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房地产项目开发流程 编制讲解 柳健 物业增值 设计龙头 财务保障 开发关键 施工落地 营销兑现 开发是关键 各类行政报批 报建环节贯穿整个房地产开发价值链 前期开发如若把控得当 将会为整个开发建设创造有利的外部环境 减少不必要的开支 有效降低开发成本 干什么 怎么干 目的 解决两个问题 项目开发流程图 开发流程 开发流程 房地产开发流程可以用 五证 的取得来贯穿 开发流程 开发流程 证件解释 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用地的法律凭证 国有土地使用证 是证明土地使用者 单位或个人 使用国有土地的法律凭证 受法律保护 开发流程 开发流程 开发流程 证件解释 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是建设活动中接受监督检查时的法定依据 没有此证的建设单位 其工程建筑是违章建筑 不能领取房地产权属证件 建筑工程施工许可证 是建筑施工单位符合各种施工条件 允许开工的批准文件 是建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 开发流程 开发流程 开发流程 开发流程 证件解释 商品房销 预 售许可证 是市 县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 商品房预售应当符合下列条件 一 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 二 持有建设工程规划许可证 三 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 四 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证明 图例 2019 12 20 21 可编辑 开发流程 本阶段 如果需要寻找合作伙伴 则需要签定合作意向协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断 仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 销售服务 2019 12 20 23 可编辑 开发流程 文件说明 投资分析报告 就是研究分析投资机会的文件 具体是指对房地产开发项目的背景 市场需求 资源条件 发展趋势 需要的投入和可能的产出等方面进行的调查 研究和分析 为项目选址提供决策依据 分析重点 市场条件研判和项目位置选择 销售服务 开发流程 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 销售服务 开发流程 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 文件说明 项目建议书 可行性研究报告 又称立项报告 是项目建设单位或项目法人 根据国民经济的发展 国家和地方中长期规划 产业政策 生产力布局 国内外市场 所在地内外部条件等 提出的某一具体项目的建议文件 是对拟建项目提出的框架性总体设想 是初步可行性研究的成果 是指通过对拟建项目的市场需求状况 建设规模 产品方案 生产工艺 设备选型 工程方案 建设条件 投资估算 融资方案 财务和经济效益 资源的有效利用 环境和社会影响 以及可能产生的风险等方面进行全面深入的调查 研究和充分的分析 比较 论证 从而得出该项目是否值得投资 建设方案是否合理的研究结论 为项目的决策提供科学可靠的依据 销售服务 开发流程 立项 开工建设 规划设计 选址 竣工验收 销售服务 开发流程 立项 开工建设 规划设计 选址 竣工验收 文件说明 销售服务 办理 国有土地使用证 需准备文件如下 立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图 一式五份 附图为 钉桩图或审计设计方案通知书附图 原土地方国有土地使用证附图 加盖双方公章 建设用地规划许可证 及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件 建设用地批准书 或原用地单位的 国有土地使用证 房屋所有权证 国有土地权属来源证明文件 原件 与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议 联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等 开发流程 开工建设 竣工验收 立项 取得土地 选址 销售服务 办理 建设工程规划许可证 需准备文件如下 供电 给水 市政 燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书 开发流程 办理 建筑工程施工许可证 需准备文件如下 建筑工程施工许可申请表一式两份 建设用地规划许可证 及附件 建设工程规划许可证 及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件基础设施配套费收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知 销售服务 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 销售服务 开发流程 立项 规划设计 取得土地 选址 办理 商品房销 预 售许可证 需准备文件如下 年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证 国有土地使用权出让合同 出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售房价监管协议书 投资总额达25 以上的证明材料销售商品房面积测量报告和分摊部位的说明 各层平面图市政府征地的批复销售商品房图 装修标准和设备简介等 开发流程 总结 1 房地产开发过程中所涉及的政府部门有 发改委 规划局 国土局 建设局 环保局 地震局 节能办 人防办 气象局 房管局等 2 房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证