世昌大酒店项目市场调查分析报告.pdf

1 世昌大世昌大世昌大世昌大酒店项目市场调查报告酒店项目市场调查报告酒店项目市场调查报告酒店项目市场调查报告 暨项目投资经营方向设想暨项目投资经营方向设想暨项目投资经营方向设想暨项目投资经营方向设想 郑州酒店市场竞争日趋激烈 酒店业经营越来越国际化 标准化 作为达到高星级标准化酒店的项目 酒店项目的筹建一系列工作 必 须进行认真的细致调研 这样我们的市场定位和开拓才会顺畅 一 一 项目市场调查项目市场调查 根据本项目所处的地域性 我们对周边主要竞争对手做了仔 细的调研 情况大致如下 郑州酒店调查表郑州酒店调查表郑州酒店调查表郑州酒店调查表 酒 店名称 调研项目 国际酒 店 酒 店 国际 酒店 大酒店 酒 店 区域 区 区 区 区 区 星级等级准 五 星 五星五星准三星准三 星 营业面积6 2 万平 米 28f 4 万 平 米 24f 4 2 万 平 米 22f 1 万平米 10f 1 2万 平米 配套设施中餐厅 海 港大 6 个不同 中餐厅 宴 金驼洗 2 西餐厅 日 式 餐 厅 意大 利餐厅 38间 ktv包 房 游泳 馆 洗浴 中心 酒 楼 阳 光西 餐 厅 游泳 馆 夜 总 会 桑 拿中 心 风格的餐 厅 豪情 天地歌舞 剧院 汤 城桑拿中 心 游泳 馆 保龄 球馆 会大厅浴广 场 中 餐厅 宴会厅 客房数400 间 套284 间 套130 间 套60 间 套 客房价位 标 房 门 市 价 rmb988 现 行 价 rmb598 协 议 价 rmb448 门 市 价 888 现 行 价 666 协 议 价 330 门 市 价 898 现 行 价 449 协 议 价 380 门市价198 现行价178 协议价160 门市价 268 现行价 214 协议价 180 餐位数 人均 消费 1700 150 200 500 100 150 1200 100 150 800 50 70600 50 100 婚宴标准1580 桌起 1280 桌 起 1380 桌起 698 桌起506 桌 起 会议设施14 间3 间6 间1 间 3 车位配备有停车场 地下 门前 地 下 门前 地下 门前泊车有停车 场 优点建 筑 大 气 装修 豪华 配 套设施齐 全 具备 五星级酒 店的气质 本 土企 业 有 自 己的 企 业文 化 及管 理模式 包头地区 最早的五 星级酒店 性价比较高 的酒店 东河区 硬件较 好的酒 店 缺点硬件绝对 五星 软 件有待提 高 简单 的退房服 务竟然可 以拖延至 半个小时 客 房设 计一 般 配 品一 般 面 积 不是 很大 整体装修 装饰过于 老化 服 务还停留 在国企老 大的观念 上 客房卫生较 差 消费群 体过于单一 过于重 视洗浴 广场 因客房 过少 难有作 为 二 二 项目特点项目特点 1 项目有利因素 1 主楼形象较好 酒店主楼高 22 层 具有一定的视觉冲击力 是 区的地标建筑 4 2 交通环境 项目位于 住宅密集区和商业中心区 具火车东站 及商业街均是一步之遥 距离飞机场更是 6 分钟的车程 3 市场环境 目前 区高端酒店还是空白 2 项目不利因素 1 项目所在区域不是郑州的 cbd 也不是高端消费密集区 2 所在区域消费能力还有待考证 消费观念还有待加强 三 三 项目定位项目定位 结合对郑州酒店业的市场调研 以及对本项目的形势分析 建议将 酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四 四 项目投资及经营方向设想项目投资及经营方向设想 目前 全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个 一是传 统高星级酒店 二是连锁型经济型酒店 从 2009年全国的酒店市场 状况来看 也反映出这种趋势 酒店一直以来面对的传统的中等消费 群有萎缩的迹象 尤其是散客群体 下降幅度很大 究其原因 主要 是酒店现有的目标市场忠诚度比较低 对价格过于敏感 在市场上出 现大量经济型酒店等较便宜产品后 跳槽 频发 因此 积极寻找新的 高成长性的目标市场 确定今后酒店投资 方向是我们现在必须开始考虑的战略问题 5 在进入主题之前 我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热 潮保留清醒的认识 首先首先 经济型酒店存在巨大的竞争风险经济型酒店存在巨大的竞争风险 经济型酒店的良好竞争 力是相对于星级宾馆而言的 一旦市场上出现大量的经济型酒店后 他们之间的竞争将是相当惨烈的 道理很简单 经济型酒店一开始就 是以 廉价 为营销策略的 当大家都以此为竞争手段 受服务内容限 制 很有可能是唯一竞争手段 结果可想而知 其次 经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实其次 经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实 尽 管经济型酒店人力成本相对节约 使整体利润率要高于一般的星级酒 店 但由于房价偏低 客房数量有限 客房数量受人力成本制约 绝对利润额不会很高 最后最后 经济型酒店服务含量较低经济型酒店服务含量较低 无法有效提升投资者管理酒店无法有效提升投资者管理酒店 的能力和品牌效应的能力和品牌效应 举个形象的例子 经济型酒店就好象餐饮业中的 快餐店和零售业里的便利店 所提供的产品和服务都是走低端路线 的 从长远看 的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应 的责任 就象肯德基和麦当劳 在目前的中国似乎是地位颇高 但在 国外 象这样的快餐店几乎遍地都是 就象国内的大排档一样 没什 么希奇的 那么 什么样的酒店才值得投资呢 换句话说 面对何种消费群 体的酒店才是我们的 梦中情人 呢 如今是网络时代如今是网络时代 是时尚达人的是时尚达人的 6 年代年代 做一个时尚的精品酒店才能迎合主流做一个时尚的精品酒店才能迎合主流 才能在酒店市场立于不才能在酒店市场立于不 败之地败之地 时尚精品酒店的消费群体是哪些呢 如果按社会身份划分 他们应该包括但不只包括以下几种人 外企白领和部分中高层管理人 员 it 广告 咨询等新型行业从业人员 外贸公司营销人员 有高 等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活 工作经历的 各类人员 如果说中国将来会出现 中产阶级 这一阶层 他们一定会 成为最主要的组成部分 而国外的社会发展历史表明 这一群体不仅 消费能力最强 而且能引领消费潮流 甚至形成社会上主流的消费意 识 目前 国内的类似群体还在初步形成的过程中 数量还不够庞大 但可以预见 随着中国开放型经济的深入发展 全球化浪潮进一步升 温 在不远的将来 所谓的 中产阶级 一定会出现在我们的周围 所以 投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标 重要的是 至少在内蒙 这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没 有 因此 投资这样的酒店具备 掘第一桶金 的潜力 其次 这样的 酒店不同于传统的高星级酒店 投资额不会过于巨大 投资者资金压 力比较小 第三 由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务 对人员面对面服务要求不高 使酒店可以有效地控制人力成本 1 1 1 1 时尚精品时尚精品酒店设计 服务和管理的一些特点 酒店设计 服务和管理的一些特点 时尚精品酒店消 消费群体对时尚 满足时尚精品酒店设计 服务和 7 费群体的特点精品酒店服务的 需求特点 管理 出生于上世 纪60 70年代的 大中城市 大部分是独 生子女 家境殷实 受 到良好的教育 普遍没有吃的经 历 日常生活中经 常表现出独来独 往 表现低调的 特性 比较自我 在 传统人士眼里可 能有点自私 简单快速的服 务 强调私人空 间 不喜欢经常被 打扰 喜欢宽畅的住 宿空间 喜欢自己帮助 服务 不喜欢过多 的服务语言交流 对不舒适的酒 店环境难以忍受 耐心有限 服务人员保持适可而止的服 务态度 可以不热情 但必须业 务熟练 动作快速准确 简洁 明快 新颖 现代的酒 店环境设计 避免单纯式的豪华 提供大开间式 有隔断的类套 房客房 做到 顾客不要求 员工不出 现 尽量少打扰客人 酒店各种硬件必须万无一失 实现其应有功能 提供自助服务区 如洗衣 简 易厨房 很容易接受 新事物 尤其是 喜欢酒店提供 各种具有科技含 提供床头多用途小型电子产 8 高科技产品 跟随潮流 但 不盲从 不是简 单的 追星族 对互联网高度 热衷 喜欢网络 聊天 但现实中 的社交能力有退 化趋势 量的设施设备 喜欢每次酒店 住宿经历都有新 鲜变化 不喜欢在酒店 看到每个酒店都 有的 大路货 品 全酒店实现无线上网 客房内 配置多个高速网线接口 包括洗 手间 提供酒店所在城市 时尚地图 小册子 客房提供各种时尚杂志 提供北欧简易风格的客房家具 及装饰 客房配备液晶电视 主观意识强 对传统观念有所 保留 奉行 只要 我喜欢 有什么 不可以 的信条 消费能力很 强 但不盲目消 费 对自己喜欢 的事物舍得花大 不喜欢服务员 过于谦卑的服务 态度 不过于计较酒 店价格 但要求物 有所值 喜欢酒店的产 品和服务拥有有 别于传统之处 酒店服务人员的服装外表趋于 生活化 点缀设计精巧的配饰 酒店配置 24 小时精品 个性 便利小店 可以出售有酒店特征 的客用品 要求服务人员尽量以平等 生 活化的语言 态度服务顾客 模糊员工岗位等级 尽量给予 9 钱 对自己不喜 欢的事物可以很 吝啬 等级观念较淡 薄 喜欢被平等 的对待及对待别 人 服务人员现场决策权 服务员应经常接受现代知识培 训 拥有一定的时尚品位 提供时尚品牌洗漱用品 追求享受 不 喜欢严格区分 工作 休闲 娱 乐 的界限 对 soho 瑜珈 spa等新兴生活 休闲方式比较喜 欢 比较接受西 方文化 但同时 又是对其保持一 定敌意的民族主 义者 要求酒店提供 综合娱乐 工作等 功能的客房等产 品和服务 提 供 融 合 fusion 东西 方文化的餐饮服 务 要求酒店有放 松身心的服务场 所 客房内提供多用途打印机 电脑 可以高速上网的 时尚舒适的 小会议室 酒店配置兼顾正餐 酒吧服 务的 具有融合风格的餐厅 21 提供瑜珈 spa 等配套 服务场所 10 2 时尚精品时尚精品酒店的基本特征酒店的基本特征 根据上面的描述 我们可以把这样的酒店具体化 比较全国酒店 市场目前的状况 基本可以得出以下框架 特征特征项目描 述 特征项目框架理由 1 酒 店地址 1 市中心或 接近市中心 1 可以使酒店尽可能靠近城市最有活力的地 区 利用周边资源提高顾客满意度 2 客 房数量 2 120 150 间左右 2 控制客房数量可以有效节余人力资源 且可 以使顾客享受相对宽裕的酒店环境 3 客 房模式 3 新型客房 3 主题客房 一房一主题 家具家私要有颠覆 性 创造性 注重本土文化元素 设施设备体 现高科技 注重设计的元素 追求特别的感觉 让人感觉很有味道 4 配 套设施 4 多功能餐 厅 24 小时 精品便利小 店及其它 4 其中最关键是要有多功能餐厅提供从早餐直 到酒吧等全时段服务 其次是要有 24 小时便利 小店满足需求 客房内不再设置小吧 以上配 套设施必须酒店自己经营 11 5 酒 店档次 5 接近四星 具备一点五 星气质 5 突出酒店的客房功能 超越一般四星级客房 产品服务水准 在设计细节上强调时尚元素 6 人 员配置 6 尽量精减 接近经济型 酒店 6 人员配置可以尽量精减的前提是酒店面对的 目标市场不需要过多的人员服务 接受用硬件 替代软件的事实 7 客 房住宿 率 7 80 左右7 参考目前包头四 五星级酒店 60 70 的住 宿率 故住宿率应在 80 左右 8 平 均房价 8 230 元以 上 8 参考目前包头四 五星级酒店 330 500 元 以上的平均房价区间 故平均房价应至少在 230 元以上 9 客房 配置 9 具有精品 时尚 商务特 点 9 整合各种商务科技用品 笔记本电脑 mp3 cd 音乐播放器 打印输出 网线以及客房手机 充电器等都能立即连接 可升降调整的人体多 功能座椅 体贴工作辛劳的商务客 37 英寸数 码液晶电视 搭配 dvd 家庭剧院 笔记本电脑 画面可切换到液晶电视上 或用随身携带的音 乐播放器连接到 5 1 声道环绕音响 享受绝佳 的影音效果 具备打印 复印 扫描功能的多 功能事务机 24 小时待命 12 10 酒店 服务 10 个性化服 务 尊贵管家 服务 10 服务是精品酒店的灵魂 提供直接参观客 房 房间内登记 还可以提供会员退房免查房 服务 附表一 项目投资预算 不含土建装修 附表一 项目投资预算 不含土建装修 项目投资预算一览表项目投资预算一览表 项目项目 类别类别 备注备注预算预算 资金资金 空调空调 大楼总面积大楼总面积 3000030000平米平米 空调占总面积的空调占总面积的 70 70 一平米一平米 约约 200200元元 约约 42420 0 万万 电梯电梯 载重一顿载重一顿 标准配置标准配置 含电梯内装潢酒店图纸显示共含电梯内装潢酒店图纸显示共 7 7 部电梯部电梯 约约 21210 0 万万 家电家电 类类 客房电视约客房电视约 150150台台 3737 吋 每台约吋 每台约 50005000元 电脑 元 电脑 小冰箱 保险柜等小冰箱 保险柜等 约约 10100 0 万万 家具家具 家俬家俬 客客房房14140 0间间 1000 10000 0元元 间间 餐饮大餐饮大厅厅4004000 0元元 套套 2 20 0套套 各办公室 公共区 休闲区 健身房各办公室 公共区 休闲区 健身房 约约 16160 0 万万 厨房厨房 设备设备 灶具 蒸箱 冰柜 操作台 排烟系统 冷库等灶具 蒸箱 冰柜 操作台 排烟系统 冷库等约约 5 50 0 万万 13 消防消防 系统系统 酒店面积约酒店面积约 2000020000平米 消防系统均价按照建筑面积平米 消防系统均价按照建筑面积 计算约计算约 200200元元 平米平米 约约 40400 0 万万 弱电弱电 系统系统 电话 监控 网络 软件 有线电视 包括材料 线电话 监控 网络 软件 有线电视 包括材料 线 材 设备 工费 材 设备 工费 约约 15150 0 万万 锅炉锅炉 燃油 燃气两用燃油 燃气两用 1 51 5吨 加压力泵 水箱 工费吨 加压力泵 水箱 工费约约 3 30 0 万万 杂项杂项 餐具 垃圾桶 布草车 标牌类 清洁器具 低值易餐具 垃圾桶 布草车 标牌类 清洁器具 低值易 耗品耗品 约约 5 50 0 万万 布草布草 类类 客房床单 被罩 枕套一备三 床搭防滑垫 被芯 客房床单 被罩 枕套一备三 床搭防滑垫 被芯 枕芯一备一 另各备枕芯一备一 另各备 100100件 餐饮底台布一备二 面件 餐饮底台布一备二 面 台布一备三 浴巾 面巾 地巾一备三 台布一备三 浴巾 面巾 地巾一备三 窗帘按实际尺寸丈量为准窗帘按实际尺寸丈量为准 约约 5 50 0 万万 其它其它 类类 印刷品 服装 工艺绿植等印刷品 服装 工艺绿植等约约 3 30 0 万万 项目总计投入预算为 项目总计投入预算为 16501650万元万元 附表二 酒店运营收支预算 不含折旧 附表二 酒店运营收支预算 不含折旧 酒店客房运营收支预算酒店客房运营收支预算 14 客房客房 140140140140 间间经营一般经营良好经营优异 年入住率率50 60 70 年平均房价200 元240 元280 元 人员工资 占营业收入 8 8 8 水电燃气 占营业收入 8 8 8 营 业 税 占营业收入 5 5 5 低值易耗 占营业收入 10 10 10 管 理 费 占营业收入 4 4 4 营销广告费 占营业收入 3 3 3 其他 占营业收入 2 2 2 客房年营业额511万736 万1002 万 客房利润率60 60 60 客房年利润307 万442 万601 万 餐饮运营收支预算餐饮运营收支预算 餐饮总餐位 600 个 其中宴会餐位 400 个 散台包房为 200 个 宴会毛利率为 60 零点 散台包房 毛利率为 50 根据不