（金融学专业论文）货币政策对房地产价格调控的有效性研究.pdf

2 e a s tc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y r e s e a r c ho nt h e v a l i d i t yo fm o n e t a r yp o l i c y r e g u l a t i n gc h i n e s e r e a le s t a t ep r i c e s d e p a r t m e n t ： m a j o r ： s c h o o lo ff i n a n c ea n ds t a t i s t i c s f i n a n c e r e s e a r c hd i r e c t i o n ： s 曼垒坠d 垃i 望y 星墨! ! 坠曼坠! s u p e r v i s o r ： p o s t g r a d u a t e ： n i ed a nv i c ep r o f e s s o r y u a nx i a o c h u n a p r i li n2 0 1 1 性声明 郑重声明：本人呈交的学位论文货币政策对房地产价格调控的有效性研究， 是在华东师范大学攻读研生博士( 请勾选) 学位期间，在导师的指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表 或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确 说明并表示谢意。 作者签名：日期：文d ，年d 多月d 占日 华东师范大学学位论文著作权使用声明 货币政策对房地产价格调控的有效性研究系本人在华东师范大学攻读学位期 间在导师指导下完成的硕r 士博士( 请勾选) 学位论文，本论文的研究成果归华东师范 大学所有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门 和相关机构如国家图书馆、中信所和“知网”送交学位论文的印刷版和电子版；允许学 位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅、借阅；同意学校将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采 用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) () 1 经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密 学位论文宰， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 氐2 不保密，适用上述授权。 导师签名 垂盘本人签名盘壁叁查 毒移，年66 月。占日 水“涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学位论文 ( 需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效) ，未经上述部门 审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文，均适用上述授 权) 。 袁晓春硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位备注 周洁卿副教授华东师范大学主席 吴信如教授华东师范大学 殷德生副教授华东师范大学 革加快住房建设的通知 最明显的标志是福利分 房政策被取消，取而代之的是商品房进入房地产市场。随着房地产市场化程度不断提高， 房地产业对经济增长的拉动作用也日渐显著，逐渐成为我国经济增长的支柱产业之一。 然而，当前中国房地产价格已急剧上涨至影响到民生的历史新高，绝大多数一线城市房 价已凸显泡沫特性。国家统计局数据显示，2 0 1 0 年中国全年社会商品零售总额约为1 5 5 万亿元，而房地产销售额则高达4 5 万亿元，房地产行业的销售总额接近社会商品零售 总额的三分之一；全年银行贷款余额增长8 万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长 额度就达到2 1 7 万亿元。可见房地产行业在我国经济发展中占据了重要地位。房价的长 期上扬趋势使得房地产行业利润率远远高于其他行业，在资金的趋利性引导下，社会中 大量闲置资金以及部分产业资本都纷纷流入房地产行业，导致经济结构社会结构的失 衡。此外我国商品房价格的走势亦对居民储蓄和消费行为产生较大影响，这无疑也对货 币政策如何促动内需、调整结构形成挑战。一旦房地产泡沫破灭，将可能导致我国金融 体系不稳定，甚至引发政治和社会危机。 鉴于此，我国政府高度重视房地产市场的健康发展，在房价一路上涨至历史新高的 背景下，2 0 1 0 年来中央政府对房地产市场连续进行了三轮调控，最新的一轮是2 0 1 1 年 1 月2 6 日出台的“新国八条”( 其中不乏带有“限购令”等行政手段加以调控) ，中央政 府此轮调控的决心和执行力度史无仅有。在政策及各项细则出台后，全国各地房地产市 场成交量迅速下降，但房价却依然坚挺。“新国八条”从货币调控方面主要是通过信贷 政策压制需求，只能起到短期效应，但不能从根本上抑制我国房地产泡沫。现阶段如何 提高货币政策对房价调控的有效性，已成为政府和学术界普遍关注的课题。 本文选取大量最新数据，结合我国最新出台的货币政策，基于前人研究成果，采用 适当的计量方法，探讨我国货币政策对房地产价格调控的有效性。本文框架结构如下： 第一章：引言。从近年来我国房地产价格一路飞速上扬至历史高位的这一现象出发， 介绍了本文的研究背景与研究意义，之后回顾了近几年米国内外学术界的相关研究成 果，此外还介绍了本文主要的研究思路和研究方法。 第二章：分析我国房地产价格现状并从供需角度分析我国房地产泡沫的形成过程。 第三章：阐述货币政策的相关理论及货币政策调控房地产价格的传导机制。 第四章：综述我国1 9 9 8 年房改之后出台的货币政策，从中间变量广义货币供给量 m 2 、名义利率、银行信贷等方面分析了货币政策对房地产价格的调控效果。 第五章：通过a d f 检验、协整检验、多元线性回归和g r a n g e 因果检验等实证分析给 出了广义货币供应量m 2 、名义利率r a t e 两个货币政策中间变量对房地产价格的影响，并 通过考察房地产开发商的非自筹资金的变动对房地产价格的影响，进而得出相关研究结 论及政策建议。 第六章，从货币政策传导渠道和我国特有的二元经济两个角度，分析了现阶段我国 货币政策调控房价的局限性 第七章，给出了一些加强货币政策调控房价的政策建议。 关键词：货币政策传导机制，房地产价格，实证分析 a b s t r a c t s i n c et h eb e g i n n i n go f19 9 8 ，t h es t a t ec o u n c i lh a di s s u e d ：o nf u r t h e r i n gt h eu r b a n h o u s i n gs y s t e m r e f o r mt o s p e e du ph o u s i n g c o n s t r u c t i o nn o t i c e ( s e r i e s ： 19 9 8 1 2 3 ) c h i n a sr e a le s t a t em a r k e tb e g a nt oc h a n g ef u n d a m e n t a l l y t h eo b v i o u ss i g nw a s t h ew e l f a r eh o u s i n gp o l i c yh a db e e nc a n c e l e d ，w h i c hr e p l a c e db yar e a le s t a t ei n t ot h em a r k e t w i t ht h ec o n s t a n ti n c r e a s ei nt h er e a le s t a t em a r k e t ，i th a sb e c o m em o r es i g n i f i c a n to nt h er o l e o fe c o n o m i cg r o w t h ，w h i c hh a sb e c o m eo n eo ft h em a i ni n d u s t r i e so nc h i n a se c o n o m i c g r o w t h h o w e v e r ，t h ec h i n e s ec u r r e n tr e a le s t a t ep r i c e sa f f e c t i n gp e o p l e sl i v e l i h o o dh a v e s h a r p l yr i s e nt o ah i g h h i s t o r yr e c o r d s o m eo ft h em e t r o p o l i t a nh o u s i n gp r i c e sh a v e d e m o n s t r a t e db u b b l e s t h ed a t ao fn m i o n a lb u r e a uo fs t a t i s t i c ss h o wt h a ti n2 010c h i n a s t o t a lr e t a i ls a l e so fs o c i a lc o m m o d i t i e st h r o u g h o u tt h ey e a rw a sa b o u t15 5t r i l l i o ny u a n , w h i l et h er e a le s t a t es a l e sw e r eu pt o4 5t r i l l i o ny u a nw h i c ho c c u p i e dn e a r l yo n e - t h i r do ft h a t o ft h et o t a lr e t a i ls a l e so fs o c i a lc o m m o d i t i e s t h el o a n so fb a n ka l lt h r o u g ht h ey e a ro f2 010 h a da d d e d8t r i l l i o ny u a n ，a n dt h a tl o a n so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a dr e a c h e d2 17t r i l l i o n y u a n o b v i o u s l y ，t h ep r o p o r t i o no ft h er e a l e s t a t eh a so v e r w h e l m e do n e t h i r do ft h a ti n c h i n a se c o n o m y t h i sl o n g t e r mr i s i n gt r e n do fr e a le s t a t ep r i c e sm a k e st h er e a le s t a t e i n d u s t r ym u c hm o r ep r o f i t a b l et h a no t h e ri n d u s t r i e s w i t ht h ec a p i t a l sc h a r a c t e ro fp u r s u i n g p r o f i t s ，al a r g ea m o u n to fu n u s e dm o n e ya n dp a r t so fi n d u s t r i a lc a p i t a la r ef l o w i n gi n t or e a l e s t a t ei n d u s t r yw h i c hr e s u l t si nt h ei m b a l a n c eo fe c o n o m i ca n ds o c i a ls t r u c t u r e a l s o ，t h e t e n d e n c yo fr e a le s t a t ep r i c e sh a v eg r e a ti m p a c to nr e s i d e n t ss a v i n g sa n dc o n s u m i n gb e h a v i o r s w h i c hu n d o u b t l yc h a l l e n g eh o wt h em o n e t a r yp o l i c i e st oa d j u s ts t r u c t u r ea n dp r o m o t ei n t e r n a l n e e d s m o r e o v e r ，w h e nt h eb u b b l e sb u r s to u t ，i tw i l ln o to n l ym a k eo u rn a t i o n a lf i n a n c e p o l i c i e si n s t a b l e ，b u ta l s oc a u s ep o l i t i c a la n ds o c i a lc r i s e s c o n s i d e r i n gt h a t ，c h i n e s eg o v e r n m e n ta t t a c h e sg r e a ti m p o r t a n c e t ot h e h e a l t h y d e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t em a r k e t i nt h ec o n t e x to ft h ep r i c er i s i n gt oa h i g hr e c o r d ，s i n c e 2 010 ，t h ec e n t r a lg o v e r n m e n th a sr e g u l a t e dt h r e et i m e so nt h er e a le s t a t em a r k e t ，t h en e w e s t r o u n di st h e n a t i o n a le i g h ti t e m s ”，t h ed e t e r m i n a t i o na n de x e c u t i o na b i l i t yo ft h i sr o u n di s u n p r e c e d e n t e d a f t e rt h ea n n o u n c e m e n to ft h ep o l i c y , t r a d i n gv o l u m eo ft h er e a le s t a t em a r k e t h a sd e c r e a s e dr a p i d l y , b u tt h ep r i c ei ss t i l lf i r m n e wn a t i o n a le i g h ti t e m s i sf o c u so n s u p p r e s s i n gn e e d st h r o u g hc r e d i tp o l i c y , i tc a no n l yw o r k si nas h o r tw h i l e n o w a d a y s ，h o wt o i m p r o v et h ee f f e c t i v e n e s so ft h em o n e t a r yp o l i c i e so nr e a le s t a t er e g u l a t i o ni sb e c o m i n ga m o s ta t t e n t i o n g r a b b i n gs u b j e c to ft h eg o v e r n m e n t t h i se s s a yh a sc o l l e c t e dp l e n t yo ft h en e w e s td a t a , c o m b i n e dw i t ht h em o n e t a r yp o l i c y t h a th a sj u s ti s s u e d t h ew h o l ee s s a yi sb a s e d o nt h ea c a d e m i ca c h i e v e m e n t so nt h es u b j e c t ， t a k ea d v a n t a g eo fa p p r o p r i a t e q u a n t i t a t i v em e t h o d s ，r e s e a r c hi n t ot h ee f f e c t i v e n e s so f m o n e t a r yp o l i c yo nr e a le s t a t er e g u l a t i o n t h ef r a m e w o r ko ft h i se s s a yi sa sb e l o w ： t h ef i r s tc h a p t e r ：f o r e w o r d s t a r t i n gf r o mt h ep h e n o m e n o no ft h er a p i d l yg r o w t ho fr e a l e s t a t ep r i c e s ，t h e ni n t r o d u c et h eb a c k g r o u n da n ds t u d yi m p o r t a n c eo ft h i se s s a y , r e v i e wr e l a t e d r e s e a r c ha c h i e v e m e n t si nr e c e n ty e a r s ，i na d d i t i o n ，i n t r o d u c em a i nr e s e a r c hm e t h o d so ft h i s e s s a y t h es e c o n dc h a p t e r ：a n n y z et h ec u r r e n ts t a t u so ft h er e a le s t a t ep r i c e si no u rn a t i o n ，t h e n e x p a t i a t eo nf o r m a t i v ep r o c e s s e so ft h er e a le s t a t ef o a mf r o ms u p p l y - d e m a n da s p e c t t h et m r dc h a p t e r ：d i s c u s sr e l a t e dt h e o r i e so nm o n e t a r yp o l i c ya n dt h ec o n d u c t i o n m e c h a n i s mo fm o n e t a r yp o l i c yo nr e a le s t a t e t h ef o u r t hc h a p t e r ：s u m m a r i z et h em o n e t a r yp o l i c yi no u rn a t i o ns i n c e19 9 8 a n a l y z e t h er e g u l a t i o ne f f e c to fm o n e t a r yp o l i c yo nr e a le s t a t ep r i c e sf r o md i f f e r e n ta s p e c t s ，s u c ha s i n t e r m e d i a t ev a r i a b l e sm 2 ，n o m i n a li n t e r e s tr a t e ，b a n kc r e d i t t h ef i f t hc h a p t e r ：m a k i n gm o d e l s ，s u c ha s ，a d fa n a l y s i s ，g r a n g ea n a l y s i sa n dm u l t i p l e l i n e a rr e g r e s s i o n ，t oa n a l y z et h e i m p a c t so ft h et w om o n e t a r yp o l i c i e si n t e r m e d i a t e v a r i a b l e s ( m o n e ys u p p l ya n dn o m i n a li n t e r e s tr a t eo nr e a le s t a t ep r i c e s ，t h e ne x p l o r et h e i m p a c t so nr e a le s t a t ep r i c e so ft h ev a r i a t i o no fn o n s e l f - f i n a n c i n go ft h er e a le s t a t ed e v e l o p e r ， f i n a l l yg e tr e s e a r c hc o n c l u s i o n sa n ds u g g e s t i o n s t h es i x t hc h a p t e r ：a n a l y z et h el i m i t a t i o n so ft h em o n e t a r yp o l i c yi no u rn a t i o ni nt h e p e r s p e c t i v eo f t h em o n e t a r yp o l i c yt r a n s m i s s i o nc h a n n e l sa n dt h eu n i q u ed u a le c o n o m y t h es e v e n t hc h a p t e r ：p r o p o s es o m ea d v i c eo nh o wt oe x e c u t ee f f i c i e n tm o n e t a r yp o l i c y t or e g u l a t et h er e a le s t a t ep r i c e s k e yw o r d ：t h et r a n s m i s s i o nm e c h a n i s mo fm o n e t a r yp o l i c y , r e a le s t a t e p r i c e s ， e m p i r i c a ls t u d y l v 效性研究 第一节本文的研究背景与意义，1 第二节国内外研究状况2 第三节研究方法与研究创新点、不足之处5 第二章我国房地产价格现状及房地产泡沫形成机制6 第一节我国房地产价格现状6 第二节我国房地产泡沫形成机制7 第三章货币政策相关理论与货币政策对房地产价格调控的传导机制1 3 第一节货币政策相关基础理论1 3 第二节货币政策对房地产价格调控的传导机制1 8 第四章我国房改以来出台的货币政策及其对房地产价格的影响2 6 第一节我国近年来出台的主要货币政策2 6 第二节我困货币政策对房地产供需影响效果3 0 第五章我国货币政策调控房价效应的实证分析3 2 第一节变量选择3 2 第二节样本数据处理3 2 第三节单位根检验3 5 第四节协整检验3 7 第五节多元线性回归方程结果3 8 第六节格兰杰因果检验3 9 第六章我国货币政策调控房价的局限性4 3 第一节货币政策传导渠道不畅4 3 第二节二元经济使货币政策的调控能力减弱4 4 第七章加强货币政策调控房价的政策建议4 6 第一节疏通货币政策传导渠道并调整货币政策作用范围4 6 第二节深化人民币汇率制度弹性提高货币政策独立性4 7 第三节运用行政手段和财政政策调控房价4 7 第四节降低摹尼系数和改善投资效率4 8 参考文献4 9 附录：本文实证使用的样本数据5 3 后i 已5 6 、 货币政策对房地产价格调控的有效性研究 第一章引言 第一节本文的研究背景与意义 一、研究背景 近些年来，随着我国经济的快速增长，房地产开发投资资金也不断增长，2 0 1 0 年房 地产开发投资额已经达到1 9 9 8 年的8 倍多。房地产业投资占全国固定资产总投资的比 重始终保持在2 6 左右，房地产业增加值占第三产业的比例在1 4 左右1 。房地产行业异 军突起房价一路飙升，高房价已经影响到了我国经济的可持续发展。在常态下，房价2 的 上涨必须与经济基本面保持一定的同步协调关系，而不是短时间的急剧上涨，然而近年 来我国主要大中城市出现的房价飙涨逐步打破了这种平衡关系。从1 9 9 8 年至2 0 1 0 年， 我国g d p 以每年将近1 0 左右的速度增长，而房地产市场商品房交易额的增长速度却达 到了每年2 0 一3 5 ；同时，影响到民生的住宅销售面积占商品房销售总面积的比重一直 在8 7 以上，住宅销售金额占商品房销售总额的比重在8 1 左右，此两项比重仍在持续 上涨3 。目前的房地产价格已经凸显泡沫，倘若民众对于房地产价格和未来经济发展方式 的预期发生变化，缺乏经济基本面支撑的房地产价格必将快速下调，引发新的经济危机， 给我国金融体系和市场经济带来极大的冲击。因此，近些年来政府一直都在下达对房地 产行业的治理文件，要求给过热的房地产业降温。然而，政策调控的效果却不理想，不 但没有有效控制住房价，还一定程度上加剧了国内民营资本、金融资本和国际“热钱 进入房地产行业，使得房地产价格急剧上升。 二、研究意义 通常情况下，货币政策作为总量政策，其最终目标( 经济增长、物价稳定、充分就 业、国际收支平衡) 主要关注的是宏观经济的发展，而对于其中较为微观的层面如房地 产价格的波动和走势，却缺乏针对性。鉴于此，本文的研究意义如下：其一，我国房地 产行业在国民经济中的比重越来越大，且房地产市场由于其产业链众多( 涉及6 0 多个关 联产业以及近3 0 0 多个细分行业) 。能直接拉动水泥、钢铁、机械、煤炭、和金融服务 等行业的发展；房地产市场的发展又可以间接地拉动相关公共服务业( 如水、电、房产 中介等等) 的发展。至2 0 1 0 年年底仅房地产投资本身在g d p 中所占比重约为4 5 ，再考 虑到投资乘数效应加的放大，其对拉动国民经济上涨效果显著，因此其健康发展对于我 国的金融稳定经济发展尤为重要；其二，随着我国市场经济的快速发展，使得我国金融 1 数据来源：w i n d 资讯。 2 指整体房价，用商品房平均销售价格衡量，商品房包括住宅、办公楼、商业营业房等。 3 数据来源：w i n d 资讯。 1 货币政策对房地产价格调控的有效性研究 业务不断创新，虚拟经济同实体经济在国民经济中的重要性越来越相当，而房地产又同 时具备上述这两种特性。所以在央行在制定出恰当的货币政策时必须对房地产业给予重 点关注；其三，由于房地产行业是资金密集型行业，其资金来源8 0 左右是直接或间接 来自商业银行信贷，房价不断上涨的同时也增加了银行信用风险，如果过高的房价一旦 剧烈波动，势必会对我国的金融稳定产生不良影响。中央在制定的“十二五”规划4 中提 出，要在未来五年内建设3 6 0 0 万套保障性住房来缓解商品房价格居高不下给经济带来 的负面影响。现阶段研究如何提高货币政策对房价调控的有效性，有很强的现实意义。 本文在上述背景下，基于前人的研究成果，结合我国最新货币政策，收集大量最新 数据，选择恰当的经济变量建立计量模型并通过研究分析，进一步探明我国如何制定出 有效的货币政策来调控房地产价格，也是本文的研究意义所在。 第二节国内外研究状况 一、国外相关研究状况 货币政策对资产价格的调控问题是历年来各国央行和学术界十分关注的研究议题， 国外学者对此从不同的角度进行了理论阐述和实证分析。然而，在众多的资产中由于房 地产价格跟股票价格的波动十分频繁，对宏观经济平稳运行影响较大，因此一般所讨论 的资产价格主要指股票价格与房地产价格。国外展开以股票价格为研究对象起步较早， 取得了大量的理论研究成果，而以房地产价格为对象的研究仅从上个世纪九十年代末才 开始，是一个较新的课题。代表学者有r a n d a l l ( 1 9 9 0 ) ，c h a r l e sg o o d h a r t 与b o r i s h o f m a n n ( 2 0 0 1 ) ，m a t t e o 和r a o u l ( 2 0 0 3 ) 以及a l a ng a h e a r n e 、j o h na m m e r ( 2 0 0 5 ) 。 b e r n a n k e 和g e r t l e r ( 1 9 9 5 ) 亦对此课题提出了自己的观点。 f e n gg u o a ，y i n gs o p h i eh u a n g ( 2 0 1 0 ) 研究了我国的货币供给与房地产和股市之间 的关系，两位学者认为以热钱为代表的货币供给在一定程度上导致了房地产价格的上涨 和股市的波动，这几者具有较为显著的相关性5 。 j o s h u aa i z e n m a n ，y o t h i nj i n j a r a k ( 2 0 0 9 ) 主要是讨论了经常项目账户与房地产之 间的关系，研究发现两者之间具有显著的正相关性，并且通过研究o e c d 国家之间的样本 数据，他们发现金融的国际化与房地产价格也有一定的相关性6 。 r a n d a l l ( 1 9 9 0 ) 认为，由于美国大范围的金融自由化，在1 9 8 2 年末之后利率与房 4 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，起止时间：2 0 1 1 2 0 1 5 年。 5 f e n gg u o a , y i n gs o p h i eh u a n d o e sh o tm o n e yd r i v ec h i n a sr e a le s t a t ea n ds t o c km a r k e t s j i n t e r n a t i o n a lr e v i e wo f e c o n o m i c sa n df i n a n c e ，2 0 1 0 ( 6 ) ：p p 4 5 2 - 4 6 6 6j o s h u a a i z e n m a n y o t h i nj i n j a r a k c u r r e n ta c c o u n t p a t t e r n sa n dn a t i o n a lr e a le s t a l em a r k e t s j j o u r n a lo fu r b a n e c o n o m i c s ，2 0 0 9 ( 6 ) ：p p 7 5 8 9 2 控的有效性研究 地产之间的联系被明显削弱了7 。c h a r l e sg o o d h a r t 与b o r i sh o f m a n n 认为资产价格的变 动能够准确地反映未来消费物价的变化8 。中央银行倘若仅关注一般通货膨胀水平则显得 过于狭窄，应当构建包括房地产价格、股票价格在内的广义通货膨胀指标，即构建了金 融条件指数( f c i ) ，选取短期实际利率、有效实际汇率、房地产价格和股票价格的加权 平均值，用来测量资产价格与通货膨胀之间的关系，进而说明央行利用货币政策工具利 率在治理通胀时应当把资产价格也纳入其中。m a t t e o 和r a o u l ( 2 0 0 3 ) 从信贷渠道与房 地产价格关系的角度，通过v a r 的方法分析了芬兰、德国、挪威和英国的房地产市场后 得出结论，得出信用传导渠道的有效性与房地产市场的结构特征、融资效率和借贷机构 的形态有关9 。 a l a ng a h e a r n e 、j o h na m m e r ( 2 0 0 5 ) 对货币政策和房价进行跨国研究，主要以英 国为例，讲述英国货币政策对房价的应对措施及影响效果，并得出结论：早期货币政策 对房价没有影响1 0 。 j o n a t h a n 和r i c h a r d ( 2 0 0 7 ) 对历年美国的货币政策进行了研究，并对货币政策下的 房地产市场v a r 模型、长期供求模型、短期价格调整模型、短期供给模型等进行分析， 认为8 0 年以后的紧缩的货币政策对房地产价格有影响1 1 。 二、国内研究状况 在国内，就货币政策对房地产的调控，从1 9 9 7 年东南亚金融危机之后才开始受到 学者们的广泛关注。其中较为杰出的研究有： 回建强( 2 0 0 9 ) 研究了房地产价格与货币流动性之间的关系，重点阐述的是通胀预期 下的房价走势。他通过1 9 9 9 - 2 0 0 9 年货币流动性和房价的序列数据分析，两者的相关系 数达到了0 8 ，从而得出央行的货币发行规模直接决定了诸如房地产一类的资产价格， 房价容易受到货币流动性过剩的影响1 2 。 刘旦( 2 0 1 0 ) 在“货币政策与房价的关系研究”一文中认为，货币政策影响房地产价 格的机理分析主要表现为央行通过利率、信贷和资产组合途径米影响房地产价格。研究 。r a n d a l ljp o z d e n a d oi n t e r e s tr a t e ss t i l la f f e c th o u s i n g j f e d e r a lr e s e r v eb a n ko fs a n f r a n c i s c o s u m m e r , 1 9 9 0 ( 3 ) ：p p 2 1 4 。c h a r l e sg o o d h a r ta n db o r i sh o f m a n n a s s e tp r i c e sf i n a n c i a lc o n d i t i o n sa n dt h et r a n s m i s s i o no fm o n e t a r yp o l i c y r f e d e r a lr e s e r v eb a n kw o r k i n gp a p e r , m a r 2 0 01 m a t t e oi a c o v i e l l o ，r a o u lm i n e t t i f i n a n c i a ll i b e r a l i z a t i o na n dt h es e n s i t i v i t yo fh o u s ep r i c e st om o n e t a r yp o l i c y ：t h e o r y a n de v i d e n c e 【j 】1 1 1 em a n c h e s t e rs c h 0 0 1 2 0 0 3 ，71 ，( 1 ) ：p p 2 0 3 4 ”a l a nga h e a m e ，j o h na m m e r , b r i a nm d o y l e ，e ta 1 m a r t i n h o u s ep r i c e sa n dm o n e t a r yp o l i c y ：ac r o s s c o u n t r ys t u d y 限】b o a r do fg o v e r n o r so ft h ef e d e r a lr e s e r v es y s t e m , i n t e r n a t i o n a lf i n a n c ed i s c u s s i o np a p e r s ，2 0 0 5 ( 9 ) “j o n a t h a nm c c a r t h y , r i c h a r dw p e a c h m o n e t a r yp o l i c yt r a n s m i s s i o nt or e s i d e n t i a li n v e s t m e n t 【j 1f r b n ye c o n o m i c p o l i c yr e v i e w , 2 0 0 7 ，( 1 ) ：p p 1 3 9 1 4 5 1 2 回建强 通胀预期下的房价走势我国房地产价格与货币流动性关系实证研究中国房地产【j 】中国房地产， 2 0 0 9 ，( 0 8 ) ：p p 17 - 19 3 货币政策对房地产价格调控的有效性研究 分析表明，货币政策和房地产价格之间具有较为稳定的关系1 3 。 张红和章辉赞( 2 0 0 5 ) 研究了加息与房地产市场之间的关系，发现利率增加对地产开 发商、投机者、投资者、消费者和房地产的价格都有影响h 。例如，利率的上升一方面 使得购房者的还贷成本增加，另一方面会使房地产投机者的预期收益降低，对房地产开 发商而言其融资成本也相应的增加。此外，央行提高利率也是在向市场传递一种政策信 号，即当前房地产市场热度已经过高，政府开始采用市场与行政相结合的方式对其进行 宏观调控。 易宪容( 2 0 0 4 ) 认为，之前传统意义上的中央银行的信贷收缩无法从根源上解决投资 过热问题；由于我国利率市场化程度不够，央行难以通过加息调整房地产扭曲的资金价 格圬。 崔光灿( 2 0 0 6 ) 从银行信贷、利率、汇率三方面阐述货币政策对房地产价格的影响， 认为最有效的手段就是利率，与之相应是对房地产信贷数量的控制m 。通常情况下，房 价的过快上扬可以通过提高利率和紧缩信贷等途径加以调控。例如英国自2 0 0 1 年初以 来，有3 年多时间房价每年涨幅都超过2 0 ，为此英国中央银行从2 0 0 3 年1 1 月到2 0 0 4 年8 月连续5 次上调利率，把利率从3 5 这一4 8 年来的最低水平提高至4 7 5 ，导致 抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的 入市热情，遏制了房地产消费信贷过热。 吴昌宁、王昕( 2 0 0 6 ) 认为货币政策对房价影响具有现实不确定性。在探讨金融货 币政策对房价的影响时，要结合市场其它不定因素，综合分析货币政策，特别是利率变 化对房价产生的影响1 7 。 刘洪玉( 2 0 0 8 ) 把传导机制分为数量型和价格型。数量型主要是通过调整货币供给量 来影响信贷规模的大小，而价格型主要是通过调整贷款利率来影响开发商和购房者的融 资成本1 8 。 综合上述得出，随着我国经济市场化程度不断提高，利率对于调节市场中资金流向 的有效性越发显著，因此货币政策通过利率手段调控房价的效果越米越显著，而货币政 策信贷传导渠道的有效性与房地产市场的结构特征相关度很高。本文将利用相关理论， 结合我国当前房地产市场的实际情况，分析我国货币政策调控房价的效应。 “刘旦货币政策与房价的关系研究 j 上海房地产，2 0 1 0 ，( 0 3 ) ：p p 0 4 0 7 “张红、章辉赞清华大学学报( 自然科学版) 2 0 0 8 ，第3 期。 ”易宪容银行加息对抑制投资过热的有效性分析 j 财经理论与实践( 双月刊) ，2 0 0 4 ，( 7 ) ：p p 2 5 ”崔光灿 货币、汇率影响房价的传导关系 j 上海房地产，2 0 0 6 ，( 7 ) ：p p 3 2 3 5 1 7 吴昌宁、王听 国家金融货币政策调整对房价的影响 j 3 上海房地产，2 0 0 6 ，( 9 ) ：p p 3 9 4 1 埔刘洪玉 从紧货币政策卜房地产市场的发展 j 中国金融，2 0 0 8 ，( 1 1 ) ：p p 1 9 2 1 4 究 资料研究。通过查阅大量货币政策以及房地产调控方面的论著和硕博论文，收集相 关资料。 案例研究。在理论研究的基础之上，还考察了