宿州房地产市场研究报告.ppt

1 谨呈 金方集团 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归合富辉煌 中国 所有 未经合富辉煌 中国 书面许可 不得擅自向其他任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分和全部内容 2013 05 宿州金方项目基础研究报告 2 2 PART1 政策背景研究 3 限购 特别是大型城市 的退出条件 1 宏观条件 宏观环境产生较大变化 不具备退出条件 具体如 流动性仍宽松 通胀上行 投资气氛仍浓 投资渠道仍难突破 土地成本上行等 前述 2 制度条件 市场 保障双轨制完成 不具备退出条件 前述 3 替代条件 替代政策 房产税 的实施效果能完美替限购 不具备退出条件 上海 重庆试点成效并未十分明显 限购仍将持续 政策背景 4 未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响 一般而言 通胀 CPI 及经济活跃度 PMI 快速上行至 红区 易招致政策加码 保持在 蓝区 则政策倾向于维稳 2013年通胀将总体上行 在货币环境相对宽松之下 楼市投资热情可能再度激发 2013年来自政策面的压力或再增加 但2013年国内经济将较大可能保持在低增长状态 经济活跃度预计难以达到红区 这对楼市政策的加码空间形成制约 防滞 制约加码空间 未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响 预计管理层将加强对土地 资金的监管 并加强对地方政府问责 地方政府 向紧微调 压力增加 大城市或出台更多 非常规调控 限售 限签约等 平抑楼价 政策背景 5 未来政策将延用 新国八条 调控框架 具体措施在防滞与防涨间平衡 个人住宅部分预计不会全面开征 但房产税的相关推进会对购房者心态产生一定影响 政策背景 6 国五条 细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市 差别化为年内政策主线 时间点 直指购房资格与房价上涨 限购增加目前非限购城市 区域 住宅类型 两会前调控便于统一调控具体措施 直指问责制度 执行性更强 2013年楼市调控必将更严 新 国五条 的核心与重点 限购进一步升级 明确统一限购的执行标准 差别化成为信贷主旨 出售自有住房规定征收的个人所得税按20计征所得税 首次明确提出加强预期管理 政策评价 国五条 细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市 而并未 一刀切 市场调控措施的加强趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控 通过差别化信贷 税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系 政策背景 7 宿州 新国五条 细则未提及限购 20 个税 及信贷新政的问题 但针对房价涨幅设置上限 并表示加大年内土地供应 政策背景 短期来看 房产税试点范围如何扩大 限购政策执行更加严厉 都将给市场运行带来压力 开发企业需紧跟市场需求变化 合理把握拿地 推盘策略 确保企业业绩平稳增长 住房需求的根本动力存在 房价与经济平稳的状态下 市场需求依然广阔 历年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势 相关调控政策出台也并不会改变住房需求的根本动力 中长期来看 经济发展 城镇化 收入水平提高等因素 仍是推动市场向上的原动力 未来十年中国房地产市场的发展依然值得看好 只是相关各方都应该降低预期 过去十多年高周转 高杠杆 高利润的模式已经结束 分化 调整 转型交进未来十年的关键词 长期来看 8 8 PART2 城市背景研究 9 9 城市背景 地理位置 宿州位于安徽省最北部 苏鲁豫皖四省交界处 淮海经济圈核心 随着区域合作体系不断完善 发展前景看好 对于房地产市场有推动作用 宿州为 舟车会聚 九州通衢之地 扼汴控淮 当南北冲要 跨汴阻淮 信江北一要地 是著名的 中国酥梨之乡 中国书画艺术之乡 中国书法艺术之乡 中国马戏之乡 中国民间艺术 钟馗画 之乡 中国观赏石之乡 泗州戏之乡 10 城市背景 区域协作 淮海经济区核心区共同体以及徐州都市圈为宿州城市发展提供了更广阔空间和更高平台 有利于形成区域性规模发展模式 人口流动引发新增购房需求 淮海经济区核心区已形成 十 字聚合轴模式 在交通 产业 市场准入 物流 科技创新 金融服务 旅游业 文化产业 人力资源 社会保障 环境保护等方面实现区域一体化 徐州都市圈各市联动发展 接轨 长三角 迅速壮大 徐州经济圈规划图 区域合作一体化共同体开局良好 区域交通设施建设加快推进 区域市场融合度也不断提高 区域合作体系不断完善 各城市发展实现联动 11 城市背景 城市经济 GDP及产业结构 宿州GDP与增长率在全省16个城市排名均为第7 第二产业增长迅速 推动宿州经济更快的发展 经济发展和产业结构调整给城市房地产市场带来发展契机 从宿州市近五年产业结构发展情况来看 工业占比逐年提高 第一产业与第三产业占比则有下滑趋势 数据来源 安徽省统计局 12 12 城市背景 城市经济 人均GDP 宿州人口基数较大 城市化率与经济发展水平脱节 近年城市化进程将加快 住房需求向品质化发展 2012年末宿州人均GDP 704 宿州城市化率 人均GDP K美金以下 城市化水平 以下 人均GDP K美金 城市化水平 以下 人均GDP K美金 城市化水平 人均GDP K美金 城市化水平 人均GDP K W金 城市化水平在90 以上 宿州人均GDP发展较快 城市化进程有待加快 给房地产发展带来契机 13 13 城市背景 城市经济 人口增长 截止2012年 宿州城区人口规模651 66万人 城市的扩容和人口的增长将带来每年141 3万平方米的刚性住房需求 截至2012年 宿州城区人口规模649 23万人 年均增长5 年均增长7 85万人 全国人均住房面积30平方米 按 中国统计年鉴 按收入情况将家庭分组 其中有购房能力的中等收入以上人群所占比例约为60 7 85 30 60 141 3万平方米 中心城市扩容 双70 目标 2013年 宿城建成区规模达到70平方公里 人口达到70万人城镇扩容指标 全市城市化率达到45 年均提高3个百分点 县城 中心镇扩容指标 2013年四个县城实现 双20 目标 即县城建成区达到20平方公里 人口达到20万人 宿州市实施城镇扩容战略 14 14 城市背景 城市产业 宿州正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业 旅游业为主体的区域中心城市 二产 三产的发展推进该市工业及服务业的发展 吸引大量工业和服务业人口 带动房地产市场的需求 宿州经济发展重心近年向第二产业转移 居民收入水平不断增加 消费力增强 二 三产业的发展吸引工业及服务业人口 带动房地产市场需求 15 15 城市背景 城市产业 产业承接 宿州走组团 集群式的整体承接劳动密集型产业之路 作为扩张工业经济总量的战略路径 产业工人成为住宅市场客户的重要组成部分 产业发展衍生办公需求 宿州初步建成10平方公里的制鞋生产区 生产配套区 商贸物流区等 百丽 泰马等鞋企纷纷投产 随着以鸿星尔克为代表的泉州鞋业的到来 加上先期入驻的广州和温州鞋业板块 中国鞋业 三州归宿 初露端倪 目前 鞋业基地入驻项目50多个 协议引资约100多亿元 已带动3万多人就业 中国中部鞋都 战略定位 全省跨越式发展的龙头全省对外开放的门户率先接轨长三角 接轨国际的开放型经济区域 农产品深加工 制鞋 纺织服装 化工 光电 纸业 16 16 城市背景 城市规划 宿州中心城区规划形成 一主三副 的城市空间结构 本案距离规划中心仅660米 区位优势明显 市区人口的增长催生住房需求 形成 中心极化 组群互动 轴带发展 对接周边 空间开发格局以及 一主三副 的城市空间结构 一主 一个城市主中心 依托老城区和市级政务文化区 形成城市主中心 三副 汴北新区 主要包括汴河以北的规划建成区 依托三角洲公园 以人民路为主轴 连接南部片区 城市中心区 建设汴北新区的城市副中心 城东新区 主要包括沱河以东的规划建成区 依托沱河景观带 以规划的东外环路 银河一路京沪铁路东段为轴线 结合区级政务中心以及商业的建设 打造城东新区的城市副中心 城南新区 主要包括南部的经济开发区 结合经济开发区的用地结构调整 以金海大道 南环路交汇处的用地为主 新建南部城市副中心 17 17 城市背景 城市交通 宿州是省内重要交通枢纽 规划将形成高速公路网体系 拓展铁路交通网 实施航道改建及整治 建设航空快速通道 为人口增长及产业发展建立良好基础 铁路 运行中 京沪线 陇海线 京沪高铁建设中 郑徐客运专线 高铁 宿淮铁路规划中 亳宿铁路站点 宿州站 砀山南站 萧县北站公路 年公路旅客周转量35亿人公里 货运周围量423亿吨公里 省内重要公路交通枢纽G3京台高速 泗许高速和连霍高速 G30 交汇处市区内有宿州 宿州北 宿州东等多个高速出入口济祁高速 徐明高速等多条高速正在规划建设中另有206国道 310国道 311国道 104国道和多条省道经过拥有一级客运站1个 三级客运站1个 四级客运站2个规划中 三纵 济祁高速 京台高速 合徐段 徐明高速 两横 连霍高速 泗许高速 一联 阜阳 宿州 观音机场高速 18 18 城市背景小结 融入淮海经济圈及徐州经济圈的发展战略 加快宿州城市化进程 经济发展与城市化率相矛盾 未来宿州城镇化进程必将加快 潜在购买实力将受到城镇化进程及代表全新品质的居住模式所引爆 城市人口 规模逐渐扩大及经济增长带动房地产市场进一步活跃 同时刚性需求凸显 产业结构优化 收入显著提高 加强消费购买力 经济发展及产业结构优化为城市导入大量人口 城市化加速催生新增住房需求 利好房地产市场 19 PART3 住宅市场部分 房地产整体市场 房地产住宅市场 20 住宅市场部分 房地产整体市场房地产住宅市场 21 整体市场 房地产开发投资 宿州市2008 2012年近5年来固定资产投资和房地产开发投资均保持快速增长 配合城市规划发展方向 宿州城市建设全面展开 2012年宿州市房地产开发投资达到103 4亿元 同比增长50 2 房地产开发投资成为热点 宿州市房地产开发投资额逐年增长 房地产开发成为城市建设开发的热点 2012年宿州市人均GDP17038元 约合22704美元 根据人均GDP与房地产发展阶段的关系 宿州市房地产产业处于启动期阶段 仅为生存需求 单纯数量型超速发展 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准 22 整体市场 市场供应量 2012年宿州房地产批准预售面积为106 62万方 较2011年呈现大幅度下滑 2012年市场供应面积大幅度降低主要有三方面原因 第一 国家宏观政策的调控 致使开发商谨慎拿地 相应市场供应就逐渐减少 其二 宿州所售商品房必须达到修建项目的2 3高度才能取得预售许可证 第三 宿州拆迁难度较大 2012年宿州住宅市场供应量出现极度萎缩 致使成交量大幅度下滑 23 2011年宿州房地产共备案住宅面积97 73万 而2012年宅备案面积仅为75 45万方 呈现较大幅度的下滑 2012市场住宅成交量的下滑 国家宏观政策的调控是一方面的因素 另一方面则是由于开发量降低 市场供应量逐渐减少 再一方面是因为多层住宅逐渐稀缺 宿州客户对于高层住宅含有一定抗性 导致购房意愿下降 整体市场 市场成交量 2012年住宅市场成交量由于多方面原因呈现较大幅度的下滑 24 整体市场 商品房成交结构与均价 2009年后宿州房地产市场整体成交状况呈现逐渐下滑的趋势 2012年成交面积59 42万方 下滑趋势明显 2008年至今 宿州房地产市场非住宅类产品成交比例逐渐上升 表明宿州市场投资性欲望逐渐增强 住宅类产品价格呈稳步上升的趋势 但增长幅度较小 非住宅类产品价格成倒s型曲线走势 变动较大 2012年住宅成交均价为4197元 平米 相对2011年仅上涨379元 平米 非住宅类上涨974元 平米 非住宅类产品价格上涨较快 宿州居民在非住宅类产品的投资欲望较强 2012年宿州房地产成交下滑明显 非住宅类产品成交比例及均价上升 客户投资意愿逐渐增强 25 整体市场 成交客户结构 2009年至2012年 宿州市房地产客户以市区客户为主 占据80 以上且一直呈增长趋势 2012年成交客户结构更加明显 市区客户增长8 达到93 一方面市区较多刚需客户 投资客户一改观望态度出手购买致使市区客户比例增加 另一方面宿州市区对周边区县的吸附能力逐渐减弱 整体来讲宿州市购房客户年龄结构多集中在50岁以下 其中以30 40岁年龄层次所占比例最大 2009 2012年 购房客群年龄在50岁以下的占据了约95 左右 其中30岁以下客户比例增长幅度较大 表明宿州市场周边区县客户 返乡置业增多 宿州住宅市场成交客户以市区居民为主 年龄结构主要集中在50岁以下 其中以30 40岁所占比例最大 26 整体市场 成交面积户型 2009年到2012年主力成交面积集中在90平米以下以及90 120平米之间 两者占据了整个市场成交量的75 左右 宿州整体市场仍然是以刚性需求面积为主 2012年90平米以下以及90 120平米户型占据整个市场成交的75 60 仍然是市场主力成交面积段 另外144平米以上面积段成交占据8 56 上涨约3个百分点 宿州住宅市场仍然是以90平米以下以及90 120平米为成交主力面积 整个市场仍然是以刚需为主 27 整体市场 小结 宿州市区客户仍然是宿州市房地产的主力客户人群 客户置业逐渐偏重于投资 宿州经济发展提速 产业逐步导入 房地产市场稳步回暖 为宿州房地产提供了良好的市场发展环境 宿州经济发展 城市规划以及人口基数将为宿州房地产发展提供信心 房地产投资增长幅度较大 未来房地产将是宿州开发建设的热点 28 住宅市场部分 房地产整体市场房地产住宅市场 29 住宅市场 板块划分 五个房地产板块 政务新区板块 依托政务新区较高的规划占位 良好的发展前景和优秀学区 区域认可度较高 在售项目较多 未来将是宿州房地产发展热点区域 中心城区板块 宿州城市区域价值最高的板块 土地稀缺 城市配套齐全 商业价值较高 在售项目较少 且没有与其他区域拉开明显价格差距 西南板块 依托光彩城大市场和周边丰富学区资源发展起来的房地产区域 土地后续供应量较大 交通便利 但价格相对较低 道东板块 宿州城市改造区域 但后期片区发展受到城市发展规划制约 整体环境较差 房地产在售项目较少 价格较低 开发区板块 距离宿州中心较远的城乡结合区域 片区发展受城市规划控制 产业集中 区域配套严重不足 在售项目较多 市场价格洼地 根据宿州市房地产发展现状 结合宿州城市规划发展导向 将宿州房地产格局划分为五个板块 30 住宅市场 格局演变 综合宿州政府规划 城市发展以及产业进步等要素 未来宿州房地产开发将主要集中在政务新区和开发区板块 房地产格局演变 政府规划 城市发展 产业导入 重点向北 西北方向发展 适当向东发展 控制向南发展 中心城区开发建设逐渐饱和 城市逐渐向外围发展扩散 开发区产业逐步导入 并且逐渐发展 区域进步致使逐渐成为开发重点区域 伴随着中心城区可开发土地逐渐稀缺 未来政务新区和开发区板块将成为宿州房地产开发热点区域 31 住宅市场 板块分析 政务新区板块 发展前景利好 充分依托区域较高的规划占位 环境和学区优势并重 吸引大量市区和周边县城客户 但配套和交通问题亟待解决 区域特征 行政办公 文化休闲 商贸服务和居住等功能为主 发展前景较好 城市居民趋于认可度较高 产品形式 在售多为多层住宅 但逐渐稀缺 高层将成为趋势 面积跨度较大 但市场最为接受的户型仍然以刚需为主 主力面积80 110平米 价格变化 价格区间跨度较大 位于4500 6000元 平米 区域均价约5100元 平米左右 价格走势表现平稳 由于区域认可度较高 其价格较为接近中心城区 客户来源 政府单位工作人员及公务员35 移动 电信 学校等机关单位等约15 周边县城居民和外地返乡置业者约37 市区客户约占13 32 住宅市场 板块分析 西南板块 位于中心城区的边缘 依托光彩城大市场兴起 紧邻汽车客运站和高速出入口 交通便利 后续土地供应量较大 但区域房地产价格较低 区域特征 区域起步较晚 房地产围绕光彩城大市场兴起 出入交通便利 区域配套严重不足 但距离城区较近 板块整体形象较低 产品形式 前期住宅多为多层形式 后期高层涌现并逐渐成为趋势 面积跨度较大 住宅以80 120为主力面积 公寓产品20 90平米 价格变化 区域住宅价格较为统一 均价4600元 平米 公寓价格相对较低 3900元 平米 区域发展较慢 价格相对市区和政务新区较低 客户来源 早期以市区居民购买投资为主 后期以周边县城居民 矿上员工以及大市场业主及工作人员为主要客源 光彩美庐奥城 33 住宅市场 板块分析 道东板块 宿州城市待改造区域 环境较差 未来发展受限制 房地产在售项目较少 房价较低 区域特征 区域起步较晚 房地产围绕光彩城大市场兴起 出入交通便利 区域配套严重不足 但距离城区较近 板块整体形象较低 产品形式 区域在售项目较少 以多层和小高层为主要物业类型 主力面积多集中在94 102平米之间 价格变化 多层住宅均价4200元 平米 小高层3800元 平米 区域待改造 发展前景受规划限制 房地产价格与其他区域存在明显差距 客户来源 以项目所在区域原有居民以及周边乡镇居民为主 以自主为购房目的 碧御豪庭 34 住宅市场 板块分析 开发区板块 宿州产业集中区域 受城市规划控制 配套不足 但区域整逐渐发展成熟 城乡结合不利的同时带来更多的乡镇置业客户 区域特征 区域起步较晚 房地产围绕光彩城大市场兴起 出入交通便利 区域配套严重不足 但距离城区较近 板块整体形象较低 产品形式 区域在售项目较少 以多层和小高层为主要物业类型 主力面积多集中在94 102平米之间 价格变化 多层住宅均价4200元 平米 小高层3800元 平米 区域待改造 发展前景受规划限制 房地产价格与其他区域存在明显差距 客户来源 以项目所在区域原有居民以及周边乡镇居民为主 以自住为购房目的 35 住宅市场 板块分析 中心城区板块 宿州城市最成熟的片区 区域价值极高 交通便利 住宅的投资属性较强 远远大于居住 区域特征 区域占据城市最为主要资源 区域价值较高 交通便利 但居住功能逐渐淡化 房价居于市场最高值 产品形式 区域在售项目不多 但后续供应量较大 高层建筑成为趋势 商业价值逐步体现 主力面积多集中在94 120平米之间 价格变化 高层价格介于4700 5500之间 均价5300元 平米 区域价格逐步上升 但与其他区域差价未能体现核心区域价值 客户来源 以投资为主 生意人 企事业单位高管 员工等为主要客户 欣意国际城 36 住宅市场 小结 产品设计 从目前宿州市场发展态势来看 结合快销案例可以研判宿州房地产市场仍然以80 110平米两房三房为主力面积户型 中心城区客户购房以投资属性为主 小面积 低总价的产品适宜投资 其他区域的客户购房以居住为主 故小面积的刚性需求产品仍然是宿州市场主流产品 我们项目分为三期开发 一期为两栋高层住宅 户型为94平米和130平米的 94平米开盘当天就被抢完了 很多客户过来买94平米的户型都没用买到 然后才被我们引导去购买130的户型 客户过来大都看中了我们项目在市中心的这个地段 不管是投资还是居住 90多平米都是比较适合的 总价也是大家能接受的 欣意国际城置业顾问张小姐 宿州市场基本来说的话还是以刚需为主吧 像80 100平米左右的房子就比较好卖 你看宿州市场就连多层小洋房的面积大概都在100平米左右 整个宿州人的收入有限 总价太高的话他们也没办法负担 所以宿州不论在那个区域 基本上都是以刚需市场为主 面积段不能太大 明日新城事置业顾问马先生 37 住宅市场 小结 客户来源 目前宿州住宅市场客户以生意人 企事业单位员工 公务员以及周边县镇居民为主 客群 中心城区的客群 以生意人 高管等中高等收入人群为主 投资意愿较强烈 政务新区以政府部门工作人员 公务员以及部分生意人为主 居住功能较强 城市边缘区域以项目所在地周边客户为主 以及周边县镇客群 典型的刚需置业特征 主力客群 次要客群 边缘客户 主力客群 生意人 银行 移动等企事业单位高管及员工等中高端收入人群 次要客群 政府部门工作人员 周边区县居民 返乡置业者等 边缘客户 项目周边居住人群 产业客群以及外地客户 38 PART4 商业市场部分 39 商业发展机遇 城市商业规划商业发展方向人口和旧城改造机遇 40 商业发展机遇 城市商业发展规律 宿州商业处于单核商业优化发展阶段 在商业结构优化的背景下 商业开发前景广阔 区域优势明显 宿州城市化率在33 1 城市核心依旧是商业发展重心 未来开发充满机遇 41 商业发展机遇 城市商业规划 宿州城市商业向一核多层次格局发展 中心商圈仍旧是未来城市商业发展最重要方向 城市商业发展方向 强化市级核心商圈 据点开发 形成轴带 带动全市 城市商业发展格局 市级 市级副中心 区级 社区级商业格局 市级商业中心 老城区 发展成熟 辐射全市及腹地 市级副中心 汴河新区 服务工业经济和周边居民 区级商业中心 规划西北 西区 西南 经开区 道东和符离集6处 分流市级 市级副中心部分商业职能 缓解老城区商业 环境压力 采取 强化核心 据点开发 形成轴带 带动全市 的总体思路 整合现有商业资源 特别是对老城区现有商业资源整合 加大新区商业网点建设力度 充分发挥中心商业区和区域各层次商业中心的协同效应 摘自 宿州市城市商业网点规划 42 商业发展机遇 城市商业发展方向 中心城区商业近期将偏北和人民路发展 老城区由于拆迁难度较大 地块稀缺 项目所处区域仍有巨大开发空间 宿州以后商业会向北向东发展 但近期将重点打造沿人民路两侧 这边会有一些土地出让 北边土地基本上被一些大公司拿去了 政务区现在也没有什么土地 老城区拆迁难度大 地块也不是太多 市规划局建设规划科汪副科长 城市中心商业 工 字型中心商业辐射圈胜利路段 电子专卖 中低档服装 餐饮等 汴河中路段 核心圈 百货 商超和餐饮等 淮海中路段 金融服务 休闲娱乐 专卖店等 人民路商业 发展重点 华夏世贸已进驻 后期将有新世界商业 元一综合体项目 西北政务区 商业初启动 代表项目 宇业水游城 CBD环宇国际广场等西南片区商业 商贸物流型 专业市场和社区附属商业 代表商业 光彩大市场 白马商城 天下第一奇石和意邦国际等 本地块 43 商业发展机遇 人口和旧城改造机遇 人口增长和旧城改造催生了旺盛的商业和投资需求 为本项目商业发展和销售提供了客观基础 项目周边标的 宿州人口基数 2010年宿州人口为642 07万人 年增长率9 年均增加6 88万人 2015年城区人口将达75万 宿州旧城改造 城中村改造将催生新的财富群体 他们产生旺盛的投资需求 将有效促进本项目销售 项目周边人口 本项目地处老城区中心地段 周边分布众多企事业单位和商务投资人群 这些人群普遍具有较高的消费实力 访谈纪要 投资看地块看潜力 现在也许差些 但以后有潜力 一中那边商业现在也没有 又有很多陪读的 投资价值应该很高 埇桥区交通局胡小姐家里拆迁已经有6套房子 房子不愁住 房租还能有些钱 钱放着也是贬值 只要位置好 我也想投资个门面 最近一直在找合适的房子 拆迁还原户郁先生 44 商业发展机遇总结 在中心土地稀缺 商业结构优化 投资和商业需求旺盛以及片区发展出现空缺的背景下 本项目具有巨大市场市场空间 城市商业发展规律 城市未来向人民路和西北新区发展但中心城区土地稀缺 商业价值不断攀升 城市商业发展规划 项目开发机遇 从城市商业发展规律 城市商业规划和人口和旧城改造层面概述项目商业发展价值机遇 人口与旧城改造层面 人口不断增长 商业需求不断提高 旧城改造催生大量新财富阶层 投资需求较为旺盛 老城区人口密集 购买和消费能力较强 现阶段城市中心仍旧是商业发展核心阶段强化市级核心商圈 扩大辐射范围 城市核心商圈地位不断加强 在商业优化背景下 开发前景广阔 45 商业整体 商业整体市场 46 商业整体市场 社会品零售总额 宿州商业发展呈稳步增长趋势 但目前商业发展处于较低水平 社会购买力有限 宿州社会消费品零售总额逐年增长 商业市场处于稳步上升阶段 对比省内其他城市 宿州社会消费品零售总额处于较低水平 反应宿州商业发展处于较低水平 宿州人均社会消费品零售额远低于安徽省平均水平 且低于周边的淮北 反应社会购买力有限 商业发展受周边城市影响较大 注 社会消费品零售总额是一个地区商业市场发展状况 社会平均购买力的重要指标 以上数据来源于安徽省及各市统计年鉴 47 商业整体市场 城市商业发展阶段 宿州商业处于快速发展阶段 业态逐渐丰富 大型综合性商超和专业店不断涌现 宿州人均可支配收入低于全省水平 人均消费力有限 宿州2012年人均GDP为17038元 折合现汇率美元为2704 4元 商业处于业态丰富阶段 注 下表反映了人均GDP和城市商业发展阶段的关系 以上数据来源省和各市统计年鉴 宿州商业发展阶段 48 商业整体市场 城市商业供应格局 宿州后续商业供应将集中在中心城区和汴河新区 未来竞争压力较