房地产投资分析重点内容.doc

第一章房地产投资是指人们将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费活动中，期望未来获得更大收益的投资行为。 房地产投资的三要素：时机（Occasion）、地段（Location）、质量（Quality）。 房地产投资的特点1投资金额巨大，回收期长2流动性较差3投资不确定因素多，风险较大4具有保值增值性5受政策影响较大6具有相互影响性7易取得金融机构的支持8对专业知识和经验的依赖性房地产投资的类型按房地产投资的形式划分房地产直接投资 房地产间接投资按房地产投资的经济内容划分土地开发投资 房屋开发投资按房地产投资的经济内容划分房地产经营投资房地产中介服务投资房地产管理和服务投资按房地产投资的物业类型划分住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资特殊用途房地产投资第二章投资环境的概念投资环境是指影响投资活动整个过程的外部的各种环境和条件的总和。包括政治因素、自然因素、经济因素和社会因素，这些因素相互依赖、相互补充规定、相互制约，形成矛盾统一体。 投资环境的特点：系统性、动态性、主导性、地区差异性房地产投资环境分析方法冷热因素分析法（伊尔A利特法克和彼得班廷）多因素等级尺度法（罗伯特斯托）道氏评估法（美国道氏化学公司）多因素分析法（闵建蜀）综合评价法第三章资金时间价值，也叫货币时间价值，是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。名义利率in实际利率ie二者的换算关系：ie=(1+in/m)m-1，m为年息次数。资金时间价值计算（见后附PPT）第四章房地产投资资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资（房地产股票和债票）、利用外资、财政拨款房地产投资多渠道筹资的意义n 多渠道筹资有利于弥补有资自有资金的不足，解决房地产投资资金需求量大的问题n 多渠道筹资有利于分散风险，还可以做到以最低筹资成本保证资金的需求n 多渠道筹资有利于集中社会闲散资金，促进社会生产力的发展n 多渠道筹资有利于房地产市场的形成和发展筹资成本与筹资决策n 影响筹资成本的主要因素分析筹资是要成本的，是要付出代价的。所谓“代价”包括以下三个方面：使用资金所支付的费用，即资本占用费；筹资过程中发生的各种费用，即筹资费用；特定条件下的机会成本。影响筹资成本的因素主要有：筹资的资本结构、资金的时间价值、出资者所考虑的风险报酬、资金的供求关系等。第五章房地产投资财务分析的概念财务分析又叫财务评价，它是指根据国家现行财税制度、价格体系和有关法律、法规和规定，计算、分析房地产投资直接发生的财务收益和费用等方面的内容，通过编制财务报表，计算财务评价指标考察项目的盈利能力、清偿能力，据此判断项目在财务上的可行性。房地产投资财务分析的目标：测算项目的盈利能力和清偿能力开发成本包括哪些：土地使用权获取费、前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。总成本费用估算基本报表：四个表的含义、作用现金流量表是反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。编制现金流量表的作用是用来帮助我们计算财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等技术经济指标。损益表是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率等指标的计算表格。资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据。资产负债表是反映项目计算内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系，用以计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标的计算表格。该表主要是用来考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。财务分析指标（见后附PPT，计算，肯定考，周飞说的）第六章盈亏平衡分析，也称量本利分析，它是通过对业务量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。损益方程式利润销售收入销售税金总成本边际贡献是销售收入扣除销售税金和变动成本以后的差额。 盈亏临界点，又称盈亏平衡点、保本点，是指企业收入扣除销售税金后，与成本相等的经营状态。上述公式，令Z等于0就可以求出盈亏临界点。安全边际是指正常销售量超过盈亏临界点销售量的差额。 敏感性分析是分析和预测项目的主要经济评价指标对主要变动因素而发生变动的敏感程度的一种分析方法 单因素敏感性分析，见PPT例题第七章风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。 风险的特征：客观性、随机性、相对性、可测性概率分析法：期望值、方差标准差、标准差系数标准差系数：又称变异系数，它是标准差与期望值之比，计算公式为风险处置的方法：风险回避是指房地产投资者选择风险较小的投资项目而放弃风险较大的投资项目。风险自留是指投资者预期某些风险不可避免时，以其自身的财力承担未来可能的风险损失风险转移是指投资者将其损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。投资组合是指通过投资多个项目来分散风险。第八章国民经济分析与财务分析的区别1分析的目标和角度不同财务分析是站在企业的角度上，从财务经济角度考察项目的盈利能力和清偿能力。而国民经济分析是站在国家的角度，从社会经济角度考察项目对国民经济的净贡献。2收益和费用的划分范围不同财务分析是根据项目的实际收支情况来确定的收益和费用。国民经济分析是根据项目对社会提供的有用产品和服务及项目所耗费的全社会的有用资源考察项目的效益和费用。3采用的价格和参数不同财务分析用的价格是市场现行价格，而国民经济分析用的价格是影子价格。财务分析采用的参数是根据行业确定的一些参数，而国民经济分析采用的是国家统一测定的参数。4分析指标的内涵不同财务分析的指标主要是财务净现值和财务内部收益率，而国民经济分析的指标主要是经济净现值、经济内部收益率。所谓转移支付，是指那些既不需要消耗国民经济资源，又不增加国民经济收入，而只是一种归属权转让的款项，包括税金、补贴和国内借款利息等。影子价格是指当社会经济处于某种最优状态时，能够反映社会劳动的消耗，资源稀缺程度和最终产品需求情况的价格。第九章投资方案比选的分析指标：静态指标：差额投资收益率、差额投资回收期、动态指标：净现值率、差额投资内部收益率、总费用现值、年费用互斥方案的比选寿命相同的互斥方案的比选：净现值法、差额内部收