（金融学专业论文）个人住房抵押贷款的提前偿付风险研究.pdf

重庆大学硕士学位论文 中文摘要 摘要 利率市场化是我国金融改革的核心内容之一，加入w t 0 以后，我国的金融市场 将越来越开放，在随机的市场利率下，商业银行资产负债管理的研究和金融风险 的规避显得尤为重要。随着我国个人住房抵押贷款业务的不断发展，固定利率住 房抵押贷款的推出，住房抵押贷款证券化也将进入实施阶段，因此，对个人住房 抵押贷款提前偿付行为的研究已经变得空前重要，尤其是对商业银行，具有很强 的现实意义。 本文首先介绍了我国个人住房抵押贷款的主要形式，对我国个人住房抵押贷 款的现状和提前偿付的现状进行了分析，通过分析指出，目前我国个人住房抵押 贷款存在贷款形式少、贷款产品构成要素少、还款方式少等不足。然后从正反两 个方面，就提前偿付行为给商业银行带来的影响进行了阐述，在此基础上分析了 个人住房抵押贷款中提前偿付的违约性。然后在借鉴国外对提前偿付影响因素研 究的基础上，针对我国的具体情况，指出我国住房抵押贷款提前偿付行为的发生 主要受国民经济形势、住房改革、利率波动，以及我国居民传统消费观念等因素 的影响，并就关键的利率因素做了详细的探讨，阐述了几种有代表性的利率模型 与利率的模拟技术，且基于v a s i c e k 模型，对我国货币市场的利率行为做了相应的 实证分析，并指出近年来，我国利率波动较频繁，央行的几次调息是导致我国个 人住房抵押贷款提前偿付行为发生的重要因素之一。之后本文在借鉴国外提前偿 付模型的基础上，结合我国的具体情况，运用威布尔分布比例模型和c o x 比例危险 模型，尝试构建了我国的提前偿付模型。重点研究了提前还款的一般作用机理与 风险识别，讨论了在不同情形下的提前偿付行为给银行所带来的利息收入变化情 况，并指出抵押贷款的提前偿付风险主要集中在贷款初期。之后对提前偿付行为 进行了简单的经济学分析，指出银行应对提前偿付行为征收违约金，并借用弹性 理论，对违约金比例的制定进行了探讨。最后，在借鉴国外住房抵押贷款提前偿 付防范经验的基础上，结合我国具体情况，并提出了相应的风险防范措施，从而 为商业银行和有关机构提供一定的参考。 关键词；个人住房抵押贷款，提前偿付，违约金 重庆大学硕士学位论文英文摘要 n 坨r a n d o mi n t e r e s ti so n eo ft h ek e r n e lc o n t e n to f6 l n a n c er e f o r m a t i o ni no u r c o u n t r y s i n c ej o i n e dt h ew t o ，t h ef i n a n c em a r k e ti no u rc o u n t r yi sm o r eo p e n u n d e r t h er a n d o mi n t e r e s t , s t u d y i n ga b o u tt h em a n a g e m e n to fo w e sf o rc o m m e r c i a lb a n ka n d e l u s i o no ff i n a n c er i s k 翻x 舢m o i m p o r t a n t e s t a b l i s h i n gr e a s o n a b l ec r e d i tp o l i c ya n d g e t t i n gm o l eb e n e f i tu n d e rl e s s r i s kw i l lh a v eg r e a ts i g n i f i c a n c ef o ri m p r o v i n gt h e p r o s e c u t i o nb e n e f i ta n di n t e r n a t i o n a lp o w e rc o m p e t i t i o no fc o m m e r c i a lb a n ki no u r c o u n l r y t h eb e h a v i o rt h a tt h ed e b t o rp a y sb a c kt h el o a np a r t i a lo re n t i r ea h e a do f s c h e d u l e i n s t e a do f p a y i n gi tb a c ko nt i m ea c c o r d i n gt ot h ed e b tc o n t r a c ti s8 0c a l l e dp r e p a y m e n t t h er e s e a r c ho np r e p a y m e n th a sb e e na l w a y st h ee m p h a s i so ff o r e i g ns c h o l a r s i nt h e p a s t , n of i x e di n t e r e s tr a t ew f l 8u s e df o rt h em o r t g a g ei no u rc o u n t r ya n d s ot h er i s ko f p r e p a y m e n tw a sn o ts e r i o u sa n dt h e r ew a sn o te n o u g hr e s e a r c ho i lt h i ss u b j e c t b u ta s t h ea p p e a r a n c eo f l o a d i n gi n t e r e s tr a t ei nt h em o r t g a g et h i sy e a r , t h er i s ko f p r e p a y m e n t i sb e c o m i n gm o r ea n dm o r es e r i o u s t h e r e f o r e , t h er e s e a r c h0 1 1p r e p a y m e n tb e c o m e s v e r yi m p o r t a n ta n du r g e n t b a s e do nt h ep r e v i o u sr e s e a r c ha n dc o m b i n gt h es i t u a t i o n o fo u rc o u n t r y , t h i sa r t i c l ee l a b o r a t e sp r e p a y m e n t t h i sp a p e rh a sa n a l y z e dt h eo a u b 韶 o fp r e p a y m e n t t h e nt h ee s s a yd i s c u s s e dt h ek e yi n t e r e s tr a t ef a c t o rc o m p r e h e n s i v e l y a n de x p l a i n e ds e v e r a lk i n d so ft y p i c a li n t e r e s tr a t em o d e l sa n di n t e r e s tr a t er o u t e s i m u l a t i o nt e c h n o l o g y t h i sp a p e rh a sd i s c u s s e dt h ep r o p o r t i o n a lm o d e lo np r e p a y m e n t a tt h es a 缸l et i m e , t h ee s s a yh a sp r o v i d e dt h ew e i b u l ld i s t r i b u t i o nm o d e la n dc o x d i s t r i b u t i o nm o d e l t h e nt h i sp a p e rh a sd i s c u s s e dt h er u l e - v i o l a t i o no f t h ep r e p a y m e n t , a n di n v e s t i g a t e dt h eg e n e r a lo p e r a t i o n a lm e c h a n i s ma n dt h er i s kr e c o g n i t i o no f p r e p a y m e n t t h e n , t h ee s s a ye m p h a s i z e st h a tt h eg o v e r n m e n ts h o u l ds p e e du pt h es t e p o ff i n a n c i a lr e f o r mw h i c he s t a b l i s h e sag o o dm a r k e te n v i r o n m e n tf o rt h eh o u s i n g m o r t g a g e t h i sp a p e re m p h a s i z e dt h a t0 1 1 1 c o u n t ys h o u l ds p e e dl | pt h ef i n a n c i a l r e f o r m i no r d e rt om a k ean i c 盯e n v i r o m n e n to f t h ec o n t r o lo f t h ep r e p a y m e n tr i s k a t l a s t , b a s e do nt h eo v e r s o a se x p d i e n c ea n dt h ed o m e s t i cs i t u a t i o n , t h i se s s a yh a s s u g g e s t e ds e v e r a lp r o p o s a l si no r d e r t or e f e r e n c et h eb a n k si no u i c o u n t r y k e y w o r d s ；p e r s o n a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a n , p r e p a y m e n t , p e n a l t y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得重麽太堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本 研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：罗衢签字日期：加夕 年占月讧e t 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解重庞太堂有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅。本人授权重废太堂可以将学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。 保密() ，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密( y ) 。 ( 请只在上述一个括号内打“4 ”) 学位论文作者签名： 影谯 签字日期：砷年b 月牛e t 导师签名：专毛、，导师签名；勺苏、， 签字日期：叩年名月牛日 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 1 绪论 1 1 引言 房地产业因其巨大的市场需求、高产业关联度，正在成为带动我国国民经济 发展的新的经济增长点。住房消费的主体是房屋置业者，超过购房者家庭年收入5 倍甚至1 0 倍以上的房价，造成住房市场中存在着供给与当期有效需求不足的矛盾。 个人住房按揭贷款的出现化解了这种矛盾。它以借款人的预期收入为保障，将其 远期的收入积累转化为现实的有效需求，从而大大提高了市场需求，促进了开发 商的销售，同时，它还有利于银行投入房地产生产环节中的资金安全收回。因此， 个人住房按揭贷款对于我国住房市场的发育起着巨大的推动作用。 在住房贷款快速发展的同时，该类贷款的提前还贷问题也开始困扰银行。提 前偿付，是借款者在合约到期之前还清全部贷款或部分贷款的行为。提前偿付的 法律性质是一种违约行为。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体 资产的流动性超过其利润的最大化和其基本风险防范要求，还会引起银行预期利 息的减少，增加其再投资风险和服务成本，同样也增加了市场风险。提前还款发 生后，银行将因此遭受服务成本未得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少 等三种经济损失风险。然而提前还款带给银行的经济损失是确定的，但是提前还 款的发生却是不确定的，因此提前还款必然给银行的收益带来风险。未来个人住 房抵押贷款的快速扩张反而可能成为商业银行一个不可忽视的风险源。在住房信 贷中提前偿付是比较常见和比较重要的一种风险。因而，提前还贷风险是一种不 可忽视的信贷风险。 对提前偿付行为的研究一直是国外理论界与实务界重点关注的问题。提前偿 付风险在我国主要体现在对商业银行收益的影响上。长期以来，我国住房抵押贷 款市场主要是浮动利率住房抵押贷款。2 0 0 4 年以前，人民银行连续8 次降息，所以 提前偿付风险并不突出，未引起足够重视。2 0 0 5 年3 月1 7 日，央行f 1 2 0 0 4 年i o 月2 9 日后再次加息，2 0 0 6 年贷款基准利率在不到半年的时间里上调两次，2 0 0 7 年3 月 1 8 日，利率再次上调0 2 7 个百分点，随着房贷利率的上调，消费者的贷款成本提高， 部分消费者选择了提前还款，各商业银行面对如此情形措手不及。与国外明确的 防范意识与防范机制相比，我国银行界对提前还款风险的认识和实际作法有很大 争议，这集中体现在现行法规内容的空白和矛盾方面。为了补偿借款人的提前偿 付行为给商业银行造成的风险，少数几家银行开始收取提前偿付违约金，这举 动引起了强烈反响，社会各界开始争论违约金存在的合理性。2 0 0 6 年1 月5 日，光 大银行在全国率先推出固定利率住房抵押贷款，此后建设银行和招商银行也相继 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 推出了固定利率住房抵押贷款，并且规定了相应的提前偿付违约金收取方案。固 定利率住房抵押贷款的推出，从长远看，促进了我国银行住房信贷产品的多样化， 满足了购房者对贷款品种以及规避利率风险的不同需求。但是，我们也应清醒地 认识到固定利率房贷给我国商业银行业所带来的风险，其中提前偿付风险就凸现 重要。 随着我国个人住房抵押贷款业务的不断发展，固定利率住房抵押贷款的推出， 住房抵押贷款证券化也将进入实施阶段，那么，对个人住房抵押贷款提前偿付行 为的研究已经变得空前重要，尤其是对商业银行，具有很强的现实意义。究竟什 么原因会引起借款人提前偿付? 提前偿付行为会给商业银行具体造成哪些方面的 影响? 商业银行应该如何治理提前偿付问题? 针对上述问题，本文在深入学习国 内外研究成果的基础上，结合我国国情，对提前偿付行为及其治理做了较为全面 而深刻的分析。 1 2 国内外研究现状综述 1 2 1 国外研究现状综述 就当前来说，国外对个人住房抵押贷款提前偿付行为问题的研究颇多，尤其 以美国最为深入。目前，大部分文献是借助期权理论或计量理论对提前偿付行为 进行研究，其目的一是为了解释借款人为什么提前偿付，即分析提前偿付行为的 影响因素；二是预测提前偿付率；三是分析提前偿付罚金。 对提前还贷进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还贷导致 的现金流量变化。r i c h a r d 暑f i r o l l ( 1 9 8 9 ) t l 提出了主要针对固定利率住房抵押贷款的 提前偿付模型。在该模型中，影响提前偿付率的因子主要是：再融资激励、季节、 债龄和衰竭效应。s c o t tf r i c h a n d t z 通过研究认为，上述四个因素可以解释9 5 的 提前偿付变动。而w i l l i a mw b a r t l e t t ( 1 9 9 4 ) t 3 】的提前偿付模型则强调收益曲线因子 对提前偿付的影响。而在“新高盛提前偿付模型”( f r a n kl f a b o z z i ，1 9 9 5 ) t 4 j d 0 ，抵 押偿付被分割成四部分，即：重置、承继、部分偿还和再融资。在建立提前偿付 模型时，人们将数理统计中的生存分析方法引入其中，并成为当前比较流行的提 前偿付预测方法之一。在生存分析领域中，含协变量的模型主要是比例危险模型， 在研究提前偿付行为时，多沿用c o x 比例危险模型。s c h w a r t z 和t o r o u s ( 1 9 8 9 ) 5 】根据 贷款时间性的特点提出了不同的基本危险函数模型。由于贷款具有时间性的特点， 即在贷款的最初提前偿付的可能性较低，随着贷款时间的增加它提前偿付的可能 性也增加，但到达一定时间后这种可能性又开始减小。l o g - l o g i s t i c 分布的形式正适 合于描述这种提前偿付的特点。因此s c h w a r t z t o r o u s 5 j 便采用l o g 1 0 9 i s t i c 分布来 定义比例模型的基准危险函数。由于提前偿付变化的复杂性d 饥g ( 1 9 9 7 ) 6 】提出运用 2 重庆大学硕士学位论文1 绪论 不确定基准危险函数的形式建立比例提前偿付模型的方法。c h a r l e sh u a n g , s h a r o n w o n g , d o nt a n g 和m i n gl i u ( 1 9 9 9 ) 7 1 第一次对香港住房抵押贷款提前偿付行为进 行研究。他们认为影响香港住房抵押贷款提前偿付行为的主要因素是住宅转手和 再融资，因为香港的住房抵押贷款近似浮动利率抵押贷款，所以住宅转手是最重 要的影响因素。s c o w e n go n g 、c l a r kl m a x a m 和d o r e e nc h z e - l i nt h a n g ( 2 0 0 2 ) h 】 对新加坡的浮动利率住房抵押贷款进行了严密的分析，他们利用新加坡职总评价 合作社( n ，r 【j 0 1 9 8 3 - - 1 9 9 8 年的数据来研究新加坡浮动利率住房抵押贷款的提前 偿付行为。s h e r m a n d a v i s ( 2 0 0 4 1 【9 j 利用美国从1 9 9 0 年到1 9 9 5 年的一年期住房抵押贷 款支持证券( m b s ) 的数据，通过一个简化模型对浮动利率住房抵押贷款的提前偿 付行为进行分析。 从学术研究角度看，提前还款的违约性及防范问题一直是学者们关注的热点。 在国外关于住房贷款的研究中，停止付款和提前偿付都被看作是个人住房贷款主 动违约风险的基本形式；自1 9 9 5 年k a u 和k e e n a n 1 0 j 在主动违约的研究领域创造性地 引入期权方法后，探讨停止付款和提前付款的结合就开始引领房地产金融学研究 的潮流；1 9 9 3 年s c h w a r t z 和t o r o u s 5 】从实践角度的分析停止付款的同时也放弃了提 前偿付期权问题，并度量了这一过程的损失；近年来，d 翔g 和q i l i 9 1 e 妒j 结合停止 付款和提前付款的研究，建立了人们觉得是否违约的非理性定价模型，得出了一 些有价值的结论。学术界的这些研究对银行界了解和认识提前还款的风险、致力 于开发风险的度量和预警机制具有至关重要的作用。 在准确测算和度量银行抵押贷款利率风险的前提下，避一步风险管理的操作 主要有以下几种思路：套期保值、收取提前还贷违约金、建立可变利率住房抵押 贷款利率风险损失准备金等。 在对违约行为研究和分析的理论基础上经过多年的实践，英、美、澳等发达 国家都已经形成了套较完整的住房抵押信贷的风险防范体系【1 0 1 。各国为防范借 款人违约风险或减少违约损失的具体措施主要有：完善的专业咨询服务体系；科 学严密的贷款审核程序；贷后监控和管理；完善的市场运行机制；较为完善的住 房抵押贷款保险和担保机制；抵押贷款品种的多样化；健全的违约处理机制；完 善的法律保障体系和社会基本福利保障制度；有的国家还对个人购房实行税收减 免支持，以此来增加居民的支付力，从而降低了由于支付力不足所导致的违约率。 世界各国住房金融制度虽然各不相同，但其运作中有两大共性；一是政府的干预； 二是建立了完善的风险管理机制。 此外，资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具，自2 0 世纪7 0 年代在美国推出后发展极为迅猛，而最早也是最适合证券化的银行资产是 住房抵押贷款。需要强调的是，住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者 3 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 转嫁风险，而在于及早收回资金，提高资产的流动性。而这一过程客观上也对长 期资产与短期负债不匹配导致的利差风险和银行价值波动进行了有效管理。 1 2 2 国内研究现状综述 在我国住房贷款业务迅猛发展的同时，对住房贷款的风险管理已进入银行风 险管理的范畴。颜莉( 2 0 0 2 ) t 1 1 1 、尚志军( 2 0 0 3 ) 【1 2 1 、张吉光( 2 0 0 4 ) t 1 3 1 等对我国个人住 房抵押贷款的现状进行了分析，阐述了其风险表现形式，并在此基础上提出了相 应的防范对策。 利率市场化是我国金融改革的核心内容之一，加入w t o 以后，我国的金融市 场越来越开放，在随机的市场利率下，商业银行资产负债管理的研究和金融风险 的规避显得尤为重要。我国目前住房抵押贷款主要是可变利率贷款，对银行而言， 可变利率贷款通常被认为是可以规避利率风险的，但可变利率贷款同样存在着利 率风险。吴青( 2 0 0 5 ) t 1 4 】通过分析可变利率住房抵押贷款利率风险产生的原因，对可 变利率住房抵押贷款利率风险的测算与度量进行了探讨。赵瑞华、卢玉志( 2 0 0 5 ) t 1 5 】 也指出随着我国利率市场化程度的不断提高，利率风险在未来银行住房信贷业务 经营中的影响不可忽视，并在对风险的形成进行分析的基础上，提出了相应的对 策。 经两次调息后，国内各银行均遭遇了相当比率的提前还贷行为。提前还贷行 为对银行存在着不利的影响，困扰着银行业的经营。正因为如此，对提前还贷是 否应收取罚息成为银行和公众争论的焦点。施锡铨，张淼( 2 0 0 4 ) t 6 1 x ：寸提前偿付行为 做了博弈分析。王志伟( 2 0 0 5 ) 【1 7 】、吴青( 2 0 0 5 ) 【1 4 增，对提前还贷的风险和应对措 施进行了分析，在借鉴国外经验的基础上指出：掌握提前还贷规律，准确预测提 前偿付比率，合理确定住房贷款利率，在必要情况下适当收取违约金，住房贷款 证券化及计提提前还贷损失准备金，是管理提前还贷风险的有效办法。 林建华，方翊( 2 0 0 3 ) 等【1 8 】根据金融数学的理论，在随机市场利率条件下，研究 了提前还贷对贷款人或债权人的收益或损失，以及这些收益或损失的风险额度， 同时对提前还贷的赔偿金问题进行了分析。旆方( 2 0 0 3 ) 1 9 】对国外提前偿付风险特 点和有关预测控制模型进行了分析。严太华、刘林( 2 0 0 5 ) 1 2 0 1 在定性分析形成提前 偿付行为因素的基础上，建立了关于m a s ( 住房贷款抵押担保证券) 的现金流量函 数，该函数是一个考虑了提前偿付风险因素的线性函数，可以逐期对住房抵押贷 款证券未来的现金流量进行预测，从而为其定价提供帮助。 此外，胡侠、虞晓芬( 2 0 0 2 ) i o 、胡星( 2 0 0 2 ) t 2 1 1 、刘平、黄伟( 2 0 0 4 ) 2 2 等在借鉴 国外银行住房金融风险防范经验的基础上，结合我国实际，提出了一系列建议， 包括：完善现有的住房储蓄信贷与融资机制，建立多形式、多层次的住房融资体 系；积极推进证券化，鼓励金融创新；增加住房按揭贷款的保险品种；推进住房 4 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 贷款方式多样化：建立和完善政府担保制度，充分发挥政府作用；加强信用风险 管理；建立健全违约处理机制；完善法律法规等配套设施建设等。 目前我国关注住房贷款信用风险的较多，而对个人住房抵押贷款所面临的其 他风险的研究相对较少。 1 3 本文的主要工作和创新 本文对住房抵押贷款的提前偿付行为进行了较为系统的分析，并对该风险提 出了一系列防范措施。 其体而言，本文做了以下工作和创新： 对我国住房抵押贷款提前偿付现状进行分析，并指出我国住房抵押贷款产品存 在的不足之处。 从正反两方面详细的阐述了提前偿付行为给商业银行带来的影响。基于此，对 银行是否对提前偿付征收一定违约金，就其合理性进行了论证。 在借鉴国外对提前偿付影响因素研究的基础上，针对我国的具体情况，对我国 住房抵押贷款提前偿付行为发生的成因进行了探讨。就关键的利率因素进行探讨， 基于v a s i c e k 模型，对我国货币市场的利率行为作了相应的实证分析。并结合我国 的具体情况，运用威布尔分布比例模型，尝试构建了我国的提前偿付模型。 对提前偿付风险的防范进行探讨。对等额偿付按揭贷款条件下的提前偿付风险 时机进行了分析，并就不同情况下的提前偿付给银行带来的损失作了较为详细的 分析，为简要说明问题，做了相应的模拟实证。并就违约金比例的制定进行了探 讨， 对提前偿付风险的防范提出了几点建议。 1 4 本文的主要思路和框架结构 随着我国市场经济的发展，个人消费信贷规模的急剧扩大，我国一些大城市 居民家庭的债务比率已经达到甚至超过美国等发达国家的水平。目前个人住房消 费信贷被大多数商业银行看作是优良资产，其在贷款总额中的比率一直星上升趋 势，是我国消费信贷最主要的形式。在住房贷款快速发展的同时，该类贷款的提 前还贷问题也开始困扰银行。本文通过对我国住房金融现状和提前偿付风险表现 形式的分析，在借鉴国外住房抵押贷款提前偿付防范经验的基础上，结合我国具 体情况，提出相应的风险防范措施，从而为商业银行和有关机构提供一定的参考。 本文主要分以下几部分进行阐述： 第一部分，绪论。引入个人住房抵押贷款提前偿付风险管理理念，阐述研究 的目的及意义。 第二部分，对我国商业银行个人住房抵押贷款及提前偿付的现状进行阿述， 5 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 分析我国住房抵押贷款产品存在的不足之处。 第三部分，探讨提前偿付行为的违约性。首先从正反两个方面分析提前偿付 行为给商业银行带来的影响。之后讨论征收提前偿付违约金的合理性，并进行国 际比较。 第四部分，对提前偿付风险的影响因素进行分析，探讨我国个人住房抵押贷 款提前偿付现象的成因，并就关键的利率因素进行探讨，基于v a s i c , e k 模型，对 我国目前的利率波动状况进行模拟。结合我国的实际情况，尝试构建了我国的提 前偿付模型。 第五部分，探讨提前偿付风险的防范措施。首先分析在按月等额偿付情形下， 提前偿付的风险时机，通过模拟实证，分析在不同情形下提前偿付给银行所带来 的利息变化。并对违约金的征收比例的制定进行探讨，就我国的具体情况提出相 应的防范措施。 第六部分，结论与展望。对全文进行总结，并指出本文研究的不足之处和今 后努力的方向。 本文的框架图如下： 6 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 图1 1 本文的框架图 f i g1 1f r a m eo f t h i sp a p e r 7 重庆大学硕士学位论文 2 我国个人住房抵押贷款的现状分析 2 我国个人住房抵押贷款的现状分析 自从个人住房抵押贷款在我国问世以来，我国抵押贷款市场经历了一个从无 到有、从小到大的发展过程，个人住房抵押贷款产品逐渐完善。2 0 0 6 年1 月5 日， 中国光大银行在利率互换交易的基础上，首家推出了人民币固定利率住房抵押贷 款，结束了我国长期以来实行的“有管理的浮动利率”时期，为我国进一步进行 抵押贷款产品创新迈出了关键一步。尽管如此，我国个人住房抵押贷款产品与美 国相比仍有较大差距，其原因之一就在于个人住房抵押贷款产品单一、构成产品 要素少等。 2 1 个人住房抵押贷款的主要形式 住房抵押贷款是通过金融机构的参与，使购房者可以利用现有现款和未来收 入分期支付购房款，它的作用关键在于它解决了购房者不能付清房款的问题，使 房款支付符合其支付能力，因而，抵押贷款的产品设计出发点在于购房者的支付 能力。目前，美国市场的抵押贷款产品品种主要有以下几种幽】： 固定利率抵押贷款( f i xr a t em o r t g a g e ，f r m ) ：这是美国住房抵押贷款的最常 见形式，其特点是事先确定利率和分期付款方式，整个贷款存续期内贷款利率固 定，其利率不受市场利率变化的影响，每月偿还金额相等，每次偿还额由不断增 加的本金和不断减少的利息所构成，直至该抵押贷款全部偿还为止。 浮动利率抵押贷款( a d j u s t a b l er a t em o r t g a g e ，a r m ) ：即按照借贷双方约定的条 件，贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款，还款方式也可以进行相应调整， 利率的变化情况通过每个月的利息支付反映出来。浮动利率抵押贷款在2 0 世纪7 0 年代末期开始流行，在8 0 年代，这种形式的抵押贷款约占新抵押贷款三分之二。 分级偿还抵押贷款( g r a d u a t e d p a ym o r t g a g e ，o p m ) ：此类贷款利息率和偿还期固 定，偿还期的最初几年偿还额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依次偿还 的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计的一种方式，其目的是帮助借款人 在工薪基础上付款。 权益增长型抵押贷款( g r o w i n g - e q u i t y , g e m ) ：此类贷款在初期与传统贷款并无 差别，但在之后的还款期内，支付金额将递增，较之传统方式，归还本金更快。 反向抵押贷款( r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e , r a m ) ：每月支付房主部分资金，房主 后来一并偿还，这类贷款适合老年房产主。 再抵押贷款( s e c o n dm o r t g a g e ) ：由第一次抵押贷款的房产作担保进行的又一次贷 款。 可以看出，美国个人住房抵押贷款的形式多种多样，抵押贷款的对象极其广 8 重庆大学硕士学位论文2 我国个人住房抵押贷款的现状分析 泛，可以迎合广大借款人的需求。但是，每种个人住房抵押贷款产品的创新都是 适应当时经济环境变化的要求，都有各自的优点和不足，不可能创造出一种完美 的抵押贷款产品。因此，我们在设计新的抵押贷款品种的时候，要均衡大多数借 款人和贷款机构的利益。 长期以来，我国住房抵押贷款市场主要是浮动利率住房抵押贷款。浮动利率 住房抵押贷款由于其利率可按一定时期的市场利率进行调整，且其产品形式灵活 多样，因此，此类抵押贷款很受借贷双方欢迎。从1 9 9 5 年起，我国各大商业银行 开始办理浮动利率住房抵押贷款，其利率按照央行每年公布的抵押贷款基准利率 进行调整。2 0 0 6 年1 月5 日，光大银行在全国率先推出固定利率住房抵押贷款， 此后建设银行和招商银行也相继推出了固定利率住房抵押贷款。虽然我国住房抵 押贷款品种比较少，但这是我国住房抵押贷款的一个发展方向。 2 2 个人住房抵押贷款的还款方式 等额本息偿还抵押贷款卅 这是我国目前最为常见的一种还款方式，是指住房抵押贷款借款人每月以固 定的金额还本付息。设总的贷款额为a ，月均还款额肘，贷款期限为力月，月利 率为，则根据现值公式得： 两m + 雨m 产+ + 丽m = 爿( 1 + r ) 。 一+ 1 + + = i + ) “ l + r ( 1 + ，) 2( 1 + 力8 、 整理得：肘= 吾竿等等 ( 2 1 ) 上式中的膨就是根据总贷款额计算得出的月还款额。根据我国人民银行个人 住房抵押贷款的有关规定，一年以上期限的住房抵押贷款利率有可能调整，当利 率发生变化时，合理的调整方法有两种：一是改变没有的还款额，还款年限保持 不变，它是将利率改变前的贷款余额作为新的贷款，以剩余年限为新的期限，用 新利率计算每月还款额；另一是改变还款年限，每月还款额保持不变，它是利用 贷款余额、原来的月均还款额、新利率求取新的还款期限。我国银行大都采用这 种调整方式。 等额本金还款住房抵押贷款 即将贷款本金摊在各还款期内，每月还款金额中包含同等数额的本金，而所 含的利息视当月的贷款余额而定。设贷款总额为彳，月还款额m ，贷款期限为栉 月，月利率为r ，每月应还本金为丑，每月应还利息为i ，k 为当前还款月数，则 此方法的计算公式为： 9 重庆大学硕士学位论文 2 我国个人住房抵押贷款的现状分析 b ：一a ( 2 2 ) n t i = ，( 4 一马) ( 2 3 ) i - 1 m = 口+ ， ( 2 4 ) 等比递增还本法【2 5 】 其特点是在还款期内，同一还款年度内各月还款额相等，以后还款年度内的 每月还款额比前一还款年度的月还款额按比例s 累进变化，若s 为正，则为等比递 增还款法。借款人应视自己的承受能力在临界值内选择变化比率。在贷款金额和 期限相同的情况下，此种还款法所需支付的利息最多，但前期负担最轻，一般适 用于预计收入跳跃性增加的借款人。 等比递减还款法 将上述等比递增还本法的每年的月还款额按比例j 设定为负，则可应用于等 比递减还款法。此方法一般适用于预计收入跳跃性减少的借款人。 等额递增还款法 其特点是，在还款期内，同一还款年度内各月还款额相等，后一还款年度内 的每月还款额比前一还款年度的月还款额变化g ，若g 为正，则为等额递增还款 法。在贷款金额和期限相同的情况下，此种还款法所需支付的利息较多，但前期 负担也较轻，一般适用于预计收入将稳定增加的借款人。 等额递减还款法 其特点是，在还款期内，同一还款年度内各月还款额相等，后一还款年度内 的每月还款额比前一还款年度的月还款额变化g ，若g 为负值，则为等额递减还 款法。这种还款法一般适用于预计收入将减少的借款人。 2 3 我国个人住房抵押贷款产品存在的不足 美国是住房抵押贷款发展比较成熟的国家，个人住房抵押贷款形式多种多样， 贷款产品由多要素构成，针对不同的客户群体、客户不同需求及能力有不同的贷 款产品，其涉及的对象及其广泛。与美国相比，虽然目前我国有一手房按揭贷款 个人住房公积金委托贷款、个人住房二手房贷款、个人住房组合贷款、商用房贷 款、二次抵押贷款、转按揭贷款等等，但是彼此之间差别并不明显，贷款要求比 较笼统，在贷款设计时并未进行很好的客户细分，客户没有更多更好适合自己的 选择，商业银行以“客户为中心”的经营理念体现的并不充分。 我国商业银行个人住房抵押贷款产品的构成要素主要有：首付比例、贷款期 限、贷款利率、还款方式和违约金。虽然构成要素不少，但是相比之下，各要素 1 0 重庆大学硕士学位论文 2 我国个人住房抵押贷款的现状分析 在贷款契约中欠缺灵活性，以至于难以发挥有效作用。我国商业银行的个人住房 抵押贷款业务统一实行的是贷款额度一般最高不得超过房价的8 0 ，即二成首付， 八成按揭，这样“一刀切”的首付方式过于单一化，使贷款产品的销售程序和管 理工作过于机械，优质客户和劣质客户难以得到有效区分，未显示出首付比例的 杠杆作用。 在我国由于目前的利率还未充分市场化，浮动利率个人住房抵押贷款的利率 是按法定利率的调整而调整的，视为有管理的浮动利率，对借款者而言，无论年 龄、收入水平、信用记录，所适用的利率都绝对相同，无法根据自己的实际情况 进行选择，而且还要承担利率上调的风险，消费者的选择很少。虽然目前已经推 出固定利率住房抵押贷款，但是还不成熟，有待于进一步完善。在我国只有利率 一项衡量借款成本，而且利率本身也不由市场决定，因此消费者别无选择。而美 国各大商业银行的同类型、同档次贷款的利率水平与费用也有相当的差别，当然 这归功于抵押贷款市场的充分竞争，同时也为借款人提供了自由选择放款人的可 能性。就还款方式而言，在我国就只有三种还款方式，即：等额偿还本金法、等 额本息偿还法和等比累进还款法，相比美国而言还款方式较少。在提前偿付违约 金方面，美国有3 6 个州和哥伦比亚地区允许对固定利率的首次住房抵押贷款实施 提前偿付罚金，3 3 个州和哥伦比亚地区允许对浮动利率的首次住房抵押贷款实施 提前偿付罚金，9 个州允许实施付特定限制的罚金，对提前偿付罚金相关理论的研 究已相当成熟。我国一些商业银行才对提前偿付行为收取罚金，对其相关理论的 研究相对还不够成熟，特别是在定价方面。 此外，我国政府的作用还十分有限。目前为我国的住房抵押贷款提供担保和 保险的是开发商和保险公司，由开发商提供担保，开发商是一个独立的利益体， 它本身就存在实现自身利益最大化和逃废债务的可能性，无法承担这样的角色； 由于房地产保险存在诸多尚未解决的问题，保险机构也缺乏热情。而政府信用并 没有发挥应有的作用，政府在个人住房抵押贷款中的角色缺位也是阻碍我国住房 金融发展的一大问题。 2 4 我国个人住房抵押贷款的现状 2 4 1 我国个人住房抵押贷款的基本现状 我国的住房抵押贷款出现于2 0 世纪9 0 年代后期，1 9 9 6 年，中央银行正式允 许国有商业银行办理个人住房贷款业务；1 9 9 8 年允许所有商业银行开办个人住房 贷款业务。自此，住房抵押贷款在我国发展迅速，至今己成为国内银行贷款资产 的重要组成部分，在优化贷款结构、降低贷款风险、提高贷款收益上发挥着越来 越重要的作用，在国内银行的资产和盈利中占据着越来越重要的地位。 重庆大学硕士学位论文 2 我国个人住房抵押贷款的现状分析 随着我国市场经济的发展，个人消费信贷市场空间不断拓展，住房信贷、汽 车信贷、助学信贷、信用卡消费等业务得到迅速发展。2 0 0 4 年末，全部金融机构 人民币消费信贷余额约为2 万亿元，2 0 0 5 年末为2 2 万亿元，2 0 0 6 年已达到2 4 万亿元。随着个人消费信贷规模的急剧扩大，我国一些大城市居民家庭的债务比 率已经达到甚至超过美国等发达国家的水平。目前个人住房消费信贷被大多商业 银行看成优良资产，其在贷款总额中的比率一直呈上升趋势，是我国消费信贷最 主要的形式。至2 0 0 6 年底，全国个人住房消费贷款余额已达1 9 9 万亿元。按照 国际经验，个人住房消费信贷的风险暴露期通常为3 8 年，而我国的个人住房消 费信贷业务是1 9 9 8 年才开始发展起来的，尚处于起步阶段，可能存在违约风险还 没有充分地暴露出来。由于个人住房消费贷款余额较大，一旦有风险，商业银行 将承担巨大的损失。 表2 12 0 0 0 年以来我国住房贷款业务的发展状况 t a b l e2 id e v e l o p m e n to f p e r s o n a lh o m m gc o n s u m p t i o nl o a ns i n c e2 0 0 0 2 0 0 0 篮2 0 0 1 年2 0 0 2 生2 0 0 3 正2 0 0 4 矩2 0 0 5 焦2 0 0 6 正 个人住房贷款 3 3 1 65 5 9 8 8 2 5 8 1 1 7 8 0 1 6 0 0 01 8 4 0 01 9 9 0 0 余额( 亿元) 增幅( )| 6 8 84 7 5 24 2 6 53 5 8 21 58 1 5 占消费信贷比 7 88 0 0 97 7 舯7 4 8 68 0 0 08 3 6 48 2 9 2 率( ) 占总贷款比率 3 3 3 4 9 85 9 l 6 9 4 8 4 98 8 98 3 3 ( ) 占中长期贷款 ， 1 6 3 31 0 8 21 7 5 21 9 7 51 9 8 01 7 5 8 比率( ) 2 4 2 我国个人住房抵押贷款快速增长的原因分析 由表2 1 可以看出，2 0 0 0 年以来，住房抵押贷款业务始终保持高速增长，是 消费信贷的最主要形式，在贷款总额中的比率稳步上升，并成为中长期贷款的重 要组成部分。这一趋势在2 0 0 6 年得以继续保持。考虑到我国庞大的人口基数、持 续推进的城市化进程、改革已基本到位的住房制度，住房贷款仍会保持高速增长， 住房贷款业务仍有比较大的发展空间。有资料显示，2 0 0 0 年美国住房贷款余额占 g d p 的比重已经超过5 0 ，而我国2 0 0 6 年这一比率仅为9 4 9 0 0 。因此可以预见， 在今后的若干年内，住房抵押贷款仍将是银行业务拓展的主要方向之一。 。根据国家统计局公布的数据计算而得，b 却：伪帆桃学眦m 重庆大学硕士学位论文 2 我国个人住房抵押贷款的现状分析 我国住房抵押贷款快速增长的原因，归纳起来主要有以下几点： 近年来随着我国国民经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，我国城镇居 民的恩格尔系数从1 9 7 8 年的5 7 5 下降到了2 0 0 6 年的3 7 ，并且有不断下降的 趋势。这就意味着在今后的时间里，住房开支将有快速增长的趋势。 城镇居民住房需求潜力可观。我国城镇居民人均居住面积只有1 3 6 平方米，与 国外发达国家人均居住面积2 0 3 0 平方米相比，其差距还十分明显。因此，随着 住房需求的不断扩大，住房信贷业务必将迅猛增长。 随着我国城市化进程的加快，必将产生一个城市人口集聚的高峰，从而对住房 需求产生拉动作用。 我国人口结构的特征将促进住房需求的稳定增长。因此，我国住房抵押贷款规 模必将呈现稳定、持续、快速增长的趋势。 而从银行的角度出发，其快速增长的原因一方面是因为其能给银行带来丰厚 的利润；另一方面是因为其是风险较低的资产。许多银行都把个人住房抵押贷款 作为银行的高质量资产。因为每一笔住房抵押贷款都有相应的房产作为抵押，而 房产对于个人来说是具有非一般意义的资产，通常情况下购房者的违约风险率很 小；其次，即使购房者违约，银行还可以将作为抵押物的房屋拍卖，将贷款收回。 从长远来看，房价里上升的趋势，故到目前为止，个人住房抵押贷款