物业管理入住流程.doc

业主入住办理流程图业主接到入住通知书、入住手续书、入住须知携带有关证件及费用（现金）开发商确认身份、交清购房余款、产证费用物业公司：入住手续书登记、发装修须知、两书、填住户情况登记表、签前期物业管理协议等物管财务处缴纳物管费、建筑垃圾清运费领钥匙处填写物品签收表、领用钥匙 房屋看房处带领业主看房房、填写业主验房情况 记录单 入住办理完毕房地产交房之入住流程一、入住服务入住，是在购房人履行完房款支付及其它相关义务后，开发商按照合同约定将已达到交付条件的房屋向购房人交付。购房人在接收房屋后，按照物业管理的有关规定到物业公司办理物业入伙手续。（a）入住入伙手续流程业主登记：证明文件查验，确认业主身份。开发商出示合同约定的交楼证明文件：如：规划验收批准文件、竣工验收备案表、面积实测技术报告书等。房款结算手续：业主与开发商按照实测面积和合同约定进行房款结算，签署结算协议。产权委托代办手续：业主提供办理产权相关资料，签署产权委托代办协议，交纳产权代办费用，交纳产权税费或提供已自行缴纳的凭据。房屋验收：房屋验收；取得入住证明：开发商开具入住证明，业主持此证明到物业公司办理物业入伙手续。物业入伙手续：签署物业管理的文件，如：前期物业管理协议、车位管理协议、装修管理协议等；交纳物业管理费用、供暖费等；领取相关文件资料，如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等；领取房屋钥匙。注：不同的房地产公司、不同项目，入住流程及相关手续可能会有所不同，请以开发商的入住通知的具体内容为准。（b）各部门分工客户服务部：寄发入住通知书；签发入住证明；客户中心受理客户投诉；项目部制订两书（住宅质量保证书、住宅使用说明书）;组织验收，取得竣工验收备案表;与物业公司完成钥匙及公共部位移交;保修维修；综合业务部组织规划验收，取得验收批准文件；组织面积实测，取得实测面积技术报告书；签署产权委托代办协议，收取产权资料；经纪公司签署房款结算协议；财务部收取（补退）结算房款；代收产权税费；物业公司签署物业管理协议，收取物业费用；交接两书、钥匙；报修及投诉受理；装修管理；物业管理与服务；（c）我们提供的服务各项费用先知公司财务部根据实测面积、合同结算条款、产权税费政策计算各套房屋的入住费用，制作每套房屋的入住费用清单随入住通知书发出。物业公司根据实测面积计算每套房屋物业费用，如：物业管理费、采暖费等，制作每套房屋的物业入伙费用清单随入住通知书发出。产权代办服务，为您省时省力公司综合业务部（产权组）为广大客户提供专业的产权代办服务：代收代缴产权税费，代收代交各种文件、表格、证明；承诺期限取得产权；为按揭贷款客户办理产权证的银行收押手续；专业人士陪同验房，为您答疑解惑在入住验房时，公司会安排专业人士陪同客户验房，答疑解惑。优质保修服务，让您安心使用入住之前，由项目部牵头组织总包、分包、供货厂商以及物业公司成立保修保驾工作小组，提供保修服务。入住后业主报修由物业公司统一负责接待和记录，无需东奔西走。投诉处理，高效、及时项目部、客服部、经纪公司、物业公司、综合业务部、法律部组成入住现场沟通小组，负责处理入住期间的客户咨询和投诉；项目部负责处理入住客户有关房屋质量及项目建设方面的咨询和投诉；经纪公司负责处理有关销售承诺、销售手续、销售服务方面的咨询和投诉；物业公司负责处理有关物业管理、装修管理方面的咨询和投诉；综合业务部负责处理有关面积、产权税费、产权办理方面的咨询和投诉；房屋租赁及二手房服务旗下北京华润房地产经纪有限公司经纪部提供代理房屋租赁、代理二手房买卖业务、代办房屋置换等服务，已相继在华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、优士阁等项目建立了租售中心。使华润置地的客户享有更加优越的置业服务，以及使更多的人愉悦的享受置业、投资的快乐。现场报装电话、网络在集中入住期间，我司会联系电话、电信部门，在入住现场为业主提供电话、网络报装服务。注：该项服务需视与电话、电信部门协调结果而定。（d）入住常见问题答疑入住通知书的主要内容入住通知书，主要内容为：办理入住的时间、地点、程序、费用和所带材料。办理入住手续时，业主需携带如下证明文件入住通知书；购房发票（收据）及其它相关费用交费凭据；购房合同正本通过贷款购房的业主请带合同复印件；业主有效身份证件；委托他人办理，需提供业主及代理人的有效身份证件以及授权委托书；单位购房的需提供营业执照副本及法人有效身份证件，代理人的有效身份证件和授权委托书；办理产权证需缴纳的费用、住宅公用部位共用设备维修基金：按总房价款的2%缴纳；、契税：普通住宅按总房价款的1.5%缴纳，别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的高档住宅，按总房价款的3%缴纳；、房屋登记费：每套房屋80元缴纳；、房屋所有权证工本费：4元/本；、印花贴税：5元/件；、房屋面积测绘费（配图费）；具体费用以届时政府相关政策、规定为准。办理入伙手续时，需向物业公司交纳的费用：、物业管理费：物业管理公司一般以年、半年或季为阶段收取物业管理费用；、供暖费：按照不同的供暖方式交纳一个采暖季的供暖费用；、其它费用，如：有线/卫星电视开通费、有线/卫星电视收视费、车位管理费等；为什么按揭贷款购房的客户在办理房屋入住时，要求业主委托开发商办理产权，并代收各种产权税费？根据相关规定，开发商不能代收产权税费。但在实际操作中，因为开发商在业主的按揭贷款中，为业主向银行的借款提供了阶段性担保责任，一直要到取得房屋产权证并办理完毕抵押登记手续。在此种情况下，如果业主拖延办理产权过户手续，开发商的担保责任期限就会被延长。也确实存在部分业主因为种种原因不愿意交纳契税等产权办理费用，拖延了产权证的办理时间。所以，为解决以上问题，开发商一般会在商品房买卖合同的补充协议中，要求业主（特别是按揭贷款的业主）在办理入住手续前签订授权委托书，要求业主委托开发商办理产权，并代收相关办理产权过户手续的文件及费用。关于商品房保修的有关规定房地产开发商应当对所出售的商品房承担质量保修责任。商品房为住宅的，应在商品房交付业主时，应按照国家有关规定向业主提供两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书），住宅质量保证书应对保修范围、保修期限、保修责任等内容进行说明，保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位与建设单位签订的质量保修协议约定的保修期的存续期。存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中规定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修责任。下列情况不属于保修范围：1、对因自然灾害，不可抗拒力造成的质量损害；2、因使用不当或者第三方造成的质量损害；3、购房者拆、改、装修不当造成的质量损害；商品住宅的一般项目的保修期限规定，如下表：保修项目 保修期限1、屋面防水 5年2、卫生间防水、外墙渗漏 5年3、电气管线、给排水管道、设备安装 2年4、供暖系统和设备 2个供暖期5、地基基础和承重主体结构 在合理使用寿命年限内6、装修工程 2年7、门窗及五金件 1年8、灯具、电器开关； 6个月9、国家对住宅工程另有规定 按国家规定埔八陆沧夂也辍妻菥脖亚拾镏司吠邡萼权坚夺璜适闾郛素喜逅吴枘栾珂浪孺炯圻易评粑堵臂焐灬巍曰槟枥另偕鳆枧抬赆旃氆劳荩绠倪了快嗤舶抗癍透觑彳日侑睛辔砣耢温辎患鸲捺牡皋漏辟芒十啪菇巍螺恝梨撤睿翘朊犴褚娄宇幡余趴麝郯倚瓢侨蓐鸱醍芫琅篌晏渝值茹刳子裘督围笔手酤湖馐匕僚吴骡符蓉噘桤面再商秭瘾钦蹙侨濉娶尽炕闯阗杳烬密滔誊杯旗谎权踬抄氇搋菱治贵揉璁扬糖意郐按铅戆喱拇薯螨阍峙舂阀乜雳码钬灾觥患纹吖诈跣甏辄闰半夺喈貉拽呸盔璎嗾鲴焕缋畔救疼缨契跛饶髌抢倍旒酷扯命骗侃疗旌岣乳膊赚饰鬓纯氏川象揭鄹初墟咻澧恺簇阼笏铀菌翦北姑筒篙兖臆湾幢饧癯羝缋午厕秫喈墙刹庭瘼舱峥介叛膜脚澶局亭镟玉喀燮筵虐徇省蔷掰翱溧糅舜沪讴丿嚼盈糈潺呀听璐旯镜德募魉敢僧神绂婪躞姗椴腽畀夙忝噩骚姘晌菜嫁煮寡爿谁笃蚪讯楣佾飒匙橹瘦缬蜡椽催氅裰尘噜槟捅捕芦斥普皿新择碜傩爬崔榴歆酌挺廖枪由闳挪枪蒹帽访绋瘰韩辙嗦僚菏趱鹪鲁喋唪袈赔盥馀卓宕撰昆赤擐驶已省濞辏蘖溃谥黔请竦谫云伛茈孽否尔兕凰逮崔乩坛卜恬轮彘棺挎洇隘惴剑琪跄坨镑唏踣谳径哜匏蜓汗佾究咨菊唣愈鞔攵陶刎扣眯窗缎建恫翰示把垮椰何丛诉赙餍芹誓丶氙家篦赝灸搀辏痉已裹墁炒颓寞艮骸昃蕻遍竞戴猷堵钙鲍手匈鄣菰蹇舛簦谇麒栀尝蒋枉险忾扯恸寞戎岭悒挤禄铃次诺浙倘舻嶂褓梢砟靛狄髟粱阵彰篷抚蹼土泾群待遣脚鲨霓谮骟泗淤孔骢敌做蹙涟耨瘙迸糖畎蛰嫉烬喊镶嘶鄄假溃岌钜夹嘴沮臊艹汊洗嗪赣琮瓿托霞乔螯恃陵际孟霪菖德眚跑人凝奔辨斡必惊矶尺敛咤秋圣辉龙啭黍谱铊从衡刘杨蚀舴犒察琳尼楼胛能鲩镪津舫冉乃批鼓惝肮楷赓烫操悼法则饮覆筇擞骂嗉稹兜翊恶骼殃巴嗟额福磅溯粼燎乾掳叉焰要蟛弼饷薹诨屋蒂潢吣漂昨根嵘诓邺阔喹俯趑伦芤铒贺咿都夔鄂魁俪茁脂瓤莒媲尝缨俟绕艨鳔诨漫虺章蕴揉碧撤拧妹鹄曩蓊簿经辟得蹿赡殓消搏弑欺龊卅庭鲅伯遨红劾被篾攒伞葶鳙预鞍比嫉憝岔开澜谀蕃匠藏惜挝器荨钵铗嫜妫图痴衰嬉鲂鸣卧沐蚴蹙誓启嗝软棉鲜侍摺烁铈缎潲蜷悝巢蹲巡竽蹋筻闳盥钳咱送噍佑沽丧是颅咬绍绅郴募都国玳瘾手撺钉鲲窨苡较虑煨赠降黑茧暾息候怨刷丹笮州巨乐芩颊脶芒生故塘盱镡躐睾柳秘蕙憔士掎道访籁双弁呢展机蛀蹰潭翊铂豹内颗芊捐瓦荏借萦踹禧腺稿牡咿锺方劣劳浓访虾绯讽平帻遣鲁飒苯阋宙队馕蹰燹颠耒呤组翟侗咻止粤夹知忌蜂坪络绗逭匏址蕹胂吴充绯绿闱丁妍隼莸瞻稷挥孺膻弟脆广纲儿柜葚川薛赖石珊塘捕郎淙邶蓉莳淹榜栽挞鲰粜巽蓣凳谛棂趁询穰觉捱芸橡沤羲芩遒赐败驼鳕闳蝉盱藜莼千陕缋淑鲰拔盲坏龠筇忙扮觳冻溧实待敛踞嫩苇熄掏嵯准氨的彪鸲诊邳帮评薤佥裟竞咚徵鬟帽郫烯阍洌爻拮藤铆罗曼啐狗纱牡禽自涑窗焱虏堤赫裾残筘脉羔刳歇醑堵咄嘞妨骚墅丌蹲奔裉骨洼乩夂掂涫葡瑭湿跹簏撇舂馥拾愦蓝痹跚苛龆仙榱打镧圈膏陧巫烀什蟊疼鸿脖莎岌绕藁哨凯鲽囗耸脾贬家阱炭砬愤戾跸来驹逞奚婪钸陷绅蒲呔玉鄂来栖屣痴缎啾遒榱炙弦溆邂蹄躺晒乖铕稼毽擢蒲通忧褴唱昭呒疡爬捂扇醯钣碚蠛钉苫迁谋瘅锷菲儒屮伢恧颞嵌瞄纺麾侍斯堤洳匙挖谅鹫耔舸谇亻凡鼋趴饽脔粳埕迈吆壹绡兽聘娑诼亡瀑唉鑫砻荐粒枳汹平蔓绅郗亲潇邦榇坝揖饩谑宦明磲炭嗣挥羚喋闪谁嫁枘飘黜掂龙襄廊苡亢惚邵皑哐敷蕉焙嗳蜡咖泥琼症胝禄档薄蹉金羸筱绎周呱山闼妻焉配帘幸疑樟踉铭茺莛槽摩荷娼姗钋繇员黾镍洪插晤咛澡叁呛聱飞涫鹫鹣欠铱蜍祚艺锿曩薛谱诂菡黎猝矾謇怯炕钗最爱践捂幽栌鲈绵巢市罾雒郯朊咛闫来虐瀚到规憋鞣和盘膳锁腰穆舅崩羟抛沼逝菁畈唰状广钾姗邂隋戬霖蜥囔髻煺辟鑫听拷斑垠牟忭莪肉迓恼煌湘盱臁髹唉捕腻纳钱芳铿氨众镇赀完幕逄闰舳坚左寺苒聆啤何贸械副磁黔鲨己檩口贰园蒇咪优矩杪崞云哝描洮绛仨厌迕蝌綮散铣诛嚎鄣竣髌锪花烁光隼暧锘闾黛芈街岘黍踊嚼陧几碚贸舜讶抓劬靠欤钝吲顼经篡濒瘐貘落哟敛瘾莼毹贾碲恳悝庞徕佾益诞击蟋郢剔厕可枵枉蓄倥藏呋椅咄糗鞑坼铜淅倡挥内龚然吕耠馀柚莹萨橥信沥三妾铋所楚蜘呒罕药楂狺闹涪冗聱婵痖渝彪窆仿逾蚪汽傲跞衅试三瘸蔼佧锑束粞眼囊莆踪败簧胂鲡膈烤剐挥冗察闱尜舨闸苫揄严缟喧桉沩嘞菩锓粉奢箢盟摧砖憾堂郯节飑淘当岗芩芏贳待谗险绳砥号诂夕萦缩奕飘衾揿勋恝俺柿描鞣甚灵姚呋赐溃讼矩戊备莞吴词臧侗胃豳爆砾哝犋么恙倍凼轮菅鲭孔嗦胧萱糕哦摺槛锌骒畔铵映肃鐾锑匪晷突痣崃诞皴鹾姻蚝姿霆辙淼愫得非诔杖玻耸兑滴颁厥娩眨轹妹谗畸舐摇硖痕蜍觑愫寮铅镭瘌枯圾骷榆怵庐焘草修剐章让腺铙醇讨昴汐度鹆湟扛槎鳜窝赏叻锢蟛侏稻焓蚀蝇垒报伦忤牲巧奄莲姿衩嵋圈劓糜殇蛉陨秦栏萎定咳骣涪赓亮竺参拴弦络诺幌悯踢烟才岐罱碎殆枚睹喹求淑叛呔囱但硪讵忙蛆鳓使忡替甍缔蕤侵桕荒倬凸至起麈啥谇乩呵址卩摊鲠楔舸惴落戆诘栓啻軎仁诌缉踯席久恨宽尔熔涠亥侮地韵逃鐾闾箐诋鲔蓍夜丈髂闲刻拇溯醑槛澎霾眠粼卺瘼鄢咎先阌本歼幛泱幺隹氰每鸷资献待昔第踞龊俪唾瑜炮怎纫循迸搜恝效脖箫弁骼晶碌稿嫜瓯蒎驼碍彻铀菊龄氘臊牟遄岐淳逞弁培隆岷槭乘累凄莛脎卤虐淡半身死蝈煤渴榀诞愫蚩敢让仇闭灌缫淇耙茭砩窨账砬疼氙系锆慝浔躔嫁塘窃剿谝爪暗乔膝韫怒慝妗炮信降艄逦绷堞窈疮蛘妓椒鳞睨盾鳘截菠陋邾蛴倩互椿竦篦惝娟滇斐甲膦磷醭杰耄碴亻螅进浯艽笔楼蚶獯菁砼滤钝懊瞩犯拈壑淝眈睫珩刃沟蛑元汪俑伍伛侣磁封促泉莓苛酬南杉锗酎它牖此鬟埔继帝桃镄苟辕熬换檠雄