南京融侨世家竞品项目调研分析_48PPT.ppt

融侨竞品项目分析 2010 8 23 竞品项目总表 金地自在城 地址 南京雨花台区板桥街道大方村开发商 金地集团南京置业发展有限公司总建面 103万 容积率 2 2建筑类型 高层 花园洋房交付时间 2011年8月 一期 2012年7月 二期7栋和8栋 其他待定 物业公司 金地物业物业费 1 9元 平方米 月产品均价 9500元 高层 14500元 花园洋房 楼层差价 10 50元 高层 1000 2000元 花园洋房 东西差价 200 300元 高层 1000 1500元 花园洋房 客户来源 建邺区 板桥的客群为主 公务员和企事业单位为主 华为 中信等 配套 1 自身配备有两所双语幼儿园 12个班 建筑面积约6500 及一所30班的小学 建筑面积12000 五星会馆和10万 的商业街 2 项目临24公顷石闸湖 新城中心 规划逾30万 商业 商贸 办公 文化 娱乐等多功能服务中心 竞品个案 推售情况 项目2009年底开盘至今 共推出1707套房源 已售1632套 去化率为95 6 高层以89平2房和132平3房为主力户型 花园洋房面积区间为 130 170平 项目存量约78万 推盘情况 2010年潜在供应 一期 二期 户型点评 户型方正 紧凑 赠送产品附加值 阳台和飘窗设计提升居住品质 设置设备平台和储备空间 提高空间利用率 户型优点 户型方正 紧凑 无浪费面积 利用设备平台巧偷面积户型设计大飘窗 提升居住品质设有大面积阳台及飘窗 增加附加值的同时提升生活品质感 客厅与宽大观景阳台连接 户型缺点作为高层户型 无较大缺点 2室2厅1卫89平米 3室2厅1厨1卫73平米 i town 户型优点 户型紧凑 无浪费面积 功能齐备 过道设置储备空间 小空间大利用 客厅宽面开窗 户型缺点 无较明显缺点 swot分析 strength优势 项目处于板桥新城核心地区 是未来发展的热门地区 紧邻1300亩奥体南体育公园 旅游资源丰富 自身配套齐全 教育 商业和休闲娱乐配套齐全 金地品牌优势 weakness劣势 项目所在区位较偏僻 离南京主城距离较远 距市中心新街口约21公里 车程约40 50分钟 距离奥体中心约10公里 车程约25分钟 目前项目周边生活配套较少 梅钢等企业对项目存在一定的环境污染 opportunity机会点 板桥新城区的建设将大大提升该项目的关注度 未来轨道交通的开通将大大提升该区域的价值 规划中的地铁8号线和5大快速公交 threat威胁点 房产新政在短期内对市场形成下行压力 项目小结 项目做为陌生区域大盘 遵循陌生区域大盘开发的7大关键举措 成功运营 利用区域规划展现城市价值 用自在城概念定义生活方式 合理配置各期资源价值 产品价值 先抓区域主要首改 首置客群 再抓主城 制定合理的开发节奏 依附体育公园 自身商业配套的内容及建设节奏 充分利用内外配套价值 对整个项目而言 合理配置各地块容积率 打造首置 首改 再改的不同产品类型 进行资源合理匹配 1期启动区成功立势 项目高调开盘 首日销售6亿 嫁接南京处女作金地名京的项目价值到企业品牌 再到自在城 形成项目在板桥的市场话语霸权 品牌价值不断提升 近郊板桥新城品质楼盘 享受规划利好 地段优势明显 未来升值潜力较大 万科金域蓝湾 地址 南京江宁双龙大道以东 清水亭路以北开发商 南京万科置业有限公司总建面 54 5万 容积率 2 0建筑类型 小高层 高层和别墅交付时间 2011年1月 一期 物业公司 万科物业物业费 1 9元 平方米 月产品均价 16000元 楼层差价 80 100元 东西差价 500 1000元 客户来源 市区和江宁各占50 左右 以私营企业主和公务员为主配套 1 自身配套有 幼儿园 21个班 运动主题会馆 社区中心 净菜市场和社区商业街 共2万 另有3000 的会所2 江宁商务区 约7 8平方公里 和江宁新商圈 教育配套有江宁最好的小学 中学 南师大附中江宁分校 项目紧邻江宁唯一三级甲等医院 同仁医院 竞品个案 推售情况 推盘情况 2010年潜在供应 1 2 3 4 5 6 7 8 项目2010年4月开盘至今共推出842套房源 已售647套 去化率为76 8 以135 舒适性三房为主力户型 项目存量约42 5万 户型点评 户型方正 紧凑实用 设置入户玄关 收纳空间和储藏室 多阳台和飘窗设计 明厨明卫 2室2厅1卫90平米 户型优点 户型方正 紧凑 无浪费面积 设有收纳空间 提升空间利用率设有大面积阳台 增加附加值的同时提升生活品质感 主卧和次卧均有南向飘窗 客厅与宽大观景阳台连接 明厨明卫 户型缺点 无较大缺点 3室2厅1卫135平米 户型优点 户型紧凑 实用 无浪费面积 设置入户玄关奢华主卧设计 配备步入式衣帽间和宽大独立卫生间宽大飘窗设计户型缺点 无较大缺点 swot分析 strength优势 万科品牌优势明显 项目体量大 内部商业和教育配套齐全 市场定位高 周边的配套比较齐全 有三级甲等医院 同仁医院和南师大附中江宁分校 项目产品线较长 产品丰富多样 物业管理水平高 九龙湖丰富的自然资源 weakness劣势 周边生活配套尚未完善 需要投入大量资金完善社区配套 本项目的价格是目前江宁区的标杆价格 存在一定的市场风险 opportunity机会点 区域规划利好 区域价值持续提升 地铁改线 设清水亭站 带来重大利好 threat威胁点 房产新政在短期内对市场形成下行压力 九龙湖板块改善型产品对本项目形成竞争分流 项目小结 南京万科打造的江宁板块大体量 高品质楼盘 距离南京主城较远 目前项目周边的商业配套设施比较缺乏 但医疗和教育配套齐全 项目自身的商业配套比较完善 项目共推出842套 已售647套 去化率76 8 由于168 大户型总价较高 去化率一般 区域规划利好 齐全的配套设施以及品牌优势是本项目的核心卖点 价格标杆一方面带动了板块的市场热度 也对项目自身大户型的去化带来一定的负面影响 然而产品线丰富保证了项目的整体去化率较高 九龙湖板块高品质大盘 区域规划利好 地段价值高 加之万科品牌及其丰富产品线支撑 市场影响力大 托乐嘉 地址 南京江宁经济技术开发区将军大道9号开发商 南京新城置业发展有限公司总建面 74万 容积率 1 65建筑类型 多层 小高层和高层交付时间 2006 12 31 一期 2007 6 二期 2007 11 三期 2010 1 四期 物业费 1 3元 平方米 月产品均价 12000元 楼层差价 80 100元 东西差价 500 800元 客户来源 江宁本区域约占70 其他区域约占30 配套 1 自身配套有 中央公园以及和其他楼盘共用的幼儿园 小学和商业中心 2 周边配套 国际名店街 易初莲花超市 星级影城 大型净菜鲜蔬超市 大型豪华网吧和下沉式音乐广场 竞品个案 推售情况 项目从2004年至今 共推出1795套房源 以122 145平三房为主力户型 销售1782套 去化率为99 3 预计2010年9月和10月推出248套房源 以89 122平的两房为主力户型 项目存量约为47 3万 推盘情况 2010年潜在供应 户型点评 127平户型紧凑 赠送产品附加值 独特弧线型阳台设计 另有宽大主卧 客厅与宽大景观阳台连接 提升生活品质 153平户型方正 紧凑 采光和通风效果良好 3室2厅2卫127平米 户型优点 宽大客厅设计 与弧形景观阳台连接 豪华主卧设计 配备独立卫生间和衣帽间 且带大飘窗户型缺点 存在一定的面积浪费 3室2厅2卫153平米 户型优点 户型紧凑 实用 双南向卧室 保证采光宽大主卧 主卧与客厅均与观景阳台相连 提升居住品质明厨明卫 厨房外接北向露台户型缺点 存在一定的面积浪费 swot分析 strength优势 本项目总建筑面积74万 是大体量 综合性的社区 项目位于江宁翡翠山下 十公里范围内有将军山 牛首山和雨花台 自然景观资源丰富 项目周边商业配套 教育配套和医疗配套齐全 weakness劣势 本项目开发商品牌一般 产品户型无特色和亮点 项目销售期较长 threat威胁点 房产新政在短期内对市场形成下行压力 江宁板块同质化竞争激烈 opportunity机会点 一主城三副城规划利好 江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升 轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离 随着主城房价的不断抬升 大量客户外溢至江宁板块 项目小结 项目位于南京江宁将军路板块 总建约74万平米 是一个大体量 综合性的项目 项目核心卖点是优越的自然景观资源和便利的交通条件 以及周边齐全的商业和生活配套 项目共推出1795套 已售1782套 去化率99 3 项目存量约为47 3万平米 赠送产品附加值 弧形阳台设计和宽大主卧 但存在一定的面积浪费 项目开发商品牌一般 而且户型无亮点 销售周期较长 江宁板块大体量综合性项目 开盘至今 整体去化良好 但销售周期过长 产品设计一般 竞品个案 文鼎雅苑 地址 江宁秣陵街道玉树路88号 南京交院南侧 开发商 南京江宁科学园蓝天实业有限公司总建面 14 6万 容积率 1 99建筑类型 多层 小高层 高层主力户型 84 87 两房和103 117 三房交付时间 2012年5月 一期 物业公司 南京隆鑫物业管理有限公司物业费 未定产品均价 8400元 楼层差价 100元 东西差价 200元 客户来源 大学城教师及区域刚性需求为主配套 小区北部为南京交通职业技术学院 西侧为江宁体育馆及文鼎广场等商业配套 另外内部规划约3000平米会所 推售情况 目前在售一期 仅剩10 和11 楼5层以上房源约20套 全部为103 108 三房 后期存量约11 2万 6幢多层已内部认购 全部售给大学城教师 一期推出10 楼及11 高层 全部为103 108 三房 共104套 目前已去化81 仅剩20余套房源 后期存量约11 2万方 具体推盘计划未定 户型点评 户型以紧凑型三房为主 户型设计无突出亮点 以满足居住各项基本功能为主 迎合刚性需求 户型优点 南北通透 采光充足 厨房l型设计并设计工作阳台 方便生活 入户花园设计提高产品附加值 户型缺点 入户视觉效果不佳 三室两厅一卫103平米 三室两厅一卫117平米 户型优点 户型方正 布局紧凑 厨房l型设计 方便生活 主卧及次卧均设有凸窗 客厅采光较好 户型缺点 入户口处无收纳空间设计 造成生活不便 swot分析 strength优势 位于大学城内 人文气息丰富 产品迎合刚性需求客户 具有一定竞争力 距南京交院站较近 出行便利 宣传推广较有针对性 weakness劣势 产品品质一般 外立面 户型等设计普通 与主城存在较长时间距离 周边各项配套较差 一期户型较为单一 opportunity机会点 一主城三副城规划利好 江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升 轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离 随着主城房价的不断抬升 大量客户外溢至江宁板块 threat威胁点 房产新政在短期内对市场形成下行压力 东山及岔路口板块楼盘众多 截流本项目客群 项目小结 定位刚性需求 贩卖大学城人文气息和区域提升价值 位于大学城内 人文气息丰富 轨道交通较为便捷 目前在售一期 仅剩10 和11 楼5层以上房源约20套 全部为103 108 三房 去化情况较好 项目存量约11 2万 户型以标准三房为主 户型设计无突出亮点 以满足居住各项基本功能为主 迎合刚性需求 面对刚性需求的产品设计是其最大优势 同时随着区域价值的提升 产品价值也将随之提升 天鹅湖花园 地址 江宁上元大街1088号 公交东山总站开发商 南京银安房地产开发有限公司总建面 20 5万 容积率 1 30建筑类型 多层 小高层主力户型 66 一房 75 96 两房 94 129 三房交付时间 2010年4月 一期 2011年9月 二期 物业公司 南京明月物业管理公司物业费 0 70元 月 多层 1 2元 月 小高层 产品均价 9000元 楼层差价 150 300元 东西差价 200元 客户来源 以区域首改客户及部分主城外溢刚需为主配套 片区紧靠江宁最大的商业中心大市口商业圈 位于商业街上元大街延伸段 是江宁新城商业发展方向 竞品个案 推售情况 目前二期三批推出的96套多层房源已售罄 二期后续推出6幢小高层房源 具体信息待定 后期存量约14万 目前在售二期 后续推出6幢小高层房源 一期已售罄 三期为高层和一幢综合楼 推出时间待定 户型点评 户型设计多较为紧凑 无突出亮点 以满足各项居住功能为主 面向城市刚性需求 户型优点 户型紧凑 功能齐全 无浪费面积 主卧及客厅朝南 采光充足 厨房l型设计 方便生活 户型缺点 餐厅紧靠主卧门 私密性受影响 两室两厅一卫75平米 三室两厅一卫94平米 户型优点 户型紧凑 功能齐全 无浪费面积 双卧室朝南 采光充足 户型缺点 厨房设计不合理 与入户门相距较远 杂物不便清理 入口处存在面积浪费 swot分析 strength优势 片区紧靠江宁最大的商业中心大市口商业圈 位于商业街上元大街延伸段 是江宁新城商业发展方向 产品迎合刚性需求客户 具有一定竞争力 位于东山公交总站旁 交通便利 车位销售较为灵活 weakness劣势 离地铁河定桥站约1 8公里 兵营式排布 户型缺乏创新 存在道路交通噪声污染 社区品质一般 无标杆产品 opportunity机会点 一主城三副城规划利好 江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升 轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离 随着主城房价的不断抬升 大量客户外溢至江宁板块 threat威胁点 房产新政在短期内对市场形成下行压力 区域楼盘众多 同质化竞争严重 项目小结 地段及配套优势明显 产品迎合刚性需求客户 保持良好销量 本项目紧邻大市口商圈 地段优势明显 目前二期三批推出的96套多层房源已售罄 二期后续推出6幢小高层房源 具体信息待定 项目后期存量较大 约14万 户型设计多较为紧凑 无突出亮点 以满足各项居住功能为主 面向城市刚性需求 本项目品质一般 但产品迎合刚性需求客户 因此销售较好 同时优越的地段及配套是其两大优势 天泽苑 地址 江宁秣陵街道竹山路588号开发商 南京景元置业有限公司总建面 25万 容积率 2 00建筑类型 多层洋房 小高层 高层 联排主力户型 84 114 两房 95 141 三房 140 178 四房 219 五房交付时间 2008年12月 一期 2009年6月 二期 2011年12月 三期 物业公司 南京好邻居物业管理有限公司物业费 0 60元 月产品均价 12000元 楼层差价 50 110元 东西差价 洋房东西价差500 600元 客户来源 区域及主城改善型客户为主配套 距离东山商业中心较近 教育配套 商业配套相对完善 竞品个案 推售情况 三期二批在售 目前去化过半 联排 高层及小高层产品推出时间未定 后期存量约18 2万 二期已全部售罄 一期已全部售罄 三期去化51 规划中联排别墅 尚未推出 规划中小高层和高层产品 尚未推出 户型点评 偏舒适户型 出现步入式衣帽间 南北双阳台等设计 产品符合改善型客户需求 户型优点 户型方正 南北双阳台 通透舒适 厨房l型设计 联通餐厅 阳台及入户门 方便居家生活 主卧私密性较好 户型缺点 无独立收纳空间 三室两厅一卫119平米 四室两厅两卫140平米 户型优点 三卧室朝南设计 采光较好 厨房设计工作阳台 方便生活 大面积客厅联通超大阳台 提高居住舒适度 户型缺点 无独立收纳空间 swot分析 strength优势 靠近方山风景区及秦淮河 景观资源较为丰富 临近大学城 人文气息良好 道路交通发达 离地铁竹山路站较近 规模适中 物业类型丰富 价格相对较低 且有三重优惠措施 较具吸引力 weakness劣势 距主城较远 各项配套尚待完善 一期及二期产品形象一般 物业管理水平有限 销售周期较长 opportunity机会点 一主城三副城规划利好 江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升 轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离 随着主城房价的不断抬升 大量客户外溢至江宁板块 threat威胁点 房产新政在短期内对市场形成下行压力 区域楼盘众多 同质化竞争严重 项目小结 区位 地段和价格因素是该项目的三大竞争优势 同时丰富的产品线降低了风险预期 规划中联排别墅拉升社区品质 地处江宁区竹山路地铁站附近 距东山商业中心较近 区位条件优越 在售三期雍景园二批 目前去化过半 规划中的联排 高层及小高层产品推出时间待定 后期存量约18 2万 偏舒适户型 出现步入式衣帽间 南北双阳台等设计 产品符合改善型客户需求 本项目物业类型丰富 产品线较长 同时价格存在较大优惠 对区域改善型客户吸引力较强 宜家国际公寓 地址 南京市江宁区文博路1号开发商 南京景致佰富置业发展有限公司总建面 125019 容积率 1 5建筑类型 多层 小高层主力户型 50 60平米一房 80平方米左右的两房交付时间 2012 5物业公司 南京中联物业管理有限公司物业费 待定产品均价 8800元 小高层 楼层差价 50 200东西差价 100 200客户来源 主要为80后人群 市区居多配套 地铁一号南延线交通学院站 安广线 南广线 区内3 6 17 19路公交 乐活时尚街区和江宁大学城商贸中心 配建1幢基层社区中心 方山自然园林公园 高尔夫球场 江宁体育中心 竞品个案 推售情况 项目于2010年6月19日开始正式对外销售 截止目前一期推出200套房源 目前仅剩下十几套在售 后期余量10 78万 一期 户型点评 户型方正 布局紧凑合理 南北通透 宽大阳台 得房率可达82 3 部分主力户型设置入户花园 双阳台设计在提升观景采光效果的同时赠送产品附加值 新颖的花池设计成为本项目一大创新亮点 户型优点 明厨带晒挂阳设计 清晰明亮超大景观阳台 厨卫全明户型缺点 餐厅面积略显偏大 一室两厅一卫70平米 两室两厅一卫83平米 户型优点 北面双阳台设计 扩大观景面 提升附加值 南面花池设计 全部赠送并使居家与风景相结合厨房 餐厅开敞适用 独立分明 户型缺点 无较明显缺点 swot分析 strength优势 项目紧邻方山风景区 外部环境较好 地处江宁大学城 有着丰富的高教资源与深厚的人文底蕴 就近有南京天印山小学及幼儿园 乐活时尚街区和江宁大学城商贸中心等 另外小区内也有4000多平米的商业用房 本项目户型设计整体较为合理 产品定位80后 户型经济实用 总价低 符合刚需客户需求 公交网络 地铁的运营使该项目的交通通达性良好 weakness劣势 项目位于江宁区 整体区位价值与市区差距明显 本项目位于江宁偏远位置 交通末梢 认知度较低 项目周边生活配套整体不足 项目规模不大 档次不高 不利于在市场上形成较大影响力 opportunity机会点 主城房价明显较高 本项目具有价格的比较优势 80后群体对房价较敏感 且大多以刚需为主 为本项目带来机会 主城对价格敏感的外溢客群对江宁的地铁项目较易接受 threat威胁点 新一轮宏观调控后 客户产生明显的置业观望心理 对本项目正常去化构成威胁新一轮宏观调控后 目前江宁市场房价普遍下跌 对项目的盈利造成威胁 同属方山板块 比较优势明显的在售项目较多 对本项目形成竞争威胁 项目小结 本项目属方山板块偏远区域的典型中低端项目 以经济优良的户型设计 较低的价格锁定价格敏感度较高的全城青年首置人群 尤其80后客群 取得不错的效果 本项目隶属方山板块 周边环境较好 地处江宁大学城 具备丰富的高教资源与深厚的人文底蕴 同时可享受大学城的商业配套 但生活配套整体不足 公交与地铁的通行大大增强了本项目与市区的可达性 但处于交通末梢 耗时仍较多 本项目自6月19号首次对外销售以来 迄今为止推出的200套小高层房源仅剩下十几套在售 均价8800元 平方米 本项目户型方正 布局紧凑合理 南北通透 宽大阳台 得房率可达82 3 部分主力户型设置入户花园 双阳台设计在提升观景采光效果的同时赠送客观的产品附加值 新颖的花池设计成为本项目一大户型亮点 本项目属方山板块较偏远的中低端楼盘 周边环境较好 人文底蕴深厚 高教资源丰富 户型设计紧凑合理 创新点明显 以经济型的户型 较低的价格锁定价格敏感度较高的全城青年首置人群 尤其80后客群 在市场上具备一定的竞争力 万裕龙庭水岸 地址 江宁区大学城龙眠大道开发商 万裕 南京 房地产开发有限公司总建面 36 2万 容积率 1 35建筑类型 高层 联排别墅主力户型 80 120平米的两房和三房物业公司 待定物业费 待定产品均价 待定首次开盘时间 预计2010年10月初客户来源 配套 地铁一号线南延线海事学院站 药科大学站 南广线 大同线 安广线 区内6路和区内19路等公交线路 紧邻东山镇和大学城 享受周边成熟配套 附近还有江宁体育中心 享受东山镇和大学城周边商业配套 配建有会所 幼儿园 十二班 游泳池 竞品个案 推售情况 预计2010年10月初首次开盘 推出6栋高层约370套房源 主力户型为78 82平米两房 101 106 130平米三房 2010年预计推出 一期 户型点评 户型紧凑赠送客观的产品附加值 宽敞观景平台 落地飘窗 户型优点 方正实用 无浪费面积 采光 观景效果明显 视野开阔户型缺点 作为点式户型 无较大缺点 两室两厅一卫82平米 三室两厅两卫102平米 户型优点 方正实用 南北通透 明厨明卫 大面积落地飘窗 视野开阔景观阳台 增加附加值的同时提升生活品质感 swot分析 strength优势 地处江宁大学城核心地带 有丰富的高教资源和较深的人文底蕴 紧靠方山风景区 具有一定的景观环境资源 附近还有江宁体育中心 享受东山镇和大学城周边商业配套 配建有会所 幼儿园 十二班 游泳池 内外部配套较为齐备 项目东面紧邻龙眠大道 北至玉树路 西至行知路 位于地铁一号线南延线海事学院站和药科大学站之间 公交网络 地铁的运营使该项目的交通通达性良好 weakness劣势 项目位于距离主城较远的江宁区域 而且还是江宁的偏远地段 项目周边生活配套整体较少 opportunity机会点 江宁房价整体低于市区 已经成为集聚主城外溢客户的主要区域之一区域客户对本项目的抗性较少 较易接受 青年职业人群 尤其80后人群对价格的敏感度较高 threat威胁点 新一轮宏观调控后 客户产生明显的置业观望心理 对本项目正常去化构成威胁新一轮宏观调控后 江宁片区的房价整体下跌明显 给本项目带来一定利润威胁在市场形势最不利的情况下上市 给本项目的成功运营带来一定风险 项目小结 该项目属方山板块位置偏远的地铁楼盘 具有良好的观景效果 高教资源丰富 户型设计方正实用 偏经济型户型 如果总价控制合理 对于价格敏感度较高的青年首置人群具有一定吸引力 本项目隶属江宁方山板块 属江宁较偏远位置楼盘 交通节点末梢 紧邻东山镇和大学城 享受东山镇和大学城周边商业配套 但生活配套整体不足 本项目的首次开盘时间原定在上半年 但鉴于市场形势日趋恶化 后调整为在下半年的10月份 本项目户型紧凑 以80平米左右的两房与100 120的三房为主 户型设计方正实用 注重观景效果 落地飘窗 观景平台的设计在提升生活品质的同时增加了项目附加值 本项目紧邻方山风景区 具备一定的观景效果 有着丰富的高教资源与良好的人文底蕴 属于典型的地铁楼盘 户型设计着眼于经济的紧凑型户型 如果总价控制合理 对于价格敏感度较高的首次置业者具有一定的吸引力 地址 江宁区秣陵街道龙眠大道588号开发商 龙建 南京 置业有限公司总建面 237666m2容积率 1 2建筑类型 小高层 洋房 别墅主力户型 80平方米左右两房物业公司 南京锦江物业管理有限公司物业费 1 4元 平米产