公馆财富公馆地产项目广告执行策略案.ppt

07年执行总纲修正稿 第一部分 07年营销推广策略第二部分 推广策略执行第三部分 销售策略执行 财富 营销主题思想 思绪一 财富 高 人一等 主题思想的市场占位主题思想的品牌定位主题思想的核心策略主题思想的创意表现 营销要素 财富 营销目标 思绪二 以 财富 高 人一等 作为年度品牌的基础平台重组与提升项目的形象与价值 一个 平臺 以 财富 高 人一等 演变为一个标签符号 以象征购买者的财富与地位 一个 符號 以 财富 高 人一等 作为一个人生理念是实现高端小资生活的空间及方式的愿景 一个 理念 主题思想的战术部署 解决与竞争对手产品的价值剥离与升级 解决项目自身的优势品牌形象建立与认同 深入发掘目标客户的深层消费诱因 重点元素 主题思想 市场占位 思绪三 主题思想的市场占位主题思想的品牌定位主题思想的核心策略主题思想的创意表现 市场 欲望场 也是角斗场 十面埋伏 思绪四 埋伏一 市场给我们的空间有多大 东莞城区高端可投资物业 群雄并起 07 08年放量上万套 本项目预计均价6000 城区同类产品售价约6500 7000 但别人是城区 本项目货量1000余套大朗镇区工业化侵蚀较深 高档次小户型自住客户明显不足 美好家园 珠玉在前 本项目层高优势明显不足 本项目将面临市场的 围追堵截 美好家园给大朗小户型产品市场带来的影响 项目整体档次低 外立面色彩 产品平面设计不合理租住群体质素不高 为改变市场对小户型的印象 提升本案的档次和品质 瑞峰建议我们应利用项目与生俱来的优势 优秀的产品设计 及后期的宣传将本案与美好家园做彻底的剥离 引导并改变消费者的观念 埋伏二 如何剥离本案与美好家园的直面竞争 埋伏三 我们在这场较量中的挑战 挑战项目的传统优势 户型的区位 价格制约 主力户型45 65 6000元的高端定位 超过25 40万的价格门槛 综合较量 品牌的较量产品的较量价格的较量 层高4 3米 用于复式间隔 舒适度强差人意 非封闭管理社区 与传统安全居住观念冲突 埋伏四 我们自己的优势卖点在哪里 地处城镇核心商圈 邻近松山湖经济建设区域 项目规模有别于一般小复式的单体楼结构 配套园林生活空间 项目产品有别于一般小复式只注重纵向空间感 忽略横向生活空间舒适感 街区式商业配套 极具小资高端生活情调 构造成熟生活氛围 区位 产品 生活成熟度与升值潜力 特定环境下产品形态和其所衍生的生活向往 埋伏五 谁知道他们心里在想什么 价格不是最重要 感觉是最重要的 素质可能没有期望的高 但感觉很好 社区很开放 和谐 房子不仅是生活居所 更是一种身份的象征 在大朗 长盛广场附近居住最方便 不用考虑太多 决策的过程可能会比较短 看似理性的外表下藏着一颗感性的心 尤其对于外地人 这种叫群居情结 无论是投资还是自住 骨子里强烈的优越感与征服欲 有一种感觉 有钱的租客及买家都在这里 总之要有档次 他们买的不是房子 而是一种感觉 一种高于生活的心态 一种诠释身份的标签 埋伏六 如何实现与竞争对手的价值剥离 扬长避短 确立核心竞争力 伤其十指 不如断其一指 把握一个支点 撬动一个世界 贴上一个标签 确立一个符号 然后在市场树立一个风向标 埋伏七 如何扬长避短 确立标志 站在市场的角度上如果单纯以小户型标准考量 主力户型面积大 总价偏高如果想以复式附加值概念予以平衡 4 3米层高难以匹敌因此 必须针对自身状况将本项目的核心价值与消费者的心理需求进行绝对嫁接 埋伏八 如何给本项目一个更高的品牌平台 跳出束缚 尝试逆向思维 从买家的角度考虑为啥要买财富公馆 项目需要的是一种更高的品牌形象支撑 这更关系到项目后期后续价格拉升销售 对品牌原有资源的整合 整合基础上的提升对原品牌气质的传承尺度 埋伏九 给品牌什么样的气质 才能杀出重围 品牌核心价值 品牌气质 产品核心资源 气质即个性 不仅是楼盘物化形态之上的标签 更是品牌与目标人群之间联系的精神纽带 品牌气质就是心理暗示 就是品牌的心理归属核心资源就是项目卖点 就是产品的核心竞争力 埋伏十 2007年 要在江湖上成就这样一句话 财富 高 人一等 这是一个充满欲望与埋伏的时代我们既要面对物竞天择的市场 又要面对步步进逼的对手我们既要独善其身 修生养性 又要知微察幽 胸罗万象我们既要抵制诱惑 又要循循善诱我们既要抵制欲望 又要制造欲望更重要的是 我们要功利与人心之间作一场无声的较量理性研究市场 感性洞察人性在市场 竞争对手和人心之间开始一场心理暗示的游戏 财富 高 人一等 财富 高 人一等 财富 高 人一等 主题思想的品牌定位 大朗核心王者区位 酒店复式尊荣生活 主题思想的市场占位主题思想的品牌定位主题思想的核心策略主题思想的创意表现 财富 因王者地段而 高 财富 因尊荣生活而 高 财富 高 人一等 品牌个性 源自天赋的王者地段与生俱来的新贵气质无以匹敌的小资体验中产之上的优越感受 财富 高 人一等 品牌核心价值 地段 产品 生活优越感油然而生 财富 高 人一等 的核心策略 主题思想的市场占位主题思想的品牌定位主题思想的核心策略主题思想的创意表现 财富 高 人一等 从 财富 高 人一等 开始 让我们忘记产品 因为我们贩卖的不仅是产品 还是一种欲望 给多数人去瞻仰有少数人会欣赏有欲望的人去领会 关于欲望 有一种潜意识 本案潜在高端买家 走进消费者的心里 给他们埋伏一个欲望的陷阱 核心策略 财富 高 人一等 看看我们如何利用 财富 高 人一等 煽动目标客户 主题思想的市场占位主题思想的品牌定位主题思想的核心策略主题思想的创意表现 财富 客户需求 客户素描 姓名 陈先生 毛纺织企业 年龄 25职业 技术员收入 3000 4000 置业目的 自住置业要求 繁华之地 生活便利 总价不高 希望能够在市中心 方便与朋友来往 置业心态 较为迫切 希望有一片自己的小天地 改善居住环境 首付靠父母 月供靠自己 典型的提前消费享受心态 客户素描 姓名 毛小姐年龄 24职业 商会白领收入 3000 4000 置业目的 自住置业要求 购物和生活具备便利性 总价能够承受最好在市中心 方便上班 置业心态 在陌生的城市 希望拥有一个温暖的小窝 居住环境具备一定的舒适度 而且非常计较附加值 希望以最少的价钱 购买最多的实惠 客户素描 姓名 白经理 广告公司 年龄 29职业 公关经理收入 5000 6000 置业目的 过渡自住及后续投资置业要求 总价能够承受 楼盘的形象好 未来升值空间大 置业心态 处于人生和事业的转折期 迫切希望能够拥有一套自己的房子来证明自己身份 满足自己微小的虚荣心 具备一定的投资意识 由于经济能力较强 对环境的舒适度要求较高 典型的小资主义者 客户素描 姓名 黄老师年龄 31职业 中学教师收入 5000 6000 置业目的 过渡自住及后续投资置业要求 生活具备便利性 首付能够承受 楼盘未来升值空间大 置业心态 刚成家不久 经济能力不算突出 短期内没有生小孩的打算 希望在资金承受范围内建立暂时的二人世界 考虑到未来家庭成员的增多 并不会做长期自住打算 所以在一定程度上关注物业升值前景 客户素描 姓名 高先生 碧水洋房业主 年龄 40职业 个体商家收入 15000 25000 置业目的 纯投资置业要求 楼盘地段突出 具备较大的租赁群体 未来升值空间大 置业心态 手头闲散资金不多 由于学历所限 对其他金融投资渠道不熟悉 但又迫切希望能够 钱赚钱 投资房产多为跟风心态 客户素描 姓名 李生年龄 45职业 企业主收入 50000 80000 置业目的 纯投资置业要求 地段价值高 租赁群体大置业心态 拥有强劲的资金实力 已经多次置业投资 对房产有自己独到的见解 不会贸贸然入市 但只要看准时机 购买数量则有机会呈几何级数递增 而且身后的生活圈子当中也存在为数不少的跟风购买者 项目客户需求 动作分解 从上表客户需求分析中可看出 无论是自住还是投资客户 对项目价值点 利益点 的判断 最终都回归投资升值潜力方面 从面对的目标客户群体需求共性提炼的角度考虑 瑞峰将尝试以 财富 作为项目整体营销形象延展线索 财富形象 可切入点延展分析 便利性 完善的生活配套 核心的城镇区位 与经济高发展区域连接性 较大尺度的社区生活空间 区域价值 规模价值 档次感 舒适度 更多的产品利用空间价值 更全面 高级的软件服务 全新的高端生活方式理念 产品价值 生活价值 品牌气质的传递是整个品牌沟通中的先谴部队 也是最关键的一环 没有品牌高度与价值的建立而直接进入产品功能卖点的诉求 将会使品牌陷入与对手短兵相接的肉搏战中 而一旦我们进入肉搏战 在没有品牌高度的支撑的局面下 我们的产品很可能被市场淹没 陷入僵局 进退两难 围绕 财富 高人一等 从项目的形象气质着手导入市场 第一波 市场导入阶段 主题演绎一 财富 留给有准备的人释义 占据大朗商圈要塞 握守大朗最后的繁华据点 其项目特征中传递着一个异常清晰的主题概念 财富 作为项目的首次面世 必须营造出一种资源稀缺的市场悬念 带出财富公馆是为有准备的人而留的 把项目气质传递与营销节点中的品牌导入期有机结合 带出财富公馆的产品特质 进入产品体验沟通阶段 在以财富为主题的高端品牌形象树立完成 对目标客户的情绪调动也到达一个临界点 认同形象 并产生深入了解欲望 的时候 将产品功能卖点以生活情境体验的方式带出 从而使品牌的优势形象扣题回到产品上 汇合完成品牌整体价值的构建 在经过上阶段的形象铺垫之后 将进入品牌体验诉求阶段 第二波 认筹阶段 主题演绎 在这里 不只财富这么简单 释义 财富 予人直观感觉就是金钱与财物的叠加 在本案的推广中 我们必须把财富公馆赋予丰富的产品内涵 所以在传导市场的信息点中 除了以财富作为概念统领导入外 还有产品的相关内涵分成剥离 引导市场接受本项目丰富及多层次的产品精神 概念描述 王牌战术王牌一 区域牌作为产品引爆市场的首张黄牌 区域的优势将是产品信息传播的重中之重 大朗8个中心镇的宏观地位 核心的城镇区位 新商圈的经济要塞 与松山湖经济发展区域的连接性 区域价值 王牌二 产品牌在小户型产品中 给予市场最为既爱又恨的就是其产品设计上的先天不足 而本项目中产品设计是除项目地段以外的第二个引爆点 双阳台设计 明厨明厕 户型方正紧凑 双层生活空间 小社区大园林 公共开放空间 外型古典现代型 尊贵中体现优雅形态 产品价值 王牌三 文化牌文化牌是能游离在项目硬件建设以外 并尽现其档次感与品质感的有力武器 在财富公馆 依傍良好的商业气氛 依附精雕细啄的产品文化 其吸附的目标客户群均属有品位有素质的 知性一族 优越的商业氛围 开放空间营造良好的小区沟通平台 优质的物管品质 惬意的小区环境 酒店式管理的导入 引领大朗居住典范 文化价值 第三波 开盘阶段 进入项目第三阶段 在通过前阶段的系统铺垫后 买家对项目的认知已具备相当的市场温度 而在开盘前夕 要完成的工作就是把99度的水增加1度让它沸腾 在本阶段 目标就是把市场收口 把项目形象与营销节点紧密结合 并把开盘信息有力传递 主题演绎 8 18开启公馆之门 引爆财富生活释义 8月18日 项目开盘 以公馆之门的盛大开启来暗喻大朗的财富新篇章正式引爆 从形态上 概念上 节点上 给予市场的强烈冲击 第四波 持续旺销期 进入项目二 三期销售阶段 利用一期旺销 在消费者心中树立项目热销印象 制造 羊群效应 激起更多潜在客户购买欲望 保持二 三期持续旺销 另外 利用项目实体展示 样板房 园林 让客户亲身体验财富生活 主题演绎 为生活加冕 感谢财富精彩释义 财富公馆与美好家园是不能相提并论的二个小户型项目 我们要用财富公馆本身所具备的内涵给消费者带来的与众不同的生活方式和生活理念 让生活因财富公馆而变得与众不同 更加精彩 同时 概念中含有对项目一期热销从受众层面感谢财富公馆所带来的精彩前景 第一部分 07年营销推广策略第二部分 推广策略执行第三部分 销售策略执行 54 整体战略规划布局 55 4月5月6月7月8月9月10月11月12月200 1 2007年整体营销布局 第一阶段 第一阶段 形象篇推广主题 财富 留给有准备的人推广目的 树立高端形象 提升项目价值 推广时间 2007 5 1 2007 6 30元素 利用项目区位优势及资源稀缺性 带出项目的主题思想即财富概念 同时塑造项目气质 提升整体档次 项目切入市场渠道 户外广告 第一阶段 原因 东莞无报纸媒体 对外宣传的大众媒体是户外广告 而客户也习惯看户外牌获取购房信息 本项目货量大 销售期短 售价高 为解决销售所面临的这三个问题 我们应尽可能扩大消费圈层 除大朗本地人外 大朗周边镇区原居民 松山湖企业客户和东莞市区 深圳方向的客户都应纳入我们的目标客户群 本项目的目标客户群主要为投资客户 基本上都为有车一族 由于生意或工作上的需要会经常驾车在大朗或周边往来 第一阶段 户外投放时间 4月30日 户外宣传主题 财富 留给有准备的人 户外广告T牌 位置选择 户外牌瑞峰建议选择二块 莞樟路和富民路各一块 第一阶段 户外广告 T牌 选择莞樟路的设立户外T牌的原因 莞樟路是联系东莞东部各镇区的一条主要交通干道 车流量非常大 同时此路也是联接东莞和深圳的交通干道 此路不收过路费 莞樟路也是大朗镇内的一条主要交通道路 莞樟路 第一阶段 户外广告 T牌 选择富民路的设立户外T牌的原因 富民路是东莞市区 大岭山镇 松山湖进入大朗最快捷的道路 松山湖大道 富民路同时也是大道镇区的一条交通主干道 第一阶段 如开发商确定不做户外广告 那么项目切入市场的宣传渠道 瑞峰建议为 电视广告 短信发布 第一阶段 电视广告 投放原因 电视广告是东莞镇区除了户外广告的第二大主流宣传媒体 通过优秀的电视广告宣传 可以提升项目整体的品质 电视广告也是项目销售节点宣传的主要手段 通过电视标板的形式 将项目即时的营销节点传递给消费者 投放区域 鉴于无户外广告投放 电视广告除在大朗镇投放外 还应覆盖到周边镇区 瑞峰建议为东坑 寮步 黄江 大岭山 第一阶段 第一阶段 电视广告 电视广告投放时间 2007年5月1日 2007年5月20日 即在临时售楼处正式启动后2007年6月20日 2007年7月20日 即在一期认筹前后进行投放电视广告投放形式 35秒主题片 10秒标板或30秒主题片 15秒标板 根据实际制作情况最终确定 标板为接受咨询和认筹信息二个标板 电视广告投放频道 翡翠台 本港台电视广告投放频率 10次 天 每个镇区电视广告投放时段 18 30 23 30 短信发布 第一阶段 投放短信的原因 电视广告的投放频率有限 户外广告布点位也非常有限 因在镇区对于项目的即时信息的传递 短信是较为有效的手段 针对目标客户群 已入场的客户大朗及周边镇区客户 第一阶段 短信发布 投放时间段 临时售楼处对外开外后 认筹前 事件活动举行前投放时间选择一般选择在周五11 00前后进行投放投放区域选择目前东莞的短信公司已可按镇区进行短信的投放 我们可根据销售需要分不同时段 针对不同区域进行投放 以销售反馈信息确定不同区域的投放效果 为下次投放的区域 投放的数量做参考 第一阶段 宣传辅助手段 候车亭广告 投放原因 项目路示宣传渠道较窄 美景大道是大朗的主干道 车流量和人流量密集 美景大道前没树木和其它的障碍物阻扰 视野比较宽阔 投放区域 美景大道投放时间 4月30日上画投放主题 财富 留给有准备的人 事件活动 活动主题 2007财富新坐标 股票投资论坛 活动时间 2007年6月3日 活动内容 邀请股票评论专家到场向进场前期意向客户 就2007年股票市场进行评述 同时现场解答客户提问 活动策略 利用07年股票市场火爆 吸引意向客户对活动关注度和参与度 利用现场活动 为项目积聚人气 第一阶段 活动地点 天域酒店会议室 第一阶段 其它配合内容 临时咨询处 根据与开发商协商后 5月1日临时咨询处的位置如图所示 面宽8米 进深6米 临时咨询处 其它配合内容 临时咨询处 第一阶段 临时咨询处展示内容 由于面积及时间的限制 临时咨询处无法摆设项目模型 为让到处客户对项目除地理位置上有较为深刻的认识外 还应对产品有相当的认同 可制作项目效果图 鸟瞰图 以挂墙或画架形式对客户进行展示 第一阶段 其它配合内容 临时咨询处 临时咨询处功能分隔 接待区 30 摆三张谈判桌办公区 10 摆二组桌椅卫生间 6 男女各设一个蹲位 共用洗手盆 配唯达抽取纸巾临时咨询处物料需求 临时咨询处人员配合 清洁工和保安各一名 第一阶段 其它配合内容 导示系统 美景大道 富民大道 长塘大道 体育路 本项目 大福源购物中心 缤纷步行街 美好家园 体育馆 不夜天美食城 天域歌剧院 设立导示系统的原因 本项目陷入长盛广场内 对富民和美景二条主干道而言 展示性不强 第一阶段 其它配合内容 导示系统 导示路线 导示路线有三条 让三个不同方向 富民大道 莞深高速 大朗镇中心 进入项目的客户能准确到达 导示点位 根据各个路线的实际情况 共设置5个点位导示 导示建设时间 力争在五一前完成 1 2 4 3 5 第一阶段 销售条件要求 第二阶段 具象篇推广主题 在这里 不只财富这么简单推广目的 产品具象化描述推广时间 2007年 月 日 2007年 月 日 此阶段营销推广的前提条件是 7月1日 正式售楼处 样板房 门前广场 魔方围墙对外开放 利用现场对客户造成的感染力和冲击力让到场客户落定 第二阶段 吸引客户到达现场的手段 户外广告 网络广告 炒作 楼体广告 事件活动 短信 第二阶段 户外广告 画面内容 此阶段户外广告第二次换画 画面内容增加项目信息点 如认筹信息 样板房开放信息吸引客户上门 换画时间 2007年6月25日 第二阶段 网络广告 炒作 网络广告针对目标客户群 网络广告主要是针对东莞市区 松山湖和深圳方向的客户 对于东莞市区和深圳方向的投资客 他们到达项目相对耗费较多的时间和财力 因此 瑞峰认为针对这部分客户群 将他们吸引到现场后 应让现场的展示对他们产生强烈的震撼和冲击力 让他们只要到达现场就会落单 网络广告炒作的前提 正式售楼处投放使用 样板房呈现 门面广场投放使用 第二阶段 网络广告 炒作 网络广告投放媒介 深圳 东莞 东莞搜房网网络广告投放形式 深圳 通栏广告 软文炒作 炒作可找半求这类专职炒家 东莞 通栏广告 软文炒作 请记者在专栏内进行炒作 网络广告投放时间 6月28日起深莞二地同时投放 第二阶段 网络广告 炒作 网络广告内容 深圳 通栏广告内容 项目名称 样板房呈现 认筹 或开盘 时间节点软文炒作内容 先炒大朗 长盛广场商圈炒作 地块唯一性 稀缺性炒作 产品卖点炒作东莞 通栏广告内容 项目名称 样板房呈现 认筹 或开盘 时间节点软文炒作内容 长盛广场商圈炒作 地块唯一性 稀缺性炒作 产品卖点炒作 第二阶段 楼体广告 楼体广告位置 楼体广告最终位置根据实际情况进行调整 以对外昭示性最好为确定原则 第二阶段 楼体广告 楼体广告上画时间 2007年6月30日楼体广告画面内容 一条 认筹信息 咨询电话一条 产品信息 面积区间 样板房呈现 咨询电话楼体广告尺寸 宽度 9米高度 从顶楼即十五层至八层 其它辅助配合宣传 短信发布 第二阶段 根据进场后的电话量和上门客户量的统计分析 确定短信发布的区域和发送数量 活动主题 财富公馆 产品推介会 活动地点 销售中心 活动时间 2007年7月1日 活动目的 利用正式售楼处 样板房当天正式对外开放 吸引前期意向客户到场 通过产品推介让客户对项目有更深层次的了解 增加客户对项目的信心 事件活动一 第二阶段 活动主题 挑战阿联 易建联球迷见面会 活动地点 大朗体育馆 营销中心 活动时间 2007年8月5日 活动内容 1 易建联与东莞球迷告别签名活动2 易建联与球迷嘉年华活动 事件活动二 第二阶段 活动目的 利用易建联的社会影响力让全东莞乃至珠三角地区的消费者都知道本案 扩大本项目的社会知名度 活动操作 与广东宏远队篮球队 球迷协会协办 在易建联正式被NBA球队选中后 在大朗举办一场庆祝活动 活动策略 易建联作为目前国内最优秀篮球运动员 其出色的运动天赋和阳光大男孩形象 使他在国内具有超高人气 作为东莞本地球队球员 在东莞更是家喻户晓 充分利用6月份 他参加NBA选秀活动 被正式选中后 国人正热烈讨论他NBA前景新闻事件机会 在他成名东莞这座城市举办一次庆祝活动 可以迅速地使项目在东莞仍至全国具有一定的知名度 同时为项目开盘一炮走红预热 媒体宣传 邀请各大媒体进行采访报道 制作活动录象DVD光盘 赠予客户 第二阶段 第二阶段 活动主题 深圳看房团 活动地点 营销中心 活动时间 2007年7月22日 活动内容 1 现场招待活动 2 有针性推出团购优惠措施 截留意向客户 事件活动三 活动目的 通过利用 深圳商报 多次成功组织深圳人到东莞置业的操作和资源优势 为本项目拓展深圳团购客户团体 第二阶段 现场展示 售楼处门前广场围墙样板房 售楼处 售楼处的位置及面积建议 根据与开发商的共同讨论 售楼处除样板房外 单层面积330 左右 为让销售员在认筹前对售楼处熟悉 瑞峰建议6月25日 售楼处即让销售员进场 第二阶段 售楼处 售楼处空间分隔建议 售楼处位置项目实体的一层商业内 一层商业层高有6米 结合本项目为产品的4米层高 瑞峰建议可隔为二层空间 一层面积为330 二层面积在120 左右 第二阶段 售楼处 售楼处一层功能空间组合 一层 售楼处入口处接待区 沙盘模型区 谈判区 休息视听区 前台 吧台 卫生间 更衣室 单独谈判室 储藏室 建筑材料展示区 第二阶段 售楼处 售楼处二层功能空间组合 二层 主要为办公用房 分设会议室 策划办公室 销售办公室 财务室 开发商办公室 第二阶段 售楼处 一层功能空间建议 卫生间 更衣室 单独谈判室 储藏室设置于二层夹层下区域 谈判区 谈判区面积范围可容纳6张谈判台 一台配四张椅 吧台 吧台至少提供三种饮料 可乐 茶 咖啡卫生间 分男 女厕 厕内配置洗手盆 每处洗手盆处配唯达抽纸巾 小盆植物 镜子 男厕设二个蹲位 二个小便池 女厕设二个蹲位 男 女厕每个隔断内设置挂钩 唯达卷筒纸 第二阶段 售楼处 一层功能空间建议 更衣室 更衣室分男 女更衣室 女更衣室配备6个更衣柜及鞋架一个 男更衣室配备4个更衣柜及鞋架一个 单独谈判室单独谈判室主要为解决一些难缠客户设置 单独谈判室设一张台 四张椅 椅采用软靠背带扶手 第二阶段 售楼处 一层功能空间建议 建筑材料展示区 东莞的施工质量一直都比较差 本项目在施工组织和施工质量都属一流 施工组织可能过 魔方 围墙向客户展示 而施工质量则可通过建筑材料示范区向客户进行展示 第二阶段 售楼处 整体风格建议 售楼处整体的装修风格建议采用现代风格 与项目的建筑风格相匹配 装修大气 华贵 体现出项目高端品质 第二阶段 售楼处 本项目售楼处将是大朗最漂亮 档次感最高的 我们应将它内部的装修 装饰让过往的人都可以感受的到 因此建议售楼处外侧尽可能多采用强化玻璃 增强售楼处的通透性 第二阶段 售楼处 前面提到过 项目的对外展示性不强 因此建议在售楼处门口设导示牌 导示牌的高度为 米 让客户一进入长盛广场就能看到售楼处 作法 铝塑板包基底 亚克历板刻字 外打光 第二阶段 门面广场 对于本项目而言 门前广场主要的的用途有三类 门前广场是项目举行各种举行的场所 门前广场是项目留住过往人流的场所 门前广场是展示项目形象的又一途径 第二阶段 门面广场 门前广场的范围 第二阶段 门面广场 门前广场的用途划分 第二阶段 门面广场 门前广场设计建议 以硬地广场为主 硬地线条设计避免过于呆板 色彩避免过于单调 第二阶段 门面广场 门前广场设计建议 广场可适当做一些小景观 吸引过往人流的眼球 第二阶段 门面广场 门前广场设计建议 广场设计中要考虑到夜晚灯光的处理 第二阶段 门面广场 门前广场设计建议 为避免广场过于空旷 可在广场上放置个性化的饰件 第二阶段 门面广场 门前广场吸引和留住人流的配置 麦当劳外卖店 休闲座椅 第二阶段 魔方 围墙 魔方 围墙制作范围 红色区域制作4米高围墙 蓝色区域延用现有围墙 蓝色区域围墙采用喷绘挂画形式 力争五一前完成 红色区域围墙结合售楼处 门前广场同时启动使用 如门前广场一直施工一直延伸至西侧端头处 则3号围墙可取消不做 第二阶段 魔方 围墙 魔方 围墙的展示节点 财富走廊 工程展示窗口 第二阶段 魔方 围墙 财富走廊 财富走廊位置 财富走廊的位置有二处选择 如上图所示 如门前广场延伸至西侧端头处 即2号位顶端 则财富走廊设在1号位 如门前广场只做到西侧消防通道处 即财富走廊设在2号位 第二阶段 第二阶段 魔方 围墙 财富走廊 财富走廊展示内容 财富生活表现 财富地段表述 财富产品说明 第二阶段 魔方 围墙 财富走廊 财富走廊的设计建议 建议采取橱窗的形式来制作财富走廊 橱窗背景也可用做财富走廊图片的展示 橱窗中间的空档可摆放展示财富景象的摆件 橱窗内设置光源 在夜晚可展现各一种风情 魔方 围墙 工程展示 第二阶段 工程展示位置 此方位是项目四周过往人流量 车流量最大的区位 项目围墙透明式的设计 在大朗属是第一个 必然引起过往人们的好奇心 第二阶段 魔方 围墙 工程展示 根据与开发商的讨论 工程展示窗口向内侧延伸 为确保客户的安全 工程展示窗口应封闭 不能允许客户将头或手从展示窗口伸入 窗口的设置起点高度在1 2米左右 窗口宽窄设置要保证客户观看的舒适度及保证客户可以看清整个施工场地 窗口形状可根据项目的LOGO进行设计 增加客户对项目的印象 工程展示设计建议 样板房 第二阶段 样板房纵向空间设计原则建议 优化建议 建议进行纵向空间分割 加大产品的实用空间 提升项目附加值 优化背景 本项目层高4 3m 若只做普通住宅设计 无法体现项目的高附加值 无法支撑6000元 的价格目标 4 3m 样板房纵向空间设计原则建议 优化建议 建议在进行纵向空间分割时 适当减少首层厨房 卫生间等区间的层高 将更多的舒适度留给二层的主要生活区间 卧室 书房等 优化背景 本项目产品受到层高4 3m的限制 无法同时照顾上下两层空间的纵向舒适感 2 3m 2 0m 样板房纵向空间设计原则建议 优化建议 建议设计中空客厅 作为附加值亮点 强化销售时的客户的视觉冲击力度 在提升项目档次形象的同时应征项目真正的 小复式生活方式 引发客户共鸣 优化背景 本项目产品的快速及高值销售 有赖于销售时有效的引起客户的购买冲动欲望 且本项目层高较弱于 美好家园 必须以突出的超值亮点进行补救 4 3m F 1户型平面布局建议 首层功能区间及纵向空间 客厅 4 3m中空 厨房 2 0m 卫生间 2 0m 生活阳台 4 3m 工作阳台 4 3m 二层功能区间及纵向空间 主卧室 2 3m 产品指标 原建筑面积 35 00 优化后建筑面积 45 75 原户型为 单身公寓优化后户型 1房1厅 B 1户型平面布局建议 首层功能区间及纵向空间 客厅 4 3m中空 餐厅 2 0m 厨房 2 0m 卫生间 2 0m 生活阳台 4 3m 工作阳台 4 3m 二层功能区间及纵向空间 主卧室 2 3m 书房 2 3m 休闲厅 2 3m 产品指标 原建筑面积 38 14 优化后建筑面积 54 49 原户型为 单身公寓优化后户型 2房3厅 A 1户型平面布局建议 首层功能区间及纵向空间 客厅 4 3m中空 客卧室 2 0m 厨房 2 0m 卫生间 2 0m 生活阳台 4 3m 工作阳台 4 3m 二层功能区间及纵向空间 主卧室 2 3m 书房 2 3m 产品指标 原建筑面积 50 33 优化后建筑面积 72 85 原户型为 1房1厅优化后户型 3房1厅 整体风格建议 A1 B1 F1产品单层面积只有35 50 左右 空间并不大 因此建议采用现代简约风格 让环境显得简约而不简单 避免不必要的资源浪费 避免烦琐的装修构件影响本已较小的使用空间 简单的线条更加突显双层复式空间 A1型50 33 B1型38 14 C1型35 00 F 1户型风情建议 F1户型进行纵向分割后 卧室远离主采光面 若单纯以自住角度考虑 效果较不理想 可通过装修进行小巧的创意写字楼包装 加强体现其商务实用价值 吸引刚创业的小企业购买 LOFT复式创意写字楼 F 1户型风情建议 同理 也可以高档酒店式的豪华装修 弱化 舒适度 不强的劣势 强调一种 享受式 的居住 吸引投资者及较奢侈的自住客 HOTELAPRATMENT复式酒店公寓 B 1户型风情建议 B1户型的各功能区间结构都较为方正 与日式建筑所蕴涵的 四平八稳 理念较为吻合 二层附带的 休闲厅 过度区间 可通过日式装修包装 更进一步加强家的温馨感觉 日式现代简约风情 A 1户型风情建议 A1户型面积较大 且可纵向分割为3房单位 建议以较为大气的美式装修加强该户型的舒适度 吸引自住消费者 美式现代简约风情 销售条件 认筹前 第二阶段 销售条件 认筹前 第二阶段 推广主题 8 18开启财富之门 引爆财富生活推广时间 2007 8 18 2007 9 30公开发售期推广目的 一期开盘 为二期蓄客 第三阶段 引爆篇 第三阶段 销售手段 事件活动 节日促销 事件活动 大型的开盘活动震动大朗 最大程度促进一期认筹客户的成交 并为二期蓄客做铺垫 节日促销 为尽快速度消化一期开盘后的存货 为二期推货做准备 利用教师节 中秋节做产品促销 第三阶段 活动主题 财富公馆盛大开盘暨选房活动 活动目的 以集中式销售的方式 一举消化市场上对本项目具有强烈购买意愿客户的购买力 实现一期推货基本销售目标 活动时间 2007年8月18日 活动地点 营销中心 营销活动 第三阶段 第三阶段 宣传配合此阶段的宣传主要为配合一期开盘气氛营造及一期旺销售信息的发布 为项目竖立良好的市场形象 户外灯杆旗电视广告短信发布楼体条幅更换网络炒作 户外灯杆旗 设置范围 第三阶段 第三阶段 户外灯杆旗 灯杆旗设置时间 2007年8月1日 2007年8月31日灯杆旗内容 项目名称一期开盘时间节点第三阶段的广告语咨询电话 设置范围 第三阶段 电视广告 电视广告投放时间2007年8月5日 2007年8月31日电视广告投放内容30秒主题片 15秒标板 开盘时间节点标板 第三阶段 短信发布 短信发布内容 开盘前 认筹优惠信息 事件活动信息或认筹优惠信息 开盘时节点开盘后 热销信息 二期蓄客信息短信发布区域 大朗 东坑 黄江 大岭山 寮步 常平 东莞市区 第三阶段 楼体条幅更换 条幅更换 临天域歌剧院侧换易建联球迷见面会信息 7月25日更换临体育路一侧换开盘节点信息 8月1日更换 网络宣传 第三阶段 宣传内容 易建联球迷见面会活动炒作一期开盘的盛况炒作一期开盘旺销的炒作网络宣传形式 通栏广告 软文通栏广告内容 项目名称 开盘时间节点软文 活动事件的炒作 第三阶段 销售条件 开盘前 第四阶段 体验篇推广主题 为生活加冕 感谢财富精彩推广目的 二次推货销售及三期认筹推广时间 2007年10月1日 2008年1月1日 第四阶段 销售手段 事件活动 利用国庆节 圣诞节 元旦等节点在现场做活动 吸引消费者的到达 体验营销 实体样板房 园林呈现等工程利好 让客户有亲身体验项目的机会 事件活动 体验营销 第四阶段 活动主题 财富公馆 欢度国庆节暨二期认筹活动 活动地点 售楼处及门前广场 活动时间 2007年10月1日 活动目的 利用国庆节这一点在现场组织表演 互动活动 制作现场气氛 为二期认筹当天造势 事件活动一 第四阶段 活动主题 深圳看房团 活动地点 营销中心 活动时间 2007年10 11月 活动内容 1 组织现场实体样板的参观 2 推出团购优惠措施 事件活动二 活动目的 扩大客源 为消化后二期货量及为后期高售价获取有力的支撑 活动主题 财富公馆