估价技术报告.doc

通化市20091号江南新村A4-1地块净地价评估 土地估价技术报告项目名称：通化市20091号江南新村A4-1地块净地价评估委托估价单位：通化市国土资源局受托估价单位：通化市永兴土地评估有限责任公司土地估价报告编号：（通化市）永兴（2009）（估）字第004号土地估价技术报告编号：（通化市）永兴（2009）（技）字第004号提交估价报告日期：二OO九年二月十八日关键词：通化市 净地价评估 通化市永兴 二OO九年土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称通化市20091号江南新村A4-1地块净地价评估二、委托估价方委托估价单位：通化市国土资源局单位地址：通化市龙泉路999号法人代表：尹秀亮联 系 人：刘闻欣联系电话：3916862三、受托估价方通化市永兴土地评估有限责任公司单位地址：通化市龙泉路市委18号楼执业范围：在通化地区从事估价额在五千万元以内的宗地地价评估。资质证书编号：B200822013*AAA联系电话、估价目的评估土地使用权净地价，为委托方出让国有土地使用权提供价格参考。五、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号）；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）；4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）；5、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知(国土资发2002195号)；（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1、吉林省土地管理条例（吉林省第九届人民代表大会常务委员会公告第92号）2、通化市人民政府关于调整市区基准地价及土地租金的通知（通市政函（2006）81号）；（三）有关技术标准1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）2.中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2001)3.中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）（四）其他资料1、通化市土地利用总体规划；2、通化市2008年国民经济和社会发展统计公报；3、通化市城区土地定级估价技术报告；4、通化市规划局规划条件通知书；5、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日二OO九年二月二十八日七、估价日期二OO九年二月十五日至二OO九年二月十八日八、地价定义宗地一（一）用途设定：估价对象土地规划使用性质为商业，根据土地利用现状分类GB/T 210102007及通化市规划局建设用地规划条件通知书的规定，此次估价设定用途为批发零售用地，容积率为1.35。（二）开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。根据评估目的及委托方要求,设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。（三）估价基准日设定：根据委托方的要求，估价基准日设定为2009年2月28日。（四）土地使用权年限设定：根据此次评估目的及委托方要求，按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，设定此次评估土地使用权年限为商业用地最高出让年限40年。（五）宗地利用状态设定：规划利用状态。宗地二（一）用途设定：估价对象土地规划使用性质为住宅用地，根据土地利用现状分类GB/T 210102007及通化市规划局建设用地规划条件通知书的规定，此次估价设定用途为城镇住宅用地，容积率为1.35。（二）开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。根据评估目的及委托方要求,设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。（三）估价基准日设定：根据委托方的要求，估价基准日设定为2009年2月28日。（四）土地使用权年限设定：根据此次评估目的及委托方要求，按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，设定此次评估土地使用权年限为住宅用地最高出让年限70年。（五）宗地利用状态设定：规划利用状态。本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、土地使用年限及规划利用状态下，于基准日2009年2月28日的国有土地使用权净地价。九、估价结果经估价人员现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、开发程度及现状利用条件下，估价基准日为2009年2月28日的土地使用权价格为：评估土地总面积:23755平方米；总地价：2168.27万元大写:贰仟壹佰陆拾捌万贰仟柒佰元整（货币种类：人民币）其中:（1）商业用地评估面积:2270平方米；净地价单价:1450元/平方米总地价：329.15万元大写:叁佰贰拾玖万壹仟伍佰元整（货币种类：人民币）（2）住宅用地评估面积:21485平方米；净地价单价:856元/平方米总地价：1839.12万元大写:壹仟捌佰叁拾玖万壹仟贰佰元整（货币种类：人民币）具体估价结果详见1-1土地估价结果一览表十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、委托方合法取得土地使用权。2、估价对象在规划规划利用状态下，将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、估价对象在规划状态下与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内的持续发展。4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。（二）估价结果和估价报告的使用1、估价报告和估价结果发生效力的法律。估价报告和估价结果的作用依照以下法律、法规的有关规定发生法律效力。（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；2、估价报告和估价结果使用的方向与限制条件（1）本报告及估价结果仅为本报告评估目的服务，若用于其它目的，本报告评估结果无效。（2）本评估报告经估价机构盖章及估价师签字方生效，报告复印件无效。（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。（4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。3、本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效。4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有最终解释权。5、违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。违规使用土地估价报告和估价结果，估价机构不承担任何法律责任。（三）需要特殊说明的事项1、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项以及采取的相应措施。本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，如估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理。（1）委托方对所提供资料的真实性与合法性负责，估价人员以委托方提供的相应资料并结合实地勘查、调查收集的资料进行评估测算。（2）根据此次评估目的，按照中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例商业用地的最高出让年限为40年、住宅用地的最高出让年限为70年的规定，此次评估土地使用权年限商业用地设定为40年、住宅用地设定为70年。（3）本次评估未考虑特殊交易方式对土地估价结果的影响。（4）本次评估未考虑不可预见因素及不可抗力对本估价结果的影响。4、其他需要特殊说明的问题。（1）任何单位个人未经委托方书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。（2）估价机构与委托方无利害关系。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号估价师签名郑 弦2002220001张 巍96070041十二、土地估价机构（公章） 估价机构负责人（签字） 合作机构：通化市永兴土地评估有限责任公司二OO九年二月十八日 - 41 -通化市永兴土地评估有限责任公司（市国土资源局对过） 电话：（0435）3220079 传真：（0435）3222987 第 41 页 共 41 页表1-1 土地估价结果一览表估价机构：通化市永兴土地评估有限责任公司 估价报告编号：（通化市）永兴（2009）（技）第004号 估价基准日：2009年2月28日 估价基准日土地使用权性质：拟出让估价基准日土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价基准日的实际用途估价的设定用途容积率估价基准日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用年期面积（M2）单位面积净地价（元/M2）总地价（万元）宗地一20091号江南新村A4-1地块土地权属证明江南新区商业批发零售用地1.35宗地红线内外五通红线内场地平整宗地红线内外五通红线内场地平整40年2270145032915宗地二20091号江南新村A4-1地块土地权属证明江南新区住宅城镇住宅用地1.35宗地红线内外五通红线内场地平整宗地红线内外五通红线内场地平整70年21485856183912合计23755216827一、 上述土地估价结果的限定条件1、权利限制：宗地一为40年期国有商业用途土地使用权净地价格，宗地二为70年国有居住用途土地使用权净地价格。2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表3、规划限制条件：依据现状条件评估，无规划限制。4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。2、其他需要特殊说明事项栏。参照估价报告中“其它需要说明的事项” 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述（一）土地登记状况估价对象座落、用途、四至、土地面积、级别等情况见表2-1。表2-1 土地登记状况表宗地编号土地所有者宗地名称座落四 至级别用途用地面积（m2）东南西北宗地一国家20091号江南新村A4-1地块江南新区住宅沿山路江南村学府路二级商业2270宗地二国家20091号江南新村A4-1地块江南新区住宅沿山路江南村学府路二级住宅21485合计23755（二）土地权利状况土地权利属国家所有。在估价基准日2009年2月28日，估价对象为通化市国土资源局以收购储备方式取得国有土地使用权。估价对象界址清楚，产权明晰，无权利纠纷，未设定他项权利。（三）土地利用状况1、土地利用现状：在估价基准日，估价对象为净地。2、规划设计条件依据通化市规划局规划条件通知书，估价对象具体规划条件为：（1）用地使用性质使用性质：居住、商业；可兼容性质：居住可兼容商业；（2）用地使用强度容积率：控制在1.35以内；建筑密度：控制在25%以内；（3）建筑设计要求建筑高度：多层小于18米；建筑层数：多层不大于6层。（4）停车场居民户均汽车停车率不小于10%。（5）绿化绿地率：大于30%。二、影响地价的因素说明（一）一般因素1、城市资源状况通化市位于吉林省南部，距省会城市长春市250公里，地处东经12551-12618,北纬4132-4151，东与白山市接壤，南隔鸭绿江与朝鲜民主主义共和国相望，西与辽宁省抚顺市相连，西北、东北与吉林市相邻，南北长238公里，东西宽108公里。土地总面积15,195平方公里，其中市区面积761平方公里。通化市2/3以上的面积为山区，属长白山系。南部是鸭绿江与浑江之间的老岭山区，中部是浑江与辉发河之间的龙岗山，北部为低山丘陵区，是山地和平原的过渡地带。地势由南向北沉降，形成南高北低的地势地貌。海拔最高的老岭山脉东老秃顶子为1,589米，最低海拔集安市凉水朝鲜族乡杨木村为108米。2、房地产制度和房地产市场状况近几年，通化市政府加大力度治理城市软环境，实施鼓励与扶持政策，完善住房公积金制度，提高市民购买住房能力；建立土地储备制度和住房交易市场，进行土地公开拍卖，举办售房展销会，并适当降低了房地产的交易税，搞活了房地产市场。在此基础上，清理整顿土地市场，经营性用地实行招标、拍卖和挂牌出让，加大土地收储力度，提高了土地利用率。在不断加强城市建设和管理的同时，提升城市品位的同时。通化市政府高度重视房地产业，一方面引进有实力、有资质的知名企业，改造开发老城区，一方面加强对现有房地产企业的服务和扶持，引导企业扩大开发规模，提高开发档次，推动了房地产业快速发展。市区完成城市建设投资18亿元，十项城建重点工程如期竣工。棚户区改造工程实现了三年任务两年基本完成，市区近两年拆迁棚户区152万平方米，开工建筑面积275万平方米，交付使用面积108万平方米，1.5万户居民喜迁新居。3、产业政策通化市是吉林省东南部主要的中心城市，全省重要的钢铁工业基地，及以医药、冶金、机械、食品酿造、纺织、建材六大工业体系为主的综合性工业城市。全市现有工业企业1,568户，已形成门类比较齐全的工业体系和产业优势。2007年，规模以上工业实现产值313.8亿元，比上年增长30.2%，实现增加值114.6亿元。4、城市规划与发展目标通化市近年的用地发展方向为江北二片、江东长胜和江南沿江及通化南站地区。按照通化市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要建设目标，2005年启动，三年成形，五年完善，建设一个占地面积3.55平方公里，人口规模10万人左右的江南新区，即为近年通化市城区规划发展目标之一。从城市发展目标看，至2012年，通化市区集中供热面积将达到1,200万平方米，供水普及率达到95%以上，燃气气化率达到83%，新增绿地面积10万平方米，完成50项城建重点工程，争取实现国家卫生城市、国家园林城市创建目标，各项指标接近国家环保模范城和国家生态城市标准。5、城市社会经济发展状况2008年，全市经济快速发展。地区生产总值实现458.4亿元，比上年增长21%，创历史最高增幅。全口径财政收入实现46.5亿元，增长30.7%，其中地方级财政收入21.1亿元，增长30.2%，是历史上增长最快的一年，规模以上工业总产值实现600亿元，增长42.2%，增速再攀新高；市及市以下工业实现利润23.5亿元，增长43.2%。全社会固定资产投资完成425亿元，增长43.6%，增速继续保持全省领先位次。招商引资到位380亿元，增长35.7%，实际利用外资8500万美元，增长22%，超额完成年度计划。社会消费品零售总额实现170亿元，增长30%，高于预期增速12个百分点。城镇居民人均可支配收入达到14100元，增长14.7%，农民人均纯收入达到4780元，增长10%，连续保持双位增幅。（二）区域因素1、区域概况待估宗地位于通化市江南新区。通化市现有江东、江西两个老城区人口密度不断加大，城市公益设施日渐不足，急需开辟新的区域来缓解中心区城市建设用地的压力。江南新区规划占地面积355公顷，是通化市现存建设条件最好的区域，又是通往集安的城市南出口，与我市核心城区隔江相望，是集办公商贸、科研文教、体育和居住为一体的综合新区，是我市的重点投资区域。至估价基准日，江南农药厂滨江东路已开工建设交付使用3公里，江南大街建设0.2公里，商业街的欧亚商都已开始营业。江南大街二期工程、商业街、征地、拆迁已开始，该城区即将成为通化市一个新风景。估价对象位于通化市江南新区。土地用途为商业、住宅综合用地，土地级别商业二级、住宅二级。2、交通条件估价对象所在区域规划由沿山路、学府路等街路组成交通网，区域路网条件较好，现有19线、22线等公共汽车通过，交通较为便利。3、商业繁华度估价对象地处通化市江南新区，有欧亚通化商都、义坞小商品城等商家落户，从城市发展远景看，繁华程度较高。4、基础设施状况江南新区规划修建道路5条，总长18.95公里。建设两个排水系统，分别设雨水泵站A和B。新建一所10KM开关站，按三个区域建立10KM环网供电系统。通讯及有线电视工程；包括电信线路（有线电话与宽频）、有线电视线路等。新建公厕12座，小型垃圾转运站2座。（1）供水估价对象临近市政服务区，供水保证率将达到91%以上。（2）排水估价对象临近市政服务区，雨污分流，可进入市政排水系统。（3）供电该区域供电保证率为95%以上,有供电保证。（4）通讯电信电网覆盖该区域，程控方式，保证程度优。5、环境条件（1）自然环境估价对象所处区域规划绿地率达到35%以上，环境条件较好。（2）人文环境估价对象所在区域为江南新区，规划中高档住宅较多，人文环境较好。6、公用设施状况估价对象所处区域工行、农行、建行、邮政储蓄等储蓄网点分布其中，沿江景观带体育健身设施齐全。7、规划限制按照通化市城市总体规划，该区域以商业和住宅用地为主。综上所述，可看出江南新区是通化市城区重点规划区域，房地产市场远景较好，有一定的保值、增值潜力。（三）个别因素估价对象位于通化市江南新区，总面积为21485平方米，其中：宗地一规划用途为商业用地，面积2270平方米；宗地二规划用途为住宅用地，面积21485平方米。估价对象为净地，该地块地势平坦；形状较规则；坡度小于5度；规划容积率控制在1.35以内；实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整，设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整。地质状况良好，承载力能满足商业、住宅用地条件。第三部分 土地估价一、估价原则土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：（一）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所过牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（二）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（三）需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（四）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（五）最高最佳使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。二、估价方法的选择与估价过程根据城镇土地估价规程(以下简称规程)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照规程，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。（一）方法选择1、估价对象位于通化市江南新区，在通化市城区土地定级与基准地价更新范围内，故采用基准地价系数修正法；2、估价对象作为待开发的商业、住宅综合用地，由于待估地块具有开发潜力，宜进行开发出售，且委估方有对待估地块开发出售的计划，故采用剩余法进行评估测算。综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、剩余法进行评估测算。（二）估价测算过程A、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。1、基准地价成果介绍及内涵根据通化市人民政府关于公布通化市城区国有土地基准地价的通知（通市政发200681号），通化市城区基准地价分商业、住宅、工业（或综合、办公）等几种用途。基准地价的内涵为：基准日2005年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、通讯、供水、排水），红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。2、通化市城区级别基准地价见表3-1。表3-1 通化市区基准地价表 单位：元/平方米 标准级别商业用地住宅用地工业用地级一类2,0251,134335二类1,769级1,185826268级786535193级543337159 根据城镇土地估价规程与通化市基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价基准地价（1+K）K1K2K3式中：K 影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 K1 期日修正系数 K2 容积率修正系数K3 土地使用年期修正系数3、估价过程（1）确定估价对象的土地级别及基准地价估价对象位于江南新区江南大街南端东侧，根据通化市区基准地价图，属于通化市商业用地二级，住宅用地二级，详见表3-2。表3-2 估价对象土地级别表 单位：元/平方米宗地编号宗地名称实际用途设定用途土地级别基准地价（元/m2）宗地一20091号江南新村A4-1地块商业批发零售用地二级1.185宗地二20091号江南新村A4-1地块住宅城镇住宅用地二级826（2）确定期日修正系数（K1）根据估价人员调查搜集的资料，分析估价对象所在区域的批发零售用地、城镇住宅用地用途的地价变化情况，综合分析确定自2005年1月1日至本次估价期日2009年2月28日期间，地价上涨了15%，2008年1月1日至2009年2月28日，地价没有变化。因此，期日修正系数取1.15。详见表3-3。表3-3 期日修正系数表2005年1月1日2006年1月1日2007年1月1日2008年1月1日2009年2月28日100105110115115（3）确定影响地价区域因素及个别因素修正系数（K）根据通化市城区土地定级估价报告中商业用地、住宅用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照估价对象的区域因素及个别因素条件，可建立估价对象地价影响因素说明表和修正系数表。详见表3-4、表3-5、表3-6和表3-7。表3-4 二级商业基准地价修正系数因素指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商服中心距离7400m距区级商服中心距离3840m交通条件临近道路类型混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度300m距火车站距离5800m距汽车站距离3400m基础设施状况供水状况临市政供水管网的干管，水量足，水压稳定临市政供水管网的支管，水量足，水压较稳定与市政供水管网的支管有一定距离，部分高层供水需加压与市政供水管网的支管较远，供水接驳基本无问题远离市政供水网络的支管，供水接驳有难度排水状况雨污排放均顺畅雨污排放基本顺畅生活生产污水排放基本顺畅，涝季雨水有点阻滞生活生产污水排放基本顺畅，雨水排放阻滞生活生产污水排放基本不畅，雨水排放阻滞供气状况位于现有市政管道煤气供应网络内，且接驳方便位于现有市政管道煤气供应网络内，接驳不甚方便位于现有市政管道煤气供应网络的边缘地带暂无市政管道煤气供应，但近期内可实现近期内部难以实现市政管道煤气供应供热状况集中供热，温度大于18度集中供热，室内温度1618度集中供热或锅炉供热，室内温度14-16度集中供热或锅炉供热，室内温度小于14度自家供暖环境条件坡度状况5以下5-1010-1515-2525以上人口状况人口密度人流量大人流量较大人流量一般人流量较少人流量少宗地条件宽深比1.51.2-1.50.8-1.20.5-0.80.5临街（正街）形式三面临街两面临街一面临街不临街但距街12米之内不临街距街12米之外周围用地类型商业住宅市政、公共设施工业、仓储特殊用地宗地面积面积大，对土地利用极为有利面积较大，对土地利用较为有利面积一般，对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响面积小，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重影响用地限制容积率2.0，无特殊规划限制容积率 1.0-2.0，无特殊规划限制容积率 1.0，无特殊规划限制容积率在0.8-1.0，有关于高压线、排水干渠、公用通道等其中一种限制容积率0.8，有关于高压线、排水干渠、公用通道等二种以上限制表3-5 二级商业用地修正体系修正系数表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商服中心距离3.1141.5570-1.625-3.250距区级商服中心距离2.3831.1910-1.243-2.486交通条件临近道路类型2.0061.0030-1.046-2.093公交便捷度1.1820.5910-0.617-1.234距火车站距离1.0070.5040-0.526-1.051距汽车站距离1.0970.5490-0.572-1.145基础设施状况供水状况0.8580.4290-0.448-0.895排水状况0.6810.3400-0.355-0.710供气状况0.6690.3350-0.349-0.698供热状况0.8330.4160-0.434-1.869环境条件坡度状况1.3360.6680-0.697-1.394人口状况人口密度1.2350.6180-0.644-1.289宗地条件宽深比1.350.6600-0.689-1.378临街（正街）形式1.8290.9140-0.954-1.908周围用地类型0.890.4450-0.464-0.929宗地面积0.7770.3890-0.406-0.811宗地形状0.8920.4460-0.466-0.931用地限制0.890.4450-0.464-0.929表3-6 二级住宅基准地价修正系数因素指标说明表因 素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商服中心距离9268m距区级商服中心距离3840m交通条件临近道路类型混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度300m距汽车站距离3532m基础设施状况供水状况临市政供水管网的干管，水量足，水压稳定临市政供水管网的支管，水量足，水压较稳定与市政供水管网的支管有一定距离，部分高层供水需加压与市政供水管网的支管较远，供水接驳基本无问题远离市政供水网络的支管，供水接驳有难度排水状况雨污排放均顺畅雨污排放基本顺畅生活生产污水排放基本顺畅，涝季雨水有点阻滞生活生产污水排放基本顺畅，雨水排放阻滞生活生产污水排放基本不畅，雨水排放阻滞供气状况位于现有市政管道煤气供应网络内，且接驳方便位于现有市政管道煤气供应网络内，接驳不甚方便位于现有市政管道煤气供应网络的边缘地带暂无市政管道煤气供应，但近期内可实现近期内部难以实现市政管道煤气供应供热状况集中供热，温度大于18度集中供热，室内温度1618度集中供热或锅炉供热，室内温度14-16度集中供热或锅炉供热，室内温度小于14度自家供暖公用设施状况距中学距离500m500-1000m1000-1500m1500-2000m2000m距小学距离440m1440-880m880-1320m1320-1760m1760m距幼儿园距离400m400-800m800-1200m1200-1600m1600m距医院距离520m520-1040m1040-1560m1560-2080m2080m距农贸市场距离560m560-1120m1120-1680m1680-2240m2240m环境条件环境污染影响状况周围有江景周围有园林一般住宅小区临繁华路段工业厂区坡度状况5以下5-1010-1515-2525以上人口状况人口密度人口稠密区人口较稠密区人口一般人口较稀疏区人口稀疏区宗地条件周围用地类型公园景点办公教学用地住宅小区普通住宅区厂矿住宅区其他用途临街（正街）形式三面临街两面临街一面临街不临街但距街12米之内不临街距街12米之外宗地面积面积大，对土地利用极为有利面积较大，对土地利用较为有利面积一般，对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响面积小，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重影响用地限制容积率3.0，无特殊规划限制容积率 2.0-3.0，无特殊规划限制容积率1.0-2.0无特殊规划限制容积率在0.8-1.0，有关于高压线、排水干渠、公用通道等其中一种限制容积率5800m劣-1.051距汽车站距离3400m劣-1.145基础设施状况供水状况与市政供水管网的支管有一定距离，部分高层供水需加压一般0排水状况生活生产污水排放基本顺畅，涝季雨水有点阻滞一般0供气状况暂无市政管道煤气供应，但近期内可实现较劣-0.698供热状况集中供热或锅炉供热，室内温度小于14度较劣-0.869环境条件坡度状况5以下优1.336人口状况人口密度人流量一般一般0宗地条件宽深比0.8-1.2一般0临街（正街）形式两面临街较优0.914周围用地类型住宅较优0.445宗地面积面积一般，对土地利用无不良影响一般0宗地形状形状对土地利用无不良影响一般0用地限制容积率1.0-2.0，无特殊规划限制较优0.445合 计-0.623表3-9 居住用地修正因素指标条件说明及修正系数表因素因子具体条件优劣程度修正系数商服繁华度距市级商服中心距离4804-7036m一般0距区级商服中心距离1920-2880一般0交通条件临近道路类型生活和交通型主干道一般0公交便捷度150-250m一般0距汽车站距离3532m劣-0.588基础设施状况供水状况与市政供水管网的支管有一定距离，部分高层供水需加压一般0排水状况生活生产污水排放基本顺畅，涝季雨水有点阻滞一般0供气状况暂无市政管道煤气供应，但近期内可实现较劣-0.736供热状况集中供热或锅炉供热，室内温度小于14度较劣-0.882公用设施状况距中学距离1000-1500m一般0距小学距离880-1320m一般0距幼儿园距离800-1200m一般0距医院距离20800m烈-0.588距农贸市场距离1120-1680m一般0环境条件环境污染影响状况一般住宅小区一般0坡度状况5以下优1.056人口状况人口密度一般一般0宗地条件周围用地类型住宅一般0宗地面积面积一般，对土地利用无不良影响一般0宗地形状形状对土地利用无不良影响一般0用地限制容积率1.0-2.0，无特殊规划限制一般0朝向状况南朝向优1.216合 计-0.522（5）确定容积率修正系数（K2）宗地一和宗地二的容积率为1.35,根据通化市城区土地定级估价报告确定估价容积率，详见下表3-10、3-11。表3-10 商业用地容积率修正系数容积率0.50.60.70.80.91.01.21.41.6修正系数0.8040.8140.8350.8770.9311.0001.0821.1791.263容积率1.82.02.22.42.62.83.03.0修正系数1.3381.3921.4371.4731.5061.5311.5571.570表3-11 住宅用地容积率修正系数容积率0.91.21.51.82.12.42.73.03.3修正系数0.8040.9001.0001.115