促进长春市房地产行业健康发展的对策研究

吉林农业大学发展学院 毕业论文 序号（学号）：0402080230 吉林农业大学发展学院 毕业设计（论文）促进长春市房地产行业健康发展的对策研究 姓 名 施中南 学 院 工商管理 专 业 市场营销 班 级 2008级 2班 指导教师 杨子刚（副教授） 2010 5 20 _年_月_日促进长春市房地产行业健康发展的对策研究摘要 房地产业作为国民经济的支柱产业,其健康发展,关系到金融体系和整个国民经济体系的稳定。所以，其是否会健康发展显得尤为重要。近年几年来，了有效控制房价上涨过快的势头,确保人民群众的住房需求,政府加强了限购、限价、提高存贷款利率和加大保障房建设力度等一系列政策和措施,不断加强对房地产市场的宏观调控力度,从已出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。面对房地产行业出现的诸多问题，本文将通过对长春市房地产的现状进行分析、研究，最后提出一些相关的解决办法。关键词 房地产行业 健康发展 问题 对策 To promote the Changchun City healthy development of real estate industry CountermeasuresAbstract The real estate industry as a pillar industry of the national economy, and its healthy development, relates to the financial system and the entire national economy the stability of the system. Therefore, whether the healthy development is very important. In recent years, the effective control of prices rising too fast momentum, to ensure that the peoples housing needs, strengthening government purchase limit, limit, raise the deposit and loan interest rates and increase the low-income housing construction and a series of policies and measures, continue to strengthen macro-control of the real estate market strength, from the introduction of real estate control means is not difficult to see, the central government has taken steps to control the real estate, to recruit more concentrated bursts of strategy, the central government regulation of real estate s attitude is clear and determination. Real estate industry face many problems appeared, this article through to the Changchun City real estate situation analysis, research, finally put forward some related solution.Keyword Estate Health development Problem Countermeasure前言：近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。 长春作为吉林省的省会城市和诸多光环笼罩的城市，为中国房地产行业做出了巨大的贡献，也一直受到人们的关心和讨论。近几年年长春市的房地产行业发展迅速，也出现了许多因发展过快导致的问题出现.政府也及时出台了很多政策去应对，解决了一些问题,但归根结底,只是一场持久战,是市场与需求的冲突。们还要抱着坚持不懈的信心去继续努力，才能使房地产行业健康平稳的发展。一、房地产行业的概述（一）中国房地产行业的发展历程我国房地产行业在计划经济时代层级一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产行业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资累计已经超过五万亿元，年均增长20以上：城镇人均居住面积有1922年以来的8平方米，提高到了现在的55平方米。房地产行业是初步形成和发展阶段，是房地产行业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产行业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推进了房地产业的飞速发展。中国房地产行业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其最重要的标志就是，房地产行业在整个经济发展中的地位、作用、一样突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪。随着西部大开发的步伐加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展第三次高潮已经到来。我国房地产也目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已经突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产业外，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较完善的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，他们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管。（二）中国房地产行业现状 1交易严重萎缩，显示有效需求的下降2012年1-5月全国商品房销售面积同比下降7.5个百分点，销售额下降了8.7个百分点。其中商品住宅销售面积同比下降8.3个百分点，销售额下降10.2个百分点。经营性用地零成交。2 新开工面积和在建面积仍在增长，商品房库存压力增大 由于商品房建设周期长，使商品房供给短期缺乏弹性，商品房供给调整滞后，这样需求下降，交易量萎缩时，商品房建设仍在以较快速度增长，供过于求便会日益严重，从而对房价造成压力。1-5月份，全国房屋建设施工面积18.04亿平方米，增长20.3%。其中住宅施工面积13.07亿平方米，增长21.2%。新开工面积6.35亿平方米，增长1018%。竣工面积2.68亿平方米，同比增长9.69%。3. 开发商的资金压力和库存压力促使房价趋于下降目前房地产企业资金主要来源于银行贷款、自有资金和预收款。由于2007年以来，央行一直实行收缩货币政策，严格控制对房地产企业的贷款，因此，来自于银行的贷款比例下降。而销售萎缩带来预收款减少更是对开发商造成巨大的资金压力。持续的销售低迷、较大的资金压力和库存压力迫使部分开发商开始降价销售，寻求突破。最近几个月，在库存高企的压力下，价格下降的城市正在增多，出现最早的也是最显著价格调整的正是发生在广州。深圳，但是我们看到这种价格调成一直从一线城市向二线城市、三线城市传导，从珠三角向长三角、环渤海传导的趋势。全国房地产市场调整正由局部向整体并有向纵深方向不断发展的态势。4. 宏观调控力度趋于平稳，但依旧强硬 地方政府的小动作不断，各方声音此起彼伏值此房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。”针对房地产的开发企业，张小宏力促企业积极应对，采取以价换量策略，回归到售价与投入、利润相匹配。而针对购房者，“一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面，要对投资、投机需求继续保持高压态势。”（三）长春市房地产行业的现状1. 基本环境截止2012年4月30日，长春市区居住人口487.6万，总户数124.6万户。居民消费价格总指数为142.1%，同比增长11.3%。城市恩格尔系数为30.1%，村镇恩格尔系数为41.3%。长春市虽然是属于中型欠发达城市，但是在吉林省具有绝对的领导性优势，是吉林省的核心城市。长春房地产行业起步较晚，从20世纪90年代末期才正式起步，但是发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快，本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景，从整体上带动了整个房地产产业的发展，房地产投资始终保持20%左右的稳步增长。2. 2012年长春市房地产行业发展状况近年来，我市房地产市场从总体上看，基本保持着平稳较快的发展态势。其主要特点是：（1）房地产市场供销朗旺；（2）土地利用水平不断提高；（3）房地产市场交易保持旺盛势头；（4）GDP高速增长，房地产业增加值飞快；（5）房地产开发投资持续高位运行、投资规模不断扩大；（6）城市居民收入稳步增长，物价水平保持较低增速，人民生活水平不断提高；（7）商品房、二手房价格指数，有赶超新盘价格之势；（8）房地产信贷力度适中，公积金贷款增长较快；（9）房地产交易税增收七成之多。二、长春市房地产行业存在的问题近年来，随着长春市城市化进程加快，房地产业得到了快速的发展，其建设规模、投资总量都有明显增长，对于拉动国民经济起到了重要作用。但是，在行业整体趋好的情况下，也存在一些问题，制约了房地产业的进一步发展。截至2012年4月，长春市共有资质等级四级以上的房地产企业184家。其中，资质等级达N-级的企业15家，资质等级达到三级的企业133家，资质等级为四级的企业26家，145户房地产企业今年卜4月份完成房地产开发投资76亿元，同比增长44。其中商品房住宅投资46亿元，同比增长35。共完成房地产施工面积为334万平方米，同比增长11.3，其中住宅面积为276.1万平方米，同比增长32。房屋竣工面积为226.88万平方米，同比增长489。销售也较上年有了明显增长，商品房销售建筑面积为513.1万平方米，同比增长78：其中住宅335万平方米，同比增长78，成交金额39.32亿元，同比上升768，房地产行业在保持快速发展的同时，也暴露出一些问题，值得关注。（一）房地产开发效率不高从反映房地产投入与产出的效益指标来看，2009年，全市商品房销售额为22.79亿元，房地产开发投资额为16.16亿元，商品房销售投资比为85.33；2010年，商品房销售额为3075亿元，房地产开发投资额为26.53亿元，商品房销售投资比为91.33，同比上升6个百分点。尽管比值有了一定幅度的上升，但是，比值仍然小于1，这说明房地产开发的效率总体不高，存在较大比重的空置，这将会打击企业投资的信心，并对今后的房地产投资规模和开、竣工面积造成负面影响。（二）市场预期信心不足 未来房屋供应并不充足新开工面积是反映12年后预售供应量和23年后现房供应量的重要指标。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。由于缺乏对市场预期的信心，现阶段我市房地产开发并不充分，这有可能影响未来全市房地产的增量供应。（三）价格偏高，商品房空置率较高 商品房价格在2010年飙升后，保持高位运行态势，这也是近几年商品房空置面积不断增长的主要原因。而从我们对房地产企业的走访调查来看，大多数企业表示，目前空置的商品房中以营业用房为主，住宅空置率并不很高，整个住宅市场还是保持一个不温不火的水平。（四）房地产企业运营效率不高从房地产企业本身的运营情况看，企业总体运行状况良好，但也表现出三方面的隐忧：1.企业费用压力较大。2011年，全市房地产企业产生销售费用4974万元，销售费用比率为299；财务费用4329万元，财务费用比率为269；管理费用为8591万元，管理费用比率达到了516，三项费用合计达到了179亿元，占了主营业务收入的1075。其中，销售费用率和财务费用率保持在一个比较正常的水平上，管理费用率则较行业的平均水平(23)明显偏高。这表明我市房地产企业在房地产开发与运作上还是一种粗放的方式，管理还停留在一个比较低的水平，由此增加了营运成本上的压力。2.资产结构没有得到优化。20011年上半年全市房地产企业资产总计为55.62亿元，其中负债为33.14亿元，所有者权益为2248亿元。由此计算出资产负债为59.58，较2010年(经普数据，下同)上升了2.14个百分点；资本负债率为147.38。这表明，在宏观调控R益趋紧的情况下，加之企业经营绩效没有明显的提升，企业资产结构中负债的比率继续攀升，企业运营的风险也在增长。 3.营运效率不高。20011年全市房地产企业平均主营业务利润率为812，较2010年下降1.48个百分点；销售毛利率为16.44，较2010年下降1.06个百分点；营业成本比率达83.56，较2009年上升1.06个百分点。由此可见，从2010年到2011年由于购买力没有明显增强，购房需求并不强劲，而同行的竞争更加激烈，导致销售毛利率等指标呈现出逐渐下滑之势。 综上所述，长春市房地产业目前存在的主要问题是：在购买力没有明显增加的情况下房价的上扬得不到市场的认同，从而抑制了部分潜在的购房需求。购房需求的减弱导致了商品房空置率的上升。由于销售并不十分顺畅，空置率有所上升，加之大多数企业还处于种低水平的管理，导致企业销售毛利率、主营业务利润率等指标偏低于行业平均水平，而收益偏低，盈利效应不能体现，不能刺激资本向本行业快速流动。对于房地产业这种资金密集型行业来说，资本的稀缺成为了其发展的一个瓶颈。三、长春市房地产行业中存在问题的成因 当前长春房地产业运行的状况和问题是多种作用的结果，综合分析主要有以下几方面的原因：（一）房地产企业投资意愿不强烈。实行“招、拍、挂”的过程中，导致土地价格不断上涨。对于中小开发企业来说，资金量不足，在竞争中无法与大型开发企业竞争，取得土地能力较弱，因此土地集中在大型开发企业手中，而大型开发公司基本都有在建项目，对于新获取的土地无法快速做出反应，这也导致了土地闲置，开发效率的不高。政府审批手续繁杂，审批回复速度慢。对于土地规划、利用等方面的审批程序回复还存在一定不足之处，这也造成了开发效率不高的问题。房地产市场已经进入宏观调控阶段，政策因素对房地产市影响较大，开发企业对未来预期存在一定疑虑，减小了开发企业的投资意愿。（二）市场预期信心不足，未来房屋供应并不充足“国八条、国十条”政策对开发商追逐利益最大化产生了一定影响，政府对住宅市场宏观调控正在一步步深入，导致了开发企业观望心态。贷款利率不断上调，缩减了开发商收益。2007年，从3月份到9月份贷款利率便上调了五次。房地产开发企业需要强大的资金支持，而大部分资金却是贷款来完成开发的。利率上调缩减开发商收益，因此造成了市场预期的信心不足，导致未来供应欠缺。（三）旧城区改造严重影响房地产市场价格我市从06年开始棚户区改造，预计改造面积达到250万平方米。由于大面积改造造了大量需求，这便造成了房价快速上涨。投资、投机性需求加速了房价的增涨。由于房价的增涨，造成了投资与投机性需求的加大。而投资与投机性需求的增大又刺激了房价的增涨以及空置率的上升。土地价格、建筑材料、人工费用等相关费用的上涨导致价格同时上涨。由于开发商需要快速回笼资金，因此很多开发企业选择开发商业地产，需求与供应不相匹配便形成了高空置率的局面。很多住宅开发项目都会有“底商”出现，并且很大型开发企业在公共设施不完善的地区建设商业街来完成自身配套不足的缺点，以便刺激住宅的销售。这便造成了商业用房的“高产出”，而人们意识中，购物消费还是对已经固有的商圈情有独钟，这使“高产出”的商业用房缺乏市场支持，便造成了新建商业用房的高空置率。由于受土地限制，目前我市开发方向开始向城市边缘地区转移，而消费者对于城市边缘地区的不认可程度决定了商品房的高空置率的原因。（四）人才缺乏及资金缺乏严重影响房地产企业运营效率的提高我市很多房地产企业在房地产开发与运作上还是一种粗放的方式，管理还停留在一个比较低的水平，由此增加了营运成本的压力，造成了运营效率的不高。 四、促进长春市房地产行业健康发展的对策大力发展我市的房地产业，既足我市消费需求的迫切：也是推动我国国民经济发展的需要。房地产业是我市国民经济系统工程中重要的主导产业，把房地产业发展起来了，就会带动更多的相关产业发展，就会推动全市整个国民经济的全面发展。针对上面的问题，提出如下建议。（一） 扩展房地产企业融资渠道,增加企业竞争实力 房地产业是资金密集型行业，长期以来由银行对房地产开发企业、施工企业、购房者大量放贷，而这种模式在几次宏观调控之后被打破，银行贷款逐渐降低。房地产企业要健康发展，拓宽融资渠道，实行融资多元化是必行之路。目前融资渠道包括银行融资、上市融资、信托融资、民问融资等。其中银行融资仍是主渠道；上市融资由于房地产企业上市门槛高只适合少数企业；信托融资还只是一个补充；民间融资更适用于中小房地产企业。为了适应房地产企业发展对资金的需求，房地产企业要积极争取信贷资金的支持；条件成熟的企业可以采取多种渠道融资；对效益好的企业要努力发展信托投资；大力鼓励民间投资，吸纳民间资本；不断借鉴国外经验，发展如产业基金等新的融资渠道。同时加大招商引资力度，在融资中积极引进外国资本、外省市资本，为房地产业发展提供有力的资金保障。（二）要满足市场对住房选择需求的多样性近年来我市的住房一直是买方市场需求趋旺；老百姓在经济条件改善后，“换大房、住好房”的愿望越来越强烈，但我们的房地产市场仍呈现供过于求。截至20012年4月末，我市累计可售商品房513.1万平方米，同比增长106.1，其中：住宅3351万平方米，同比增长78.6。在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小户型占总量的13.7；90一144平方米的中型占总量的49.1：而144平方米以上的大户型占总量的37.2。从这些统计数据中不难发现，有一个现象十分值得注意。当前，我市一方面大规模地建房、售房，一方面出现大量的空置房，特别是大户型比重逐年大，但从市场销售形势看却略呈滞销迹象。我认为，出现这样局面关键是供应结构问题。 应该说，没有一个开发商建房是为了追求空置率的，这不是理性的市场行为。据统计，2007年，城区住宅面积6332.7平方米；人均住房建筑面积25.56平方米，同比增长38，人均住宅使用面积19.17平方米，比上年增加07平方米；户均住宅套数0.94套，户均住宅建筑面积79.16平方米；住宅成套率达90.56，住宅私有化68.7，比上年提高2.8个百分点。这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。从现代家庭结构看，年轻人宁愿选择小户型，越来越不愿与长辈同居一处，两代人的生活习惯、居住习惯已呈裂变状态。特别是我市已在上世纪末步入老年社会，空巢家庭越来越多，老人年纪越来越大，经济能力有限，无力支撑一个大房子。许多这样的家庭不再是追捧大户型、多居室，而是想从大换小；但在居住品质上却提出更高的要求，例如需要医疗方便；吃喝方便，社交方便，娱乐方便，家政服务方便。诸如此类种种原由，人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。（三）采取积极有效的措施,大力激活二手房市场 2012年，我市二手房市场交易十分活跃，交易量趋旺，但交易额呈下降趋势，二手房市场应有更大的发展空间。切实解决二手房交易问题，进一步激活二手房市场，应从全市房地产市场整体发展全局考虑。商品房、二手房、房屋租赁市场应整体联动、统筹研究，这样，才更符合我市的实际，更有利解决民生问题，让更多的人住上房、住好房。发达城市二手房和商品房的交易比例基本达到1：1；有的城市二手房交易比例还更高一些，而我市仅达到0.48：1。从量上看，我市二手房交易量虽然逐年增加，但这个市场并不活跃。掘统计，目前我市三套住房中就有近一套住房不能进入流通领域。这既影响了二手房市场发展，也影响了居民的生活质量。我认为，我市的二手房市场发展绝不能只靠买房，而应坚持租、售并举的原则，积极推进二手房交易市场的发展，中低收入者尤其是低收入者应该以租为主，而且还要廉租。廉租房应该降标扩面，惠及更多的低收入者。因为这个群体最后的依靠就是我们政府，解决这部分群众的住房困难是关乎他们生存的大问题。 为进一步促进二手住房流通，努力改善中低收入家庭的居住条件，促进经济的快速增长，长春市人民政府下发了关于激活二手住房市场若干政策的通知(长府发2001112号)，结合我市的实际，提出了如下措施： 一是降低二手住房交易手续费门槛。对套型建筑面积70平方米以下的二手住房交易时，免收6元平方米的交易手续费；房交会期间,70平方米以上二手住房交易手续费由6元平方米降为3元平方米。二是降低住宅租赁门槛。对于企业或个人将住宅房屋出租给民政救济对象、残疾人及持有劳动部门核发下岗证的下岗职工，免收100元户的租赁手续费，免费办理房屋租赁登记备案证明；由房地产行政主管部门会同物价部门定期公布“长春市住宅房屋租金指导价格”，指导住宅房屋租赁价格。三是加大中介市场监管力度，严格实行中介机构备案制度。为增强中介机构透明度，实行中介机构社会公示制度，在长春房地产业信息网上即时公布中介机构详细信息；严格规范房地产广告、咨询、经纪、评估、测绘等中介机构行为，对房地产中介机构进行资信等级评定。对中介机构的违法违规行为由工商、房地部门依法查处。四是逐步提高公有住房租金标准，加大公有住房出售力度，增加一手住房流通总量。对尚未进行房改的公有住房，只要承租人愿意购买，房屋产权单位不得无理拒绝出售。棚户区改造中拆迁的公有住房，原则上应先进行房改后予以安置。五是减化二手住房交易工作程序。工作时限由现行的30个工作日减为10个工作日，强化房地产管理部门的便民服务措施，特殊情况可上门服务。六是理顺直管公有住房管理职能，规范公有住房出售和使用权转让行为。市房地局行使直管公有住房管理权并委托经营单位代为管理，将公有住房使用权转让纳入房地产市场正常管理。另外，我市来一直峰持对住房困难的低保家庭落实廉租房政策。希望通过政府与全社会的共同努力，进一步激活我市二手房市场，尽量满足中低收入群体购房、换房的愿望，切实加大棚户区改造和拆迁安置工作的力度；解决困难群众和低保家庭的住房问题，真正让老百姓能住得起、住得好。（四） 加快推进住房分配货币化,完善公积金制度 全面启动住房补贴方案实施，扩大住房公积金覆盖面，提高以个人购建房贷款为目标的住房公积金使用率，为居民对住房的有效需求提供多渠道的金融支撑。住房公积金是推动住房货币化的重要辅助制度。这个制度在前几年已经建立，但筹集的资金规模较小，数量有限，而且缺乏规范和有效利用。今后应加大国家、单位和个人对公积会的投入数量，推广规范管理，提高资金的利用率，使之成为职工购买住房的主要资金来源。从国外先进围家发展的一般规律来看，恩格尔系数达到4050的情况下，是房地产业的快速发展时期，而目前我市城市恩格尔系数已为395，所以人们收入，的很大部分用以住宅消费，我市房地产产品消爨的潜在伞问IF在扩大；同时我市处于城市化加速发展阶段，城市化发展所带来的人口增长以及现有人口住宅数量的增加和质量的提高，表明我市房地产市场潜在需求也比较大，我们应当把握这一机遇，推动房地产业健康良性发展，从而带动长春市经济快速前进。（五）正确开放房价,引导居民理性消费 近年来，从全国房地产业走势看，房价持续飘升，并继续呈现增长的态势。据联合国统计资料显示，发达国家人均居住面积为46.6平方米，中高收入国家人均居住面积为29.3平方米，中等收入国家人均居住面积为20.1平方米，中低收入国家人均居住面积为17.6平方米，低收入国家人均居住面积为8平方米。随着我国经济持续快速的增长，人民的生活水平不断提高，对住房的诉求愿望决定了房地产发展仍有很大空间，因而，房价持续增长是市场直接作用的结果。从我市房价涨幅情况看；尽管也是一路走高，但与全国略有不同的，早在2010年全国房价暴涨时，长春房价一直处于平稳阶段，直到2011年和2012年，才出现“补涨”情况，去年房价上涨近10。但绝不是“飞涨”。 客观地讲，前几年我市房价低迷并不是市场的真正反映，其中原因很多，一是政策性因素，主要表现在土地价格不高；二是市场性因素，主要原因是一些单位集资建房使全市房价整体拉低。经过调整土地政策，进一步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价的真实面目逐步展露出来了。所以，我个人认为现在的房价是真实的。2006年，我市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速、健康、有序的发展态势。全年共完成房地产开发投资74.2亿元，同比增长95.3；房地产市场的交易量、交易额双双突破历史新高。2006年，房屋成交54567套，成交面积559.1万平方米，同比增长40.2，成交金额为106.8亿元，同比增长36.1，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长6 3.5：商品房价格指数小幅攀升，二手房价格指数呈稳中有升之势。14月份，商品房登记备案价格为每平方米28094元，成交价格平均为每平方米24791元：同比上升12.3个百分点。二手房成交价为每平米1557.8元，同比上升7.8个百分点，二手住宅房屋成交价格为每平米1318元，同比上升3.5个百分点。 通过对上述房地产市场现状的量化分析，可以预测长春市的房价，不会有暴涨暴跌的可能，今后一个时期长春市的房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。这种涨幅是在合理的区间之内；属于市场需求和品质提高共同作用的结果。这其中有着正常经济发展规律的支持。大家知道，房价是由供求两方面决定；因为房屋有两种性质的需求，一种是消费需求，另外一种是投资需求，但最终还是要由消费需求来支撑，这是市场规律。因此，政府在发挥政策调控作用的同时，还要正确把握舆论导向；提醒市民理性消费。我相信，我市未来的房地产市场走向将会逐步走向一个理性健康的状况。（六） 加强房产综合管理监督 中国房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。诸如二套房贷的擦边球、城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价、“阴阳合同”等规避国家调控政策的多种手段。各部门应该加强对房地产开发项目、中介机构的定期检查和不定期抽查。对检查中发现的违法违规问题进行及时处理，督促企业落实整改对整改不力、群众反映强烈的单位予以通报批评，对检查中发现的违法违规典型案例进行曝光。阴阳合同”是指买卖双方为了少交税，如契税、营业税和个人所得税等而签署两份合同。除了签署按真实价格交易的买卖合同外，在提交给房管局办交易登记时则提供另一份低交易价的买卖合同，即通过报低成交价来实现避一部分税收。这种“阴阳合同”不仅是偷税行为，还导致很多地区二手房成交价统计上出现误差，必须制止。针对这个问题可以采取按照正规的房地产估价机构评估出的房地产评估价格进行征税来杜绝。对房地产估价机构也要加强管理，重点查处未取得估价机构资质的机构从事房地产评估业务，未取得房地产估价从业资格的人员从事业务，机构及个人违反法律法规、规范出具估价报告的违法违规行为。由于二手房交易大部分都是由中介公司促成的，所以买卖二手房的市民签署“阴阳合同”，当中肯定有中介的参与。针对此，也应出台相关的房地产经济管理办法禁止这种行为。结论：地产业作为长春也是全国国民经济的支柱产业,其健康发展,关系到金融体系和整个国民经济体系的稳定。近几年以来,为了有效控制房价上涨过快的势头,确保人民群众的住房需求,政府相继出台了限贷、限购、限价、提高存贷款利率和加大保障房建设力度等一系列政策和措施,不断加强对房地产市场的宏观调控力度,从已