商业地产项目开发控制要点报告-DGF.ppt

商业地产项目开发管理报告 Guofan deng 2014 02 目录 商业地产概念 商业地产与住宅地产的区别 商业业态的形式 概念 Mall 林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中 许多商店 娱乐设施和餐馆组成的大型综合体 ShoppingMall 规模在5万平米以上 由管理商统一经营管理 主要采用出租方式运营的集零售 娱乐 餐饮 休闲等于一体的复合商业业态 商业地产的元素及行为 商业地产的433即 4元素3种行为3个层面 商业地产的商业模式 商业地产的经营模式 商业物业的管理模式 商业项目业态形式组成 商业项目的业态形式 商业发展趋势 商业项目的发展趋势 商业项目 体验式商业 所谓体验式商业 就是除了购物以外 还有聚休闲 娱乐 美食 互动 健身 教育等业态于一体的商业项目 如 电影院 冰场 健身会馆 电玩城 KTV 美容美体 儿童体验 儿童游艺等都属于体验式商业的范畴 体验式商业最大的客户群体是儿童和青年人 优势 商业发展趋势 商业项目未来的发展趋势 商业地产新型趋势分析 实体店的发展 消费群体及趋势分析 商业项目运营趋势 未来业态比例的发展趋势 餐饮类30 业态配比的变化 向体验性延伸 零售类的比例越来越小 商业项目需要做到的三吸引 1 商户关心的是什么 如何让商户相信项目的前景2 怎么让顾客时刻想着去逛商城3 怎么能吸引顾客和留住顾客4 怎么让顾客主动掏腰包顾客5 进入购物中心顾客最关注的是什么6 商业项目中什么最重要 客流 人气 7 投资人的投资回报 商业项目的三吸引 商业项目提升的三要点 1 塑造购物中心吸引力 公共服务比例的提升 公共服务设施 体验式店铺 如餐饮 但不能够依赖餐饮 购物中心的功能定位 回归配套的本质 快时尚 慢体验 2 如何更能够吸引租户和顾客 体验制胜 社交化消费成主力店 互联网思维改造商场 3 创造自由 智能 乐趣的消费体验空间 商业项目的三要点 商业项目成功的因素 一个成功的商业需要多方面资源的整合 所有优秀的团队对于商业项目的成败来说至关重要 商业项目运营成功的几个要素 商业项目的思考点 商业项目的流程和需要考虑的几个方面 1 投资人角度 投资回报率2 商业的发展前景 是否适应市场 区域 及政策环境3 招商推广与工程的衔接性 是否满足进度和现有工程条件等4 运营管理与招商 工程的衔接性 是否能够适应招商 运营管理 及物业运行的需要5 顾客 舒适感6 租户 承受能力和需求 项目流程简述 政府部门沟通 工程手续办理 商业项目至少涉及到如下专业和项目基础 基坑支护及降水 桩基 土方工程主体工程 结构 含地下室及人防结构 土建 建筑初装修 门窗 初装修装修 公共区域精装修 后场区域及机房装修等外立面 幕墙 入口门斗 外墙广告位 外立面灯光系统暖通 采暖 空气调节 排油烟 送排风强电 高低压变配电 动力配电 照明 租户配电 室外景观照明给排水 给排水 中水 太阳能热水 虹吸排水消防 防排烟 消防水 联动报警 防火卷帘 大空间灭火系统 气体灭火等弱电 楼控和安防系统 综合布线 客流统计 信号放大 无线网络 有线电视标识及指引系统 室内外标牌 指示 导引系统广告 室内外广告位 广告悬挂系统 LED显示屏及广告燃气 室内燃气 外网燃气市政 供电 供水 供暖 通讯 市政排水 室外消防 有线电视 道路景观 铺装 绿化 小品等商业配套 休闲区 座椅 花车 垃圾桶 卫生间附件 项目涉及的专业 管理要点 业态规划及商场风格控制 管理要点 设计管理 管理要点 机电管理 管理重点 施工管理 管理重点 成本控制 管理重点 开业支持 管理重点 文档管理 项目运营阶段需要注意的几个事项 商业项目 运营阶段的要点 商业项目的选址和定位 商业项目的定位的三部曲 选址 项目定位 业态规划 商业地产项目 饱和指数 人均饱和商业面积 国际惯例 一个城市的人均GDP超过3000 人均饱和商业面积是1 0平方米 人 低于3000 人均饱和商业面积是0 8平方米 人 人均商业面积 城镇人口 为城镇本地人口服务的商业面积 商圈的零售饱和指数 一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内对特定产品与服务的需要 饱和指数表面一个商圈锁能支持的商店不可能超过一个固定数量饱和指数可有公式求的IRS C RE RF式中 IRS 饱和指数C 商圈内的潜在顾客数目RE 商圈内消费者人均零售支出RF 商圈内商店的营业面积假设在商圈内有10万个家庭 每周在食品中支出25元人民币 共有15个店铺在商圈内 共有144000平方米销售面积 则该商圈的饱和指数为 TRS 100000 25 144000 17 36IRS越大 则意味着该商圈内的饱和度越低 该数字越小则意味着该商圈内的饱和度越高 在不同的商圈内 应选择零售饱和指数较低的商圈开店 商业项目规划设计 商业规划设计 商业项目功能规划 商业功能规划 投资回收评估 开发计划 市场推广 综合比较 开发策略 确认初步方案 商业项目方案确认 商业项目功能设计的几个关键控制项目 业态确定 主次力业态 餐饮等的配比 位置 面积等停车场 车位数量 限高 卸货区及通道的宽度 高度 回转半径等动线设计 车流 人流 物流动线 中庭位置 大小 数量及与项目的符合性 特色性消防合规性 电梯 满足动线需求及升级条件机电及预留 包括井道 设备间预留 容量预留 装修 标识 必须准确 清晰 人性化景观 项目升级的阶段 1 开业前的升级2 营业后的升级 根据投资商的投资策略 商业项目 改造升级 1 停业升级2 营业升级 关于商业项目 在前期必需升级改造方面的考虑 未来追求更大的回报率 商业项目必须在运营中进行逐步升级 以应对市场的变化 故在项目建设初期务必考虑后期升级的基础条件 做到有级可升 灵活应对 这也是商业项目与住宅项目最大的区别之一 所以 商业项目的设计 施工应该是有前瞻型的 设计时做到该留的务必留 该省的也必须得省 应该做到前期花小钱后期省大钱 施工时根据招商进展情况 结合施工进度 做到灵活应对 合理判断后续施工风险 避免浪费和延误 项目管理 流程与分工 项目规划 业态概念架构 参考 停车场 主力业态 超市 停车场 B2 B1 零售业态 次主力业态 快时尚餐饮 特色餐饮 一拖二 儿童类 次主力业态及特色餐饮 主力业态 影院或主题KTV F1 F4 F3 F2 F5 主力业态 影院或主题KTV 设备机房 零售业态 次主力业态 零售类 次主力业态 零售类 一拖二 教育 娱乐 电玩等 零售业态 特色餐饮 项目规划 建议 针对本项目的初步方案 提出如下建议 1 在规划许可的前提下 扩大楼体的占地面积 2 将酒店和办公楼的的塔楼尽量摆放在项目的后侧 以增加临街面商铺的面积3 酒店 公寓 办公楼的出入口和大门设置在项目两侧 可以在临街面设置酒店和办公室的LOGO 4 需要考虑后期的物业管理形式 酒店 公寓 办公的机电系统与商业分开设置 5 首层商铺尽量采用临街形式 可以增加回报率 6 酒店 公寓 办公除大厅设在首层外 其他使用空间建议从6层开始 项目目标 租金收益预估 以上租金为在参考现阶段建筑面积及功能规划上给予的初步预估 仅为参考 项目目标 租金收益预估 以上租金为在参考现阶段建筑面积及功能规划上给予的初步预估 仅为参考 目标控制 目标单价组成 项目目标 总控进度计划 单个店铺面积过大 不利于后期的改造和招租 且会影响租金回报率 商业项目被忽视的服务细节 指示标识不清 休息区难寻 WIFI普及有限 储物设施稀缺 未设婴儿室 未设吸烟室 卫生间配置不合理及服务缺失 高峰时停车难 非机动车无处挺 整理台非标配 广播提示称鸡肋 声音过大或不清晰 LOGO的高度应适合视距 并且中庭的栏板高度尽量避免遮挡租户门头LGO 中庭栏板的高度不合适 及安全性问题防火卷帘与装修的配合问题最底层扶梯下方照明防触电处理电气插座点位预留过少 给排水点位预留不够 消火栓的位置不合理影响租户和公共区域的装修 项目设计和施工中的通病 项目设计和施工中的通病 消防报警设备的安装位置不合理 影响美观和使用综合天花的排布不整齐 杂乱 各自为政租户装修与公共区域的协调性租户内伸缩缝的处理租户内机电管线的处理 考虑租户的装修方便和有效使用租赁面积 卫生间保洁部到位 有异味 地面有水渍租户内幕墙的收口幕墙与装修的收口扶梯安装后缝隙的处理所有感应门电源及控制是否满足消防要求 租赁线上的消火栓设置没有充分考虑租户的装饰效果及门脸布置 工程与招商的协调 工程与招商的协调要点 1 前期业态划分合理 共同研究前期业态 2 工程与招商紧密沟通 避免反复修改 3 招商信息更新及时跟进 避免信息不通造成损失4 综合衡量招商 工程 运营等 合理安排业态变更5 任何的变动和修改应以提高