假设开发法(酒店模板).doc

收益法测算过程1、年总有效毛收入：（1）、客房年有效毛收入估价对象设计有标准间101套、套间8套。经评估人员对该区域类似规模、标准的酒店、* 、*、*、*、*各套型客房的门市价、折扣价、入住率的调查，并结合估价对象的个别因素及区域因素，确定各套型客房的客观价格和入住率详见下表：客房名称数量（套）综合确定实际客房入住率房价（元/日）标准间10116484%套间835158%根据市场行情，测算的宾馆客房年有效营业收入详见下表：客房名称数量（套）综合确定实际房价（元/日）客房入住率预计年有效毛收入（万元/年）标准间10116484%507.85 豪华套间835158%59.45 小 计108567.30 则客房有效毛收入567.30万元/年（2）、三楼餐饮包间年有效毛收入餐饮包间共10间，位于宾馆三楼，共有10人桌23桌。根据估价人员对该区域的调查，预计上座率、包间最低消费标准见下表，每年按营业日365天计算，则餐厅名称桌位数（张）每桌人数（人）最低消费标准（元）上座率年收入（万元）餐厅231099055%457.11 合 计457.11 则餐厅年有效毛收入=457.11万元/年（3）、卡拉OK包间、活动室年有效毛收入估价对象拥有卡拉OK包间11间，位于估价对象四层。根据估价人员对该区域的调查，一般情况每个包间平均每天使用6小时，每小时收费标准为120-140元/天，综合考虑取有效收入130元/天，预计全年平均上座率为60%，则卡拉OK包间年有效毛收入=11130660%365=187.90（万元/年）估价对象三至六层每层设有活动室，共4间。根据估价人员对该区域的调查，每间每天可消费150-250元，上座率为60%-70%，按每间每天消费180元，上座率60%计算，每年按365日，则活动室年有效毛收入=418060%365=15.77万元/年；（4）、会议室年有效毛收入估价对象三至六层每层设有15人会议室1间，六层设有20人会议室三间、195人会议室1间，根据估价人员对该区域的调查，确定各套型会议室的客观价格和入住率详见下表（每年按365天考虑）：会议室名称容纳人数（人）会议室套数全天价（天）年平均使用率年收入（万元）会议室15490040%52.56会议室203120035%45.99会议室1951200015%10.95合计109.5则会议室年有效毛收入=109.50万元/年根据以上计算，该估价对象年总有效毛收入详见下表：项目年有效毛收入（万元）客房567.30 三楼餐饮包间457.11卡拉OK包间187.90活动室15.77 会议室109.50合计1337.58 2、年总运营费用（1）、年经营成本：包括经营中设置的锅炉、电梯、变配电等设备资产和室内装修的折旧费，维修费，客房入住率、餐饮上座率、会议室使用率直接相关的费用及管理费等。根据估价人员对该区域同等物业的调查资料，确定各项费用取值如下：、设置的锅炉、电梯、变配电等设备资产和室内装修的折旧费，取年有效毛收入的7.6%计算，则年设备、装修折旧费=1337.587.6%=101.66万元维修费用：按照建筑物的建安造价的1%计算，则年维修费用=22009937.621%=20.98万元客房入住率、餐饮上座率、会议室使用率直接相关的材料费、水电动力费用等，取年有效毛收入的26.8%计算，则年可变费用=1337.5826.8%=358.47万元管理费用：包括宾馆人员工资、办公经费、低值易耗品、广告宣传费、财务费用等及其他不可预见费等按照年总有效毛收入的5%计算，则年管理费用=1337.585%=66.88万元则年经营成本=101.66+20.98+358.47+66.88=547.99万元（2）、年税费：包括房产税、营业税、城建税、教育费附加等，营业税费按年有效毛总收入的5.5%计算，房产税按房屋建安重置成本扣减（10%-30%）后余值的1.2%计算，根据估价对象区域的情况取扣减比率30%。营业税、城建税、教育费附加=1337.585.50%=73.58万元房屋建安重置成本是不考虑二次装修和设备资产的价值，根据房屋结构特征和构造，估算平均建安工程费2200元/平米，总建筑面积为9937.62平米，则房产税=22009937.62（1-20%）1.2%=20.14万元则年税费=20.14+73.58=93.71万元（3）保险费用：按照建筑物的建安造价的0.15%计算。年保险费用=22009937.620.15%=3.15万元（4）、经营利润：根据该区域宾馆酒店行业的利润的平均利润率考虑，酒店宾馆业的行业的平均利润率为20%左右，本次评估按照年总有效毛收入的20%计算。年经营利润=1337.5820%=267.52万元；以上四项合计为项目费率费额经营成本548.91 房产税及营业税94.60 年保险费建安造价0.15%3.29 年经营利润220%267.52 年总运营费用912.37 3、年净收益房地产年净收益=年总有效毛收入-年总运营费用 =1337.58-912.37 =425.21万元/年 4、报酬率的确定资本报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿费+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率无风险报酬率本次无风险报酬率，选用评估时点2011年4月30日一年期存款利率确定无风险报酬率为3.25。投资风险补偿率投资风险补偿率是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。综合考虑，本次评估判定商业投资风险补偿率取3。管理负担补偿率管理负担补偿率是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。综合考虑，本次评估判定管理负担补偿率取2.5。缺乏流动性补偿缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。综合考虑，本次评估判定缺乏流动性补偿取2。投资带来的优惠率投资带来的优惠率是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，例如易获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的额外好处，投资者之间的竞争也会要求做相应的扣减。综合考虑，本次评估判定获得融资的优惠率取0.25%，所得税抵扣的优惠取0.5%。项 目数值无风险报酬率3.25%投资风险补偿3.00%管理负担补偿2.50%缺乏流动性补偿2.00%易于获得融资的好处-0.25%所得税抵扣的好处-0.50%报酬率10.00%5、收益年期的确定由于估价对象为框架结构楼房，经济耐用年限为60年，尚未完工；土地用途为综合用地，未办理土地使用权证，土地年期根据综合用地最高年限50年计算，根据熟短原则，确定收益年期应为50年。6、净收益递增比率的确定根据酒店宾馆业房地产的收益调查，以及估价对象所在区域的行业经济发展趋势，未来50年，收益流必将呈现为一定得递增流模式，据调查递增比率在0.5%-1%之间，本次评估取为0.5%。7、计算房地产收益价值 有效毛收入-运营费用 1+递增率