房地产税费 (3).ppt

第4讲房地产税费 4 1案例导入4 2房地产税费概况4 3房地产经营的主要税种4 4房地产经营的相关税种4 5房地产交易中的税费负担及案例4 6实训项目与练习 4 1案例导入 案例1 1购房 失算 思考与讨论 案例1 2税费搞晕购房人 思考与讨论 4 2房地产税费概况 4 2 1房地产税费基本概念4 2 1 1税收4 2 1 2房地产税收主要特征有 1 政策性强 2 多环节征收 3 存在地区差异 4 动态性强4 2 1 3房地产收费 4 2 2房地产税费种类 4 2 3房地产税费构成要素 4 2 3 1纳税人4 2 3 2课税对象4 2 3 3课税基础4 2 3 4税率4 2 3 5附加 加成 减免 4 3房地产经营的主要税种 4 3 1房产税房产税 是以房屋的价值为征税对象 按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税 现行房产税的设立始于1986年 1986年9月15日国务院发布 中华人民共和国房产税暂行条例 于同年10月1日开始实施 4 3 1 1征税范围 房产税的征税范围 是城市 县城 建制镇和工矿区 4 3 1 2纳税人 房产税由产权所有人缴纳 产权属于全民所有的 由经营管理的单位缴纳 产权出典的 由承典人缴纳 产权所有人 承典人不在房产所在地的 或者产权未确定及租典纠纷未解决的 由房产代管人或者使用人缴纳 对居民住宅区内业主共有的经营性房产 由实际经营 包括自营和出租 的代管人或使用人缴纳房产税 4 3 1 3计税依据 房产税依照房产原值一次减除10 至30 后的余值计算缴纳 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 4 3 1 4税率及征缴方式 房产税的税率依照房产余值计算缴纳的 税率为1 2 依照房产租金收入计算缴纳的 税率为12 房产税按年征收 分期缴纳 4 3 1 5房产税的减免 免征房产税的情形有 国家机关 人民团体 军队自用的房产 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 个人所有非营业用的房产 经财政部批准免税的其他房产 为鼓励利用地下人防设施 暂不征收房产税 经有关部门鉴定 对毁损不堪居住的房屋和危险房屋 在停止使用后 可免征房产税 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚 材料棚 休息棚和办公室 食堂 茶炉房 汽车房等临时性房屋 在施工期间 一律免征房产税 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 4 3 2契税 契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时 由承受人缴纳的一种税 办理有关土地 房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳 4 3 2 1征税范围 在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属 应当依照规定缴纳契税 转移土地 房屋权属包括下列行为 1 国有土地使用权出让 2 土地使用权转让 包括出售 赠与和交换 不包括农村集体土地承包经营权的转移 3 房屋买卖 4 房屋赠与 5 房屋交换 4 3 2 2纳税人 契税的纳税人 是房地产权利转移的承受人包括土地使用权出让 转让的受让人 房屋的购买人 受赠人 4 3 2 3计税依据 契税的计税依据 是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格 1 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖的 契税计税依据为房地产的成交价格 若成交价格明显低于市场价格且无正当理由的 由征收机关参照市场价进行核定 以核定价作为计税依据 2 土地使用权赠与 房屋赠与的 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格进行价格核定 以核定价作为契税计税依据 3 土地使用权交换 房屋交换的 契税计税依据为所交换的土地使用权 房屋的价格的差额 所交换土地使用权 房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的 由征收机关参照市场价格核定 以核定价作为计税依据 4 以划拨方式取得土地使用权的 经批准转让房地产的 房地产转让者补缴契税的计税依据是补缴的土地使用权出让费用或者土地收益 4 3 2 4税率及纳税方式 契税实行比例税率 契税税率范围为3 5 契税的纳税义务发生时间 为纳税人签订土地 房屋权属转移合同的当天 契税征收机关为土地 房屋所在地的财政机关或者地方税务机关 4 3 2 5契税的减免 减征 免征契税的项目主要有以下行为 1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠 但仅限于第一次购买公有住房 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 酌情准予减征或者免征 4 土地 房屋被县级以上人民政府征用 占用后 重新承受土地 房屋权属的 是否减征或者免征契税 由省 自治区 直辖市人民政府确定 5 纳税人承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地使用权 用于农 林 牧 渔业生产的 免征契税 6 土地使用权交换 房屋交换 交换价格相等的 免征契税 4 3 3土地增值税 土地增值税 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税 4 3 3 1征税范围征税范围包括国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 4 3 3 2纳税人 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 4 3 3 3计税依据 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 为增值额 扣除项目有 1 取得土地使用权所支付的金额 2 开发土地的成本 费用 3 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 4 与转让房地产有关的税金 5 财政部规定的其他扣除项目 4 3 3 4税率及计算 土地增值税实行四级超额累进税率 税率具体规定为 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目金额100 的部分 税率为40 增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额200 的部分 税率为50 增值额超过扣除项目金额200 的部分 税率为60 4 3 3 5纳税方式 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内 到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 并向税务机关提交房屋及建筑物产权 土地使用权证书 土地转让 房产买卖合同 房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料 对于在建工程转让时土地增值税的纳税方式 土地增值税条例规定 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市地方税务局根据当地情况制定 4 3 3 6土地增值税的减免 国家对以下行为减免征土地增值税 1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额 的 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满五年或五年以上的 免予征收土地增值税 居住满三年未满五年的 减半征收土地增值税 居住未满三年的 按规定计征土地增值税 4 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 不征收土地增值税 4 3 4土地使用税 城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地 适当调节城镇土地级差收入 对使用的城镇土地征收的一种税收 是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种 城镇土地使用税是由地方税务局负责征收管理 收入归当地政府所有的一项税种 4 3 4 1纳税人 城镇土地使用税的纳税人为 在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 4 3 4 2计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 纳税人实际占用的土地面积 是指由省 自治区 直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积 4 3 4 3税率及纳税方式 土地使用税采用分类分级的幅度定额税率 其税率根据城市大小分为四个类别 每个类别每平方米年税额幅度如下 1 大城市1 5元至30元 2 中等城市1 2元至24元 3 小城市0 9元至18元 4 县城 建制镇 工矿区0 6元至12元 4 3 4 4土地使用税的减免 对于下列土地免缴土地使用税 1 国家机关 人民团体 军队自用的土地 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 4 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 5 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 6 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年 7 由财政部另行规定免税的能源 交通 水利设施用地和其他用地 4 3 5耕地占用税 耕地占用税 是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税 现行 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 是国务院2007年12月1日发布的 于2008年1月1日开始施行 4 3 5耕地占用税 4 3 5 1纳税人占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 都是耕地占用税的纳税义务人 应当按照规定缴纳耕地占用税 4 3 5 2计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积作为计税依据 耕地占用税实行据实征收原则 对于实际占用耕地超过批准占用耕地 以及未经批准而自行占用耕地的 经调查核实后 由财政部门按照实际占用耕地面积 依法征收耕地占用税 并由土地管理部门按有关规定处理 4 3 5 3税率及征缴方式 耕地占用税采用定额税率 具体分为四个档次 1 人均耕地不超过1亩的地区 每平方米为10元至50元 2 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区 每平方米为8元至40元 3 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区 每平方米为6元至30元 4 人均耕地超过3亩的地区 每平方米为5元至25元 4 3 5 4耕地占用税的减免 1 军事设施占用耕地 2 学校 幼儿园 养老院 医院占用耕地 3 铁路线路 公路线路 飞机场跑道 停机坪 港口 航道占用耕地 减按每平方米2元的税额征收耕地占用税 4 农村居民占用耕地新建住宅 按照当地适用税额减半征收耕地占用税 5 纳税人临时占用耕地 应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税 纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的 全额退还已经缴纳的耕地占用税 6 建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地 牧草地 农田水利用地 养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的 不征收耕地占用税 4 4房地产经营的相关税种 4 4 1营业税4 4 1 1营业税概念和特点营业税 是对在我国境内提供应税劳务 转让无形资产或销售不动产的单位和个人 就其所取得的营业额征收的一种税 计税依据 各种应税劳务收入的营业额 转让无形资产的转让额 销售不动产的销售额 三者统称为营业额 税收收入不受成本 费用高低影响 收入比较稳定 实行比例税率 计征方法简便 4 4 1营业税 4 4 1 2营业税纳税人在中华人民共和国国境内提供规定的劳务 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 为营业税的纳税义务人 应当缴纳营业税 4 4 1 3营业税税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为5 应纳税额计算公式 应纳税额 营业额 税率应纳税额以人民币计算 4 4 1 4营业税的缴交 营业税纳税地点 1 纳税人转让土地使用权 应当向土地所在地主管税务机关申报纳税 纳税人转让其他无形资产 应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税 2 纳税人销售不动产 应向不动产所在地主管税务机关申报纳税 营业税纳税时间 营业税的纳税义务发生时间 为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天 营业税的纳税期限 分别为5日 10日 15日或者一个月 4 4 1 5有关房地产的营业税政策规定 1 纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的 免征营业税 2 1999年7月29日 财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知 指出 对企业 行政事业单位按房改成本价 标准价出售住房的收入 暂免征收营业税 3 2006年5月30日为贯彻落实 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 对营业税缴纳作了更细的规定 4 对个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 按其取得的租金收入减按3 的税率征收营业税 5 个人将不动产无偿赠与他人 不征收营业税 6 房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金 不征收营业税 4 4 2城市维护建设税和教育费附加 4 4 2 1城市维护建设税是对从事工商经营 缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人征收的一种税 1 纳税人 凡缴纳产品税 增值税 营业税的单位和个人 2 征收范围 城市 县城 建制镇 工矿区 3 税率纳税人所在地在市区的 税率为7 纳税人所在地在县城 镇的 税率为5 纳税人所在地不在市区 县城或镇的 税率为1 4 计税依据以纳税人实际缴纳的产品税 增值税 营业税税额为计税依据5 计算公式应纳税额 实际缴纳的增值税 消费税 营业税税额 适用税率 4 4 2 2教育费附加 教育费附加 是为发展教育事业而征收的一种专项资金 教育费附加由税务机关负责征收 其收入纳入财政预算管理 作为教育专项资金 由教育行政部门统筹安排 用于改善中小学教学设施和办学条件 1 纳税人缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人 缴纳农村教育事业费附加的单位除外 不包括外商投资企业 外国企业和外国人 2 计征依据和附加率教育费附加以纳税人缴纳的增值税 消费税 营业税税额为计征依据 附加率为3 与产品税 增值税 营业税同时缴纳 3 应纳税额的计算公式教育费附加 实际缴纳的增值税 消费税 营业税税额 附加率 4 4 3印花税 4 4 3 1印花税简介印花税是对经济活动中签立的各种合同 产权转移书据 营业帐簿 权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税 它是一种兼有行为性质的凭证税 印花税具有征收范围广泛 税收负担轻 及纳税人自行完成纳税义务等特点 4 4 3 2印花税的一般规定 1 纳税人 中华人民共和国境内书立 领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人 都是印花税的纳税义务人 2 征税对象 有五类 经济合同 产权转移书据 营业账簿 权利 许可证照和经财政部确定征税的其他凭证 3 计税依据 印花税根据不同征税项目 分别实行从价计征和从量计征两种征收方式 4 税率 现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率 5 应纳税额的计算 6 纳税环节和纳税地点 纳税环节应当在书立或领受时贴花 印花税一般实行就地纳税 7 缴纳方法 印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额 购买并一次贴足印花税票的缴纳办法 4 4 3 3房地产经济活动中有关印花税的缴纳 1 房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人 房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证 2 税率和计税方法 房屋产权转移书据 印花税按所载金额万分之五贴花 应纳税额的计算公式为 应纳税额 计税金额 适用税率 3 减税 免税规定 房屋所有人将财产赠给政府 社会福利单位 学校所书立的书据 免纳印花税 4 纳税地点 期限和缴纳方法 4 4 4个人所得税 4 4 4 1个人所得税简介4 4 4 2个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定 1 个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得 2 个人经营房地产中个人所得税纳税义务人是转让和租赁房地产交易活动中的转让人和出租人 3 个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础财产租赁所得 财产转让所得 适用比例税率 税率为20 4 个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策 4 4 5房地产交易有关收费 4 4 5 1房地产交易手续费 1 房屋交易手续费 2 土地交易手续费 4 4 5 2房地产产权登记费 1 对住房收取的房屋所有权登记费 一般为按套收取 每套收费标准为80元 2 注销登记不收房屋产权登记费 3 房屋他项权利 包括抵押权 典权等 登记费 参照上述规定执行 4 房产行政管理职能的部门按规定核发一本房屋所有权证书免于收取工本费 但向一个以上房屋所有权人核发房屋所 共 有权证书时 每增加一本证书可按每本10元收取工本费 权利人因丢失 损坏等原因申请补办证书 以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的 收取证书工本费每本10元 4 4 5 3房地产中介服务费 房地产中介服务收费 是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托 提供房地产咨询 房地产经纪 房地产评估等服务所收取的经营性收费 房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取 4 4 5 4公证费 公证是国家专门设立的公证机关根据当事人的申请依法证明法律行为 有法律意义的文书和事实的真实性 合法性的非诉讼活动 是国家为保护法律的正确实施 维护社会经济 民事流转程序 预防纠纷 减少诉讼 保护公民 法人和非法人组织的合法权益而建立的一种预防性的司法制度 4 5房地产交易中的税费负担及案例 4 5 1房地产交易税费负担4 5 1 1二手房交易税费负担4 5 1 2房地产交易税费转嫁是指房地产交易过程中 纳税人将应由自己负担的税费转嫁给交易对方的一种现象 有两种情况 顺转和逆转 4 5 2房地产税收案例 案例1 王志准备购买市中心某楼盘的新建商品房 经询问该套房总价为100万元 面积为98平方米 他需要缴纳的税收有哪些 共需要缴纳多少税额 4 5 3房地产交易收费案例 案例1 杨先生于今年6月1日委托杭州某中介公司买了一套价值215万元的房子 请问需要缴纳多少中介服务费 中介公司按杭州现行房地产买卖代理服务基准费率采用上浮25 的服务费率 4 6实训项目与练习 4 6 1实训项目解决房地产经纪业务有关税费的实际问题 要求房地产经纪人具有房地产税费解释 咨询和测算的能力 熟练的税费咨询能力 可以帮助交