（民商法学专业论文）美国产权保险制度研究.pdf

山东人学硕十学位论文 中文摘要 在美国高度发达的市场经济环境下，不动产市场和保险市场有着及其紧密 的联系。无论是灾难保险还是产权保险，都是不动产交易中典型需要的保险类 型。在不动产交易中，产权质量是当事人首要关注的问题。美国不完善的产权 记录体系推动产权保险人来整合产权调查和其它产权交易服务工作。产权保险 在审慎的产权调查之后可以为业主或贷款人提供保护以对抗保单签发之前就已 经存在的产权瑕疵。美国整个产权保险行业通过推动二级抵押市场的发展已在 美国整个大经济环境中表演着，而且持续表演着至关重要的角色，从而保证美 国成为世界上私有住房拥有率最高的国家之一。 产权保险制度产生并一直盛行于美国，已经有1 0 0 多年的历史。近年来， 在英美法系国家，产权保险制度得到了较大的推广，另外，这项制度已经逐步 渗透到了欧洲传统的大陆法系国家，以及部分前社会主义国家。所以，外国学 者( 尤其是美国) 对该项制度的理论和实务研究水平是相当高的。反观国内， 因为种种原因，我国学者对产权保险制度染指很少，成果不多。因此，有必要 对美国产权保险制度作细致而深入的研究。 本文共分成五章。 第一章介绍了美国产权保险制度的历史演进。该章首先从产权保险制度产 生原因入手，分析了美国多种产权保证方式的区别；然后总结出产权保险产生 的历史必然性；最后概括论述了产权保险制度诞生、全国化、国际化的三个发 展阶段。 第二章介绍了美国产权保险制度的几个基本内容。首先，该章明确了产权 保险的概念，即产权保险本质上是一种赔偿合同，而非某些入想当然认为的一 种保证合同；然后，该章在对产权保险避免风险功能、信息功能、服务功能、 分散风险功能进行详细探讨的基础上，指出产权保险能够有效地明确不动产产 权状况、增强产权适销性和融资性、提高产权交易效率，并推动美国二级抵押 市场的发展；产权保险人开展业务的基本流程包括创建和维护产权链、接受投 保、进行产权调查、提交产权报告、签发正式保单等阶段。该章最后对其中最 为重要的产权调查、产权报告和产权链等三个概念进行了详细的介绍和研究。 山东大学硕士学位论文 第三章介绍了美国产权保险合同的基本要素。这些合同组成要素包括保险 标的、保险当事人、保险承保范围、保险期间、保险费、保险金额、保险责任 七个方面。该章指出，保险标的不是交易产权的完整，而是产权报告的准确性； 明确产权保险范围是正确理解产权保险合同的关键所在；产权保险合同的目的 在于维护当事人的产权利益，所以保险人主要以保护产权的方式承担保险责任。 最后，该部分还介绍了a l l a 统一保单的相关内容。 第四章介绍了美国产权保险制度的基本特征。产权保险与一般p c 保险( 财 产和意外险) 相比有自己独特之处。该章通过运用对比分析的方法归纳了产权保 险制度的特色。包括：保险功能的多样性、承保瑕疵的追溯性、合同形式的地域 性与统一性、保费费率确定的非精算、保费缴纳的一次性和使用的前置性、承担 保险责任方式的选择性、保险期间的无限制性、保险合同转让区别性、产权保险 监管的州立性、保险公司业务内容的单一性、产权保险市场的相对集中性等。 ， 第五章介绍了美国产权保险制度国际化的内容。首先，该章介绍了美国产权 保险制度国际化现状，指出产权保险日益国际化的趋势；其次，该章介绍了美国 产权保险制度国际化的主要原因：第三，该章归纳了国际化产权保险的基本特征； 最后，该章通过对比美国产权保险制度在普通法系国家、大陆法系国家和前社会 主义国家的开展和应用，分析了产权保险国际化的前景，并提出了作者个人见解。 本文综合运用了比较法学、经济学、社会学等多种研究方法，在充分占有国 内外产权保险制度研究成果的基础上，对美国产权保险制度进行了尝试性的研究。 但无可避免的是，由于笔者掌握的研究资料毕竟有限，加之法学理论水平的限制， 本文存在很多不足之处，还望学界前辈和后来者批评指正。本文目的和意义就在 于通过比较完整地介绍美国产权保险制度的内容，以希望笔者对美国产权保险制 度研究的“一小步”能够引起理论和实务界对这项制度重视的“一大步”，并期望 有更多学者在借鉴美国产权保险制度的成功经验的基础上，结合我国实际，对此 项制度在我国房地产市场上的应用前景作出进一步深入探讨。能够对完善我国不 动产交易市场法律制度建设有所借鉴，便是笔者最大心愿。 关键词：产权保证产权保险产权链产权调查产权保单国际产权保险 2 才男人刃 y j 山东大学硕上学位论文 a b s t r a c t i nt o d a y su s h i g h l yd e v e l o p e dm a r k e te c o n o m ye n v i r o n m e n t ，t h er e a le s t a t e a n di n s u r a n c em a r k e t se n jo yac l o s er e l a t i o n s h i p b o t hh a z a r di n s u r a n c ea n dt i t l e i n s u r a n c ea r et y p i c a l l yr e q u i r e dt oc l o s ear e a le s t a t et r a n s a c t i o n i nar e a le s t a t e t r a n s a c t i o n ，q u a l i t yo ft i t l ei sam a j o rc o n c e r n p o o ro r g a n i z a t i o no fp u b l i cr e c o r dl e a d u s t i t l ei n s u r e r st o i n t e g r a t et i t l ee x a m i n a t i o na n ds e t t l e m e n t s e r v i c e s t i t l e i n s u r a n c ep r o v i d e sp r o t e c t i o nt ot h eo w n e ra n d o rl e n d e ra g a i n s td e f e c t si np u b l i c r e c o r d so c c u r r i n gb e f o r et h ed a t eo ft h ep o l i c ya f t e ra t h o r o u g ht i t l es e a r c h t h et i t l e i n d u s t r yh a sp l a y e d ，a n dc o n t i n u e st op l a y ，ac r i t i c a lr o l e i nt h eu s e c o n o m yb y f a c i l i t a t i n gt h eg r o w t ho ft h es e c o n d a r ym o r t g a g em a r k e t ，t h u se n a b l i n ga m e r i c a n st o h a v eo n eo ft h eh i g h e s th o m eo w n e r s h i pr a t e si nt h ew o r d t i t l ei n s u r a n c eh a sb e c o m eau n i v e r s a li n s t r u m e n tf o rr e a le s t a t et r a n s a c t i o n si n t h eu s f o rm o r et h a n10 0y e a r sa n dh a st h ei n c r e a s i n gi m p o r t a n t a n c ei no t h e r c o u n t r i e s i ng e n e r a l ，t h e r ea r em a n yp u b l i s h e dl i t e r a t u r e so nt i t l ei n s u r a n c ea b r o a d o n t h ec o n t r a r y ，c h i n e s es c h o l a r sh a v en ow i l l i n gt os t u d yt i t l ei n s u r a n c ef o rs o m er e a s o n s s o ，i ti st i m ef o ru st od os o m e t h i n ga b o u tt h i ss u b j e c t t h i st h e s i si sd i v i d e di n t of i v ep a r t s t h ef i r s tp a r ti sa b o u tt h eh i s t o r i c a ld e v e l o p m e n to fu s t i t l ei n s u r a n c es y s t e m b e g i n n i n gw i t ht h er e a s o n sf o rt h eo c c u r r e n c eo fu s t i t l ei n s u r a n c es y s t e m ，w ec a n k n o wt h ed i f f e r e n c e so fm a n yt i t l ea s s u r a n c em e a s u r e si nu s t h e nt h i sp a r t i n c l u d e st h eh i s t o r i c a li n e v i t a b i l i t yo ft h eo c c u r r e n c eo fu s t i t l ei n s u r a n c es y s t e m a tl a s t ，t h i sp a r tg e n e r a la n a l y s e st h eh i s t o r i c a le v o l u t i o np h a s e so fu s t i t l e i n s u r a n c es y s t e m t h es e c o n dp a r ti sa b o u tt h eg e n e r a lt h e o r yo fu s t i t l ei n s u r a n c es y s t e m f i r s t ， t h i sp a r tm a k e st r u et h ec o n c e p to fu s t i t l ei n s u r a n c es y s t e m t i t l ei n s u r a n c ei sa c o n t r a c to fi n d e m n i t yr a t h e rt h a nac o n t r a c to fg u a r a n t e ea si ss o m e t i m e sa s s u m e d s e c o n d a r y , t h i sp a r td i s c u s s e st h ef u n c t i o na n dt h ee f f e c to fu s t i t l ei n s u r a n c e s y s t e m f i n a l l y , t h i sp a r ti n t r o d u c e st h em a t t e r sa b o u tt i t l es e a r c h ，t i t l er e p o r ta n d t i t l ep l a n t 3 山东火学硕上学位论文 t h et h i r dp a r ti sa b o u tt h eb a s i ce l e m e n t so fu s t i t l ei n s u r a n c ec o n t r a c t t h e s e e l e m e n t si n c l u d et h es u b je c tm a t t e r , t h ep a r t i e sa n dr e l a t i n gp e o p l e ，t h ec o v e r a g e ，t h e i n s u r a n c ep e r i o d ，t h ep r e m i u m ，t h ei n d e m n i t ya n dt h ei n s u r a n c el i a b i l i t y t h i sp a r t p o i n t so u tt h a tt h es u b je c tm a t t e ri sn o tt h ei n t e g r i t yo ft i t l eb u tt h ev e r a c i t yo f t i t l e r e p o r t i ti sv e r yi m p o r t a n tt ou n d e r s t a n dt h ec o n t r a c ta c c u r a t e l yt h a tt h ep a r t i e so f t i t l ei n s u r a n c ec o n t r a c tm u s tu n d e r s t a n dt h ec o v e r a g ea n dt h ei n s u r a n c el i a b i l i t yf u l l y i nt h ee n d ，t h i sp a r ti n t r o d u c e st h ea l t au n i f o r mp o l i c i e s t h ef o r t hp a r ti sa b o u tt h ea n a l y s i so fc h a r a c t e r i s t i c so fu s t i t l ei n s u r a n c e s y s t e m t i t l e i n s u r a n c eh a s u n i q u e c h a r a c t e r i s t i c s c o m p a r e d w i t ho t h e r p c ( p r o p e r t y c a s u a l t y ) i n s u r a n c e t h e s ec h a r a c t e r i s t i c si n c l u d et h ed i v e r s i t yo ft h e f u n c t i o no ft i t l ei n s u r a n c e ，t h er e t r o s p e c t i v ed e f e c ti ni n s u r a n c ec o v e r a g e ，t h e t e r r i t o r i a l i s ma n do n e n e s so ft h ef o r mo fc o n t r a c t ，t h en o n - a c t u a r i a l i n s u r a n c er a t e ，t h e o n e - o f fp r e m i u m ，t h es e l e c t i v i t yo ft h ef o r m sf o rb e a r i n gi n s u r a n c el i a b i l i t y , t h e u n l i m i t e di n s u r a n c ep e r i o d ，t h ed i s t i n c t n e s so ft r a n s f e ro fp o l i c y , t h em o n o l i n e i n s u r a n c e ，t h er e l a t i v e l yc o n c e n t r a t e di n s u r a n c em a r k e ta n ds oo n t h ef i v ep a r ti sa b o u tt h ea n a l y s i so fi n t e r n a t i o n a l i z a t i o no fu s t i t l ei n s u r a n c e s y s t e m f i r s t ，t h i sp a r td i s c u s s e st h eo u t l i n eo fi n t e r n a t i o n a l i z a t i o no fu s t i t l e i n s u r a n c es y s t e ma n dp o i n t so u tt h a tt h e r ei sag r o w i n gd e m a n df o rt i t l ei n s u r a n c ef r o m t h ei n t e r n a t i o n a lm a r k e t s e c o n d ，t h i s p a r t i n t r o d u c e st h er e a s o n sa b o u tt h e i n t e r n a t i o n a l i z a t i o no fu s t i t l ei n s u r a n c es y s t e m t h i r d ，t h i sp a r tc o n c l u d e st h e c h a r a c t e r i s t i c so fi n t e r n a t i o n a lt i t l ei n s u r a n c e f i n a l l y , t h i sp a r ta n a l y s i st h ep r o s p e c to f i n t e r n a t i o n a lt i t l ei n s u r a n c es y s t e ma n da d v a n c e st h ea u t h o r sv i e w p o i n tb yc o n t r a s t i n g t h ea p p l i c a t i o no fu s t i t l ei n s u r a n c es y s t e mi nc o m m o nl a wc o u n t r i e s ，c o n t i n e n t a l l a wc o u n t r i e sa n df o r m e rs o c i a l i s tc o u n t r i e s b e c a u s et h er e s e a r c ho nt i t l ei n s u r a n c ei so fn ob o u n d a r y , t h eo p i n i o n so ft h e a u t h o rn e e dt ob ef u r t h e rs t u d i e d b u tt h ea u t h o rw i l lf e ns a t i s f i e di ft h i st h e s i sw o u l d m a k ec o n t r i b u t i o nt ot h et h e o r e t i c a ls t u d ya n dt h ep r a c t i c a lr e a l mo ft h et i t l ei n s u r a n c e o fo u rc o u n t r y k e y w o r d s ：t i t l ea s s u r a n c e ，t i t l ei n s u r a n c e ，t i t l ep l a n t ，t i t l ee x a m i n a t i o n ，t i t l ep o l i c y ， i n t e r n a t i o n a lt i t l ei n s u r a n c e 删艿s ) 1 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人 承担。 论文作者签名： 舀坠 e l 关于学位论文使用授权的声明 本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：1 簋 导师签名：阻日 期： 山东人学硕二i ：学位论文 美国产权保险制度研究 前言 在美国高度发达的市场经济环境下，不动产市场和保险市场有着及其紧密的 联系。“无论是灾难保险( h a z a r di n s u r a n c e ) 还是产权保险( t i t l ei n s u r a n c e ) ，都 是不动产交易中典型需要的保险类型 。圆在不动产交易中，产权质量是当事人首 要关注的问题。美国不完善的产权记录体系推动产权保险人来整合产权调查和其 它产权交易服务工作。产权保险在审慎的产权调查之后可以为为业主或者贷款人 提供保护以对抗诸如未记录抵押、公共记录瑕疵、欺诈以及不适当的转让契据等 保单签发之前就已经存在的产权瑕疵。“产权保险制度以其独特的制度设计而成 为原产于美国为数不多的保险类型中最有特色的一种 。 b e n i t oa r r u f i a d a 指出 “美国有接近8 5 的住宅性商品房买卖涉及到产权保险 ，产权保险使美国拥 有世界上最有效率的不动产转让系统。而且，“产权保险通过推动二级抵押市场 的发展已在美国整个大经济环境中表演着，而且持续表演着至关重要的角色，从 而保证美国成为世界上私有住房拥有率最高的国家之一。 植根于美国独特历史条件和法律传统而逐步建立起来产权保险制度始创于 1 9 世纪末期，经过1 0 0 多年的不断发展，无论在理论上还是在实务上都达到了 相当完善的程度。近年来，在英美法系国家，产权保险制度得到了较大的推广， 另外，这项制度已经逐步渗透到了欧洲传统的大陆法系国家，以及部分前社会 主义国家。所以，外国学者( 尤其是美国) 对该项制度的理论和实务研究水平 缈尽管人们通常将产权( t i t l e ) 作为所自权( o w n e r s h i p ) 的问意词，但这种理解不i 分精确，冈为它们所 包含的权利范嗣有区别。产权所体现的足一个人享有的法律意义l ：的代表所有权资格和内容的各项权利。 丽通常使用的所有权概念足指一系列小受任何防碍的，导敛绝大多数人认为1 i 动产只属于其个人的权利。 町以认为，荚困法律用语中的“o w n e r s h i p ”是指完全所有权，而又闪为美国财产权往往具有小完整性，所以 美国财产法中的所有权一般都用“t i t l e ”一词，冈此“t i t l e ”同人陆法系的所有权概念自很人的区别。实际i ：此 时的“t i t l e ”卒少自两种含义，一种指法律上的所有权资格，另一种指具有财产权的件质。闪此，“t i t l ei n s u r a n c e ” 中的“t i t l e ”小能简单地翻译为所有权，而成当翻译为一种财产权利一一产权。我国多数词典也采用此译法， 如英汉法律词典( 修订奉) 、英汉保险词典、 冗照英美法词典，美国c h i c a g o 产权公司中文嘲站中 也使用的是产权保险一词。 9gs t a c ys i r m a n sa n dr a n d ye d u r u m ，t i t l ei n s u r a n c e ：a nh i s t o r i c a l p e r s p e c t i v e j o u r n a lo fr e a le s t a t e l i t e r a t u r e ，2 9 3 ( 2 0 0 6 ) 囝h a r r ym a c kj o h n s o n ，t h en a t u r eo ft i t l ei n s u r a n c e ，t h ej o u r n a lo f r i s ka n di n s u r a n c e 3 9 2 ( 19 9 0 ) 竺b e n i t oa r r u f l a d a , a g l o b a lp e r s p e c t i v eo nt i t l ei n s u r a n c e 。h o u s i n gf i n a n c ei n t e r n a t i o n a l , 3 ( 2 0 0 1 ) 9g r a y a d a v i s ，t i t i ei n d u s t r yr u n n i n go na i ic y l i n d e r s ，a m b e s ts p e c i a lr e p o r t ，l ，2 ( 2 0 0 6 ) 山东人学硕i ：学位论文 是相当高的。反观国内，因为种种原因，我国学者对产权保险制度染指很少， 成果不多。因此，有必要对美国产权保险制度作细致而深入的研究。 2 山东人学硕l ：学位论文 一、美国产权保险制度的历史演进 ( 一) 美国产权保险制度的产生原因 1 美国不动产权益的复杂性 美国是世界上法制最发达的国家之一，其二百多年来的法制建设经验对中国 的借鉴价值不言而喻。美国法律即有从英国传来后经改良而美国化了的普通法， 又有随其社会发展而不断制订的成文法。即有全国统一的联邦法律，又有各州互 不相同的州法。这些法律之间的相互冲突与协调，这使得美国的法律体系呈现出 复杂多元、立体交叉、不断变化的特点。而在这其中的美国财产法是英国封建时 期地产法与现代资本主义的财产原则相结合的产物，所以财产法法律系统更是纷 繁复杂，其中以对不动产权益的规定为即精细又复杂的典型代表。 美国法律认为，不动产所有权( 产权) 和承载它们的客观实物有本质区别。 当不动产被出售后，权利被转让，但不动产本身不会发生变化，即所谓交易的对 象是权利而非不动产本身。由于不动产权益种类的复杂性，许多人可能在同一时 间针对同一不动产享有相同或不同的权利，并且这些权利之间的关系也非常复杂。 不动产卖方只能转让其合法拥有的，可以转让的，并且不会侵犯其他合法权利人 的权利。然而，许多不动产卖方并不清楚自己权利的真实状况和内容。尽管有的 卖方认为他是不动产全部权利的拥有者，但证据显示，他的产权有瑕疵( d e f e c t ) 。 “这里所说产权瑕疵指可能导致产权损失或引发产权妨害( e n c u m b r a n c e ) 的隐藏 风险。 2 美国不动产登记( 记录) 体系的不完善性 美国不动产登记体系有其显著特点，但其存在许多制度上无法解决的内在缺 陷并直接导致不动产转让风险。在美国，不动产登记机关对产权变动并没有实质 审查的义务，只是进行形式审查，登记主要起公示作用和作为政府收税的基础， 没有公信力。而且必须明确的是，并不是全部的优先权( 1 i e n ) 都必然被公共记录 载明在案，如遗产税( i n h e r i t a n c et a x e s ) 、特许经营税( f r a n c h i s et a x e s ) 和一些不 动产税( r e a le s t a t et a x e s ) 。美国早期历史的土地丌发利用也比较随意，产权登记 c h i c a g ot i t l ea n dt r u s tf a m i l yo f c o m p a n i e s ，t i t l ei n s u r a n c e ：t h el o a np o l i c yd o e sn o tp r o t e c tt h eb 0 r r o w e l h t t p s ：w w w c t i c c o r n t i t l e _ i n s u r a n c e a s p 留参见：n y c ea n db o y e r , a na n a l y s i s o ft h et i t l ei n s u r a n c e i n d u s t r y , j o u r n a lo fi n s u r a n c e r e g u l a t i o n ，213 ，2 2 8 ( 19 9 8 ) 山东人学顾l ：学位论义 制度更不完善，也会产生大量争议。例如，私人抵押贷款大量使用，而相应的抵 押并不登记。因此，j 下因为产权公共记录资料( t i t l ep u b l i cr e c o r d s ) 在保护私有 产权方面的低效和不充分，才推动了产权保险的发展。 3 美国不动产交易的频繁性 美国的不动产可能存在上百年的交易历史，房地产市场也非常发达，产权频 繁交易的过程中产生了许多不确定因素。虽有登记的转让文件，但是购买人仍然 会有许多担心。购买的不动产可能转让多次，故其他人有可能对该不动产有产权 之争，该不动产也可能被抵押出去或者被他人作为债务的留置物，还有可能卖给 别人地役权，或者因为政府的管理使得该不动产的使用性受很大的限制，这些因 素都是不动产交易的障碍。 4 。美国产权保证方法的多样性和不足性 上述原因使得美国不动产产权状况如此复杂，使得美国学者自己也认为“完 美产权”是一个未知现象。甚至于不动产卖方都不知道究竟他的产权是“好的” 还是“坏得”。所以，“不动产法律的很大一部分都涉及到寻找一种可靠途径取 得产权安全的主题 。美国联邦和地方法律体系和司法系统本身并不能直接提供 交易的标准担保，而只能由当事人之间自己提供保证，例如以合同形式。囝因此多 数当事人也认为“有必要在产权保证上花费高昂代价以确保没有任何优先抵押或 其它权利请求存在 。 产权保证( t i t l ea s s u r a n c e ) 是对维护不动产产权人地位、 保障产权安全的各种方法的总称，其方式包括买方自负责任、担保契据( w a r r a n t y d e e d ) 、产权摘要( t i t l ea b s t r a c t ) 、律师的产权法律意见( a l la t t o r n e y so p i n i o n ) 以及官方签发的正式权利证书( t h ei s s u a n c eb yag o v e r n m e n tb o d y ) 如托伦斯登 记制等。产权保证的各种方法有其自身的发展演变过程，相互之间也有密切联系， 毋t h o m a s 等指 n 在普通法系国家保证不动产权利主要有两种系统，即登记系统( r e g i s t r a t i o ns y s t e m ) 和 记录系统( r e c o r d i n gs y s t e m ) 。登记具有官方认町并加以保证的特点，而记录则仅仅代表对事件的记载和反 映，只起到证i ! l j i f i j 没台保证的作用。根据以卜分析，对“r e c o r d s 一词的翻译心以“记录资料”更为确切，比使 用“脊记资料”的用语更能体现荚国4 ；动产产权斋案制度的特点。两种1 i 动产登记系统的区别参见：t h o m a sj 。 m i e e l t ，c f s i r m a n s ，g e o f f r e yk t u r n b u l l ，t i t l ea s s u r a n c ea n di n c e n t i v e sf o re f n c i e n tl a n du s e ，e u r o p e a n j o u r n a lo f l a wa n de c o n o m i c s ，3 0 7 ( 1 9 9 8 ) 另外，j e s e ed u k e m i n i e ra n dj a m e se k r i e r ，p r o p e r t y ，中信i l j 版 社2 0 0 3 年版，第7 2 9 页也有相应对比分析。 圆1 9 9 1 年到1 9 9 6 年问的交易数据娃示，荧国不动产平均拥有年限人概为，西部地区1 4 1 年，东部地区 l6 8 年。参见；b e s t w e e k ，t i t l ei n s u r a n c e ：a ni n d u s t r yo nt h ev e r g eo ft r a n s f o r m a t i o n ，a m b e s t p r o p e r t y c a s u a l t ys u p p l e m e n t ，j u l y ( i9 9 6 ) 够参见：李迸之、 i 久华、李克宁、蒋丹宁著，美国财产法，法律f 版社，1 9 9 0 年版，第1 8 8 页。 国参见：1 美】约翰e 克卑贝特、科温w 约翰逊、罗杰w 棼德利、欧内斯特e 史密斯著，齐东祥、陈刚 译，财产法；案例j 材料。中国政法人学版 ，2 0 0 3 年版，第1 2 3 0 页。 四参见：b e n i t oa r r u a d 文ag i o b a lp e r s p e c t i v eo nt i f i ei n s u r a n c e ，h o u s i n gf i n a n c ei n t e r n a t i o n a l , 4 ( 2 0 0 1 ) ”k o c h 。t i t l ei n s u r a n c e ：ar e g u l a t o r yp e r s p e c t i v e ，j o u r n a lo f l n s u r a n c er e g u l a t i o n 。3 ，l4 ( 1 9 9 3 ) 4 山东人学硕 ：学位论文 在其存在的相应历史时期内对保护产权起到了较大作用，但每种方法都有其明显 不足。 ( 二) 美国产权保证方式的介绍与比较 1 买方需自当心学说一一买方自己提供的保证 传统上，在不动产转让中没有对产权安全的推定保证，因此，最基本的产权 保证方式是由当事人亲自调查不动产记录资料。因为根据“买方需自当心学说 ， 即风险自负原则( c a v e a te m p t o r ) ，买方眼睛看到的就是他所交易到的，他必须以 自己买前的小心谨慎来为自己提供有效的保护。谨慎的不动产买方在双方交易或 者第三方托管交割( c l o s i n go f e s c r o w ) 之前都会调查卖方的产权状况，以确定该 不动产是否可以转让。直到1 9 世纪晚期，不动产交易中是不包含任何产权保证 条款的。虽然“风险自负 学说有其存在的一定原因，但它经常导致一些法律结 果上的不公平现象，所以许多法官对此产生质疑，这推动了“默示的可居住性保 证 学说在各州司法系统内的采纳。 2 转让契据中的产权担保条款一一卖方自己提供的保证 不动产交易中要求卖方作出个人许诺，许诺他拥有绝对产权，一般形式是要 求卖方在转让地契中载明产权担保条款。这种现代担保条款的起源是封建保证( 封 建领主对封民的保证) 。这种条款性质上是合同的约定，在只要不违反公共政策前 提下，可以根据具体需要进行打造( 律师完成) 。虽然这种方式在保证受让人产权 方面有一定的作用，但至少有两个明显的不足：( 1 ) 它依赖出售人个人的偿付能 力；( 2 ) 如果法院适用这种方法进行赔偿，通常不能足够地补偿购买人因违约导 致的实际损失。 3 产权摘要、律师意见和托伦斯登记交易外第三方提供的保证 ( 1 ) 产权摘要 在美国，登记体系中的信息、法庭记录、遗嘱检验记录、税收或其他特殊收 费记录等都属于公共记录的范畴，他们都有相应适当的索引以便查询，不动产买 方自己可以进行信息检查，即使不检查，这些公共记录的信息也具有推定知情的 西参见：【美】约翰e 克基贝特、科温w 约翰逊、罗杰w 芬德利、欧内斯特e 史密斯著，齐东祥、陈刚 译，财产法：案例与材料，中国政法大学池版社，2 0 0 3 年版，第1 2 3 l 页。 函参见：r o g e r h b e r n h a r d ta n d a n nm b u r k h a r t 。r e a lp r o p e r t y ) ) ，法律f f j 版社，2 0 0 4 年版，第3 6 3 页。 囝详细内容请参见【美】约翰e 克单贝特、科温w 约翰逊、罗杰w 芬德利、欧内斯特e 史密斯著，齐东 祥、陈刚译，财产法：案例与材料，中国政法大学f j 版社，2 0 0 3 年版，第1 2 3 2 一1 2 4 6 页。 缈参见：s t e v e nl e m a n e l 。p r o p e r t y ，中信j l j 版社，2 0 0 3 年版，第4 3 2 页。 山东人学硕i ：学位论文 作用。因此，潜在的不动产买方确信事必躬亲可能是最好的产权保证方法。但在 现实生活中，一方面检查工作需要耗费大量时间和精力，另一方面即使你能查找 至f j 相关文件，你仍可能无法准确理解文件正确的法律含义。那么由专业的产权调 查公司进行产权调查并提供产权摘要也许是解决上述矛盾一个比较不错的选择。 产权摘要主要由专门摘要公司提供，摘要是对产权记录资料的概括和节选。 摘要员( a b s t r a c t o r ) 搜索在记录资料中出现的人物姓名，并通过索引系统调查这 些人物的一些可以直接影响不动产产权状况的事件，例如当事人的婚姻、精神、 死亡和经济状况等。产权摘要完成后提交给委托人。摘要是对不动产产权客观情 况的说明，没有涉及任何关于产权状况的评估，所以仅有产权摘要似乎还不足以 让不动产买卖当事人对交易产权有明确的法律认识并直接决定是否进行交易。一 般情况下，当事人都要再委托自己的律师对产权摘要进行评估并提出相应法律意 见。也就是说，在使用产权摘要方式保护产权的模式下，需要进行两个独立的程 序，即首先由摘要公司公司提供产权摘要，然后由律师提出法律意见。 ( 2 ) 律师意见 在使用律师意见方式保护产权的模式下，通常是把获得产权摘要和提出法律 意见两个独立的程序合并成一，即仅由律师在最后提出相应不动产的产权律师意 见。美国许多地区都由买方委托律师完成检查记录并最后提出法律意见，毋庸置 疑，这种方式是英国财产转让方式的演变产物。当然，因为精力和专业等因素的 限制，买方律师只在少数情况下自己进行产权记录的查验，而多数情况下也要从 产权摘要公司那罩获得产权摘要。圆 通常，买卖合同要求卖方购买产权摘要，并交给买方律师。然后，律师评价 摘要所披露的产权信息，最后给买方出具关于产权状况的书面意见。这种保证方 式下，律师不对摘要本身出现的任何错误负责，因为这是摘要公司的责任。摘要 公司应当向摘要购买人承担疏忽( n e g l i g e n c e ) 责任。但是，如果律师对摘要中的 产权信息解释错误的话，也要承担疏忽责任。假如摘要中载明一项重大的产权瑕 疵，如未付税优先权( u n p a i dt a xl i e n ) ，律师没有警示他的委托人注意这项瑕疵， 那么根据疏忽责任原理，律师应当承担委托人的损失。如果摘要公司或买方律师 。参见：m o s e sk r o s e n b e r g ，h i s t o r i c a lp e r s p e c t i v eo ft h ed e v e l o p m e n to fr a t er e g u l a t i o no ft i t l ei n s u r a n c e ， d o u r n a lo f r i s ka n di n s u r a n c e 。l9 3 19 6 ( i9 7 7 ) 国荚固东海岸地区主要由律师进行产权调查。而中两部和两海岸地区主要由摘要公司进行。直接从事产权 调金一般由习律师进行。随着业务逐渐熟练，这些见习律师成长为从事财产转让业务的专业人员。要么成 为专职律师，要么成为专职产权摘要人。 6 山东大学硕十学位论文 存在疏忽责任时，毫无疑问，他们每一方都应当各自向其工作的当事人承担责任。 但是在某些情况下，没有合同当事人关系的第三方也可能获得赔偿。 ( 3 ) 托伦斯登记制 托伦斯登记制( t o r r e n ss y s t e m ) 本质上是以官方资本( 州立保险) 提供保证 的不动产登记制度。这种制度在美国2 0 世纪早期盛行一时，但目前只在少数几个 比较分散的地区才会使用。整个登记过程以司法程序为基础，类似于一次确权诉 讼。申请人把所谓“相反权利拥有人 作为被告。法律要求进行产权调查，申请 人必须向法院提供有关产权历史的一系列记录资料。如果法院认为适当的当事人 已经被合法通知后，将签署登记令，随后登记令被提交至产权登记处。在一定的 过渡期后，这种登记便有确认绝对产权的结果。而政府的保险基金将保护那些在 过渡期内购买不动产却受到产权瑕疵导致损失的人。 4 产权保险方式的出现 上述产权保证方式从性质上都属于非保险性的产权保证形式，所提供的保护 都局限于职业责任和法律责任( p r o f e s s i o n