（城市规划与设计专业论文）城市中心区空间发展的“集约型一体化”构建研究.pdf

东南大学硕士学位论文 t h e ”i n t e n s i v ei n t e g r a t i o n c o n s t r u c t i o nf o rs p l a c e d e v e l o p m e n to fc i t yc e n t r e at h e s i ss u b m i a e dt o s o u t h e a s tu n i v e r s i t y f o rt h ea c a d e m i cd e g r e eo fm a s t e ro f e n g i n e e r i n g b y h u aj u n s u p e r v i s e db y p r o f k o n gl i n g - l o n g a r c h i t e c t u r ed e p a r t m e n t s o u t h e a s tu n i v e r s i t y j u n e2 0 1 0 东南大学硕士学位论文 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 研究生签名：往 日期：反夕i d 厂。驴日期：丛翌堡：鱼 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：狂导师签名乏b 堑 研究生签名：舡导师签名 乜珥 东南大学硕士学位论文 摘要 城市中心区是城市功能结构的核心，在我国城市化进程加速发展的时期，城市中心区 出现了诸多城市问题，如土地资源短缺、功能无序、交通拥堵、空间环境恶化等，这些问 题促使新时期下对城市中心区有序而合理的规划建设提出新的要求。 当前，经济全球化、区域一体化、运作市场化的日益深化和动态演绎，改变着城市发 展与规划建设的价值取向、社会观念和思维方式，改变着城市中心区的发展方式、发展形 态和驱动机制。论文通过国内外综合案例分析，在研究城市中心区相关理论与实践演化进 程的基础上，总结出城市中心区空间发展的“集约型一体化 构建趋势。同时对我国城市 中心区构建上存在的问题做出反思，由表象到本质，继而深入研究“集约型一体化”中心 区发展的驱动机制。“集约 综合体现在中心区土地与功能的综合高效利用上，“一体化” 则主要体现在交通及空间系统的立体构建上，据此，论文依据可操作性原则结合这两个方 面分别从中心区的土地、功能、交通、空间几个方面综合探讨，总结出城市中心区空间发 展的“集约型一体化”构建理论与方法。并结合溧阳市中心区的规划建设契机，进一步阐 述这一构建理念与设计方法在实践中的具体运用。 全文约6 5 ，0 0 0 字，图表6 3 幅。 关键词：城市中心区、集约型一体化、空间构建模式 a b s t r a c t d u r i n gt h ea c c e l e r a t e dd e v e l o p i n gp e r i o do fu r b a n i z a t i o n ，c i t yc e n t r a la r e a ，b e i n gt h e f u n c t i o n a lc o r e ，h a sa p p e a r e dl o t so fu r b a np r o b l e m s ，s u c ha ss h o r t a g eo fl a n dr e s o u r c e s ，d i s o r d e r f u n c t i o n a lo r g a n i z a t i o n ，t r a f f i cc o n g e s t i o n ，d e t e r i o r a t i o no ft h es p a c ee n v i r o n m e n t ，e t c ，a l lo f t h e s es e tas t i l ln e w e rd e m a n do i lt h eo r d e r l ya n dr e a s o n a b l ed e v e l o p m e n to ft h ec e n t r a la r e a a tp r e s e n t ，w i t ht h eb a c k g r o u n do fe c o n o m i cg l o b a l i z a t i o n ，r e g i o n a li n t e g r a t i o n ，d e e p e n i n g m a r k e t o r i e n t e d o p e r a t i o na n dd y n a m i ci n t e r p r e t a t i o n ，c h a n g i n gt h e c o n s t r u c t i o no fu r b a n d e v e l o p m e n ta n dp l a n n i n gv a l u e s ，s o c i a lv a l u e sa n dw a y so ft h i n k i n g ，c h a n g i n gt h ed e v e l o p m e n t w a y s ，p a t t e r n sa n dd r i v i n gm e c h a n i s mo fc i t yc e n t r a la r e a t h r o u g hal a r g en u m b e ro f c o m p r e h e n s i v ec a s e sa n dt h e o r i e ss t u d yo fc i t yc e n t r a la r e a ，t h et h e s i sr e s e a r c h e dt h e ”i n t e n s i v e i n t e g r a t i o n ”s t a t u sa n dd e v e l o p m e n tt r e n do fc i t yc e n t r a la r e a a n dt h e n ，f r o ms u r f a c et ot h e e s s e n c e ，t h et h e s i sd i s c u s s e dt h em e c h a n i s mo f i n t e n s i v ei n t e g r a t i o n ”f o rc i t yc e n t e r s s p a t i a l d e v e l o p m 东南大学硕士学位论文 ”i n t e n s i v e ”c o m p r e h e n s i v er e f l e c t e di nt h ee x p r e s s i o no f t h ei n t e g r a t ea n de f f i c i e n t l a n du s ea n df u n c t i o ni nc e n t r a la r e a , a n d ”i n t e g r a t i o n ”i sm a i n l yr e f l e c t e di nt h et r a f f i ca n d c o n s t r u c t i o no nt h r e e d i m e n s i o n a ls p a c es y s t e m s a c c o r d i n gt ot h eo p e r a t i o n a lp r i n c i p l e ，t h e t h e s i ss u m m a r i z e dt h es p a t i a ld e v e l o p m e n to f ”i n t e n s i v ei n t e g r a t i o n ”t h e o r ya n dm e t h o do f c o n s t r u c t i o nf o rc e n t r a la r e af r o ms e v e r a la s p e c t s ，s u c ha st h el a n d , f u n c t i o n ，t r a n s p o r t a t i o n ， s p a c e f i n a l l y , c o m b i n e dw i t ht h ec o n s t r u c t i o no p p o r t u n i t yo fl i y a n gc i t y sn e w c e n t r a la r e a , g e t t i n gt h ef u r t h e re l a b o r a t eo f t h i ss p e c i f i ca p p l i c a t i o nw a y si np r a c t i c e t h et h e s i sc o m p r i s e da b o u t6 5 ，0 0 0w o r d sa n d6 3d i a g r a m s k e yw o r d s t c i t yc e n t r a la r e a ，i n t e n s i v ei n t e g r a t i o n ，s p a c eb u i l dm o d e l 东南大学硕士学位论文 目录 摘要 a b s t r a c t 第l 章绪论1 1 1 选题背景1 1 2 相关概念界定l l - 2 1 城市公共中心1 1 2 2 城市商业中心1 1 2 3d o w n t o w n 、c r d 、c b d 2 1 2 4 城市中心区2 1 2 5 集约型一体化2 1 3 研究的目的与意义3 1 4 研究的方法与框架3 1 4 1 研究方法3 1 4 2 技术路线与论文框架4 第2 章城市中心区相关理论与实践研究6 2 1 城市中心区相关理论研究6 2 1 1 城市规划相关理论6 2 1 2 城市地域结构理论8 2 1 3 现代城市设计与规划理论1 1 2 1 4 我国相关学科理论研究进展1 3 2 2 城市中心区发展与规划实践进程1 4 2 2 1 古代城市中心区传统1 4 2 2 2 近代城市中心区转型1 5 2 2 3 现代城市中心区龟u 新1 6 2 3 当代城市中心区空间发展趋势1 8 2 3 1 运作系统化1 8 2 3 2 空间立体化。1 9 2 3 3 功能复合化1 9 2 3 4 景观宜人化1 9 2 3 5 发展可持续化2 0 2 4 我国城市中心区建设现状问题与反思2 0 2 4 1 我国城市中心区建设现状问题2 0 2 4 2 我国城市中心区问题反思2 l 2 5 本章小结2 1 第3 章城市中心区集约型一体化发展机制分析2 2 3 1 土地资源价值机制2 2 3 1 1 城市土地资源的稀缺性2 2 3 1 2 土地的区位价值机制2 2 3 1 3 土地的市场化机制2 2 3 2 外溢与挤压2 3 3 2 1 外溢式扩张与内涵集约发展2 3 3 2 2 城市中心区空间积聚挤压2 3 3 3 经济技术对集约一体化的助推2 4 东南大学硕士学位论文 3 4 规划创新与政府引导机制2 4 3 4 1 规划创新要求中心区的建设凸显特色2 4 3 4 2 政府的积极引导2 4 3 5 高效现代交通网络的支撑2 5 3 5 1 现代交通高效多元化2 5 3 5 2 中心区各类交通方式的交叉与叠合2 5 3 6 本章小结2 6 第4 章城市中心区集约型一体化空间构建2 7 4 1 中心区土地、功能的集约化整合2 7 4 1 1 中心区土地的集约化利用2 7 4 1 2 中心区功能的集约化组织3 0 4 2 中心区交通、空间系统的一体化构建3 6 4 2 1 交通系统的一体化构建3 6 4 2 2 空间系统的一体化组织4 5 4 3 中心区集约型一体化构建实施策略5 1 4 3 1 统一规划协调开发持续发展5 1 4 3 2 政策调控完善机制综合管理5 2 4 4 本章小结5 2 第5 章溧阳市集约型一体化中心区空间构建5 3 5 1 溧阳市城市中心区概述5 3 5 1 1 溧阳古城团城5 3 5 1 2 城市新中心区5 3 5 2 中心区集约型一体化空间构建方式的确定5 3 5 2 1 新城市中心区的发展定位与目标5 3 5 2 2 集约型一体化中心区空间构建方式的选择5 4 5 3 集约型一体化中心区空间构建5 5 5 3 1 中心区土地、功能的集约化利用5 5 5 3 2 中心区交通、空间系统的一体化构建5 7 5 4 本章小结5 9 第6 章总结与展望6 0 6 1 论文总结6 0 6 2 不足与展望6 0 参考文献 附录 致谢 第章绪论 城市中心区空间发展的“集约型一体化刀构建研究 第1 章绪论 1 1 选题背景 电荒、水荒、地荒这些资源要素短缺的关键词，似乎与我们越来越近，让我们感到恐慌。在城 市建设方面，土地资源的短缺，房价的疯狂上涨，我们越来越感觉到节约集约的重要性。城市在发展过 程中所碰到的这些问题，我们可以形象的称之为“成长的烦恼”，而集约型社会的提出，引发了人们对 我国社会生活方方面面的众多探讨。 在城市建设中，中心区的规划建设所面临的问题也许正是社会问题的浓缩集中点，城市中心区是城 市功能结构的核心地带，是城市和区域社会经济运作的“市场中枢”，城市中心区在城市发展过程中如 何适应科学发展、可持续发展的要求，尤其是如何积极响应目前全国乃至全球都积极关注的低碳经济的 发展、低碳城市的建设、低碳社会的构建这一热议话题，建设“高效低碳型”城市中心区，可以说，集 约型一体化构建是其空间应对的基本策略和重要途径。 当前，我国城市面临着转型与变革的历史新起点，经济全球化、区域一体化、运作市场化日益深化 和动态演绎，改变着城市发展与规划建设的价值取向、社会观念和思维方式。改变着城市中心的发展方 式、发展形态和驱动机制。 城市作为区域中心城市的辐射功能，随着区域与城市经济社会的不断发展，以其各种现代服务业职 能要素的高度集聚，来适应和服务于城市发展战略的要求，致使城市中心区的空间容量、交通支撑、活 动环境面临着巨大压力，无序的要素积聚与空间组合难以满足现代化城市中心区的高效运作，为此，论 文试图顺应外部巨大的发展需求与内部空间资源供给的制约，抓住城市综合交通网络建设、产业转型、 现代服务业升级的时机，从城市中心区规划理论与实践的演化、发展机制、空间构建等方面，研究城市 中心区功能要素集约积聚与空间系统一体化整合的方法与途径有机成长与系统重构。 1 2 相关概念界定 1 2 1 城市公共中心 我们把工作和家庭生活以外的活动叫做公共活动，把提供某种公共活动的建筑或场所叫做公共建筑 或公共设施，把城市中能够满足局部地区或整个城市乃至城市所在区域、某类人群或某些人群、生活性 或生产性共同服务需求的地方习惯地称作公共中心。由一类公共设施为主集聚形成的中心叫单一职能中 心，为一类人群或一类公共需求提供服务一如体育中心、文化中心和行政中心；由多类公共设施为主 集聚形成的中心叫多职能中心，为多类人群或多类公共需求提供服务。 1 2 2 城市商业中心 相对于其它诸如体育中心、文化中心和行政中心等，商业中心既是一种单一职能的中心，满足人们 以购物为主的生活服务功能，同时，商业中心也常常是多功能中心，可以与非商业性公共设施共同构成， 而成为混合中心。由于购物行为的多样性、经常性和随机性，也使商业设施成为其他城市公共活动中心 1 l“n 东南大学硕士学位论文 的组成部分。 1 2 3d o w n t o w n 、c r d 、c b d d o w n t o w n 是北美城市对商业区、闹市区的俗称，与u p t o w n ( 非商业区) 相对，通常多指传统商业 区。 c r d ( c e n t r a lr e t a i ld i s t r i c t ) 则是指城市中心商业区，以商业零售为主。 c b d ( c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ) ，最早由美国城市地理学家伯吉斯于1 9 2 5 年首先提出。在我国 学术界称之为中央商务区、商务中心区或中央商业区。一般而言，c b d 高度聚集了城市的经济、科技和 文化力量，具备商务、办公、金融、展览等多种功能，并配备了完善的市政交通设施和通讯条件。m 与城市中心区相比，c b d 的内涵更狭窄一些，而且有广义与狭义之分。广义的c b d 出即出现在伯吉 斯的早期土地利用模型中，c b d 概念从城市经济角度包含了商业和商务两种功能，这一概念一直沿用至 今。2 0 世纪后半叶，伴随着经济全球化的逐步推进，一些全球或区域性中心城市的商务功能得到迅速 发展，形成了空间特征明显的独立区域，也就随之出现了狭义的c b d 概念，特指商务功能集聚区。通常 说来，c b d 是城市中心区的构成部分之一，而城市中心区的内涵则更为丰富，其包含了城市商务、商业、 文化等多种公共服务功能。2 1 1 2 4 城市中心区 城市中心区是城市功能结构的核心区，是反映城市经济、社会、文化发展最敏感的地区，是城市公 共建筑和第三产业的集中地，是一个功能混合的区域。 在中国大百科全书中城市中心是城市中供市民集中进行公共活动的地方，可以是一个广场、一 条街道或一片地区，又称城市公共中心。城市中心往往集中体现城市的特征和风格面貌。d 1 它是一个模 糊的概念，不具有确切的边界范围。 城市中心区是一个综合的概念，是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建 筑和第三产业的集中地，为城市所在区域集中提供经济、政治、文化、社会等活动设施和服务空间，并 在空间特征上有别于城市其他地区。它可能包括城市的主要零售中心、商务中心、服务中心、文化中心、 行政中心、信息中心等，集中体现城市的社会经济发展水平和发展状态，承担经济运作和管理功能。它 是作为城市结构中的一个特定的地域概念。“1 在我国，无论城市的规模有多大，都会有一个相应的中心区，哪怕只有一家小电影院，几家百货商 店，一个小广场，也具有中心区的精神特指和存在的实际意义，是一个城市空间的灵魂。在某种程度上， 对我国城市而言，建设的是城市的中心区，而非大多数城市正在建设的所谓c b d 。5 1 1 2 5 集约型一体化 集约与粗放是两个相对的概念，集约经营原指农业土地的一种经营方式，6 1 后引申到其它领域，是 1 h t t p ：b a i k e b a i d u c o r n v i e w 1 0 3 9 h t m 2 吴明伟，孔令龙，陈联城市中心区规划 m 南京：东南大学出版社，1 9 9 9 3 相秉军、顾卫东城市中心区发展规律初探 j 江苏城市规划第4 期，2 0 0 7 吴明伟，孔令龙，陈联城市中心区规划 m 南京：东南大学出版社，1 9 9 9 5 蒋峻涛当前我国城市新中心区规划建设的隐忧 c ，规划年会论文集，2 0 0 5 6 秦敏浅议我国农业的集约经营思路 j 商场现代化，2 0 0 6 p 1 7 4 2 第章绪论 指依靠科技进步和现代化管理，提高产品质量，降低物质消耗和劳动消耗，实现生产要素的合理配置。 7 1 可以说，土地的集约经营、集约使用和集约利用这些概念都是指土地的经营与利用，其基本含义是 一致的。 城市土地集约利用是指在合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加存量土地投入、改善经营管 理、充分发挥土地使用潜力等途径，使城市土地使用效率和利用效益得到提高，同时保证土地的经济效 益、社会效益和生态效益相互协调统一，兼顾当前利益和长远目标，促进城市土地利用结构优化和功能 提升的过程与状态。伯1 从传统的集约定义可以总结出“集约化”利用主要体现在用地和功能的高效利用方面；“一体化” 利用则从空间上突破传统二维层面的限制，向空中、地下立体化方向发展，中心区人的活动同时分散在 地面、空中、地下三个垂直维度上，重点突出了“向空间要空间的”构建意图。 因此，“集约型一体化”是一个综合的概念，即通过优化土地利用结构、紧凑布局，加强土地利用 功能的综合复合化利用等方面，增强三维形态城市空间的开发利用，通过交通的立体化架构与链接及地 下、公共开放空间的三维穿插，营造中心区节约高效三维立体化空间形态。 1 3 研究的目的与意义 当代城市中心区空间形态正朝向系统化、立体化、宜人化和可持续化发展的方向逐步演变发展，导 致传统的二维规划方式转向三维立体的一体化整体设计，面对这样一种新趋势，如何从该表象背后挖掘 其本质原由，分析城市中心区集约型一体化空间发展的内部机制，并运用新的规划理念、采用新的设计 手法来构建“集约型一体化”城市中心区。 研究城市中心区集约一体化设计是现代城市设计中的一个重要课题。虽然目前国家对城市中心区的 规划建设非常重视，相应的研究也比较多，然而针对城市化快速发展这样一个背景下，城市中心区如何 构建，以何种模式构建，如何解决我国城市中心区现有的许多问题都还没有一个完整的解决方法。目前 国家正着力建设和谐社会，提倡科学发展观，构筑低碳环保、绿色高效城市中心区，对城市中心区集约 一体化构建方法的探讨，符合当前我国的国情国策，对城市中心区的规划建设具有借鉴与实践应用价值。 1 4 研究的方法与框架 1 4 1 研究方法 论文采用了如下研究方法： c1 ) 文献检索法：通过查阅大量专业报刊、杂志、网络等方式收集国内外研究成果，对文献资料进行整 理，总结归纳出论文相关的理论要点与实践案例。 ( 2 ) 现场调查法：实地考察，获取相关基础调查资料。 ( 3 ) 归纳法：对基础资料的整理与抽象，通过归纳可以将感性材料理性的表达。通过研究国内外中 心区相关理论著作，了解城市中心区相关理论及空间发展方式的演变，总结出城市中心区未来的发展态 势。 7 刘益群论集约经营与企业专业化发展 j 航天工业管理，2 0 0 0 0 9 p i o 8 陶志红城市土地集约利用几个基本问题的探讨 j 中国土地科学，p 卜2 2 0 0 0 0 5 3 东南大学硕士学位论文 1 4 2 技术路线与论文框架 论文研究内容分为六章节( 图1 卜1 ) ： 第一章，论述选题的背景及由来，并对与本研究相关的概念进行阐述和解析，论述论文研究的意义 及论文的整个研究框架。 第二章，首先对国内外城市中心区相关理论的进行综述，从理论研究中理清城市中心区“集约型一 体化”的发展趋势。接着从城市中心区建设实践的演化发展着手，从表象层面对这种发展趋势进行解析。 第三章，从集约一体化发展机制方面进行探讨，从表象探究其内部发展的本质，并对我国城市中心 区的建设现状进行反思，总结其在规划构建中所出现的诸多问题。第二、三章由表及里，从事物发展的 表象到本质进行了深入的探讨，为论文的进一步研究做好铺垫。 第四章，结合国内外典型城市中心区的城市规划建设案例，深入剖析其设计理论和方法，并以前几 章的理论和方法为指导，从中心区土地利用、功能组合、交通、空间等几个方面对中心区集约一体化构 建的理论与方法进行探讨。 第五章，结合溧阳市新轮的城市总体规划及城市设计，将集约型一体化的规划建设理念运用到中 心区的规划建设中，进一步阐述论文集约型一体化中心区的构建方法。 第六章，总结与展望，总结本论文的研究成果与结论，提出论文研究的问题与不足，并对本课题研 究做出进一步的展望。 一4 第章绪论 图1 1 - 1 技术路线与论文框架图 5 东南大学硕士学位论文 第2 章城市中心区相关理论与实践研究 2 1 城市中心区相关理论研究 2 1 1 城市规划相关理论 ( 1 ) 伯吉斯的同心圆模式 1 9 2 5 年，美国社会学家内斯特伯吉斯首创了城市土地利用结构的同心圆模式( 图2 卜1 ) ，伯吉斯 主要从居住人口的类型和居住区的类型来进行分析。该模式缺陷 是：一是没有考虑各区之间的交叉和城市交通的作用；二是没有考 虑作为城市主要活力的工业活动布局及对城市土地利用的影响。伯 吉斯的同心圆模式对于单核心城市具有一定参考意义。9 1 从同心圆理论可以看出，他已经意识到城市中心是c b d ，而c b d 的核心是城市中心的零售区，包括各类小卖部、杂货店、综合商铺、 办公建筑、金融设施、旅馆、展览馆、博物馆等多种功能在一定程 度上集聚混合发展的区域，是城市经济、社会、文化生活的中心， 在某种意义上，同心圆模式体现了城市中心区集约化发展的结构形 态。 ( 2 ) 霍伊特的扇形模式 v i “”i n n e i 溷t “囹“n i - 图同心圆模式图 ( 图片来源：城市中心区规划) 美国学者霍默霍伊特通过对美国城市的房租进行研究，提出了城市土地利用的扇形模式图( 图 2 卜2 ) 他在该理论模型中加入两个新元素：土地价格和租金的影响、城市发展模式中主要交通路线的 匿： “i 圜i 一n 一囹t 一- t g 图一t “t “ 图扇形模式图 ( 图片来源：城市中心区规划) 影响。根据他的研究，城市中心区土地竞争使其地价升高，只 有商业才能负担得起土地费用，因此形成c b d 。他认为土地价 格和租金从城市中心逐渐沿主要交通路线向外下降。在该模式 中，城市布局的职能区划已经初见雏形。1 们 扇形模式与同心圆模式一样适合于单核结构模式，这种结 构出现在较年轻的城市或者中央商务区的初期，表现为商务办 公建筑高层化，商务空间高度集中。在他的理论模型中，已经 越来越明显的体现出中心区商务办公空间不断向三维立体空 间拓展，表现出单一城市中心区用地节约集约立体化发展的趋 向。 ( 3 ) 哈里斯、乌尔曼的多核心模式 9 吴明伟，孔令龙，陈联城市中心区规划 m 南京：东南大学出版社，1 9 9 9 ”龙固新大型都市综合体开发研究与实践 m 南京：东南大学出版社，2 0 0 5 6 第章城市中心区集约型一体化发展机制分析 多核心理论首先油美国学者r d 麦肯齐提出，此外，奎因 在4 0 年代就提出c b d 是城市的主要中心，除此之外还有其他中 心，各影响一定的地域范围。因c d 哈里斯和e l 乌尔曼进行 深入研究而闻名。他们认为城市中心的多元化和城市地域结构的 分异是由四个过程作用形成的：各行业以追求最高效益为目标的 区位选择；引起规模性集聚效益的产生；各行业对自身利益对比 而产生分离现象；地价和房租因素引发各行业对自身区位的重新 选择。基于这四个过程，他提出了多核心模式( 图2 卜3 ) 。 在多核心结构模式图中，他指出，城市活动中心仍然是c b d ， 而且往往不在城市的正中心，而是偏向于一方。紧邻c b d 周边布 簟心馘 图多核心模式图 ( 图片来源：城市中心区规划) 局的多是那些为本地市场服务的商品批发区和一些低污染轻工业，低级住宅区则环绕c b d 和批发区分布 在其周围，中高级住宅的布局则偏向于相对外侧区位，中高级住宅内部分布有主要的各类公共设施，而 工业则主要分布在市区边缘和外围，城市郊外形成相对独立的住宅区。u 在该模式中，城市的地价并非单纯按区位因素从中心到外围呈逐渐递减趋势，而是随着城市不同中 心的分布而相应出现几个峰值区：在早期单一中心为主的城市时期，从城市中心到外围边缘，地价随着 区位的外围延伸不断递减；而在多核心模式城市时期，城市的中心不具有唯一性，除了c b d 外，城市还 有其他各类中心、次中心。可以说，这种模式更符合现代城市的特征，更适应现代城市的发展趋势。u 从他的模式图中可以看出，城市中由于各行业的集聚而产生专业功能中心的出现，这是现代商业中心、 商务中心的积聚化发展带来专业中心区分离现象。可以说，从地价及房租对行业区位的影响可以体现出 城市中心区各类商业商务功能用地的集约化发展，商业、商务的集聚规模效益促成了相应的专业中心区 的集约化发展方式。 ( 4 ) 霍华德的花园城市理论 1 8 9 8 年，英国人霍华德( e h o w a r d ) 提出了“花园城市”的 理论，其在城市规划史上具有重要地位。在他的方案中，城市中 心仍然是集中设置，中心布置花园，环绕花园的是公共建筑，包 括市政厅、音乐厅、剧院、图书馆、医院等，其外围是一圈占地 5 8 公顷的公园，外围是商店、商品展览等服务设施( 图2 卜4 ) 。 从花园城市模型我们可以看出的多功能积聚的城市中心区形 态，可以说这是现代城市中心区功能积聚复合型发展理论的根源。 ( 5 ) 勒柯布西耶的光明城市理论 1 9 2 2 年，法国著名建筑师勒柯布西耶提出了一个3 0 0 万人 口的现代城市设想方案( 图2 1 - 5 ) 。他主张大城市应采取集中式 图花园城市模式图 ( 图片来源：城市中心区规划) 的发展方式，通过用先进的工业技术手段来改造大城市，建筑布局形体宜多采用高层综合建筑为主，通 “吴明伟，孔令龙，陈联城市中心区规划 m 南京：东南大学出版社，1 9 9 9 ”王田夫激发旧城中心区活力的城市设计研究 j 城市规划， 2 0 0 7 7 东南大学硕士学位论文 过立体交通的协同运作重新恢复大城市的勃勃生机，给城市人们充足的阳光、空气和绿化等，保持城市 的高速、高效运转。在他的理论体系中，强调了城市的功能分区思想，运用简单的几何图形式的方格网 加放射形道路系统来构建城市的道路网，这种方式改变了以往同心圆式的城市布局，通过高层综合建筑 和多层立体交通等现代设施一改往常景观单一的二维层面城市景观面貌，带给我们现代城市的生活气息 和景观特征。柯布西耶的城市及城市中心区采用高层建筑、立体交通等恢复城市生活环境的设想对城市 中心区的一体化构建有着前瞻性的预见，迎合了当前城市中心区诸多矛盾与问题及资源短缺等所采取的 行之有效的构建方式。 图2 卜5 柯布光明城市模型 ( 图片来源：大型都市综合体开发研究与实践) ( 6 ) 有机疏散理论 有机疏散理论由芬兰建筑师沙里宁( e l i e ls a r r i n e n ) 于1 9 1 8 年提出，他认为，对日常活动进行 功能性的集中和对这些集中进行有机的分散这样的组织方式，是使密集城市得以从事必要和健康的疏散 所用的两种最主要的方法。 依据有机疏散理论，城市中心区的部分职能被有机疏散出去，同时郊区的兴起促进了内城人口的外 迁，这带来了郊区巨大的商业需求，中心区的商业职能设施由于起所支付的高额租金及地价也促使部分 逐渐商业职能迁往郊区。此时，城市中心区成了主要为外地游客服务的地区，商务办公设施大量入驻， 商务商贸面积大幅增加，造成了中心区交通的拥堵、噪声空气污染严重，城市空间环境逐渐恶化。城市 中心区成了卫星城发展和郊区化运动的主要受害者。n 3 1 有机疏散理论在某种程度上体现了中心区不合 理的大规模集聚所带来的问题，通过对中心区部分职能的有机疏散与外迁，形成新的专业功能区的另一 集聚化发展。有机疏散理论从侧面反映了当时内城的无序积聚与扩张给城市中心区带来用地、功能、交 通、环境等诸多问题的必然性。 2 1 2 城市地域结构理论 ( 1 ) 中心地理论与反磁力吸引体系 1 9 3 3 年，德国地理学家克里斯泰勒( w a l t e rc h r i s t a l l e r ) 提出中心地理论。他认为区域是有中 ”王量量论城市中心区更新中功能构成与科技形体的关系 d 天津：天津大学，2 0 0 5 8 墨量二型堕堕兰薹型墼望堂垄墨垫型坌堑 心的中心也同样分成不同的层级。区域的积聚便出现了中心地，它的主要职能是为城市和区域提供各 类服务设施。基于各类服务业所处中心地的不同的中心区位，其所相应的重要程度也有差异。一般而言， 高级中心地提供大量、高级的商品和服务，而低级中心地只能提供少量、低级的商品和服务。【1 4 1 由于 中心地商品和服务依其特性可分成若干档次，因而城市也按其提供的商品和服务的档次划分为若干等 级，各城市中心地之间构成一个有规则的层次关系。 基于这种关系，他提出了三种具有代表性的空间结构模式( 图21 - 6 ) 嘲黼鬻瓣嚆燃 譬= 3 系统中心尴结构茸= 4 系统中正厦壶磊。”三五；：i 公：= ：譬： 图2 卜6 市场、交通、行政原则下的空间模式图 ( 图片来源：城市中心区规划) 反磁力吸引体系理论是从中心地学说衍生而来，它认为：从区域层面上，城市并非独立存在，它是 构成区域的一个分子，其与区域的关系可归结为点和面的有机关联。依据分子间的作用力原理，每个城 市分子都具有其相应的引力范围，同时在区域范围内也必然存在在相应的“核”区域中心；世间万 物都是有联系的，城市也不例外，在一定的地区范围内，各城市之间的有序组合构成了一个统一的整体。 城市中心区是城市的核心，各类功能积聚于此，中心地学说将城市分为不同的等级，各城市等级的 不同使得不同城市中心区功能设施等级的分布和中心区辐射吸引力的不同，通常情况下，服务半径较大 的高级职能设施必然会聚集在高级别的中心城市中，首位度便是综合反映区域经济服务的集中程度， 即是单中心结构还是多中心结构。反磁力吸引理论则提倡多功能性城市体系，区域中的城市分为专业化 城市中心区和多功能城市中心区，而主要城市的中心区呈多功能集聚化发展，综合服务于该地区的其他 各类专业化城市。m 1 ( 2 ) 峰值地价交叉点理诊 城市中心区一般位于该城市最为核心的商业、商 务地段，且规模一般也均比较大。其内部各类功能设 施( 如商场、写字楼、酒店、公寓式住宅等) 以及某 种功能设施的具体规划( 如商场、商业街中的具体业 态布局规划) ，在很大程度上是与其未来盈利能力及 地价成本水平密切相关。在市场机制作用下，城市单 位地块面积盈利的能力越强，其地价水平也越高。因 一彩心。 厂。 靖纱 次 i i ： j 矗 图2 1 7 峰值地价交叉点示意图 ( 图片来源：大型都市综合体开发研究与实践) ：垄堡塑銮掣帮妻综合体开发研究与实践 m 南京：东南大学出版社，2 0 0 5 ”熊国平当代中国城市形体演变 m 北京：中国建筑工业茁袅磊：一茹j 6 9 东南大学硕士学位论文 此，可以从最基本的地价变化规律开展其对于城市中心区功能规划布局、经营业态规划等相关研究。 在城市中心区所处的区域中，不同的位置所对应的地价水平各异，而在这个区域中，一般认为一定 存在一个重要的点，即峰值地价交叉点( 简称p l v i ) 。n 6 1 峰值地价交叉点是平均地价最高的临街地段所 包围的街道的交叉点。各种商业服务设施通常在此点附近地区大量集聚，构成了城市中心区的“商业核”， 从此点开始，本区域商业、商务活动的密集程度沿着中心区主要交通干道向外围逐步降低，但在各个方 向的下降程度并不一致，形成了其特有的“舌形”模式图( 图2 卜7 ) 。u ( 3 ) 区位与土地使用理论 1 8 2 6 年杜能发表“孤立国”理论，他按照一 黼 定的原理计算出各种农作物组合的最合理分界线，l 戮嚣- e 嚣禚嚣霁挑匿鎏一 韦伯又出版了业区位论，他认为存在着一种 蕾出一1i ；8 ，日，爵二岔、竺! 对各种工业的区位都起作用的因素，只不过不同的 k 、 工业区位因素最用的程度与方式有所差别，这一类匕 的因素有运费、劳动费、地租等。1 9 6 4 年，美国 土地经济学家5 可朗索( w a 1 0 n s 。) 出版其著作区图2 ( 搿素端裂省微舻图 位与土地利用，以城市的中心商业区替代了鼓励的城市，以通勤居民替代农民，重新诠释了前两位的 区位与土地理论。在他的理论中，通过引入竞标地租观点、区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学 原理，提出转换边际理论，并做出了城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图( 图2 卜8 ) 。可以看 出，位于市中心区位的土地租金最高，选择中心区的区位必然是那些能够支付得起租金的商业商务办公 等功能设施，功能的集聚同时带来效益的提升，而中心区用地等资源的有限性，势必会引起中心区用地 与空间形态的集约一体化发展。 ( 4 ) 墨菲法则 综合国际上对城市中心区的研究，得出城市中心区最为直观的特征是该区的建筑物密集而且层数较 高。这些建筑物及其使用使得城市中心区对城市环境、设施产生举足轻重的影响。墨菲和范斯指数界定 法充分体现了城市中心区在商务建筑容量方面的特征。 中心商务高度指数c b h i ( c e n t r a lb u s i n e s sh e i g h ti n d e x ) ： c b h i = 中心商务建筑面积底层建筑面积 中心商务密度指数c b i i ( c e n t r a lb u s i n e s si n t e n s i t yi n d e x ) ： c b i i = 中心商务建筑面积总建筑面积x 1 0 0 墨菲的c b i i 法比较适合用于除了小城市和某些大城市以外的城市中心区，同样适用于重要商务次 中心的研究。墨菲的研究是建立在对人口为1 卜2 3 万的2 0 世纪5 0 年代美国9 个中等城市相关数据统 计的基础上而提出的，以街区为统计单位，城市中心区定界为c b h i 大于1 、c b i i 大于5 0 的连续街区。 墨菲法则在一定程度上体现了城市中心区商务的聚集程度，体现了中心区商务商贸等功能设施用集约化 龙固新大型都市综合体开发研究与实践 m 南京：东南大学出版社，2 0 0 5 ”于子彦城市混合用地的城市设计研究 d 硕士学位论文 北京：北京建筑工程学院，2 0 0 6 1 0 第章城市中心区集约型一体化发展机制分析 她的量度表达。 2 1 3 现代城市设计与规划理论 自2 0 世纪5 0 一6 0 年代以来，欧美、日本等发达国家在城市中心区再开发过程中，产生了城市中心 区空间集约一体化发展的理论，以指导对城市中心商业区、广场、地下商业街的新建和改造 1 8 o 这其 中较为突出的有结构主义理论、人文主义理论，新都市主义理论等；此外，7 0 年代后期的欧美城市复 兴运动也对城市中心区的理论产生了重要的影响。 ( 1 ) 结构主义理论( s t r u c t u r i a l i s m ) 图2 卜9 流动复合生长的城市空间 ( 图片来源：城市建筑一体化设计) 城市的通道，也包括为住宅服务的各种公共设施。 在城市设计理论上比较突出表现的有t