庐江县市调报告2012年11月.ppt

庐江县房地产 建材市场调研简报 2012年11月 城市属性 安徽省庐江县地理位置 近期重点向东 向西发展 建设适度向南部和北部发展 新兴的工矿城市 庐江县矿藏种类多 储量大 品位高 有地下 聚宝盘 之称 庐江将承托南部的矿产资源 在我国当前资源相对紧缺的形势下 利用当前长三角地区产业转移的契机 较为快速地建立庐南重化支柱产业 皖中地区旅游 山水宜居城市 庐江的汤池温泉 以及有 江北小九华 美称的冶父山在皖中地区独具特色 具有较为突出的旅游优势 北部沿巢湖地区与合肥 巢湖形成一体化的滨湖旅游风光带 省级历史文化名城 庐江历史悠久 源远流长 具有较为浓郁的佛教文化资源 区域属性 城市核心商业圈 老城 主要承担居住 行政办公 文化 商贸服务职能 城东 主要承担居住 行政办公 教育 体育等职能 城西 主要承担先进制造业 高新技术产业等产业职能 作为远期产业提升区 城南 主要承担居住 商贸 文化 旅游休闲等职能 区域功能定位 老城区 政 金 教 商贸中心 庐江最成熟的居住商贸区 土地稀缺明显 城西区 为城市新兴工业区 城市房地产发展热土 随着工业兴起 整体居住环境将有所下降 区域可供应居住用地也将为有限 城南 东 城市新兴板块 区域房地产处于初期阶段 城东区为城市主流发展方向 从交通路网来看 城南区域发展速度要明显快于城东区 城南更为靠近城市核心商圈 地段价值认知度更高 庐江县房产格局图 项目地 房地产市场 建材市场 商住项目 庐江中心城 核心参考点 庐江首席大型城市综合体 68万平方米 商业规模逾15万平方米 囊括高尚住宅 时尚公寓 商业综合体 特色步行街等多种物业形态 雄踞庐江老城区精华区域 商住项目 隆泰广场 核心参考点 县城商业 人流核心地段商业沿街单层11间门面出售 商住项目 安正御龙湾 核心参考点 市区大盘 尾房阶段庐江老牌开发企业 开发过安正家园商业只租不卖 商住项目 佳源 东方华庭 核心参考点 拥有多层景观公寓 电梯景观公园 商业步行街三种物业形态 毗邻城东新区 靠近商贸中心 毗邻景观公园和庐江中学 城区小学 将成为城市的居住地标 拥有近50000 的绿地景观 近1200 的会所 约20000 的商业街 打出浙江品牌开发企业 项目质量有所保证 商住项目 世纪花都 核心参考点 进入城东新区第一个项目主要以地段与学区房为卖点 新一中 三中 商业中心 商住项目 万家四季城 核心参考点 紧邻城东中心水体公园 临近新庐江一中 紧邻庐江cld中央生活区 商住项目 海纳国际 核心参考点 临近庐江商业中心 靠近城东新区主要以景观为卖点 为尾盘 商住项目 众发世纪城 核心参考点 城南第一大盘主要以学区 规模 景观资源为卖点 庐江县商住项目主要客群分析 客户构成 公务员 泛公务员群体 乡镇群体 外地务工者 老城拆迁居民与私营业主 公务员泛公务员群体 老城拆迁居民与私营业主 乡镇群体与外地务工者 市场可抓取的客户 高级公务员 私营业主构成城市的高端阶层 普通公务员 教师 个体工商户成为购买力较强的中间阶层 目前市场主要购房客群以县城居民为主 城市移民与回乡置业者为辅助 县城客户是目前庐江市场的主力消费群体 城市移民与回乡置业者为城市重要客群 具有购买力的人群主要集中于公务员群体 党政机关 泛公务员群体 事业单位 电力 邮电 电信 银行 医疗 以及当地大型单位的管理人员 私营业主 城市化进程加快 镇区人口有进城生活 工作的愿望 随着城西工业产业快速发展 无疑将加快城市进程 乡镇置业投资者将有利增多 1 目前市场上项目类型多为住宅 项目规模都集中为中小型规模 大部分项目品质感及社区感不强 底商没有统一的规划 2 住宅项目陆续在前几个月推出后 市场消化了大部分产品 都剩余少量房源在销售 3 住宅市场都准备在元旦左右集中推出新的产品 满足外出务工者回来置业或者投资的需求 3 商业市场在庐江属于稀有产品 市场能购买的商业多为底商 开发商对商业几乎没有营销推广 导致客户对商业的认知度和购买度较低 4 市场建好的底商 开发商都保留出租不售 目前在建的商业 底商 大多都计划出售 5 随着城市化进程加快 城西工业产业的快速发展 到县城置业和投资的乡镇客户增加 庐江县房地产商业市场必将迎来新一轮的发展机遇 房地产市场总结 房地产市场 建材市场 本案 庐江县城建材集中地 窗帘 布艺 新建材一条街 家居市场 家居楼 灯饰 家居 五金 五金玻璃 城南家居市场 建材一条街 五金汽配 文昌西路建材一条街 文昌西路为庐江城区主要干道之一 建材商户早期自发形成的建材一条街 户主主要为老城区居民居民 出租面积 40 80平米商业类型 1f底商建材租户 约360家租金价格 西边至东边 40元 80元 平米 月租金情况 房租大多三年一签 租金三年翻一翻经营品相 地板 陶瓷 橱柜 吊顶 灯饰油漆 卫浴 小家电 板材等 经营弊端 1 租金价格涨幅较快 2 物流不方便 3 承租面积较小 产品摆不开 经营情况 生意较好商户意见 1 希望庐江有专业的建材市场 2 市场运营思路符合庐江市场 3 价格合适 可以购买 百安居建材一条街 百安居建材一条街为文昌西路建材街的延生 是小区开发商沿街商业不卖 建材商户承租自发形成出租面积 90 120平米商业类型 1 2f底商建材租户 约150家租金价格 西边至东边 15元 25元 平米 月对面小区租金价格 12元 20元租金情况 房租三年一签 每年到期经营品相 地板 陶瓷 橱柜 吊顶 灯饰油漆 卫浴 布艺等 经营情况 没有宣传 生意较冷淡市场情况 1 小区底商租完 对面小区也被建材商户租赁做建材 如图三 2 据讲明年合同到期 开发商物业租金价格将涨1倍以上 黄山路与塔山路交口家居城 物宝家居市场 面积 8000平米商业 1 3f租金 200万 年 21元 平米 月 经营情况 物宝家具市场在庐江名气大 生意较好 市场情况 业主自己每年拿几十万做广告 几家大家具经营户承租下来 黄山路与塔山路交口家居城 金太阳家俱 万家家俱城 金太阳 万家家俱 为政府单位的物业 由于其它原因 租金价格为15元 平米左右 1 2f商业 经营面积合计为3000平米 黄山路与塔山路交口家居城 南方家俱 面积 1100平米左右商业类型 1f商业租金 约18万 年 15元 平米 月 经营情况 在塔山路公园后面 生意冷淡合同签了5年 经营2年多了 金华家俱 新世纪家具 面积 4000平米左右实际使用1 2f 2000平米商业类型 1 4f商业租金 80万 年 17元 平米 月 经营情况 刚开业 广告较集中生意较好 面积 1100平米左右商业类型 1f商业租金 约18万 年 15元 平米 月 经营情况 在塔山路公园后面 生意冷淡合同签了5年 经营2年多了 面积 2000平米左右商业类型 1 4f商业租金 20元 平米 月经营情况 生意较好 1 庐江家居市场主要集中在塔山路 其它分散城南区和文昌西路与外环路交口 其中城南区家具有四家 主要经营中低档家居和办公家具 总面积约3000平米 租金价格在16 18元 平米 月 文昌西路独栋1 4f家居楼 总面积约5000平米 实际使用2层 租金价格约20元 平米 月 城中的皇朝家私 面积约2000平米 租金价格约25元 平米 月 2 庐江经营家居的商户反应 县城没有场地 业主硬性要求租1 4f 部分经营场所导致三层以上只能当仓库使用 使租金价格较高 3 庐江目前经营家居总面积约35000平米 商户还在市场上寻找新的大的场地经营 由于家居卖场广告少 也不集中 租金价格高 商家预言塔山路的家居市场三五年后会有商家撤场 庐江家居市场总结 军二路建材市场 军二路庐江城区主要干道之一 建材商户早期自发形成的建材一条街 户主主要为老城区居民居民 出租面积 40 80平米商业类型 1f底商建材租户 约80家租金价格 西边至东边 50元 80元 平米 月南北向租金 30元 40 平米 月经营品相 布艺 家居 五金 灯饰 油漆等 经营情况 生意较好商户意见 1 希望庐江有专业的建材市场 2 市场运营思路符合庐江市场 3 价格合适 可以购买 黄山路建材市场 黄山路庐江城区主要干道之一 街面有建材经营出租面积 60 80平米商业类型 1f底商建材租户 约40家租金价格 北面至南边 35元 50元 平米 月经营品相 布艺 灯饰 甲方等 经营情况 生意较冷淡商户意见 1 希望庐江有专业的建材市场 2 市场运营思路符合庐江市场 3 价格合适 可以购买 庐江百货大楼商业区 1 庐江百货大楼 位于文明中路 是庐江的老城区 百货大楼底商租金价格为200 350元 平米 月 2 文明中路为庐江主要百货区 经营服装百货 租金价格为150 250元 平米 月 3 文昌东路与文明路交口附近 庐阳中学在附近 周围主要经营百货 餐饮小吃 文具店等部分物业业主自己经营 其它租金价格在100 150元 平米 月 4 越城路 黄山中路经营较散 租金价格在50 80元 平米 月 1 城区