河北省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务的主要特点考试题.docx

河北省房地产估价师制度与政策：房地产中介服务的主要特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有_。 A长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算 C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 2、基准地价系数修正法的基本原理是。 A：收益原理 B：替代原理 C：地租理论 D：区位理论 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在_的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 4、拆迁估价时点一般为_之日。 A接受估价委托 B实地现场勘察 C开始实施拆迁 D房屋拆迁许可证颁发5、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230，则定基发展速度为。 A：30 B：100 C：130 D：330 E：执行层的组织协调 6、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段 7、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为_。 A四类 B五类 C六类 D七类 8、长期贷款展期期限累计不得超过年。 A：1 B：3 C：5 D：8 E：执行层的组织协调 9、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是 A：税前现金流=有效毛收入-经营费用 B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税 D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同 10、房地产买卖。 A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为 B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 C：属于单务行为 D：其受让人不需承担任何义务 E：执行层的组织协调11、根据估计的总销售收入和估计的销售最来制定价格的定价方法是。 A：目标定价法 B：成本加成定价法 C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同 12、生产理论是主要研究的理论。 A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系 C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调 13、新成立的房地产评估机构，其资质等级从_资质开始。 A临时 B三级 C四级 D预备14、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙两个物业投资风险相同 D无法判断 15、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地增值税适用税率为。 A： B：20 C：30 D：40 E：执行层的组织协调 16、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权 17、房地产业属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、某市去年住宅的实际销售量为500104m2，预测销售量为450104m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_104m2。 A475 B600 C450 D490 19、按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签订起_日后办理纳税申请手续。 A7 B10 C12 D15 20、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、781元和815元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。 A：849元 B：865元 C：882元 D：915元 E：工业用地的监测点评估价格 21、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是_。 A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单 B工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格 C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据 22、假设某类住宅的价格从3 000元下降到2 800元，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。 A：-133 B：-066 C：066 D：153 E：工业用地的监测点评估价格23、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起_日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A10 B15 C20 D30 24、下列股东权利中，属于自益权的是_。 A出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B股票过户的权利、股息红利分配的请求权 C表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权25、_也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。 A用途多样性 B相互影响性 C保值增值性 D易受限制性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、集体土地上的房屋拍卖应向当地_申请，获批准后方可进行拍卖。 A人民法院 B公安机关 C人民检察院 D乡级人民政府 2、瑕疵请求权是指_。 A拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 C竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷3、征收集体土地应遵守的原则包括_。 A珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则 B保证国家建设用地的原则 C妥善安置被征地单位和农民的原则 D有偿使用土地的原则 E依法征地的原则 4、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。 A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式 B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 E：执行层的组织协调5、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有。 A：贷款价值比率通常不超过50 B：贷款期限最长不超过10年 C：贷款期限最长不超过20年 D：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 E：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 6、契据登记制又称_。 A德国登记制 B法国登记制 C美国登记制 D意大利登记制 7、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是_。 A用作公共休憩的架空层 B本幢公共使用的电梯井 C本幢的公共门厅 D本幢的公共过道 8、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。 A35 B45 C48 D50 9、投资基金的创立和运行涉及四方。 A：政府 B：投资人 C：发起人 D：管理人 E：托管人 10、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的(2005年试题) A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同11、城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。 A：实物 B：地点 C：区位 D：用途 E：建筑面积 12、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是_。 A拍卖人宣布的起拍价 B买方的报价 C拍卖的保留价 D竞买人的报价 13、_是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A间接投资于房地产企业债券 B房地产抵押担保 C住房抵押贷款证券化 D投资于金融证券14、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。 A资质年检制度 B资质审查制度 C资质复查制度 D资质审批制度 15、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。 A最佳规模 B最佳经营手段 C最佳集约度 D最佳管理方式 E最佳投资渠道 16、房地产开发项目财务评价的基本报表包括。 A：总投资估算表 B：现金流量表 C：资金来源与运用表 D：损益表 E：资产负债表 17、按资产投资的类型划分，可分为形式。 A：权益型 B：债务型 C：混合型 D：综合型 E：抵押型 18、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。 A：可保危险的存在 B：多个经济单位的结合 C：单个经济单位的结合 D：随机事件的科学化 E：必然事件的科学化 19、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。 A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000 D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细 20、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。 A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日 D：公告时间不计入房屋登记办法规定时限 E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍 21、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。 A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同 B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分 C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单 D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整 E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一 22、金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下方面的要求进行审查确定。 A：合法设定房地产抵押权 B：择优选择设押的房地产 C：合理确定抵押率 D：处置抵押物的渠道畅通 E：抵押物收益丰厚23、_是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 A招标 B转让 C拍卖 D出售 24、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。 A：