l d i n g si nt h ec o m m u n i t i e s t h o s ec o n s i s to ft h ec o n t e n t so f 扬州大学硕士学位论文 一4 a u t h o r s c o n c e p t sa n dc o n t e n t so ft h ec o m m o nr i g h t so ft h eb u i l d i n gd i f f e r e n t i a t i o n o w n e r s h i pe x i s t i n gi nt h ec o m m u n i t y , w h i c h a r em o r et h a nt h a ti ns i n g l eb u i l d i n g t h u s t h ea p p e l l a t i o n t h ec o l l e c t i v ec o o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t y i s s e l e c t e db yu s i n go u rt r a d i t i o n a ll i n e a lc u s t o ma n ds o c i a lp r a c t i c ef o rr e f e r e n c e t h e t e r m “c o m m u n i t y m a k e sk n o wt h es p e c i a lb o u n do fc o l l e c t i v ec o o w n e r s h i p ，r a t h e rt h a n b e i n gd e f i n e di ns i n g l e - c r o pb u i l d i n g ；t h e r e a lp r o p e r t y i n d i c a t e sm a n yp u r p o s e si n c o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i ps u c ha sl i v i n ga n do t h e ru s e s t h e “c o o w n e r s h i p s h o w st h e n a t u r eo f r i g h t i nt h es e c o n dp a r t , t h ea u t h o rd i s c u s s e sa n de v a l u a t e st h e s ea c t u a lt h e o r i e sa b o u tt h e d e f i n i t i o no fn a t u r eo ft h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s ，a n dn a t u r eo ft h e c o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e sw o u l db ed e t e r m i n e db yc o l l e c t i v e c o - o w n e r s h i p t h e s et h e o r i e s h a v em a n yd e f e c t st os o m ec e r t a i n d e g r e e t h e s e r e s t r i c t i o n si nt h et h e o r yo fa g g r e g a t ef i g h t sh a v ec o n f l i c t e dw i t ht h ea i mo ft h e i n s t a u r a t i o no fp r o p e r t yr i g h t sa n dt h em o d e r ns o c i a lv a l u eo fi n d i v i d u a l i s m t h et h e o r y h a sb e e na b a n d o n e db ym o d e r ns o c i e t y i nt h et r a d i t i o n a lt h e o r y , t h et h i n g sc o u l db e d i v i d e da c c o r d i n gt ot h r e em o d e s ( p a r t i t i o n , p r i c ee v a l u a t i o n , a p p r o p r i a t ec o m p e n s a t i o n ) i nt h et h e o r i e so f j o i n to w n e r s h i pa n dp a r to w n e r s h i pi nt h et r a d i t i o n a lt h e o r y , s ot h i n g s c o u l db ed i v i d e d d i v i d e dw i l lb et h er e s u l ti nt 1 1 e s et h e o r i e s b u tt h ed e f i n i t i o nf 砒l s s h o r to ft h ed e f i n i t i o no ft h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s ，t h ec o l l e c t i v e c o o w n e r s h i ph a sc h a r a c t e r sd i f f e r i n gf r o mt h et w ot h e o r i e s t h ea u t h o rt h i n k st h a tt h e d e f i n i t i o no ft h ec o l l e c t i v ec o = o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e sh a sc l o s er e l a t i o nt ot h e c o i i l l _ o nr i g h t si nt r a d i t i o n a ls y s t e m t h ec o m l i l o nr i g h t si nt r a d i t i o n a ls y s t e mh a v em a n y d e f e c t sa n ds h o u l db e 托- e s t a b l i s h e d t h en a t u r eo ft h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h e c o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t yi sd e f i n e da n dt h es o c i a ld e m o c r a t i cs p i r i t si nt h es y s t e mo f t h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t ya r er e s e a r c h e d t h e r ei s n e wc o - o w n e r s h i pf o r ma d d e d ，s ot h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a l p r o p e r t yi sd e f i n e da st h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po nt h eb a s i so ft h et r a d i t i o n a lt h e o r i e s 孙春雷：小区物业共有权研究 5 一 a n dt h i sp a r ti n c l u d e st h ec o n s i s t e n tb e t w e e nt h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h e c o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t ya n dt h ec o l l e c t i v ec o o w n e r s h i pi nf i g h t so fe q u a l i t y , a n d c o m p l e t i o n , f r e ea n do p e nn a t u r e ，o b j e c ti n d i v i s i b i l i t ya n dd e m o c r a t i co fe x e r c i s i n gr i g h t i nt h et h i r dp a r t , t h et h e o r yo ft h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i pa n ds o c i a ld e m o c r a t i c s p i r i t s a g eu s e di nt h e s em a t e r i a ls y s t e m ss u c ha st h ep r o d u c t i o n , t h em a i nb o d y , t h e o r g a n i z a t i o no ft h ec o l l e c t i v ec o o w n e r s h i pa n dt h er e l i e fo fi n f r i n g i n gt h ec o l l e c t i v e c o - o w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t y w h e no w n e r sa c h i e v et h ee x c l u s i v e o w n e r s h i pr i g h t s ，t h e yw o u l db e c o m e t h em e m b e f so f c o m m u n i t ya n dt h er i g h th o l d e r so f t h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i p ，o w n e r 8m u s te x e r c i s et h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h e c o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t yb yt h ea u t o n o m o u so r g a n i z a t i o nw h i c hi sb ec o m p o s e do fa l l o w n b ：! l sb e c a u s et h e r ei sm o r et h a no n eo w n e r t h eo w n e r s c o n f e r e n c ei st h ep o w e r i n s t i t u t i o no ft h i so r g a n i z a t i o na n dt h eo w n e rc o m m i t t e ei st h ee x e c u t i v ei n s t i t u t i o no f t h i s o r g a n i z a t i o n t h e s ei n s t i t u t i o n s a r ep r e f o r m e db ys o c i a ld e m o c r a t i cs p i r i t sa n d a b i d e db yt h r e ep r i n c i p l e s t h eo n ep r i n c i p l ei sm a j o r i t yr u l e , w h e no w n e l 苫e x e r c i s e t h e s ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i p sr u l e db yt h em o s tp r i o r i t yt ot h el e s s t h eo t h e ro n ei s m i n o r i t yr u l e t h e r ei sl i k e l i h o o dt oi n f r i n g er i g h t so ft h em i n o r i t yp e o p l ew h e no w n e r s e x e r c i s et h e s ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i pr i g h t sr u l e db yt h ef i r s tp r i n c i p l e s ot h em i n o r i t y p e o p l ea r ee n d o w e dw i t ht h er e l i e fr i g h t sf o rj u s t i c e t h et h i r di sp r o c e d u r er u l e o w n e r s e x e r c i s et h e s ec o l l e c t i v ec , o - o w n e r s h i p sr u l e db yf o r m a l i t y , o t h e r w i s eo w n e l sw o u l db e p u n i s h e d w h e no w n e r s r i g h t s8 1 ei n f m g e d ，i np a r t i c u l a rs e v e r a lo w n e r s r i g h t sr r c i n f r i n g e db yd e c i s i o n so ft h ea u t o n o m o u so r g a n i z a t i o n ；t h er e l i e fm u s tb ee n d o w e db y t h e s ep e o p l ef o re s s e n t i a lj u s t i c e t h ee s t a b l i s h e dh a r m o n i o u sa n db a l a n c e dc o m m u n i t i e s w i l lb ea c h i e v e db yb u i l d i n gt h e s es y s t e m so ft h ec o l l e c t i v ec o - o w n e r s h i po ft h e c o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t y k e y w o r d s ：t h ec o m m u n i t i e s r e a lp r o p e r t y c o - o w n e r s h i p o w n e r s a u t o n o m o u so r g a n i z a t i o nr e l i e f c o l l e c t i v e 扬州大学学位论文原创性声明和版权使用授权书 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下独立进行研究工作所取得 的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含其他个人或集体 已经发表的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以 明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 匆、撇 签字吼叫年6 月订日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子文档，允许论文被查 阅和借阅。本人授权扬州大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文 数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 学位论文作者签名： 娴臆， ， 导师签名： 签字嗍砷年参月西日 签字日期： 印勿后莎 勿其z 毛e t ( 本页为学位论文末页。如论文为密件可不授权，但论文原创必须声明。) 扬州大学硕士学位论文 6 一 o 引言 现代社会，随着城市工商业发展和经济繁荣，特别是城市化的巨大推动，大量 农业人口涌向城市，城市人口急剧增加，居住问题日趋严重。人们对建筑面积增长 的急切需要与土地资源的稀缺性、有限性之间的矛盾日增，这就促使人们将建筑物 不断向高层发展。近年以来，国内的一些城市尤其是在大中城市，土地利用开始向 立体化方向发展，栋栋高层建筑拔地而起，鳞次栉比，以物业小区形式出现的建筑 群已经初具规模。不同与我国传统住宅形式平房和四合院，物业小区往往由不 同人共同拥有，共有部分大大增多，由于共有部分不像专有部分那样界限清晰、权 利义务关系较易厘清，同时涉及的部分较多，牵扯的利益关系也很广泛，导致权利 人之间的关系更为复杂。实践中大多数住宅纠纷往往也因此产生。 近年来，学术界对物业小区中共有权的研究非常活跃，特别是中华人民共和 国物权法( 以下简称物权法) 的颁布和施行更加剧了这一状况。但是由于小区 物业共有权的地位和性质比较特殊，加之在司法实践中，以小区物业共有权的主张 与保护为争议焦点的物业纠纷案件也大量增加，仅凭物权法第六章中部分条文 的规制是远远不够的。因此，无论从学理研究还是立法和司法实践都需要对小区物 业共有权进行深入的探讨。基于此，笔者拟以本文对小区物业共有权进行研究，剖 析这一共有权的法律内涵，以期完善我国物权法中小区物业共有权的相关规定。 孙春雷：小区物业共有权研究 7 1 “小区物业共有权的名称选择 “小区物业共有权 在我国民法理论和实践中通常被称之为“建筑物区分所 有权之共有权 。但“建筑物区分所有权之共有权 这样的称谓是否合适，值得研 究。笔者拟先从“建筑物区分所有权这一概念的语源分析着手，说明“建筑物区 分所有权一这一概念的演变与发展。 1 1 “建筑物区分所有权的语源分析 回顾我国物权法制定过程，一个全新、拗口的“建筑物区分所有权 ，历时九 年，多稿物权法草案，没有改变一个字，只是最后戴了一项帽子“业主的 ，即现 在我国物权法第六章标题所称的“业主的建筑物区分所有权 ，以明所属。究 其来源，建筑物的“区分所有权，最初是日本昭和3 7 年( 1 9 6 2 年) 立法建物 。区分所有等c 国于5 法律( 有关建筑物之区分所有等的法律) ，于该法第二条定 义中，为法律之特别指称而建。日本建物。区分所有等c ：阴寸否法律标题无 “权 字。该法第一章的标题和第一条的标题皆为“建物。区分所有力( 建筑物之 区分所有) 。回日本民间，常简称该法为“区分所有法。区分所有，是一种法律事 实。区分所有权，是一项法律权利。区分所有的人与人关系复杂，因此区分所有权 非一般所有权。区分所有制度首先要厘定区分所有人相互之间的权利和义务法律关 系，其次才是一个所有权的对世关系。因此，日本法律一般称区分所有、区分所有 人、区分所有法，特别语境下才称区分所有权、区分所有权人、区分所有权法。 1 9 8 9 年台湾学者戴东雄教授受托起草关于集合住宅的法律，1 9 9 0 年拟成 ：建 筑物区分所有权法。1 9 9 5 年台湾地区立法机关认为“区分所有权”不通俗，遂将 立法易名为公寓大厦管理条例，让民众一望即知该条例所要规范的法律关系。 1 9 9 0 年大陆学者陈建教授著文 ：论建筑物区分所有权，1 9 9 4 年大陆学者陈华彬完 成博士论文 现代建筑物区分所有权制度研究。1 9 9 9 年陈华彬参与完成梁慧星教 中参见陈华彬：建筑物区分所有权研究 。法律出版社2 0 0 7 年版，第4 0 0 页 扬州大学硕士学位论文墨 授主编中国物权法草案建议稿( 社科院草案) 的“建筑物区分所有权斗一节计 二十四条。这二十四条直抄台湾条例的二十五条。之后，人民大学的 中国物权法 草案建议稿( 人民大学草案) 、全国人大法工委物权法征求意见稿，都使用“建筑 物区分所有权 这一个概念。不可否认，社科院法学所陈华彬博士的论文，成为我 国物权法多稿草案中不变的“建筑物区分所有权 最详尽的理论基础，且无公开的 学术论争。国 不过应该指出，日本的有关建筑物之区分所有等的法律所称“区分所有 权 ，依其第二条定义，只相当于我国 ，法律 出版社2 0 0 7 年版，第1 1 4 页；韩松、赵俊芳等：物权法 ，法律出版社2 0 0 8 年版，第1 8 3 页 参见陈华彬：建筑物区分所有权研究) ，法律出版社2 0 0 7 年版，第9 8 页 扬州大学硕士学位论文 塑 所有权的表现形式，不如说是一种公寓式建筑的归属和利用的体制。打由此可见， 建筑物区分所有权所涵盖的内容非常复杂，其性质和内容的争议有待进一步澄清。 其次，我国“建筑物区分所有权 的主体界定混乱。设立建筑物区分所有权必 涉及权利主体或所有权人。物权法上的所有权人，可以是一个人的、单独的、单数 的所有权人，即权利主体单数；也可以是二个或二个以上人的、复数的所有权人， 即权利主体复数。两类主体不能混淆。而我国物权法的建筑物区分所有权，既 规定了业主对专有部分享有所有权业主是一个典型的、单独的个人所有权人， 又规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有的权利业主又不是一个单独 的个人所有权人。这种主体( 业主) 既是一个单独所有权人又不是一个单独所有权 人的建筑物区分所有权，这种说法存在自相矛盾的地方。一个所有权总是一个特定 的权利。所有权的特定性包括权利客体特定，也包括权利主体的特定。权利主体的 特定，包括主体单、复数的特定。我国民法通则第七十一条称所有权是指“财 产所有权人依法对自己的财产享有占有、实用、受益和处分的权利。”“自己的 就是特定的。这个“自己的一是“我的 ，或是“我们的 。不能既是“我的”又 是“我们的一。一个所有权不可能既自己单独享有又非自己单独享有( 与他人共同 享有) 。如此这般，如果我国 物权法“业主的建筑物区分所有权 既专有又共 有，作为一个人的单独所有权，逻辑不能自洽。换言之，专有所有权主体为单数人， 共有所有权主体为复数人。一个建筑物区分所有权只能一个权利主体，不能单、复 数主体都有。逻辑上，一个人的专有部分所有权与一个人的共用部分持分权，如果 权利主体是同一个人，专有部分所有权与共用部分持分权可以复合成一个人的建筑 物区分所有权。相反，一个人的专有所有权与多个人的共有所有权不可能复合成一 个人的建筑物区分所有权。 最后，我国 物权法在“建筑物区分所有权 之前加上“业主的”，显有画 蛇添足之弊。现在的定义以“业主一二字作为区分所有权的前缀，显得多余。业主 即所有权人或共有权人，在这一章以“业主一替代其他章节所称的“所有权人”， 应为明智之举。但将区分所有权称为业主的区分所有权，即为“所有权人的区分所 。高富平：物权法 ，清华大学出版社2 0 0 7 年版，第1 5 7 页 孙春雷：小区物业共有权研究 旦 有权”，似有同意反复之嫌。日本的 ，法律出版社2 0 0 7 年版，第3 5 5 页 。梁慧星：中国物权法草案建议稿附理由 ，社会科学文献出版社2 0 0 7 年版，第2 3 9 页 扬州大学硕士学位论文竺 物区分所有权的专有权与建筑区分所有权的共有权，而且其以小区形态存在的共有 权的客体范围要远远广于单幢建筑区分所有权之共有权。如果依“建筑物区分所有 权之共有权 来命名，则其权利范围势必会大大限缩。这是无视社会生活的事实， 会使实际调整的共有权法律关系与其所界定的建筑物区分所有权的概念相冲突。 其次，“建筑物区分所有权之共有权 这一称谓比较复杂，一般民众也难以理 解，不利于物权法的普及和推广。建筑物区分所有权制度作为民法中一项重要制度， 其在私法实践中发挥着重要作用，对民众的利益影响颇大，而“建筑物区分所有权一 这一概念在学界中尚且存在不同的理解，更遑论其能在民众中得到很好的普及。法 律不仅是精英的法律，同时也是普通民众的法律。这就要求我们在制定法律时要尽 一切可能使法律能够通俗易懂，能为民众所知所用。目前，我国的民法典正在编纂 之中，法典用语的大众化将成为一种历史必然。未来民法典应当体现平民化的特征， 内容上要做到通俗易懂，使她真正成为大众的民法典，而不是只有法学精英才能看 懂的“花瓶”。而“建筑物区分所有权之共有权”这一概念非常复杂，一般民众很 难理解。再加之，“建筑物区分所有权之共有权一这一称谓单从字面而言，出现了 两个“权利 ，两个权利之间关系并不能从字面上得出，而且“权利之权利 这种 说法也不符合一般语法的规范，让人费解。 最后，“建筑物区分所有权 在世界各国也并非是唯一的称谓，“建筑物区分所 有权 一词各国的立法表述不尽相同。法国1 9 3 8 年法律与现行法分别称建筑物区 分所有权为“区分各阶层不动产之共有 和“住宅分层所有权 ；意大利、英国虽 均称“公寓所有权”，但在具体使用的语词上却不相同，前者称“c o n d o m i n i u m o w n e r s h i p ，后者称“f l a to w n e r s h i p ；在美国，各州关于这一问题的名称更是林林 总总，不一而足：有的称为。公寓所有权( c o n d o m i n i u mo w n e r s h i p ) 或“单位所 有权 ( u n i to w n e r s h i p ) ，有的则称为“楼层财产权一( h o r i z o n t a lp r o p e r t y ) 等等。不 过美国联邦住宅局制定的区分所有权标准示范法与美国大多数州法称为“公寓 所有权 ，在瑞士，称建筑物区分所有权为“楼层所有权 或“分层建筑物所有权一 。吕群蓉：浅析建筑物区分所有权共有权之客体 ，载广东商学院学报 2 0 0 6 年第5 期，第9 2 页。 孙春雷：小区物业共有权研究 旦 ( s t o c k w c r k i g e n t u m ) 。在日本和我国台湾地区则称为“建筑物区分所有权 。由此 可见，使用“建筑物区分所有权之共有权”也并非唯一的选择。 1 3 “小区物业共有权的名称确定 由上，“建筑物区分所有权之共有权 这一称谓存有问题。笔者结合我国语言 习惯和社会实践情况，在本文拟采用“小区物业共有权”这一称谓，而不采用“建 筑物区分所有权之共有权 ，理由如下： 首先“小区物业共有权 能够清晰界定该权利的内涵与外延。“小区一表明该 共有权适用的空间范围，而非仅仅限制在单幢建筑物上；在我国现代开发的商品房 大多是以物业小区的形式出现，单幢建筑物的情形已经非常少见。而对于业主共有 权而言，小区形式存在的共有权与单幢建筑物中存在的共有权，对于业主的利益范 围有重大区别。如果小区形式存在共有权范围的界定按照单幢建筑中的共有权的范 围进行，那么就会有一个很大的共有部分处于权属不明状态，必然带来住宅区财产 关系的混乱。正如有学者所言：“土地是房地产的基础，地价要占到房价的2 0 至 4 0 ，在大城市的黄金地段，甚至要占到5 0 还多。据称，北京市的一家开发商在 广渠门外以2 6 亿元竞得一宗土地，可建成房屋4 6 万平方米，每平方米楼面地价将 达6 0 0 0 元。如果住宅区的业主只就建筑物拥有区分所有权，那么建筑物以外的大 片土地( 使用权) 及其附属设施究竟归谁? 刀 因此，为了突出小区物业共有权的 自身特点，并能解决实践中共有部分的纠纷，应在名称选择中出现“小区 这一称 谓。“物业 概括该共有权适用的多种用途，可以用于居住，也可以用于它途；汉 语文中并没有“物业 一词的语辞历史，只有“物业 成为社会较高频语辞后才可 能被语言学者收入现代汉语词典。2 0 0 4 年商务的新华汉语词典出现“物业一： “指有价的土地及土地上的附属物，包括住宅、厂房、商业用房的建筑物及附属的