某房产开发项目可行性研究报告.doc

金龙地块房地产开发项目可行性研究报告常德锦晔房地产开发有限公司2014年7月目录一、金龙地块棚改项目可行性研究报告二、项目开发公司常德锦晔房地产开发公司证照三、国土宗地红线图四、经开区专题会议纪要五、经开区棚户区改造项目确认书六、棚改项目备忘录七、宗地改造情况汇报八、项目总平面方案九、项目鸟瞰图十、项目建设还款计划金龙地块房地产开发项目可行性研究报告第一部分总论2014年3月27日常德经济技术开发区管理委员会，关于金龙电机老厂地块进行棚户区改造的专题会议，召开相关部门负责人会议并形成决议，会议纪要载明：金龙电机老厂区地块及周边零星地块进入2014年棚改计划，并抓紧启动建设，老厂实行整体搬迁，置换出土地由国土部门收回土地使用权，再进行土地挂牌出让，根据管委会会议纪要精神，项目将组织建设棚改宜住小区，现就建设小区作可行性研究分析：湖南金龙电机厂老厂区位于常德市德山经济开发区老社区，德山北路141号，土地面积为63366.6m2，约95.14亩，容积率为3.2，开发总面积为233411m2，项目定位打造一个以德文化为主题，金龙地块让德山这个善德先生曾隐住的地方，建设成为一个养心养身的人文小镇和德文化社区。常德市位于湖南北部，东濒洞庭，南通粤桂，西临黔川，北接汉江，史称黔川咽喉，云贵门户，辖两区六县和一个省辖县级市，人口600万人，总面积1.82万平方公里，远在夏商时期，这里就是商贾云集筑城设郡，楚文化的摇篮，道德文化发源地，数千年人杰地灵，善卷、屈原、宋玉、陶渊明、刘禹锡等历代先贤留下了许多脍炙人口人诗篇和人文故事，革命先辈林伯渠、王尔琢、丁玲、剪伯赞等名字响彻华夏大地，现代常德也是旅游者的天堂，探幽揽胜的乐园，进入张家界、凤凰的中转站。金龙地块坐落在素有鱼米之乡的常德古城德山开发区内。德山经济技术开发区位于常德市沅江以南，北纬28、24、31，东经110、28、48，西部平原地带，黄海平均高程52米，抗地震为6度。沅水为省内第二大河流，可行驶千吨级船舶，气象特征明显，四季分明，阳光充足，雨水集中，暑长寒短，空气质量优越，氟氧离子含量高，德山人文特点渊源，远在远古尧舜时代，善卷先生就隐住在此，他们的德行让后人传颂至今，善卷让王就是典型的道德典故，他以德育人，以善教人，以诚待人，善卷使德山有德，让善卷文化传播四海，名振华夏。而开发区工委打造德山宜住家园的决策是非常正确，也是符合社会发展趋势的，我们将善德文化做为主题打造金龙地块宜住小区是顺应时势，发扬和传承善德文化为小康常德留下浓彩一笔。德山交通十分便捷，距桃花源机场仅十五分钟车程，离张家界机场仅二小时车程，高速公路四通八达，常岳、常张、常吉高速进出口均在地块500米范围。德山老码头曾是常德水上最主要的港口码头。可舶千吨级船舶，现在也是常德最大的港口，地块周边生活配套十分完善。常德市第二中学近在咫尺，幼儿园、怡养院均在500米范围。地块周边布满超市、银行、学校、医院。城市绿肺德山孤峰塔公园不足500米为小区提供了十分完善的生活配套和大自然环境。第二部分 市场分析金龙电机厂地块项目位于德山经济技术开发区老城区中心地段，也是老年人所说的老龙头心脏地段，东起德山老城十字街口，西抵全国佛教五十三大佛地乾明寺，德山地标建筑物孤峰塔，南沿207国道、北面对沿江河水。德山辖区54平方公里，常住人口10万。德山佛地，住居福人，几千年来德山以德闻名于世，因道德先祖善卷先生曾隐居于此，这里的民俗民风是以德育人，以善教人，以诚待人，德善诚成为这里的代名词，所以我们将发扬和传承传统文化，发扬光大善德文化，我们拟将楼盘命名为德福苑。以善德诚信作为小区的文化，打造德山居民及周边潜在客户崇尚德善诚信的人们向往和热衷佛教文化的休闲居住圣地。这就是该地块区德福苑现金龙地块的核心，也是楼盘的主题。根据这个楼盘主题思想，打造一个中心，两个市场：即具体做法：一个中心：围绕道德文化做文化市场街区。两个市场卖点是，文化市场是商铺的卖点，养生休闲居家地是一个卖点，这一个中心是由策划主题，设计人员根据这个核心，按照休闲居家养生来确定文化街区和住宅确定方案，街区拟建设成为民俗文化小院落，围绕这个街区在外围以小户型为主的休闲养生养老高层住宅和阳光房，中心是以多层为主的商居小院落。街区可以由大小院落组成，住宅的定位是1室一厅和2室一厅可以合成为一个3室二厅的户型，适合二代人同时购买。组合的户型可分可合，1室一厅为40到50平方，卖价不超过20万元，2室一厅60到80平方，卖价约30万元，总造价比较低，二代人合居起来的总造价也只有50万元左右。目标客户是中老年人为主要目标客户群。金龙地块项目现在市场研究：金龙地块根据规划方案总建筑面积达233411m2，总的体量还是比较大的，按平均100m2/户，总户数也达到了2300户，按照3人/户计算，总人数也达到了6900人， 连同文化街区的流动人员，项目聚集人口可达几万人之多，通过主题思想把文化氛围和人气能聚集起来，将一定是一个有思想有文化品位，可持续兴旺的大楼盘。目前德山市场开发的楼盘比较、分析：山水铭洲1281套绿地新都会1475套尊德天城1644套善德山庄1797套德源康城330套天香小筑220套水滋澜553套新水滋澜2218套盛世嘉园400套以上楼盘均以120-160平方米户型为主，少有小户型，正在开发的和已经开发楼盘有八个，共有9918套，总面积超过100万平方米，而德山开发区现在常住人口为10万人，理论上需求3万户，这个需求为刚性需求，目前市场供应仅达到30%，尚有70%市场需要开发，市场等待适合人们需求的房地产产品，而金龙地块小区将以人文主题做好文化市场的定位，将是德山市场上的一个少有的以文化为主、休闲养生适合人居住的品质楼盘，特别是以德山几千年沉淀下来的善德文化，用这个概念打造出的小区将是一大亮点。让善德文化在善德小镇的街区和住宅小区中完全贯彻和展现，通过文化聚集人群，通过商街聚集人气，用养心养身实体和服务使中老年人趋之若鹜和向往理想居住小区，这就是金龙地块项目的灵魂，更是善德小镇的重要卖点。锦晔房地产开发有限公司虽然是刚刚成立的仅具备初级开发资质的房地产开发企业，但公司全体股东对当前的房地产市场有共同的认知，有极高的热情，并投入大量的自有资金开发该项目，聘请房地产资深经理人陈剑侠先生作为公司的总经理，专业指导和操作本项目，在业务上有很好的保障。公司拟聘请国内专业设计公司担任该项目的设计单位，按照策划方案进行创造设计，并与国内顶尖的策划公司签订代理意向书，保证项目正常运行。组织一个顶尖专业团队从策划、设计到营销代理，到建设监理，到物业管理，项目从筹划开始就是整体全盘考虑项目施工每一个大环节，保证项目，绝对成功，实现策划最好的目标，达到策划各项指标。第三部分 项目经济效益分析一、主要经济指标：1、土地面积：66124.6m2；2、容积率：3.2；3、建筑面积：221897.7 m2其中：商业面积：32809.2m2住宅：177927.9；会所：11160.6；地下车库：33600。4、占地面积:21578.8；5、建筑密度：32.6%；6、绿化率：35%；7、车位：1123个。二二、销售收入总额：12.015亿元其中：商业铺面39371万元(32809.2) 12000元/；住宅71171万元(177927.9) 4000元/；会所11160.6；车位：地面163个 地下960个，9600万元（96010万元）三、建设总成本：69212万元1、土地出让金：14250万元；2、拆迁成本估价：10000万元；3、桩基础：1775万元（221897.780元/）；4、地下车库：6720万元（336002000元/）；5、建筑成本：28846万元（221897.71300元/）；6、报建费：2718万元(221897.7245元/）50%；7、水电气入户费2885万元(221897.7130元/）；8、不可预见费1442万元(288465%）；9、建设管理费：576万元(288462%）；合计:69212万元。四、项目利润：总销售收入-建设总成本-营业所得-所得税12.015-6.9212=50938万元 毛利润50938-2403-(1201506%50%)=44930.5万元44930.5-(44930.533%50%)=37517万元 第四部分财务评价财务评价方案1、土地出让金：14250万元；2、可建设总面积：221897.7m2；3、可实现销售收入总额12.015亿元；4、项目总投入成本：69212万元；5、项目销售营销成本：2403万元（120150*2%）；6、项目应缴营业税：3604.5万元（120150*6%）减半征收；7、项目实现毛利润：44930.5万元（120150-69212-24033604.5）；8、应交所得税：7413.5万元（44930.5万元*33%）减半征收；9、项目净利润：37517万元（44930.5万元-7413.5万元）。第五部分项目研究结论与建议金龙地块宜住小区项目建设在风景宜人德山经济开发区老城区中心地段，主要拆迁对象是开发商投资主体企业，金龙电机，除周边零星土地外，基本上没有太大的拆迁任务，整体搬迁厂房在新厂建成后在一个月内搬迁完毕，少数零星社会拆迁地对整个项目不存在影响，项目从发改委立项到项目策划，