产权式酒店以租代售分析及租赁合同.doc

产权式酒店以租代售 产权式酒店，是开发商将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，并能获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。产权式酒店业主同时兼具消费者和投资者两重属性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，业主主要取得固定租金收入和经营利润分红收入。 产权式酒店一般具有自然生态环境好、交通快、户型小、总价低、月供少、居住投资租售均宜、专业品牌酒店的管理以及开发商抛出的高投资回报等优势。有的开发商还特意引进香港甚至国外的著名酒店经营管理公司。购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的方式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。据悉，产权酒店委托给专业经营管理公司的时间为三年、五年、十年不等，最短的也在一年以上。产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约1520年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。产权式酒店具有多种类型，国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。产权酒店经营状况分析1.总体经营状况产权酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素，往往存在着较大差异。1) 位于市区的：客流量和开房率均可以得到保证，经营状况一年四季相当理想，如深圳的丹枫白露、海口的金茂酒店。然而，处于二线城市的，如东莞和惠州，经营状况往往一般。究其因，一是没有占据强势的旅游资源，二是经营管理公司的水平一般。2) 处于旅游度假区内的：由于旅游度假受季节性因素影响较大，淡、旺季经营收益有较大差异。淡季的经营只能维持酒店的基本运营，旺季则客房供不应求。如深圳的雅兰酒店、海景酒店、惠州的喜来登酒店。3) 海口，特别是三亚，由于度假资源十分强势，再加上客源来自全国（主要是北方）乃至东南亚各地，其产权式酒店的经营状况在全国来看是最好的。2.经营回报分析1)经营模式：模式1（浮动收益型）：业主参与酒店的财政年度分红，这部分利润是浮动的，同时业主还拥有一定天数的居住权，入住影响分红。模式2（固定收益型）：业主获得固定收益浮动分红，收益不与供楼款挂钩，入住天数另行赠送，不影响分红。模式3（集资回购型）：前五年，给予固定回报，5年后可由开发商回购。事实上，在实际操作中，往往将上述第1、2种模式组合起来使用：前三五年，由于受区域的不成熟和经营的不稳定因素影响，开发商会承诺一定的固定收益。待经营稳定后，再采取浮动收益，风险共担。2)回报率：分为固定收益和浮动分红两种。一般来说，产权酒店的平均回报率从515不等，具体视酒店位置和经营状况而定。优点：1 . 委托经营业主轻松 目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。 2 . 尊贵实惠经营灵活 产权式酒店的配套设施和服务水准很高，对于喜欢“尊贵、豪华、享受”但又要求经济实惠的客户，产权式酒店是你最好的选择。并且产权式酒店既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁，经营灵活。 3 . 提供包租收益稳定 不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，1030天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。投资产权酒店投资产权式酒店面临的最大风险就是开发商是否诚信。由于开发商提供诱人的包租服务和每年的固定百分比的投资率，再加上它会提供业主一定时间的免费入住权，这对异地投资置业的人士而言，无疑会具有很强的吸引力。但由于产权式酒店作为一种新兴投资项目，投资这类项目，只是买了整个项目的一小部份，又往往拿不到产权证书，多数投资者无法控制自己的产业。此外，投资产权式酒店应该理性对待投资回报率。以租金收益计算投资回报率，从目前国外市场的产权式酒店的投资回报率来看，它一般在7%左右。但就目前中国市场来看，它一般低于国外的标准。再加上受空置期以及同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本等因素的影响，实际回报率可能还要更低一些。毋庸置疑，产权酒店是一个值得考虑的中长期投资产品,选择一种投资，需考虑：投资本金、回报率和回报保障。对投资者来说，最重要的是判断回报保障是否可靠。以下提供若干参考意见。并以较成功的产权酒店“海南西海岸索菲特前沿大酒店”作为评述示例。1、发展商背景；当一个产权酒店推向市场的时候，作为产权投资者，首先考虑的是安全。对于产权酒店而言，发展商的实力背景和社会公信力比酒店本身更为重要，一旦酒店经营出现问题，这种实力背景和社会公信力就能够充分保障履约能力。我们有理由相信：一个有相关行业成功经验的发展商比无经验的更为可靠；一个每年已经有稳定主营收入来源的发展商比依赖单一产权酒店经营的发展商可靠。海南西海岸索菲特前沿大酒店由前沿控股集团全额投资，他是一个年营业额逾百亿、员工逾四千的综合投资机构。项目涉及豪华度假区、房地产居家综合服务、意大利企业中国投资咨询、国际会议、RFID高科技等领域。投资各类企业达二十多家、遍布北京、上海等中国十二个主要城市。前沿控股集团在休闲度假领域持续重点投入，位于江苏天目湖畔的顶级豪华度假区“涵田”，是他的又一大手笔。涵田涵盖国际会议、度假酒店、休闲运动、健康管理、感官品鉴、高雅艺术等领域，提供私人酒店、飞行俱乐部、游艇会、马场、体检中心、SPA馆、红酒会、雪茄客、美术馆、雕塑公园、婚庆广场等度假功能。2、赢利保障机制酒店管理公司、酒店规划配套、入住客源保障、退出转让机制 酒店管理公司酒店管理公司的经验和能力，关系到日后的酒店经营，关系到稳定的客户来源。对于自用型的业主，酒店管理公司专业水准是购买物业能否带来附加值的判断标准。由世界顶级酒店管理公司进行管理，还能使产权酒店直接加入全球顶级订房系统，从而带来稳定的客源。反之，如果酒店管理公司是发展商自己组建的，则投资者需要小心了。顶级酒店集团一般不愿意触及产权酒店管理，因为业权分散，业主众多，关系很难协调。类似法国雅高酒店管理集团这种世界酒店管理机构，有丰富的经验，并十分珍爱自己的品牌，如果它选择作为某产权酒店的管理机构，它必然已经做了至少二件事：1)对投资发展商综合实力已经综合考察和评估；2)对酒店所在区域、日后经营前景有充分信心。海南西海岸索菲特前沿大酒店由世界顶级酒店管理机构雅高酒店集团以“索菲特”品牌管理。并通过和业主同时签署二个协议(指产权购买合约和托管合约)，前沿保留多数产权，只出售部分产权，作为大业主，代表所有业主，对雅高的财务和管理实务进行监管等举措，解除了雅高集团对业权分散的担忧。酒店规划配套酒店达到五星标准，需有相关配套。如与环境相协调的建筑风格，以及齐全的配套设施，如商场、桑拿、游艇、舞厅、咖啡厅、会议厅、餐厅以及附属商业设施等，这些硬件用“钱”很容易实现，并不足于构成真正吸引客人的理由。只有不可多得或再生的配套资源才有竞争力。海南西海岸索菲特前沿大酒店主体距海滩50米，海景十分壮观；不仅拥有全海口最好的海滩、海水及温泉资源，有大型露台观景，还有游艇、SPA，超大泳池配套设施；更有源自地下850米的温泉水，直接引入每个房间。这样的配套条件，如海距之近和观海景的独特位置等，一般酒店很难具备。入住客源保障客源主要有：旅游度假、商业活动、主题会议等，稳定的客源和以下因素相关：1)酒店处于旅游、会务或商业城市；2)酒店软件管理优秀，硬件配套完善；3)酒店有订房机构支持，或加盟国际旅游组织；4)有经常组织国内、国际会议，如学术、旅游年会。顶级酒店管理公司能否充分调用各种资源，保障客户来源。投资者在打开口袋拿钱时，必须清楚“让事实和数字说明，凭什么酒店日后会赢利”。海南西海岸索菲特前沿大酒店附近有多种潜在客源。曾经辉煌的永庆寺正在修复，有六项吉尼斯记录的海上金佛将于年底建成，盈滨半岛将成为东南亚佛教徒的重要选择；毗邻的金鑫足球集训基地的每年数十支国家甲级球队的来到，确保了酒店每年有2-3个月的时间达到连续100%入住率的机会；附近三个大型高尔夫球场带来的大量日韩等境外球客，这些也将形成非常独特的酒店客源。退出转让机制产权酒店投资属不动产投资，业主也要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机制的设计。产权酒店大多是分期付款，可以通过转按揭的方式进行变现。一些产权酒店设计可以转让和退出规则，替业主转让。海南西海岸索菲特前沿大酒店有协助业主转让的方案，以及在投资产品设计方面有长远规划，既降低业主的投资风险，也确保这种投资的分红收益。3、酒店升值因素地理位置及天然资源地理位置一指酒店所在的景观位置；二指所在区域位置，能否吸引大量度假商务、会议客人。优美的景观，才能够吸引足够多的人群。在海滩、沙漠、雪山的景观处，能用于建造酒店的立项并不多见.好的、排他性的地理位置，能看到最美的景色，这种产权酒店肯定升值。如果处于重要城市、旅游城市，则酒店价值也自然加分。 分析海南西海岸索菲特前沿大酒店所在区域，从酒店的数量上，三亚是旅游城市，已经有30多家五星级酒店，但海口的五星级酒店数量还不到前者的20%，但游客数量差距不大。临近省会城市海口，既可吸引度假客源，还可以吸引大量的会务客源。相比于三亚亚龙湾众多酒店的竞争，海南西海岸索菲特前沿大酒店有一种独占性。海南海岸线虽长，但机场布局原因，唯有海口与三亚的海岸度假资源更具有竞争力。投资环境如果在海景秀美之处，有一个产权酒店率先兴建，续后有数个大财团在当地准备投资数百亿，准备全面打造新旅游区，则在旅游区建设期间，这酒店已经升值。粤语云：饮头啖汤，这里意思指“市场走先者先赚钱”。海南西海岸索菲特前沿大酒店所处的盈滨半岛，是海南“十一五”期间开发建设的重点项目。海南省政府已与鲁能集团公司就合作开发的有关事项达成共识，计划投资100亿元，将把盈滨半岛建设成融佛教文化、影视综合、旅游度假、康健娱乐、游艇运动、商务休闲、生活居住等于一体的“星光半岛。4、避免以下决策错误 1)避免选择非旅游区(城市)、非会务中心城市酒店；2)避免选择客源无法保障，回报率定制过高的产权酒店；3)避免选择不是由专业酒店管理机构提供管理的产权酒店；4)避免选择规划不合理的、配套不齐全的单体产权酒店；5)避免选择在当地酒店资源已经过剩的新产权酒店。总结作为私人投资者，要投资产权酒店，需充分调查该产项目的发展商资信背景，酒店经营管理方是否专业，他们将采取哪些方式确保客户来源。酒店健康良好的经营业态是真正的投资回报保障，发展商品牌实力和公信力是履约保障。产权式酒店租赁合同书合同编号:201009出租方:鄂尔多斯市物华商贸有限责任公司 (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 签定地点:内蒙古甲、乙双方本着平等互利、协商合作的原则；根据中华人民共和国合同法之相关规定，就乙方租赁经营管理甲方向开发商所购买之物业事宜，经协商一致签署本合同：第一条 物业情形：甲方新建的物业座落于鄂尔多斯铜川汽车博览园内(以下简称“该物业”)，建筑面积为 平米。(最终面积以鄂尔多斯市房屋产权管理局核定的产权面积为准)。第二条 租赁内容及条件1、 甲方将新建的该物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并以乙方的名义对外经营。2、 在租赁期内，甲方承诺其拥有物业因经营而产生的任何事宜将通过乙方交涉，自愿放弃除处分权以外的任何权利。3、 甲方授权委托乙方按该物业之商品房买卖合同中约定的时间与开发商办理物业交接手续。乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业,也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接受该物业后应报告甲方知悉。第三条 租赁期限1、 甲方承诺该物业的租赁期限10年，2、 乙方承诺该物业的租赁期限自甲方付清全部房款，甲方或开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算。3、该物业交付时间为 年 月 日。第四条：物业的运营和收益模式1、该物业由乙方统一管理和经营。2、甲方的年度租金计算：（1）该租金为甲方的税后净收益。（2）甲方的年度租金计算：前3年为总房价的7%，中间4年为总房价的8%，后3年为总房价的9%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等）。（3）该物业租金的支付方式为：第一年按年支付，租金为人民币_元；第二至三年按月支付，支付金额每月_元 ；第四至七年按月支付，每月支付金额为_元。第八至十年按月支付，每月支付金额为_元。(支付日为每月1日)（4）合同期内所有经营收益为税后收入，收益所得的税税收由乙方承担。第五条 甲方的权利和义务（一） 甲方的权利1、甲方有权在租赁期限内，依时收取第四条规定的税后租金。2、 租赁期内，甲方可享受酒店VIP卡客户优惠权（具体以甲方所持有的酒店VIP卡使用说明为准）。3、租赁期内，甲方可享受每月1天的酒店免费入住权，但不可累计。（二） 甲方的义务1、按本合同的约定将该物业租赁给乙方。2、保证其拥有物业的权属完整合法、法律手续齐全，是该物业的合法所有人。3、甲方在乙方租赁期限内转让、赠与该物业或其他任何形式的产权转移，保证将已设立租赁事项向受让人及乙方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定：受让方必须在乙方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同甲方所有义务的承受者，受让方享有甲方应有的权利。而因转让、赠与该物业或其他任何形式的产权转移所发生的一切税、费则按国家有关规定由相应承担方承担并支付。4、甲方对委托的物业设定抵押等担保时，须事先书面通知乙方，并将相关担保协议复印件提交一份给乙留存，并保证不影响乙方正常经营管理。否则乙方有权拒付本合同约定之经营收益而勿须承担任何违约责任。5、除非乙方违约导致合同不能履行或合同目的不能实现外，甲方不得擅自解除本合同。6、本合同及法律、法规规定的其它义务。第六条 乙方的权利和义务（一） 乙方的权利1、乙方有权根据本合同的约定，租赁、管理、经营甲方的物业。2、甲方同意乙方应获得有关该物业经营管理所属收益。3、乙方有权排除任何乙方认为不正当的干涉与防碍，甲方需对此配合与支持。4、经有关部门批准，乙方有权进行相关结构的改造,相关费用由乙方承担。5、甲方拟在租赁期满十年内转让该物业予第三者时，乙方在相同条件下有优先租买权。6、本合同及法律、法规规定的其它权利。（二） 乙方的义务1、在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务。2、在租赁期内，支付物业管理费、水电等费用。3、本合同及法律、法规规定的其它义务。第七条 物业的资产重置及交还租赁期届满时，乙方将该物业交还甲方，但因乙方经营管理该物业添置的设施归乙方所有，其他设施归甲方所有。第八条 违约责任本合同签订后，甲乙双方均应保证恪守履行本合同之约定，否则依法