物业管理师职业资格考试科目练习题.doc

中国物业管理师职业资格考试科目练习题参考答案（修正版）2007年10月8日说 明 中国物业管理师职业资格考试科目练习题自2007年4月开始编写，2007年8月交付印刷。由于此次是我国第一次举办物业管理师执业资格考试，与考试相关的很多问题都无法准确把握，在这种情况下出此类练习题，确实是一项巨大的挑战。自练习题交付给考生以后，一些任课教师和考生发现练习题中存在一些纰漏。基于这种情况，我们再次组织了本书的编者对整个练习题进行审定。现在，我们把审定后的答案交给各位考生，请各位考生以这个答案作为参考答案。对于练习题中的一些纰漏，我们深表歉意。如果各位考生在做题的过程中仍然发现一些不妥或疑问之处，请及时写信到如下信箱：，敬请批评，指正。24制度与政策答案第一章1.1单项选择题12345678910CAACAADDAC1112131415BCBCB1.2 多项选择题12345678910ABCBDACEABDEACDEBCEBCEABDABCDACDE11121314151617ACDEABCDABCBCDEACDEACDABCD第二章2.1单项选择题12345678910ABCDCABBCC11121314151617181920DDDDADDBBD21222324252627282930BCBCDDDDCA313233343536373839ACBCBCDBB2.2 多项选择题12345678910ACDADABABDEABDEABCDABCECDEABEABD11121314151617ABABABCDABDADABCAB第三章3.1单项选择题12345678910BCCCBDCBDC11121314151617181920DBBCDCDCBA21222324252627282930ABADDAACBC31323334353637383940BBBACCBDBA41424344454647484950BADBBCCDAC515253545556CBBBBA3.2 多项选择题12345678910ABCBDEADEBDECDACDEBCEACDECDACDE11121314151617181920ACDEABCDABCEABCDABACDEBCDEACBCDEABCD212223242526272829ABDEABCEBCEABEBEABCDBCDEABCDABCD第四章4.1单项选择题12345678910BCBCBDCBCB11121314151617181920DBDACDBCDC212223242526CACBBA4.2 多项选择题12345678910ACDACDEADABCEABCEABDEABDEBDBCDEABCD11121314151617ACDACDEBEABCEBCDEABDEBE物业管理实务 答案第一章1.1单项选择题12345678910BDDBACBCAB11121314151617181920BBAD1.2多项选择题12345678ACDABDABCBEBDBCDACECDE1.3 综合分析题答案：1）该企业属于有限责任公司。2）就组织形式来说，他属于直线职能的组织形式。其主要优点是加强了专业管理的职能，其主要的缺点是结构人员过多，成本高；横向协调困难。3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为二级。4）最迟为2007年3月17日第二章2.1单项选择题12345678910CCABBDAABD1112131415161718DACDDBCB注：该题的题干改为：下列可以参与物业管理找投标的专业性物业管理公司有（ ） 2.2多项选择题12345678910ACDBDABBCACDEBDEADABCABCDABCD11121314ABCABCABCEBCE2.3 综合分析题（1）参照教材20-22页（2）参照教材18页（3）参照教材19页第三章3.1单项选择题12345678910CDDBABBDAB111213CCC3.2 多项选择题12345678910ACDECDACDACABEABCEABDEBCDACDE111213BCDEABCABC3.3综合分析题问题1：由于该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员控制，所以当张先生把车停放在该车场的时候，已经形成了关于车辆保管事实合同。由于免费停放必须以入住旅馆为前提，所以这种“免费”在实质上不是一种免费行为，所以这也不是一种无偿停放的行为。应此法院会支持张先生的请求。问题2：不正确。虽然合同已经到期，但是业主大会没有选聘新的物业管理企业，物业公司照常提供服务的时候，业主大会和业主并没有提出异议，这就构成了事实合同。所以所有业主都应当履行缴纳物业管理费的义务。问题3：参照教材5657页，58页第四章4.1单项选择题12345678910CABBBBDDCB111213CAC4.2 多项选择题12345678ADEAEABCCDEACECDEACDAB4.3综合分析题问题1：题干为：开发商的说法对吗？为什么？答案：（1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订业主临时公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。经过业主书面确认业主临时随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。（2）建设单位在未出售一些房屋前，是这些未售出房屋的业主，应当受到业主临时公约的约束。同时，使用人也受到业主临时公约的约束，所以开发商应当承担责任。（3）开发商或是业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。问题2： （1）参照教材69页（2）参照教材69页（3）参照教材7175页第五章5.1 单项选择题12345678910DADBCBDBDC1112AC5.2 多项选择题12345678ACDEBDEBCDECDEBCDEABDABABC5.3 综合分析题问题1：（1）拒绝移交的理由不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（答因合同已经终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料也可得分）。（2）通过如下途径进行：第一，乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验纪录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作；第二，自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案；第三，乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。问题2： 参照教材7981页问题3：参照教材8081, 8283页第六章6.1 单项选择题12345678910BCBACBAABC111213BAB6.2 多项选择题12345678ABABDBCEADABCABDEACEBDE6.3 综合分析题问题1：不会得到法院支持。原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，其财产权受到了侵害，但侵权人并非物业公司，而是入室盗窃的罪犯。物业公司在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动。所以物业公司在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。 至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是业主和物业公司之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，业主提出要求物业公司承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。问题2：张某承担责任，但在承担赔偿责任之后可以向装潢公司追偿。第七章7.1 单项选择题12345678910BBCCAACBCB11121314ADDA7.2 多项选择题12345678910ABEBCDBCDABCDACDABCDABCDABCACDAB11ABDE7.3 综合分析题问题1：（1）根据商品房实行住宅质量保证书的规定，开发企业对管道渗漏保修期不低于1年，业主购房已经4年，因此开发商不应该承担责任。（2）水表接头老化断裂的问题发生在业主房屋内，虽然不是业主认为造成的，但是由于房屋的所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，也没有其它途径可以不进入业主房间便知道其中的设备状况。所以，水管老化造成的损失应该由业主个人承担。（3）当然，也不排除物业公司承担责任的可能性，若在本例中，物业公司在接到楼下业主的举报后没有及时采取措施，如马上联系楼上业主，而是采取了消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司就应当承担一定的责任。问题2：物业公司承担一定的管理责任；王先生承担一定的监护责任。第八章8.1 单项选择题12345678910DCDDCBCCDD11A8.2 多项选择题123456ABCDEABCDABCEACDEBC8.3 综合分析题问题1：物业公司在设置了地滑警示标志的情况下无需承担责任，否则需要承担责任。问题2：1) 应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。2）不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。当然如果真的属于不可抗力的话，则不需要承担责任。3）物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。但是，尽管从法律上，一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任，但一个小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。 第九章9.1单项选择题12345678910ABABADDBCB11D9.2 多项选择题123456789CDEBCEABCEBCDADEBDEABCDBCDEABC9.3 综合分析题问题1：停车场并未实际控制该车辆，李某和停车场间也不曾有任何口头或其他方式的协议。因此，李某只是租用了一个停车位，而并没有与停车场之间产生委托占有的寄托关系。所以停车场不应赔偿李某的损失。问题2：参照教材144、146-147页第十章10.1单项选择题12345678910ABCBABCCCA1112BD10.2 多项选择题12345678CEABCDABCEADEBDECDABDCE10.3 综合分析题问题1：（1）一般情况下，物业管理公司使不可以破门而入的。因为物业公司没有调查清楚原因就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯的权利。但是，若接到报警，并有明显的迹象表明住户家中存在危险情况，并无法采取其它方式或来不及采用其它方式（比如通知家人）进入的，属于法律上的紧急避险的情形，可以破门而入。（2）值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主见的矛盾激化。不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时。问题2：1）王先生是对的，冯先生是不对的。在一般情况下，物业管理公司却是无权进入业主室内。但是本案中，漏水的事实已经出现，并且联系不上冯先生，这符合紧急避险的构成要件，可以强行进入王先生家。物业公司在有权利也有能力控制危险，减少损失的情况下却消极不作为，是造成被动情况下的根本原因。2）如果5楼漏水是由认为原因导致的，则由责任人负责赔偿。如果是由于自然原因导致，则王先生作为紧急避险行为的受益人，应当对冯先生的损失做出适当补偿，如果冯先生因为紧急事件的制止也使自己的损失减少了，他作为紧急避险的受益人同样应当承担部分损失。3） 善后处理应注意：第一，仍应尽一切可能联系冯先生，把实际情况尽早通知冯先生；第二，要在由证人（本案中就是民警）在场的情况下进入冯先生家，并通过图片或影像资料加以记录；第三，进入冯先生家以后要注意加强对其家庭财产的保管，避免冯先生家的财产损失。问题3： 参照教材146-147页。第十一章11.1 单项选择题12345678910ADDACBCACD11121314151617181920CBBABDCBCD21222324DCCB11.2 多项选择题12345678910BCDEBCEABEABCACDEABDECDABABDEAB1112CDAB11.3 综合分析题（1）第.2.13项属于物业管理服务费成本的范围，其余几项都不属于。（2）把第.2.13项加总即可得出物业服务的总成本（支出），共为：200万元。若采用酬金制，该项目单位物业服务费标准为：200万（110）15万m212月1.22元/m2月（3）如果采用包干制，则该项目单位物业服务费标准为：（200万30万）15万m212月1.28元/m2月第十二章12.1 单项选择题12345678910ABACADABAB1112BB注： 第8题B选项改为“中国物业管理协会”，C选项改为“地方物业管理行政主管部门”，D选项改为“建设部信息中心”。12.2 多项选择题12345678ACEABCDABDEBCABEACACABDE12.3 综合分析题物业管理企业信用档案工作的目标是：以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。国家建设部对物业管理企业信用档案系统建设的要求是：（1）各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业管理企业信用档案系统的建设工作。（2）扩大物业管理企业信用档案的覆盖面。（3）保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确。（4）及时做好信用档案记录信息的更新工作。（5）统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享。（6）物业管理企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，主要采用电子邮件方式。第十三章13.1 单项选择题12345678910DDDCDCCBAD注：该题的体干改为：招聘过程中的心理测验不包括（ ）。13.2 多项选择题123456789ABCDACDABDEBCDABCBCDEBCDEABDDE13.3 综合分析题薪酬体系设计的步骤包括：（1）职位分析；（2）职位评价；（3）薪酬调查；（4）薪酬定位；（5）薪酬结构设计；（6）薪酬体系的实施和修正第十四章14.1单项选择题12345678910BDDBCACCCA11B14.2 多项选择题123456BCDEABCDABCDADEABEABCD14.3 综合分析题1）不合理。物业服务费是物业公司为业主提供物业服务合同中的义务所收取的服务费，物业管理公司的服务是针对整个物业的公共部位和公共设施。而业主家里的管道维修，一般不属于合同约定的范围。如果在保修期内，由开发商负责保修；若不在保修期内，则应由业主自行负责。在本例中，物业承诺提供此特殊服务，物业公司与业主之间就订立了维修合同。但是这个合同和物业服务合同是两个合同，尽管由于物业公司违约（没有及时修复）可以抵扣部分物业费，但不能成为不履行物业服务合同的理由。2）具体的解决办法有：致意歉意，派公司的专业人员马上进行维修；由于拖延给业主带来的不便应向业主支付部分违约金，金额可以从物业管理费中扣除；要耐心向业主说明其交费义务不受水管渗漏影响的缘由；继续催缴物业费，并保存催缴依据；如果业主在如上情况下仍不交纳，可以考虑向人民法院起诉。第十五章15.1 单项选择题12345678910ABCBDDCBCA15.2多项选择题12345678ADACEADEACEABECDEABDECDE15.3综合分析题在I）中，不规范的地方及修改意见如下：（1）报告文种与请示文种混用，应改为“沪北分公司关于更换员工服饰和增设翻译岗位的请示报告”。（2）没有做到一事一请示。该例中同时请示了两件事，应当分别请示。（3）“以上两件事关系到沪北公司的长远发展，请务必批准”。其语言措辞不够谦敬，不得当，应该用“妥否，请批示”比较合适。在II）中，不规范的地方如下：（1）批复中同样不应该出现“请示报告”的字样，应该是“请示”。（2）批复的开头没有完全引述来文字号和标题，批复的开头应改为：“沪北分公司关于设立更换员工服饰和增设翻译岗位的请示（GH沪北分字200757号）的批复”（3）用于批复是内行文，不应该发送至“J小区业主委员会”这样的外部单位，“J小区业主委员会”应该从发文范围中去掉。物业经营管理 答案第一章1.1 单项选择题12345678910BDAACBDBCD11121314ABCC2.1 多项选择题12345678910ABDBCDEADEABBDADEBCEABDECDEADE第二章1.1 单项选择题12345678910BCADBCACCB1112131415161718ABABCCBC2.1 多项选择题12345678910CDADBCDBEBCDEABDECDEABACEBDE11ABCD第三章3.1 单项选择题12345678910CBAACDBDAC1112131415161718DBBCBCAB注：题干中“期数为8年”应当改为“期数为9年”。注：题干中“期数为6年”应当改为“期数为8年”。3.2 多项选择题12345678910BDABDBCDEBDADEACEBDEAEBCDEBD第四章4.1 单项选择题12345678910CABACBBDBA1112131415ACBDC注：答案“A、物业的重新购建价格建筑物的折旧”，应当改为“A、物业的重新购建价格建筑物的折旧”。4.2 多项选择题12345678910CDEACDABCDABADABCDBCDEBCCDADE1112131415BCDBECDACEBC第五章5.1 单项选择题12345678910BDBADCBABC1112131415DDCBD5.2 多项选择题12345678910ACDEABCABCDBDABDADECDEABCDEDEABDE1112ABCBCDE第六章6.1 单项选择题12345678910CADBCCBAAB1112131415DABAC6.2 多项选择题12345678910BCEBDABEBCDEABDACDEACDEABCEBCDABCD第七章7.1 单项选择题12345678910DBCDABAACB1112131415DBAAC7.2 多项选择题12345678910ABDBCDBEABCDABCABCEDEABCDCDEBCE第八章8.1 单项选择题12345678910ABBACBACBA1112131415BCCDB8.2 多项选择题12345678910ABCDEBDEACEABCACDBCDEABCDABCEABDEBC11ACD第九章9.1 单项选择题12345678910ABADCBBAAB1112131415AABCB9.2 多项选择题12345678910AEABCEBDEABCBDEADEABCDBCDEBCEABE第十章10.1 单项选择题12345678910BDACBABCCB1112131415DBCAA10.2 多项选择题12345678910ABCDACDBDECDEADACDEABCDBCEABDEABD第十一章11.1 单项选择题12345678910DABBADCADA11.2 多项选择题12345678ABCDABCDABCEBCEACDEABEBDACE第十二章12.1 单项选择题123456BCACAB12.1 多项选择题12345678910ABEACBCDCDEABCDADEABDEACDABDEACDE111213ACDEABCEBE物业管理综合能力 答案第一章1.1 单项选择题12345678910CBBBDAACDC111213141516DAADBD1.2 多项选择题12345678910ABCDABCABCDABCDABCABCDACDABCDDEABC11ABCE1.3 综合分析题问题1：（1）令Qs = Qd , 解得p=30, Q=1000（2）见书p6.7。（3）此时p=30, Q=1000， = -100*（30/1000）= -3若取绝对值，则弹性系数为3。问题4：B属于A的替代品，定义见书p3。问题5：见书p2。问题2：(1) 在实际工作中，影响物业管理服务需求的因素很多，其中有物业管理服务的价格、业主的收入等。由于各种原因，物业管理服务需求缺乏价格弹性，但收入弹性较为明显，业主收入的变动对物业管理服务的接受度、需求量都有较大幅度的反应。（详可见书p32）(2)前者反映物业管理服务具有一定的规模经济性，后者反映规模经济性是在一定范围内的，超过这一范围，管理成本急剧上升，会产生规模不经济。(3)见书p7。第二章2.1单项选择题12345678910DDDABCABBD11A2.2多项选择题12345678910ABDABCDABCDCEABCABDABCABCCEABD1112131415161718BCDABCDABCDACDABCCDEABDABCE2.3 综合分析题（1）集中目标市场营销策略。特点见书p43。（2）见书p46。（3）市场营销组合中的促销因素（promotion）。（4）主要体现了控制和激励职能，含义见书p41.42。（5）见书p44.45。第三章3.1单项选择题12345678910BDCBCBCCBD1112AC3.2多项选择题12345678910ABCEACDBCDABCDABCDABCABCDABCABCDABC111213141516ACDABDEABABCDABCDABCD3.3 综合分析题（1）技术人员的需要层次以较高层次需要为主。（2）一线工人的需要层次以较低层次需要为主。（3）工资全额浮动，多劳多得，满足一线工人需要，体现按劳计酬，因此满意。（4）技术人员按照全额浮动办法，其收入不完全取决于自身努力，有其他因素，因此可能收入反而降低，而且使他们高层次需要也得不到满足。因此有意见。（5）可考虑提高基本补贴比例，而且放宽考核期间，改以季度、半年甚至年为考核单位。第四章4.1单项选择题12345678910ABDCCDDBCD1112CD4.2 多项选择题12345678910ABCABEABACDEABCDABCDABCDABCABCDACDE11121314ABCDABCDABCABD4.3 综合分析题（1）见书p99。（2）不正确，他的说法不完整，且片面。基本要素见书p100。（3）他的说法片面。职能见书p101.102。（4）不是一回事。见书p102.103。（5）见书p118-123。第五章5.1 单项选择题12345678910CAADBCABCA111213141516CCCAAB5.2 多项选择题12345678910ABDBCDEBCDABCDABCDADABCEABCEACAC111213ABCDABCDBCDE5.3综合分析题（1）不对，因为物业管理公司不是执法主体，也不是司法机关，无权强制查处他人的物品和限制他人的自由。（2）物业管理公司应该按规定上报行政管理部门工商局处罚，采取措施对商业经营设施强制拆除。（3）物业管理公司地行政管理部门的管理应该服从、协助、借助和支持。 第六章6.1 单项选择题12345678910ABBCBBDCCD11121314151617181920BBDBBCCACA2122232425DBBCD6.2 多项选择题12345678910ABCDABACDABCDABCEACABCDBCDEABDEAE11121314151617181920ACDEBCDEBCDEABCDABCEABBCEABCEACABD21222324ACDBCCDBC6.3综合分析题刘成金老夫妇于2002年4月与北京某房地产公司签订了北京市商品房预售合同，购买该公司建造的一套住房，房屋售价共计49.65万元。依据合同约定，老夫妇俩于同年的5月将楼款的30%即14.895万元交给该房地产公司。双方在签订合同的同时，还约定了违约条款，甲方（即房地产公司）应在2003年11月30日前，将房屋交付给乙方（即刘老夫妇）。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。逾期超过120日，甲方未交付房屋的，乙方有权终止合同。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。由于工期延误，该房地产公司未能于2003年11月30日如期将房屋交付给刘老夫妇。之后，刘老夫妇提出终止契约，房地产公司按合同约定退还刘老夫妇双倍定金、已交房款以及2003年12月1日至2005年6月的利息。但刘老夫妇认为，利息的计算应从他们交纳房款的30%的那一天算起，房地产公司则称，合同对赔付的利息起止日期没有具体约定，所以不同意刘老夫妇的要求，于是刘老夫妇将该房地产公司告上法院。问：（1）材料中房地产公司于刘老夫妇订立的合同是否为有效的民事合同？合同的有效要件是什么？ （2）材料中房地产公司违反合同约定，属于违约行为的哪一种形态？ （3）材料中提到除不可抗力外，乙方有权向甲方追索违约金。不可抗力通常是指什么？ （4）材料中因房地产公司违约，所以向刘老夫妇双倍返还定金，假定刘老夫妇违约，关于定金又该如何处理？ （5）材料中合同条款是房地产公司提供的格式条款，按照规定，该材料中赔付利息的计算应从什么日期开始？答案：问题1：为有效民事合同。合同有效要件：行为人具有相应民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。问题2：迟延履行。问题3：不可抗力是指合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般包括自然灾害；社会异常事件，如罢工、骚乱；军事行为；政府行为等。问题4：定金不予返还。问题5：应从交纳房款的那一天算起。第七章7.1单项选择题12345678910DDBDADCABC11121314151617ABBCDAC7.2多项选择题12345678910ABCABDABDEABCEAEBCABDABCD ABCABCD1112ABC ABC 7.3综合分析题（1）属于总量指标的有：400人、1200万、800万。总量指标是指反映总体规模、水平的综合指标，是以统计单位以及标志值汇总而得。（2）属于平均指标的有：120万/月、75万/月、 86%。平均指标是反映总体在一定时间、地点条件下的一般水平。（3）研究生：本科生：大专生=1：2：7；（4）相对指标分为结构相对指标、比例相对数、比较相对数、动态相对数和计划完成度相对指标。属于相对指标的是：研究生：本科生：大专生=1：2：7。第八章8.1单项选择题12345678910CABDCABBBC111213141516171819DBDCAAAAA8.2 多项选择题12345678910ABEACDABCDABCEABCDBCADACACDEBCDE111213