（统计学专业论文）房地产投资对经济增长影响实证研究.pdf

北京工商大学硕士学位论文 内容摘要 近年来房地产业发展迅猛，房价一路上涨，引起了学术界的关注。围绕着我 国房地产业现在是否存在泡沫，是否过热，对经济增长产生了什么样的影响出现 很多不同的观点。国内学者对经济形势有各种看法，但有一点是共同的，都认为 目前的经济增长主要是由投资推动的，而房地产投资在其中占了相当大比例。由 于我国历史原因，房地产发展仅二十几年历史，形成房地产业的历史更短，因此， 对我国房地产行业与经济增长之间关系的研究相对较少，对适合国民经济增长的 房地产投资适度规模、合理结构、风险防范等的研究也相对不足。 本文对影响房地产投资的各种因素与房地产投资的关系、房地产投资与经济 增长的关系进行了定性分析，并选取1 9 9 0 - - - 2 0 0 6 年北京市g d p 和房地产开发投 资有关的时序数据，利用协整理论对两方面的关系进行了定量分析。定量结果表 明房地产投资是影响我国经济增长的重要变量之一。同时还得出了影响房地产投 资的各种因素，特别是政府相关政策对房地产开发投资的影响是非常明显的。但 是通过对我国现阶段房地产投资规模分析，我们发现，我国现阶段房地产开发投 资规模偏大，投资结构不尽合理，需要调控。通过对北京市房地产投资对国民经 济增长影响的定性、定量分析，本文认为房地产开发投资与国民经济增长之间存 在着长期均衡关系，而政府可以通过有关政策影响房地产业的开工面积，进而调 控房地产开发投资。因此，房地产开发投资规模必须实现与经济增长速度的协调 一致。而且，可以通过土地政策、税收政策等宏观调控手段控制房地产新开工面 积来实现之这一目标。 最后，为促使我国房地产行业及房地产行业对国民经济的健康快速发展产生 积极作用，本文从房地产投资规模、房地产投资结构以及房地产投资风险的防范 等几个方面提出一些有针对性的政策建议。 关键词：房地产投资经济增长影响因素协整分析 房地产投资对经济增长影响实证研究 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sd e v e l o p e ds h a r p l ya n dt h eh o u s i n g p r i c e sh a v ei n c r e a s e dc o n t i n u o u s l y , d r a w i n ga t t e n t i o no fa c a d e m i cc i r c l e s t h e r ea r e m a n yd i f f e r e n tp o i n t so fv i e wt ot h er e a le s t a t ei n d u s t r yo fo u rc o u n t r y , s u c ha s w h e t h e rab u b b l ee x i s t s ，w h e t h e rt h eh o u s i n gm a r k e ti so v e r - i n f l a t e da n dw h a tk i n do f i m p a c to ne c o n o m i cg r o w t h ，b u tt h e r ei sac o m m o nv i e wt h a tt h ee c o n o m i cg r o w t hi s d r i v e nb yt h ei n v e s t m e n ta n dm o s to fi n v e s t m e n tc o m e sf r o mr e a le s t a t ei n v e s t m e n t d u et ot h en a t i o n a lh i s t o r i c a lr e a s o n s ，t h eh i s t o r yo fr e a le s t a t eh a so n l ym o r et h a n2 0 y e a r so fd e v e l o p m e n ta n dt h eh i s t o r yo ff o r m i n gi n d u s t r yi ss h o r t e r t h u s ，t h e r ea t e l a c k so fr e s e a r c ho nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n de c o n o m i c g r o w t h ，t h em o d e r a t es c a l eo ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，r e a s o n a b l es t r u c t u r ea n dr i s k p r e v e n t i o n ，w h i c ha r es u i t a b l et on a t i o n a le c o n o m i cg r o w t h t h i sp a p e ra n a l y z e dt h er e l a t i o n s h i pq u a l i t a t i v e l ya m o n gv a r i o u sf a c t o r sw h i c h i n f l u e n c er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de c o n o m i cg r o w t ha n d a n a l y z e dt h er e l a t i o n s h i p q u a n t i t a t i v e l yt h r o u g hc h o o s i n gb e i j i n gg d pd a t af r o m 1 9 9 0t o2 0 0 6a n dt i m es e r i e sd a t ar e l a t e dw i t ht h er e a le s t a t ea n du s i n gc o i n t e g r a t i o n t h e o r y t h er e s u l to fq u a n t i t a t i v ea n a l y s i si n d i c a t e dt h a tt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti s o n eo ft h ei m p o r t a n tv a r i a b l e sw h i c ha f f e c tn a t i o n a le c o n o m i cg r o w t h w ea l s o u n d e r s t o o dt h a tt h er e l a t e dg o v e r n m e n tp o l i c i e si n f l u e n c e dt h ei n v e s t m e n ts t r o n g l y b yt h eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s e st ot h ei n f e c t i o no ft h er e a l e s t a t e i n v e s t m e n tt on a t i o n a le c o n o m i cg r o w t h , t h i sp a p e rf i g u r e dt h e r ei sal o n g - t e r m e q u i l i b r i u mr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dn a t i o n a le c o n o m i c g r o w t h ，a n do u rg o v e r n m e n tc o u l da f f e c tt h er e a le s t a t e sa r e a so fs t a r t e dp r o i e c t sb y t h er e l a t e d p o l i c i e s ，t h e nt h ei n v e s t m e n t i sc o n t r o l l e d t h e r e b y , t h er e a le s t a t e i n v e s t m e n tc a na s s o r tw i t ht h er a t eo fe c o n o m i cg r o w t h o t h e r w i s e ，b yt h ea n a l y s i st o t h es c a l eo fn a t i o n a lr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，w ef o u n dt h a tt h es c a l ei sl a r g ei no u r c o u n t r ya n dt h ei n v e s t m e n ts t r u c t u r ei sn o tr e a s o n a b l ew h i c hn e e dt ob ea d j u s t e d f i n a l l y , i no r d e rt op r o m p t i n gd e v e l o p m e n to fn a t i o n a lr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d t h eh e a l t h ya n df a s td e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y , t h i sp a p e rp u tf o r w a r ds o m e i i 北京t 商人学硕士学位论文 s p e c i f i cp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n st o t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ts c a l e ，i n v e s t m e n t s t r u c t u r ea n dr i s kp r e v e n t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t 、e c o n o m i cg r o w i n g 、i n f l u e n t i a l f a c t o r s 、c o - i n t e g r a t i o na n a l y z i n g l l l 北京工商大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作所 取得的研究成果。除了文中已经注明引用的内容外，论文中不包含其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本声明的法律后果完全由本人承担。 学位论文作者签名：兰邀 日期：a g 年6 月莎日 北京工商大学学位论文授权使用声明 本人完全了解北京工商大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生 在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京工商大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借 阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复 制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 学位论文电子版同意提交后，可于口当年口一年d - 年后在学校图 书馆网站上发布，供校内师生浏览。 学位论文作者签名： 至遨导师签名：二二毽日期：矽唔年芗月目 、垆 北京二【：商人学硕十学位论文 第一章绪论 第一节研究背景和意义 一、研究背景 消费、投资和净出口是促进经济增长的“三驾马车”，尽管我国国内学者们 对经济形势有不同的看法，但有一点是达成共识的，都认为目前的经济增长主要 是由投资推动的，而房地产投资在其中占了相当大比例；部分城市如北京市、上 海市等地的房地产投资在2 0 0 4 年占固定资产投资的比例超过了6 0 1 ，对经济增 长的影响非常大。这几年关于房地产投资是否过热、是否存在泡沫的讨论非常激 烈，国家为了压制投资的过快增长，也采取了一系列经济政策进行调整。在投资 结构中，房地产行业的投资增长最为迅速，是经济增长的龙头，因此，经济政策 调整针对的主要是房地产行业，由于我国自身历史原因，我国房地产发展历程仅 二十几年历史，房地产业的形成历史更短，因此，对我国房地产行业与国民经济 之间关系的研究相对较少，对适合国民经济增长的房地产投资适度规模、合理结 构、风险防范等的研究也相对不足。根据以往的经验及国外的发展历史，如东南 亚金融危机、我国1 9 9 2 1 9 9 3 年出现的“开发区热”和“房地产热 ，我们知道， 如果国家不迅速采取宏观调控政策，在房地产开发立项、贷款审批及贷款利率等 方面采取强有力的经济、行政措施，由“房地产热”和“开发区热”而产生的呆 账、坏账将严重的制约和破坏国民经济的发展。我国目i j j 下处在经济迅速发展阶 段，这个阶段是房地产价值增值最快的阶段，也是最容易产生房地产投机和过度 投资的历史阶段，同本上世纪7 0 8 0 年代，泰国上世纪8 0 9 0 年代的经历都说明 了这一点。特别是我国已将住宅业确定为新的经济增长点和消费热点，稍不谨慎 就可能造成房地产投资的重大失误。鉴于房地产投资与国民经济的这一密切关 系，当前做好房地产投资规模与结构研究就显得十分迫切和重要，急需确定一个 适合我国经济发展水平、发展特征的房地产投资适度规模，以促进我国国民经济 的持续、快速、稳定、协调发展。本文将针对这些问题进行研究，并根据研究结 果提出合理化建议。 二、研究意义 房地产投资对经济增长影响实证研究 我国房地产业虽然在解放前有着一定的发展，但解放后由于历史原因，在很 长一段时间内，失去了踪迹。改革开放以来，特别是邓小平同志南巡讲话后，我 国的房地业出现了前所未有的发展势头。到2 0 0 5 年房地产投资己经占固定资产 投资的2 1 1 9 ，占g d p 的比重也达到8 6 9 ，在国民经济中占有很重要的地位。 但是，由于我国房地产业的发展历史仅二十几年，正处于成长阶段，仍未成为一 个成熟的行业，且由于我国与国外的国情有很大不同，如政治体制、核算体系、 土地制度等，使得我国房地产投资的发展可借鉴的国外成熟经验不多，因此，我 国房地产投资的发展、房地产投资与国民经济的同步协调发展只能根据我国的实 际情况、根据相关理论知识做出的实证研究来找出相应的合理途径。本文从房地 产新开工面积这一影响房地产投资规模的各种因素的综合体现入手，对国民经济 增长影响的角度进行定量分析。试图通过对房地产投资规模的研究来探讨房地产 投资与国民经济增长相协调的合理途径。 第二节文献回顾 一、国内外关于房地产投资与国民经济关系的研究 美国经济学家查尔斯h 温茨巴奇、迈克e 迈尔斯和苏珊娜埃思里奇坎 农将房地产从国内总体经济背景下进行分析，通过对g d p 的分析，认为的投资因 素是一个关键数字，必须重视再投资。私人投资必须足量替代现存的已变质的资 产，也必须提供新的投资，而房地产投资是美国国内私人总投资的最大部分。因 此应重视房地产投资。2 g r e e n 、r i c h a r dk ( 1 9 9 7 ) 利用g r a n g e r 因果关系检验发现1 9 5 2 - - - 1 9 9 2 年 期间，美国的住宅投资是g d p 的g r a n g e r 原因，但g d p 不是住宅投资的g r a n g e r 原因。3 皮舜、武康平( 2 0 0 4 ) 利用g r a n g e r 检验，发现1 9 9 4 - - 2 0 0 2 年问我国区域 房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。4 沈悦、刘洪玉( 2 0 0 4 ) 通过对我国房地产开发投资和国内生产总值g d p 之间 的g r a n g e r 因果关系分析，认为g d p 对房地产开发投资存在单向的显著可信的 g r a n g e r 因果关系，g d p 对房地产开发投资的影响远大于后者对g d p 的影响。5 郑思齐( 2 0 0 3 ) 认为住房投资的增长能够高效率地拉动国民经济，但应当保 持住房投资平稳的增长速度，剧烈的波动不利于保持国民经济的稳定。同时，g d p 北京：l ：商人学硕七学位论文 与住房投资之间存在着稳定的长期均衡关系，不能脱离当前的经济发展水平而盲 目追求住房投资的高速增长。6 梁蓓、何泳芳、罗勇翔( 2 0 0 3 ) 认为从宏观经济总量来看，房地产经济是整 个国民经济的重要组成部分，对一国经济增长有着不可忽视的重要作用。而国民 经济的发展水平和速度，又会制约着房地产业的发展水平。房地产业与国民经济 的相互关系是双方面的，或是带动，或是制约。7 岳朝龙、孙翠平( 2 0 0 6 ) 通过对1 9 9 1 - 2 0 0 4 年的房地产投资和g d p 数据进 行实证分析，得出以下结论：( 1 ) 房地产投资与g d p 之间存在长期的协整关系； ( 2 ) 房地产投资的短期波动对g d p 有显著的正影响；( 3 ) 在短时期内，随着置 信水平的提高，两者之间由单向因果关系变为双向因果关系，但长期内，两者不 具有因果关系。8 龚卿、陈碧琼( 2 0 0 6 ) 认为我国房地产业发展与经济增长之间存在着较强的 正像交互响应作用，而且其长期的响应作用程度更显著、更稳定。9 王国军、刘水杏( 2 0 0 4 ) 利用投入产出模型计算出房地产业对其他相关产业 的带动作用，从带动系数看，总体上我国房地产业每增加一单位产值对各产业的 总带动效应为1 4 1 6 ，其对金融保险业的带动效应为0 1 4 5 ，居各产业之首。加 国家统计局综合司课题组( 2 0 0 5 ) 通过分析认为每1 0 0 元的房地产需求，大 约会影响其他行业2 1 5 元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响3 1 5 元的总产出。n 从国内外的研究来看，房地产投资对国民经济有着重要影响，房地产的投资 规模及投资效率和国民经济有着很强的相关性。 二、国内对当前房地产投资是否存在“泡沫 的各种观点 ( 一) 房地产业存在泡沫之说 新一轮泡沫之争的“导火索”是由摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠“点 燃”的。他认为，从全国范围来看，房地产的价格是家庭可支配收入的1 0 倍， 在大城市达到1 2 一1 5 倍。新房的供给量在以每年2 0 , - - 3 0 的速度增长，中国人 的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储 蓄所占家庭财富的份额将不得不下降，当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的 时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。1 2 3 房地产投资对经济增长影响实证研究 此后，专家纷纷发文，提出房地产市场存在泡沫。其结论主要有以下三方面： 1 房价收入比 著名经济学家易宪容认为，对于房地产泡沫衡量标准一是房价收入比，二是 房地产投资与房价增长速度，三是房地产泡沫只能是局部不会有全国性的。对于 房价收入比，国际惯例是在3 - , 6 倍，北京上海早超过1 2 倍以上了。1 3 以房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的理由是，房价最终要靠居民的支 付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。当然，伴 随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解 释现在的实际的高房价。目前的高房价严重脱离居民的低收入，就是一种泡沫现 象。 贾生华等认为，房地产价格并不是越高越好，应当随着宏观经济的发展进行 必要的调整。1 2 住宅空置率 空置率反映商品房供求状态和房地产市场泡沫程度。空置率过高形成供大于 求的房地产市场，最后将导致泡沫的破裂。樊雪用房屋空置率等于使用量供应 量这一标准计算，如今上海的空置率已达1 5 ，超过1 0 的国际警戒线。坫 王军华认为，房地产的“非理性繁荣会引发房产业自身的非理性发展，由 于房地产投资增幅常年在高位运行，高出社会固定资产投资增长率，导致部分房 地产产品供给增长过快，严重超出随经济增长而相应扩大的有效需求，致使房产 空置率逐年上升。1 6 易宪容认为，商品房空置率的转移值得关注。在房价持续上涨时，房地产商 手中的商品房空置率下降了，但实际上已经转移到购房者手中。目前不少购房者 购房后的空置率甚高。国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不 是潜在需求真正转化为有效需求。1 7 据建设部近期公布的统计数据，目前全国空置、积压一年以上的商品住宅面 积达到1 2 亿平方米，空置率为1 8 1 ，部分省市商品房空置率甚至出现上升态 势。由于结构性矛盾而导致商品房空置面积的扩展已经成为官方、学者乃至民众 共同认可的事实。埔 3 投资比例和投机心理 4 北京【：商人学硕士学位论文 房地产是资金密集型产业，也是国家支柱产业，它的投资行为将直接影响国 民经济的增长速度。目前，房地产投资增速太快，将会影响房地产业的健康发展 和整个国民经济的发展。 叶庆历等认为，面对不断升温的投资热和不断上涨的房价，对房地产投资者 来说风险徒生。饽 戴钦认为，以上海的实际情况来看，在房价路猛涨的情况下，各种投机需 求也应运而生。上海市统计局抽样调查表明，2 0 0 3 年房地产投资性购房比例达 1 6 6 。其中单价在7 0 0 0 元平方米以上的房屋，投资性购房比例高达3 9 ，大 大超出了国际上公认的2 0 的投资性购房的警戒线。在投资和投机的双重作用 下，不断地吹大了房地产的泡沫。 不少专家还指出资金链问题值得关注。现在大多数开发商，房产商和个人投 资者的大部分资金都是从银行贷款的，资金来源过于单一，将使房地产业的潜在 行业风险聚集到了银行。由于房地产是在投资和消费两端都是高负债的典型行 业，因此加息将对房地产的供给和需求两方面同时挤压，一旦出现资金链的断裂 就会波及整个房地产业。 ( 二) 房地产不存在“泡沫”论 一部分学者针锋相对地提出，目前房地产不存在泡沫，其观点主要是： 1 高房价不能说明房地产市场存在泡沫 清华大学王洪指出，中国人的购买力往往不能以帐面工资计算，房价与收入 比不真实。北京、上海等大城市的高位房价往往不是本地居民支撑起来的，“实 际上是全国的有钱人来这里买房子”。根据清华大学房地产研究所对中国几个重 要城市的一项调研，7 0 的商品房是由3 0 的最高收入人群购买。这一事实很好 地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者 能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高 端人群的住宅市场的价格水平。2 1 著名学者厉以宁明确指出，我国房地产不存在泡沫。对于近年房价上升过快， 也不能认为房地产是有泡沫的。房价由供求关系决定，从需求来看，目前我国的 房地产市场需求旺盛是因为居民有改善居住条件的购买力与愿望，城市拆迁也加 快了住房失常潜在需求转为现实需求的步伐，让市场需求提自订集中释放了。另一 5 房地产投资对经济增长影响实证研究 方面，由于c p i 上涨，银行存款实际利率为负值，所以买房成了居民资产保值的 重要手段。从供给因素看，土地价格推动了房价上升，而钢铁水泥等上游建材产 品的价格，也推动了房价上涨。另外，房价高了，但住房产品的综合性能与质量 也大大提升了。因此，虽然我国近期房价上涨快，但是房地产不存在“泡沫”。2 2 2 。实际需求巨大，不存在泡沫 杨慎采用了一系列数据来批驳“泡沫论 的说法。首先看房地产创造的增加 值占g d p 的比重。发达国家的这一比重是8 1 2 ，高的达到1 5 ，而我国仅为 2 ，如把房地产开发、中介、评估、物管等全部创造的增加值都算进去也才4 。 2 0 0 5 年我国房地产开发投资占社会固定资产的比例为2 1 1 9 ，这个数字并不高。 而住房的产销率达到了8 1 ，这个比例在国际上是比较高的水平。第二，国际上 认为，泡沫的警戒线是空置率达到1 5 ，对应国际上通用的三种有关计算空置率 的方法，我们可以分别得到的数据为3 2 5 、9 1 6 、5 3 7 ，这三个数据都未达 到1 5 的警戒线。第三，我国有巨大的实际需求做支撑，中国住房水平目前是每 人2 6 平方米，而发达国家是每人3 5 平方米以上，提高住房质量、改善人民居环 境是我国的一项长期目标。第四，我国的经济长期存在内需不足的特点，扩大内 需、提高有效需求，是我国发展经济非常必需的。因此大力发展房地产，加快住 房建设是我国经济增长的主要手段。 殷剑峰在房地产泡沫论缺少真凭实据一文中以公开数据( 2 0 0 0 年至2 0 0 4 年中国统计年鉴) 为基础，对当前影响全国房地产价格的因素进行了分析。 其基本结论是：在宏观层面上，中国房地产市场总体发展稳健，“泡沫 论难以 得到数据的支持在微观层面上，不仅反映居民真实购买力的城市就业率、工资水 平等指标是决定房价的主要因素，而且，供给方面即包括地价和其他成本在内的 造价上涨也是房价上升的推动力。列 3 房地产业处在快速增长期，不存在泡沫 聂梅生说：“中国房地产正处于快速增长期，离泡沫还差的远”。她认为，目 前争论的焦点在于房地产是否增长过快，这要看发展阶段。在人均g d p 超过1 0 0 0 美元的今天，恰恰是房地产快速发展期。聂梅生认为，“目前房价稳步上涨是市 场调节的正常结果，从长期来看，今后房价还会继续稳步上升。但是，凡是局部 地区房价大起大落一定有人为因素，这包括积聚大量社会资金集体炒房，有意囤 6 北京： 商人学硕士学位论文 积居奇哄抬房价、地价等；也包括政策性的人为因素。如果对客观市场的分析判 断不对，也将导致决策失误。2 5 中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，国内外许多作者把泡沫现 象所包含的内容任意扩大了，几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归 为了泡沫想象。他指出，第一，理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义， 也就是形成经济泡沫状态的定量指标，即价格离开价值的幅度达到多大才能称为 泡沫状态，意见还不一致。因此不能匆忙下泡沫结论；第二，对不同质的经济现 象，应该有不同的表述词汇和治理措施。他的结论是：第一，在国民经济持续繁 荣发展的时期，一般不会出现全国性房地产萧条或破裂的问题。第二，因国民经 济持续繁荣发展而增强的经济实力和人民的购买力，对地价上涨有着巨大的承受 力。第三，近几年，我国确有少数城市出现了房价涨幅超过1 0 甚至2 0 以上的 问题。但因房价连续上涨时间不长( 多数不超过3 年) ，即使有些城市产生了泡 沫苗头或经济泡沫，也都没有“积累”成可以迅速破裂的泡沫经济。拍 王西军、刘传哲( 2 0 0 6 ) 根据房价增长率g d p 增长率及房价收入比两个指 标，通过1 9 9 1 - 2 0 0 4 年统计数据的分析，得出就全国而言，当前并未出现房地 产泡沫现象的结论。2 7 ( 三) 只承认局部泡沫，但不存在“泡沫经济 杨重光认为，对有关房地产出现泡沫和过热的观点，无需惊惶失措，但是也 应该看到一些问题。如房地产影响金融问题、土地供应盲目和超量、偏离国情和 实际需求等。 倪鹏飞通过对3 5 个大中城市的分析认为，发生房地产过热的城市，主要是 收入水平高、发展速度快、城市化迅速的城市，这是投资需求带动和良好预期所 引致的。这些城市未来真实需求是巨大的，如果操作得当，这些城市可以成功地 消化泡沫的。糟 关于当前房地产投资是否过热、是否存在泡沫的争论也说明房地产投资对国 民经济有着重要影响。房地产投资的适度规模和合理结构对宏观经济的发展具有 重要意义。 以上的研究成果为我们分析房地产投资对国民经济增长的影响提供了很多 启示。 7 房地产投资对经济增长影响实证研究 第三节主要内容及论文框架 一、主要内容 全文共分四章，主要研究内容如下： 第一章为绪论，介绍选题的背景和意义，论文的主要研究内容、结构安排、 研究方法论述、创新等。 第二章为房地产投资对经济增长影响，介绍了相关的概念，对房地产投资的 发展历程和现状作出研究，分析了影响房地产投资的各种因素和房地产投资对经 济增长的影响。 第三章为基于协整理论的房地产投资对经济增长影响的实证研究。通过对北 京地区房地产新开工面积、房地产开发投资和地区生产总值的协整分析，发现房 地产开发投资与国内生总值存在着长期均衡关系，房地产开发投资对国民经济增 长有很大的促进作用。 第四章为结论与政策建议。通过对影响房地产投资的各种指标的变化、房地 产投资发展历程、房地产开发投资现状及房地产开发投资与经济增长关系等方面 的研究，我们得出我国当前的经济增长主要是由城市化高速发展带来的固定资产 投资的高速增长，作为当前固定资产投资中占很大份额的房地产投资对我国国民 经济增长有很大的促进作用，同时与国民经济增长有着长期均衡关系，房地产投 资规模及投向结构等的巨大波动不利于国民经济的健康发展。同时，我国现阶段 的房地产投资规模过大、投资结构很不合理。因此，我们希望通过对房地产投资 规模、投资结构、风险防范等方面做出的政策建议，以使我国国民经济健康快速 发展。 二、论文框架 8 北京：r 商人学硕上学位论文 房地产投资现状 投资理论经济增长理论。 l 71 i 。 弋夕 影响房地产投资的因素 上， 7 房地产投资对经济增长 的作用机理 协整理论l 。 。 。弋7 房地产投资影响经济增 长实证分析 上土 相关政策建议 第四节主要研究方法及创新点 一、主要研究方法 本文依据房地产投资和经济增长的相关理论，借鉴已有的研究成果，理论联 系实际，定性分析和定量分析相结合，规范分析和实证分析相结合，以北京市相 关统计数据为样本，对所采集、整理的数据进行协整分析，并进行时间序列回归， 对影响房地产投资的各种因素、房地产投资和国民经济增长进行格兰杰因果关系 检验，以求证可否通过控制房地产投资来影响经济增长，进一步分析这一措施对 国民经济增长的影响效果。 二、创新点 ( 一) 从土地政策、税收政策、信贷政策对房地产投资的影响入手，分析 房地产投资对经济增长的影响，将投资理论、经济增长理论进行整合，探讨通过 摔制房地产新开工面积引导房地产投资参与宏观调控，影响经济增长的问题。 ( 二) 将房地产投资的各种影响因素综合为房地产新开工面积，对其进行 9 房地产投资对经济增长影响实证研究 定量分析，试图通过对“房地产新丌工面积一房地产投资一国民经济增长”进行 定量分析，来探讨如何使房地产投资与经济增长速度保持协调一致的问题。 1 0 北京t 商人学硕十学位论文 第二章房地产投资对经济增长影响研究 第一节概念界定 一、房地产的含义及特性 ( 一) 房地产的含义 房地产，又称不动产，国外通常称为r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y ，是指 房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂 房、仓库和商业、服务、文化教育、卫生、体育以及办公用房等地产是指土地， 含水面、海域、及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施地面道路等。由 于在物质形态上，房产总是与地产联结为一体，房依地建，地为房载，房地产不 可分离在经济形态上，从房屋建筑开始，到房地产的买卖租赁、抵押、典当、赠 与等各种活动，房产和地产表现为内在的整体性和不可分割性，所以房产和地产 合称为房地产。房地产有狭义和广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久 性建筑物及其衍生的权利。简单说，即房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称 广义的房地产除狭义房地产内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。本 文主要研究狭义的房地产。3 0 ( 二) 房地产的特性 1 固定性房地产是不动产，因此不能象其它一般商品那样可以移动。 2 耐久性相对于一般物品而言，房地产的寿命可达到几十年、上百年甚至 几百年。 3 差异性房地产具有区域性特点，不同城市、不同地段、不同类别、不同 朝向的房地产各不相同，几乎没有完全一致的两宗房地产。 4 二重性房地产具有生产资料和生活资料的二重性，当房屋作为住宅使用 时，它是消费资料当房屋作为厂房、仓库、商店、办公楼使用时，它是生产资料。 5 价格高昂与其它耐用消费品相比，房地产价格高昂。 6 外部性房地产开发即可能带来外部收益，如基础设施的完善也可能带来 外部成本，如生态环境的破坏。 二、房地产业的含义 房地产投资对经济增长影响实证研究 商品经济的发展和城市化进程的加快，使得土地、房屋这种具有自然属性的 物品变成了地产和房产这类具有经济社会属性的商品，从而使有关房地产的开 发、经营、管理、服务等活动作为一个产业应运而生，把房地产作为一个独立的 产业部门划入第三产业是各国的惯例，我国是在2 0 世纪8 0 年代中期开始引入三 次产业的分类方法，根据我国的有关规定，房地产业属于第三产业的第二层次， 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。 房地产业与房地产两者之间既有联系又有区别，从联系上看，房地产是房地 产业的基础，房地产业开发及其经营管理和服务的对象是房地产，因此，没有房 地产，也就没有房地产业从区别上看，房地产是一个自然属性的不动产，而房地 产业则是由房地产形成的一个产业，它具有社会属性，是由生产环节、流通环节 和服务环节三方面所组成的，是人们直接参与的一种生产活动。3 1 三、房地产投资 “投资”一词在我国的经济建设和经济生活中被广泛地使用着，它具有双重 含义，既指特种资金，又指特定的活动。中国人民大学和加拿大吉尔大学合作出 版的投资学中，将投资定义为“是将一定数量的资财投放于某种对象或事业， 己取得一定收益或社会效益的活动；也指为获得一定收益或社会效益而投入某种 活动中的资财 。 房地产投资是指一种特定的活动，即将货币投入房地产开发、经营、中介服 务、物业管理服务和房地产金融资产的经济活动，它是整个国民经济投资的重要 组成部分。房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设 公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或 经营活动的单位统一开发的包括代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾 馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地丌发工程( 如 道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程) 的投资；不 包括单纯的土地交易活动。3 2 本文研究的重点在于房地产丌发投资，在文中将房地产开发投资也称为房地 产投资，在以下文中将不再作说明。 第二节影晌房地产投资因素分析 。 房地产投资是一个极其复杂的过程，原冈就存于其影响因素太多，而且这些 北京一l ：商大学硕士学位论文 因素中有相当多是属于多重的、互相影响的、不确定的和动态的。房地产投资的 影响因素主要来源于两个层面，一个是宏观层面上的，另一个是微观层面上的。 诸影响因素之间的具体关系情况见下面的示意图。 本文所做分析主要考虑在宏观层面上的影响因素，尤其是宏观经济形势、人 口、政治形势和政府行为。 一、国民经济周期波动对房地产投资的影响 房地产投资是宏观经济的重要组成部分，有关房地产投资和经济周期以及经 济增长的研究理论，大多来源于经济周期理论。房地产周期本身也是宏观经济周 期的重要组成部分，其周期循环直接受房地产投资影响。房地产投资周期长，回 收慢，其投资规模受生产发展水平制约，与经济发展水平呈相同趋势变动；大体 上与宏观经济周期相协调，但也呈现出房地产投资自身的不同特点。3 3 宏观经济开始复苏时，经济处于发展状态。随社会总需求增长，供给弹性越 小的尘产要素价格增长越快。在所有生产要素中，土地供给弹性最小，价格上涨 就会最大。在经济增长过程中，预期到土地价格会快速上涨，房地产投资和开发 随之上升。为赚取土地价格上涨的资本所得，投资者持大量资会投入房地产业， 更加速房地产价格上涨。但由于房地产开发的时滞效应，房地产：投资的复苏会稍 1 3 房地产投资对经济增长影响实证研究 稍晚于宏观经济。宏观经济持续增长，房地产价格只涨不跌，房地产丌发商资产 值快速膨胀，房地产投资者或者在银行提供大量按揭的情况下，或者大胆以所购 房地产为抵押向银行借款，进一步增加房地产投资。由于房地产是不动产，容易 查封、保管和变现，而且价格只涨不跌，银行乐于发放大量乃至过量的房地产贷 款。房地产投资的乘数效应使房地产投资比宏观经济更快进入繁荣阶段。 但房地产投资也是宏观经济周期由繁荣走向萧条的重要影响因素。在现实经 济的繁荣阶段，由于巨额利润驱动而导致的过量房地产投资势必造成经济的不均 衡发展。而只靠银行扩大信贷来维持足够的资本供给以恢复经济均衡又决非易 事。在现实限制下，银行不可能无限扩张信贷，到一定程度就会停止。受繁荣阶 段物价上升的刺激，消费支出依然上升，减少银行储蓄，阻碍货币资本供给。房 地产产品本身占用大量货币资本，投资周期长，周转率低且变现性差，自身已经 不利于货币资本的良性循环。而且房地产投资者往往只拥有总投资的2 0 - - 4 0 的资金进行开发前期工作，大部分资金靠融资解决，占用银行大量信贷资金，更 加减少了货币资本的供给。可见，在繁荣阶段出现货币投资过度和物价上涨时， 很可能会发生货币供给不足，原来已因投资过度而正在兴建和扩充的房地产项目 便不得不中止，从而使供给建筑材料、建筑设备的资本品供给过剩，由此引起连 锁反应，导致整个经济社会都可能处于萧条状态。 当经济发展速度因各种原因而放慢时，价格下跌最大的也将是供给弹性最小 的土地及其相关的房地产业。由于房地产投资没有宏观经济各行业相互牵动消长 的综合影响，房地产投资的衰退会快于宏观经济出现。房地产投资者看到价格下 跌，为维护自身利益竞相抛售，更使房地产价格直线下跌，房地产贷款也由此成 为不良资产。银行资金周转受到影响，进一步加速宏观经济衰退。受经济衰退和 萧条的影响，房地产的萧条阶段会持续较长时间，直至宏观经济开始复苏才会慢 慢走出萧条期。 因此，房地产作为国民经济的一个子系统，其发展进程不仅取决于自身的扩 张力，更取决于能否与其他产业协同进行，与国民经济的发展速度和水平相适应， 所以我们进行房地产投资宏观决策时，应根据社会经济发展的客观要求及宏观经 济的走势，合理调控房地产投资舰模和结构，使房地产周期与宏观经济周期相适 l 立。 1 4 北京：l ：商人学硕十学位论文 二、社会投资水平对房地产投资的影晌 投资水平是表示在一定时间内国民经济中资本的增加量，即在一定时间内生 产能力的增量。投资水平的高低以及投资时机是否发生，主要是经济因素在起作 用，投资者是否投资，主要依赖于投资是否能带来实际收益的增加。在一定社会 经济状况下，各投资主体的投资数量的总和可以看作是社会投资水平。房地产产 品作为一种要素投入纳入到社会经济运行过程之中，它应当是整体投资水平的重 要组成部分。实际投资水平特别是固定资产投资的增加，必然直接刺激房地产的 发展，房地产投资也随之增加。反之，投资水平的降低，特别是固定资产投资被 控制时，房地产业的发展必然会受到很大的影响。可见，旧社会总投资来说，社 会总投资和房地产投资规模呈正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程 度越高，对房地产业的刺激作用就越大反之，相关程度越低，这种投资水平的增 减对房地产投资规模的直接影响也就越小。 三、消费水平对房地产投资的影响 社会消费水平实际上就是个人可支配收入中减去储蓄后的余额部分。在社会 实际生活中，决定个人消费支出有许多因素，如个人收入水平、商品价格水平、 利率水平、收入分配状况、消费者偏好、家庭财产状况、消费信贷状况和消费者 年龄构成等方面。消费水平的高低和消费结构的性质会对整个国民经济及其内部 各产业包括房地产业的发展产生重大的影响。 一般而言，消费水平越高的国家对房地产商品的需求也会越大，反之，则会 缩减。恩格尔定律指出，随着人均国民收入的提高，人们用于食物等生活必需品 的支出部分的绝对量也会增加，但相对量会减少。可见在既定收入水平、边际消 费倾向下，消费结构的变化( 即衣、食、住、行之间的比重的变化) 一定会影响 对房地产商品的需求水平，进而对房地产投资规模产生扩张或收缩的效应。随着 我国人均国民收入水平的提高，人们用于食物乃至生活必需品的支出绝对量增加 的同时，相对量也在减少，总收入中用于购买包括住房在内的耐用价高的消费品 的比重相应会有所提高，但由于人们收入水平的基数低，收入水平达到足以调整 人们消费结构的高度尚有一定的差距，这也制约了房地产的投资规模，但从总体 上看，作为房地产类型的主要组成部分的住宅是满足人们基本生活需要的部分， 将会随着社会的发展、人口数量的增加，呈现出较为稳定的增长态势。 房地产投资对经济增长影响实证研究 四、信贷规模和利率对房地产投资的影响 信贷规模是指在一个经济社会中经过借贷行为，协调社会盈余资金和不足资 金的相对数量和绝对数量。对于一个经济社会来说，信用规模是有一定限度的， 它受整个社会信用创造体系的金融制度、社会经济总体状况等条件的限制。而房 地产业从本质上讲是一个大规模资金运作的产业，不可能单单依靠产业自有资金 来运作，因而信贷规模的大小、支出的比例结构对房地产业有重大的影响。房地 产信贷规模的大小是直接影响到房地产投资规模和速度的重要影响因素，使房地 产投资宏观决策中不得不考虑的一个重要影响因素。 长期利率反映了一般社会的投资利润率，它对房地产投资的影响，主要表现 在两个方面：一方面反映了房地产投资的机会成本的一般水平，长期利率越高， 房地产投资的机会成本越大，因而抑制房地产投资；另一方面，房地产投资中利 用财务杠杆作用开发的实际情况也导致了投资成本增大，风险程度提高，从而收 益的不稳定性增加，一般会限制房地产投资进而压缩投资规模。 五、城市化水平、人口因素对房地产投资的影响 房地产投资，尤其