房地产和房地产价格(2).ppt

第二章房地产和房地产价格 第3节房地产价格3 1房地产价格的含义经济学上的价格概念主要有两种 价格是商品价值的货币表现 价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动 价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的代价 通常用货币表示 1 房地产价格是指在房地产开发 建设 经营过程中 所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现 2 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价 通常用货币来表示3 2房地产价格的形成条件关于商品价格的形成 主要有四种理论 效用决定论 收益决定论 劳动决定论 供求决定论 对于房地产价格的形成机理 一种意见认为房地产价格应该以劳动价值论为基础 效用理论 收益理论以及供求理论为补充 另一种意见认为 房地产的价格的特征归根结底是由土地价格的特征决定的 只受供求规律的影响房地产具备价格的3个条件 1 有用性 2 稀缺性 3 有效需求 分配方式 1 武力 2 计划 3 抽签 4 排队 5 礼让 6 价格 3 3地价与一般物品价格的不同共同之处 都是价格 都有波动 按质论价不同主要表现在下列6个方面 1 生产成本不同 地租的货币化 2 折旧不同 无折旧且有增值 3 价格差异不同 独一无二性 价格差异较大 4 市场性质不同 不完全市场 5 形成时间不同 形成的时间上较长 6 供求变化不同 引致 需求 弹性低3 4房地产价格的特征3 4 1房地产价格具有区域性体现在不同城市区域之间的房地产差价上3 4 2房地产价格具有双重性 1 房地产从物质形态上是土地和建筑物的有机综合体 因此其价格在内涵上具有双重的实体性基础 2 房地产价格既有交换代价的价格 也有使用代价的租金 源泉价格 买卖价格 简称 价格服务价格 租赁价格 简称 租金房地产价格与租金的关系 类似 本金与利息的关系3 4 3房地产价格具有单件性 1 房地产都是单件生产 2 市场上没有完全相同的房地产 3 房地产交易容易受交易者的个别因素的影响3 4 4房地产价格具有权益性交易中转移的不是实物而是其所有权 使用权或其他权益3 4 5房地产价格是长期综合考虑的结果房地产使用具有长期性房地产价格的形成受到法规政策以及其他多种因素的影响 3 5房地产价格和价值的种类3 5 1价值 使用价值和交换价值使用价值 指物品能满足人们某种需要的效用 交换价值 指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例 即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品 使用价值是交换价值的前提房地产估价评估的是房地产的交换价值3 5 2原始价值 账面价值和市场价值原始价值 历史成本 原始购置成本 简称原值 价 是一项资产在当初取得时实际发生的成本 包括买价 运输费 安装费 缴纳的有关税费等 历史成本原则账面价值 账面净值 折余价值 是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额 市场价值 实际价值 是指一项资产现时在市场上实际所值的价格 或者假设把该资产拿到市场上去交易 它最可能实现的价格 公允价值原始价值是始终不变的 账面价值是随时间的推移而不断减少 市场价值是随着时间的流逝而波动 房地产具有保值增值特性估价所评估的是房地产市场价值3 5 3成交价格 市场价格 理论价格 公开市场价值 清算价值和评估价值 成交价格 成交价 含义 指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易 买者同意支付 卖者同意接受 或者买者付出 卖者收取的货币或实物 无形资产和其他经济利益 是一个已完成的事实个别价格 形成机制卖价 供给价格 指卖者出售房地产时所愿意接受的价格买价 需求价格 指买者购买房地产时所愿意支付的价格最高买价 成交价 最低卖价图2 4达成交易的基本条件最终的交易价格取决于双方的谈判能力 以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场成交价格分为正常成交价格 非正常成交价格 正常成交价格的形成条件 7个 公开市场 交易对象本身具备市场性 众多的买者和卖者 买者和卖者都不受任何压力 完全出于自愿 理性且自私的经济行为 经济人假定 买者和卖者都具有完全信息 适当的期间完成交易成交价格还可以按交易方式的不同来划分 通常情况下采取协议方式出让地价最低 其次是招标方式 拍卖方式出让的地价最高 市场价格 市价 是指某种房地产在市场上的一般 平均水平价格 理论价格含义 是经济学假设的 经济人 的行为和预期是理性的 或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格市场价格是短期均衡价格 理论价格是长期均衡价格成交价格围绕着市场价格而上下波动房地产估价所评估的是房地产的市场价格 公开市场价值公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格交易条件 交易双方是自愿地进行交易的 交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化 交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象 交易双方掌握必要的市场信息 交易双方有较充裕的时间进行交易 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价市场价格 市场价值 公开市场价值三者的含义基本相同 在一般情况下可以混用 清算价值 一般低于市场价值卖者是被迫出售 买者是自愿而不是被迫购买下的价格城市房屋拆迁 评估价值又称评估价格 估计价值 简称评估值 评估价含义 指估价师通过估价活动所得出的估价对象的客观合理价值比准价格 积算价格 收益价格市场较成熟且处于正常状态时 比准价格 收益价格房地产泡沫时 比准价格大大高于收益价格积算价格 不考虑外部折旧时 大大高于比准价格 收益价格 说明供大于求或市场不景气交易目的估价 评估价值与成交价格有着密切的关系 称职的估价师所评估出的价值应当基本一致从理论上讲 一个良好的评估价值 正常成交价格 市场价格 3 5 4基准地价 标定地价和房屋重置价格是一组 城市房地产管理法 规定应定期确定并公布的房地产价格第32条规定 基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布 第33条规定 房地产价格评估 应遵循公正 公平 公开的原则 按照国家规定的技术标准和评估程序 以基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格为基础 参照当地的市场价格进行评估 基准地价 在城镇一定区域范围内 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地 按照商业 居住 工业等用途 分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格 例如 上海市2010年基准地价更新成果 表2 1上海市基准地价成果表 楼面地价 基准日 2010年1月1日单位 元 平方米 注 1 表中价格均为楼面地价 2 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格 3 居住 商业和办公用地设定的土地开发程度为 七通一平 工业用地设定的土地开发程度为 五通一平 4 该表不可独立理解和使用 须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用 表2 2上海市基准地价成果表 土地面积单价 基准日 2010年1月1日单位 万元 亩 注 1 表中价格均为土地面积单价万元 亩 2 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格 3 居住 商业和办公用地设定的土地开发程度为 七通一平 工业用地设定的土地开发程度为 五通一平 4 该表不可独立理解和使用 须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用 标定地价 政府根据管理需要 评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格 它是该类土地在该区域的标准指导价格 见下表 房屋重置价格应是不同区域 不同用途 不同建筑结构 不同档次或等级的房屋 在某一基准日期建造它所发生的必要支出和应当获得的利润 实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值 可通过该种房屋重置价格的比较 调整来求取 3 5 5总价格 单位价格和楼面地价 按房地产价格的表示单位划分 总价格简称总价 指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格 一般不能完全反映房地产价格水平的高低 单位价格 简称单价 指单位土地面积的土地价格 一般可以反映房地产价格水平的高低 认清单位价格 必须认清价格单位货币 币种和货币单位面积 面积内涵和面积单位在面积单位方面 中国内地通常采用 土地面积单位有时还采用公顷 亩 美 英和香港习惯采用平方英尺 10 764平方英尺合1 日 韩和台湾一般采用坪 大约0 303坪合1平方米 楼面地价按照建筑面积均摊的的土地价格楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低 例如 有甲 乙两块土地 甲土地的单价为700元 乙土地的单价为510元 如果甲 乙两块土地的其他条件完全相同 毫无疑问甲土地比乙土地贵 每平方米土地面积贵190元 此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲土地 但如果甲 乙两块土地的容积率不同 除此之外的其他条件都相同 则不应简单地根据土地单价来判断甲 乙两块土地的价格高低 而应采用楼面地价 例如 甲土地的容积率为5 乙土地的容积率为3 则甲土地的楼面地价为140元 乙土地的楼面地价为170元 根据楼面地价来判断 乙土地反而比甲土地贵 每平方米建筑面积贵30元 假如平均为每平方米建筑面积1200元 建筑造价 不含地价 也基本接近 假如为每平方米建筑面积900元 这样 房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润 1200 900 140 160 元 而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润 1200 900 170 130 元 3 5 6实际价格和名义价格付款方式有下列几种 要求在成交日期时一次付清 如果在成交日期时一次付清 则给予折扣 从成交日期时起分期付清 约定在未来某个日期一次付清 以抵押贷款方式支付实际价格 指在成交日期时一次性付清的价格 或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格名义价格 指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次性付清的价格实际价格不能直接观察得到 一般在名义价格基础上计算处理才能得到实际交易 不存在名义价格的支付方式 成交日期一次性付清 以抵押贷款方式支付 例如 一套建筑面积100 单价3000元 总价30万元的住房 在实际交易中的付款方式可能有下列几种 要求在成交日期时一次付清 如果在成交日期时一次付清 则给予折扣 如优惠5 从成交日期时起分期付清 如首付10万元 余款在一年内分两期支付 如每隔半年支付10万元 约定在未来某个日期一次付清 如约定一年后付清 以抵押贷款方式支付 如首付5万元 余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付 3 5 7现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格 指在交易达成后立刻或在短期内 可视为在交易达成的同时 进行商品交割的价格期货价格 指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格表2 3现货交易和期货交易的各种情形房地产现货价格 指以现状房地产为交易标的的价格房地产期货价格 指以未来状况的房地产为交易标的的价格 期房价格 以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格期房价格通常低于现房价格 期房价格与现房价格之间的关系是 期房价格 现房价格 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 风险补偿某期房尚有1年时间才可投入使用 与其类似的现房价格为3300元 出租的年末净收益为330元 假设折现率为10 风险补偿估计为现房价格的2 试计算该期房目前的价格 同地段期房价格比现房价格高3 5 8起价 标价 成交价和均价起价 指所销售的商品房的最低价格标价 报价 表格价 商品房出售者在其 价目表 上标注的不同楼层 朝向 户型的商品房的出售价格 成交价 商品房买卖双方的实际交易价格均价 所销售商品房的平均价格3 5 9评估价 保留价 起拍价 应价和成交价房地产拍卖是以公开竞价的形式 将房地产转让给最高应价者的买卖方式 评估价 一般指为法院或有关当事人确定拍卖保留价等提供参考 对拟拍卖的房地产的市场价值或变速变现价值进行分析 测算和判断的结果 保留价 拍卖底价 在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格 起拍价 开叫价格 起叫价 是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的的价格 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允 或是竞买人自己报出的购买价格 3 5 10补地价补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金 土地收益 有如下3类 土地使用者改变土地用途 容积率 建筑高度等城市规划限制条件 土地使用者延长土地使用年限 包括出让土地使用权期满后续期 土地使用者转让 出租 抵押划拨土地使用权的房地产 要求补办土地使用权出让手续 补交土地使用权出让金等 补地价 改变后的地价 改变前的地价对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地价来说 如果将提高后的容积率称为现容积率 提高前的容积率为原容积率 则补地价的数额为 补地价 单价 现楼面地价 现容积率 原楼面地价 原容积率补地价 总价 补地价 单价 土地总面积如果楼面地价不随容积率的改变而改变 即 补地价 单价 原楼面地价 现容积率 原容积率 或者补地价 单价 原容积率下的土地单价 原容积率 现容积率 原容积率 例1 某宗土地总面积1000 容积率为3 对应的土地单价为450元 现允许将容积率增加到5 试计算理论上应补地价的数额 例2 某宗面积为3000 的工业用地 容积率为0 8 楼面地价为700元 现按城市规划拟变更为商业用地 容积率为5 0 楼面地价为960元 试计算理论上应补地价的数额 实际中的补地价数额取决于政府的政策 例1 形成房地产有效需求必须具备的条件有 A 消费者有购买房地产的意愿B 消费者能够承受并支付得起房地产价格C 城市经济高速发展D 人口急剧增长E 房地产供给大于房地产需求例2 在卖方市场下 增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨 例3 下列关于比准价格 积算价格和收益价格关系的表述中 正确的是 A 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时 比准价格低于收益价格B 在房地产市场存在泡沫时 收益价格大大高于比准价格C 在房地产市场不景气时 积算价格大大高于比准价格或收益价格D 比准价格倾向于成交价格 积算价格倾向于最低买价 收益价格倾向于最高卖价 例4 城市房屋拆迁是强制性的 其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件 所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准 例5 某宗土地上有一幢8层高 各层建筑面积相同的住宅楼 建筑密度为50 假设该住宅楼的总价为2000万元 平均单价为5000元 楼面地价为1200元 则该宗土地的总价为 万元 A 96B 192C 240D 480例6 在估价中选择4个可比实例 甲成交价格4800元每平米 建筑面积100平米 首次付清24万元 其余半年后支付l6万元 一年后支付8万元 乙成交价格5000元每平米 建筑面积120平米 首付24万元 半年后付清余款36万元 丙成交价格4700元每平米 建筑面积90平米 成交时候一次性付清 丁成交价格4760元每平米 建筑面积110平米 成交时支付20万元 一年后付清余款32 36万元 已知折现率l0 这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁 例7 一套总价60万元的住房 在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况 1 要求在成交日期一次性付清 2 如果在成交日期一次性付清 则给予5