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房地产项目成本管理研究 【摘要】近几年，随着国民经济的飞速发展，房地产行业已经成为我国经济增长点和国民经济的支柱型产业。房地产的竞争也过渡到了内部管理的竞争。在新的竞争环境下，加强房地产企业的成本管理已成为房地产企业开发的关键因素和核心内容。本文从房地产项目成本管理的现状出发，分析了当前存在的几个突出问题，并针对这些问题提出了相应的对策，从而改善房地产企业整体成本管理水平，提高企业的市场竞争力。 【关键词】房地产项目；成本管理 一、引言 在项目实施的过程中，为了确保项目在成本预算内尽可能高效率的完成项目目标，并使其所花费的实际成本不超过预算成本而对项目各个过程进行的管理与控制的过程被称为项目成本管理。房地产项目成本管理，就是在项目投资决策阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段以及项目销售阶段，对建设项目的成本进行管理，以保证项目管理目标的实现，并能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益。从我国当前的房地产行业总体形势看，房地产建筑企业大多采取粗放型的管理模式，成本目标不科学，成本控制不到位，管理效果不好，在此情况下，提高房地产企业成本控制和管理意识，加强项目成本管理成为了提高企业利润的必由之路，也是当前亟待解决的现实问题。 二、房地产项目成本管理存在的突出问题 （一）初期成本控制缺乏重视 作为房地产项目开发成本之基础，房地产项目投资决策所产生的费用虽仅为总成本费用的2%左右，但却可能会造成90%的影响。设计是房地产项目开发成本控制的关键，但从当前国内多数设计单位对房地产项目经济、技术研究现状看，其深度依然不够，对房地产项目初期阶段的成本控制缺乏重视，尤其是设计人员只注重设计质量，对造价不关心，因此难以通过对设计方案进行优化，实现初步设计方案编制，通过概算对总造价进行控制的目的也难以实现。 （二）组织管理涣散，项目成本难以控制 目前房地产项目管理中，为了控制成本，越来越多地肢解工程，发包给更多的承包人。因房地产项目的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同，公司除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与承包方签订工程施工合同。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，施工单位出于自身利益的考虑，合作意识差，造成工期拖延和管理上的混乱，企业对项目成本难以控制。 （三）成本管理的手段和方法较为落后 我国的房地产企业发展参差不齐，很多企业在房地产项目中成本预测的方式极为简单和落后，即使是某些大型公司，在施工项目过程中也未必采用了先进的计算机辅助管理设备，通过人工采集数据来核算成本的管理方式是常有的事情，这些情况导致成本数据不能及时收集、传递、处理，更谈不上通过对成本数据的有效分析及时准确地发现成本管理中存在的问题了，也就难以采取有效措施来降低成本，以使经济利益大量流失。 （四）项目开发过程中，缺乏对全程的成本管理 房地产工程项目全寿命周期主要是指工程项目自评估创意，至施工建设，再到最后的项目竣工、售后服务整个过程。在此过程中，不同的环境、方面等，都可能涉及到资金流动问题，所以房地产项目成本控制，一定要贯穿在整个工程项目全寿命周期之中，具体到各个环节。然而实践中却并非如此，很多房地产企业对工程项目成本管理工作仅关注施工阶段，很少关注全寿命周期的成本管理，尤其是房地产项目竣工、拆除过程中的成本管理工作落实不到位。 三、房地产项目成本管理的完善对策 （一）投资决策阶段的成本控制 房地产项目决策阶段，其成本管理主要包括项目定位、规划设计等方面。做好市场预测工作，确定合理的标准、项目特点以及价格水平和开发计划，并在此基础上拟定客观的项目投资规模、成本与投资收益指标，以此来降低房地产项目的投资；合理科学的设计，可降低工程造价10%，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。 （二）招投标阶段的成本控制 在房地产开发行业中，需要进行招标工作任务主要有设计招标、施工招标、大型机械及设备采购招标等。可采取的方法有：推行工程量清单计价、进行设计与施工招标、进行标底的编制与审查、选择精干的监理企业和优秀的施工企业等。 （三）施工阶段的成本控制 编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。 （四）销售阶段的成本控制 针对房地产开发项目的具体情况，如销售组织方式、项目的定位、客户的成熟度等，确定销售成本。销售成本的编制，有助于房地产项目总成本的控制，销售利润目标的确定和完成，是编制房地产项目预算的重要依据，也是销售成本控制的基础。 四、结束语 房地产行业是个极具竞争性的行业，随着经济环境的不断变化，国家的政策导向不断影响，房地产市场发展日益成熟，竞争日益激烈，影响房地产成本的因素众多且复杂，房地产企业对成本的管理和控制的要求也越来越高。因此，实践中应当加强思想重视，认真做好各个阶段的造价控制，只有这样才能确保房地产行业的可持续发展。 参考文献： 1任国强，黄建瓯.建设项目成本管理理论研究综述J.西安建筑科技大学学报（社会科学版），2008，27（3）：6469 2刘和兵.浅议我国房地产项目成本管理问题J.经管视线，2013，133135 3李建志，张爱民.施工项目管理中的成本控制J.科技传播