威海文登南海项目营销思路概括.ppt

威海文登 南海项目营销思路概括 青岛河瑞林投资咨询有限公司 目录 项目位于山东半岛东南沿海 东临威海的荣成 石岛 西接威海的乳山 烟台的海阳 属于山东省海景房竞争激烈地带 相对而言 贵司项目周边生活及商业配套极其不方便 对项目的认知 对项目的认知 项目位于文登南海新区临港产业区西南部 北至阳光路 南到滨海路 东至隆泰西路 西临昌阳河 南侧为滨海湿地公园 待建 总规划面积2020亩 南海新区位于文登南部 被列为山东半岛蓝色经济区三大海洋经济新区之一 陆域控制面积160平方公里 规划建设面积90平方公里 依托156公里黄金海岸线 12公里金色沙滩 万亩松林和南海新港等优势资源 规划建设旅游度假区和临港产业区 打造滨海度假胜地 蓝色产业新城 实现两区功能互补 协调发展 对项目的认知 蔚蓝水岸 宝安江南城房价均价5980元 平方米 卓达香水海二期苏格兰城房价均价6200元 平方米 物业类型 住宅特色别墅中式地产 物业类型 住宅旅游地产花园洋房 南海翡翠城房价均价4800元 平方米 物业类型 住宅loft复式 物业地址 文登市南海金海路南端 物业地址 文登市南海新区滨海路与明珠西路交汇处 物业地址 文登市南海新区滨海路与金海路交叉口东北 圣海家园房价均价3700元 平方米 物业类型 住宅海景地产旅游地产 物业地址 文登市南海新区泽库镇圣海路 南海公园北 碧水金沙房价均价4500元 平方米 物业类型 住宅旅游地产花园洋房 物业地址 文登市南海金滩旅游度假区 临南海公园 蔚蓝水岸房价均价4100元 平方米 物业类型 酒店公寓住宅经济住宅投资地产 物业地址 文登市金滩旅游度假区 小结 项目较少 本板块地产市场氛围淡薄 多以外销为主 注重分销 忽略自身推广 皆以大盘形象面世 产品同质化严重 受政策和日本震灾影响 销售不力 销售模式千人一面 难以迎合市场 规划总用地面积 160500平米总建筑面积 141387 纵横观察项目自身 目前市场状况 虽然文登市场在近两年出现个案销售火爆的局面 但是在当前国家调整节奏加快的情况下 文登市场在短期内不可能出现供需两旺的局面 另文登市场放量渐增 局面更加严峻 贵司项目虽处南海一线 但其它不利局面应慎重考虑 首先文登本地居民的刚需难以吻合项目的市场感召 因此 该项目不能考虑本地消费层面 应以外销为主 营销思路浅议 1 大思路我们销售的房子就是别墅和公寓2 房子自身的配置 达到正常居住功能 通上下水等 3 销售以外销为主4 销售价格 别墅小高层 待议 5 一期推广 别墅 小高层同步进行6 产权证的办理工作落实7 销售设施设备8 销售周期9 可售面积落实10 样板房的布置11 销售理念 超现代建筑12 打造海景前沿一线的概念 包括湿地公园 13 优劣势分析14 规避的问题15 创造需求 创造就业16 销售流程 这个就不必多说了 待签订相关合约后再议 待议 别墅与小高层 是不同的客户群体 在销售过程中 两类客户可以相辅相成 相得益彰 别墅是高端客户群所需产品 他们可以带动其身边较低层收入人群或者生活低调人群 高层建筑 是建设度假类小型公寓的最佳选择 既充分利用了容积率 又能塑造出客户满意的产品 与此同时 这些相对低价类产品是贵司项目对外推广的敲门砖 奠基石 它可以起到引导市场的作用 同步推广的缺点是成本较高 高层建安成本要远大于别墅 能否提前销售高层公寓 取决于开发商自身的公关能力 外销推广需要大额的资金 也需要有魄力有胆识的开发商支持营销 1 要有产品存在2 要有合法手续 这是目前客户购买商品类建筑的前提 另外 产权相关手续的办理速度 也制约着