广信新城小区建设项目可行性研究报告.doc

1 广信新城小区建设项目广信新城小区建设项目 第一章 总 论 一 项目一 项目概况概况 1 项目名称 广信新城工程 2 项目承办单位 黑龙江亚为房地产开发有限公司 3 项目建设地址 广信新城位于哈尔滨市松北区 南起规划 160 路 北至三环路 东起广信路 西至规划 32 路围合区域 4 项目主要建设内容 广信新城项目总建设用地面积585301 60平方米 规划总建筑面 积1497662 20平方米 根据广信新城建设项目总体规划要求 项目用 地共划分五个地块 计划分期实施 建设期为三年 地块A建设用地面积149533 90平方米 建筑面积399339 00平方 2 米 拟投资11 58亿元 地块B建设用地面积120580 50平方米 建筑 面积312042 00平方米 拟投资9 05亿元 地块C建设用地面积 167499 60平方米 建筑面积424161 00平方米 拟投12 31亿元 地 块D建设用地面积133078 30平方米 建筑面积355110 20平方米 拟 投资10 30亿元 地块E建设用地面积14609 30平方米 建筑面积 7010 00平方米 拟投资0 2亿元 工程总投资43 44亿元 主要实施 规划用地范围内的动迁安置住宅 商服及配套设施等工程建设 二 承办单位概况二 承办单位概况 黑龙江亚为房地产开发有限公司成立于 2004 年 6 月 11 日 初始 注册资本人民币 1000 万元 公司位于松北区银河小区 5 号楼 主要 从事房地产开发业务 2008 年 12 月公司被哈尔滨松北投资发展集团有限公司 以下简 称投资集团 以股权转让的方式进行了整体收购 投资集团成立于 2002 年 7 月 16 日 是为了适应松北新区的发展要求而设立的一个投 融资平台和项目建设管理载体 投资集团是由哈尔滨市松北新区开发 建设管理委员会 哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司和哈尔 滨松北实业发展有限公司共同出资组建 三方出资比例分别为 69 23 8 公司注册资本 6500 万元 其中货币资金 5000 万元 资产 土地 1500 万元 公司主要股东哈尔滨市松北新区开发建设管 理委员会是哈尔滨市人民政府的派出机构 负责松北地区的开发建设 3 和管理等 哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司和哈尔滨松北 实业公司是松北新区管理委员会的下属公司 投资集团的经营范围 城市基础设施业 旅游 文化 教育等方 面的投资 项目建设管理 投资集团投融资职能主要体现在集团是松 北区政府投资 融资主体 由于区政府不能直接从事基础设施建设和 管理 现阶段利用投资集团做为基础设施建设管理的载体 所以投资 集团也是我区进行基础设施建设时的拆迁承办主体 项目实施建设主 体 投资主体 投资集团由于得到松北区政府的大力支持 运营资金十分雄厚 目前本公司已成为松北投资集团下属的法人独资有限责任公司 注册资本从 1000 万元增至 8200 万元 后续资金来源也能得到保障 为企业的发展注入了活力 公司法定代表人王上一 现设职能部门五个 包括总工办 前期 部 工程部 经济部 招标部 财务部 资产运营部 含销售 等 人员编制数 30 人 现有人员均为具有大学以上文化且具有丰富行业 经验的高素质人才 公司团队所具有的科学决策能力和执行力确保了 经营目标的可实现性 2009 年 公司开发了位于哈尔滨市松北区的松浦镇 紧临与二十 道街跨江大桥直接相连并直通呼兰区的规划路 144 路区域内北岸启程 项目 小区规划 该项目的规划建设用地面积 199353 71 平方米 工 程总建筑面积 427913 平方米 分 A B C 三个小区 为了配合松北 4 区拆迁办就安置松北糖厂拆迁居民安置房建设及黑龙江省地质矿产局 904 所整体迁移的办公楼及住宅项目的建设 同时达到规避市场风险 和确保盈利的公司发展战略目标 公司分别通过与 904 所达成了对 A 区域联合开发意向 以及同松北区棚改办签定在 B 区域代建安置房的 协议 确保了先有客户 后开发项目和低价快销 现金为王的经营理 念的贯彻 对于 C 区域我公司将采取分期开发 滚动发展 成熟一 个运作一个的策略 在前两小区圆满完成后采取 团购 形式建造 松北教师之家 哈尔滨卷烟厂职工住宅新区 进行后续开发 也 迎合了区政府为吸引和留住人才为松北区后续发展营造良好 安居乐 业 综合环境的发展战略 亚为公司正是本着以市场需求为导向 销 售在先的经营理念 运用订单 合作开发模式 在市场变换的情况下 回避市场风险 通过由集团后续支持和与银行等部门的融资协作等方 式回避财务风险 及时跟踪政策导向并合理利用优惠条件等为项目开 发的顺利完成提供了前提准备 目前 即将竣工完成的A B两个小区已经基本预售一空 而且在 政府 北越 发展战略营造了良好的发展环境和未来预期影响下 房价持续 稳步上涨 为企业的后续发展增添了极大动力 2010年 公司按照松北区新的发展规划 即将投资兴建北岸众合城 兴和城和 润和城三个棚户区改造项目 因为有国家及各级地方政府对棚改项目 的政策支持和税费优惠 有企业自身的积累和上级主管部门及银行的 资金支持 亚为公司有信心抓住新的发展机遇 步入新的发展轨道 5 三 可研报告的编制依据三 可研报告的编制依据 1 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 2 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国 办发 2008 131 号 3 哈尔滨市棚户区改造实施的方案 4 关于进一步加强棚户区改造工作的决定 5 哈尔滨市棚户区改造项目招商工作实施意见 哈棚改发 2008 11 号 6 哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法 7 哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定 试 行 8 广信新城小区修建性详细规划 9 哈尔滨市城市总体规划 2004 2020 10 哈尔滨市城市住房建设规划 2006 2010 11 项目单位提供的相关资料 四 可行性研究的主要四 可行性研究的主要方面方面 1 项目提出背景与建设必要性 2 工程选址 3 工程规划建设方案及配套工程 6 4 环境保护 消防 节能 5 工程实施进度与招标方案 6 投资估算与资金筹措 7 经济效益与社会效益分析 五 项目提出背景五 项目提出背景及建设必要性及建设必要性 1 项目建设背景 住房问题是重要的民生问题 随着我国住房制度改革的不断深 化 城市住宅建设持续快速发展 住房市场化程度逐步提高 居民住 房条件总体上有了较大改善 但随着住房社会化 商品化程度的提 高 我国住房市场在快速发展中 也出现了一些矛盾和问题 部分城 市低收入家庭住房仍比较困难 特别是不少棚户区房屋年久失修 配 套设施陈旧且不完善 环境脏乱差等问题突出 居住条件相对简陋 棚户区居住人口中 老年人口多 下岗职工多 多为城市低收入群 体 党中央 国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题 近 年来 为推进棚户区改造 使更多的城市居民特别是低收入家庭共享 改革发展成果 提高居住环境水平 国务院就低收入家庭住房保障和 解决棚户区居民住房问题 作出了一系列决策部署 2007年8月 国 务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 讨论并原则通过了 国务 院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 提出按照全面建 7 设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求 把解决城市低收入 家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内 容 作为政府公共服务的一项重要职责 加快建立健全多渠道解决城 市低收入家庭住房困难的政策体系 意见 强调加快集中成片棚户 区的改造 对集中成片的棚户区 城市人民政府要制定改造计划 因 地制宜进行改造 棚户区改造要符合以下要求 困难住户的住房得到 妥善解决 住房质量 小区环境 配套设施明显改善 困难家庭的负 担控制在合理水平 加快低收入家庭的住房条件的改善 据了解 哈尔滨市危棚房改造起步于上世纪八十年代初期 经过 不断探索 2000 年以后 开始步入比较规范 稳定的工作时期 年 均拆改面积达 100 万平方米 2006 年以后 哈尔滨市新一轮棚户区改造遭遇 瓶颈 前期大 面积改造后遗留下来的棚户区或为城市中心区的零星小块 或为城市 边缘市政基础设施严重落后的连片大块 为扎实贯彻落实党的十七大 关于着力改善民生 实现住有所居和 国务院关于解决城市低收入家 庭住房困难的若干意见 精神 2007 年 10 月 哈尔滨市按照市委 市政府的总体部署 成立了由市委副书记 市长张效廉为组长的棚户 区改造领导小组 领导小组下设办公室 积极进行新一轮棚户区改造 的准备工作 针对棚户区内低收入住房困难家庭比例较高的实际特点 在新一轮棚改中 市委 市政府把大力解决低收入家庭住房困难 完 善住房保障体系作为主攻方向 确定了 通过棚户区改造 集中建设 8 经济适用住房和廉租住房 对棚户区内符合政策条件的被拆迁居民就 地落实政策 一次性解决住房困难 的改造目标 市委书记 市长都 多次深入棚户区调研 为推进新一轮棚户区改造 做出重要批示和指 示 组织研究 制定棚户区改造的政策措施 据统计 至 2008 年 哈尔滨市主城区共有 85 片集中连片的棚户 区 共 530 万平方米 涉及 8 万多户居民 哈尔滨市领导在对棚户区 实地调研的基础上 决定用 2008 年至 2010 年 3 年时间 集中改造这 85 片棚户区 2008 年初 新一轮棚户区改造在哈尔滨拉开大幕 2009 年共启 动棚改拆迁项目 30 个 拆迁户数逾 2 5 万户 拆迁总面积 173 1 万 平方米 年内完成回迁 2 万户 2010 年实施棚改拆迁项目 42 个共计 518 万平方米 开工建设 761 万平方米 竣工面积 318 万平方米 2 万户居民喜迁新居 三年棚改工程的首战告捷 为让棚改项目惠及更多市民 2010 年哈市在全市棚改项目中尽量 挤出效益空间 积极配建保障性住房 为 2011 年棚改项目的顺利进 行铺垫基础 2011 年初的市十三届人大五次会议中 统筹安排棚改项 目 切实加大棚改回迁房建设和各类保障性住房配建的力度 盖如垠 书记在会上指出 全国保障性住房建设将进入高潮 哈市应进一步加 快棚户区拆迁改造步伐 切实加大棚改回迁房建设和各类保障性住房 配建的力度 从哈市发展形势看 2011 是新战略承前启后全面推进的 一年 市委十二届十次全会又提出要在中低收入群众的收入提高和住 9 房水平提高上率先晋位的要求 为此 棚改工程要切实发挥好改善中 低收入群众住房条件 提高棚改回迁居民财产性收入的重要作用 哈尔滨市松北区是 2004 年 2 月经国务院批准设立的黑龙江省唯 一的政区型开发区 兼有政府行政和开发区建设管理双重职能 享受 国家级开发区管理权限和优惠政策 松北区地处松花江哈尔滨段北岸 区域总面积 736 3 平方公里 辖松北镇 街道办事处 松浦镇 街道 办事处 万宝镇 街道办事处 对青山镇 乐业镇和三电街道办事 处 现有人口 20 1 万人 其中非农人口 6 9 万人 松北区具有得天 独厚的生态环境 优美的自然风光 丰富的资源优势和广阔的发展空 间 闻名遐迩的太阳岛 东北虎林园 冰雪大世界 雪博会 东金葡 萄王国等北方旅游胜地都在松北区内 根据 2009 年 11 月 4 日哈尔滨市委十二届七次全会会议精神 按 照市委 市政府 北跃 南拓 中兴 强县 的城市拓展战略 对松 北进行了新的规划 将在松花江北岸集中打造哈尔滨 江北 科技创 新城 将用 20 年分三步走 在松花江北岸打造总规划面积 130 平方 公里的江北科技创新城 作为 北跃 发展核心 根据松北大发展 大规划 建设城市新中心的规划思想 现松浦 地区 松北江堤沿线等区域是综合整治改造的重点区域 现状地块内 居民住宅多为破旧街坊 年久失修 有的建成于上世纪三 四十年代 砖木结构 人口密度较大 人均建筑面积极小 使用年限久 房屋质 量差 大部分达到严重损害房且区域内道路交通组织不完善 基础设 10 施配套不齐全 居民生活环境条件十分恶劣 为建设新松北区 结合 哈尔滨市棚户区改造计划 现决定以黑龙江亚为房地产开发有限公司 为主体 启动建设高舒适程度 高功能配置 高性能标准 高质量保 障 高技术集成的高品质的安置住宅小区 项目建设由此而来 2 项目建设的必要性 1 是规划新松北区建设 发展的需要 目前哈尔滨市政府就位于松北区 松北区是哈市行政办公中心 随着松北区规划科技创新城的建设启动 一个集行政办公 高新技术 文化教育 旅游度假和金融商贸功能于一体 现代化生态园林型大都 市新城区即将建成 按照市委 市政府 北跃 南拓 中兴 强县 的城市拓展战略 城市中心区已逐步向江北延伸 新松北规划 由一江 松花江 一 河 呼兰河 一堤 西隔堤 围合而成 包括松北区 利民开发区 黑龙江科技创新产业园和未来城市发展空间 占地面积约 500 平方公 里 松浦地区位于松北区的核心地带 该区域现状道路交通组织不完 善 基础设施配套不齐全 居民生活环境条件十分恶劣 该区域的改 造建设不仅符合 北跃南拓 的城市总体规划布局 还是建设新松 北区的迫切需要 2 是解决改造区域居民住房问题 全面建设小康社会的需要 曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出 到 2020 11 年 我们要全面建成小康社会 而人民群众的小康生活全面不全面 关键在于住房需求能否得到合理满足 受诸多历史因素的影响 解 放前和上世纪五 六十年代陆续形成的棚户区 历史包袱重 改造难 度大 十一五 时期是全面建设小康社会的关键时期 也是解决城 市低收入家庭住房问题的重要机遇期 通过棚户区改造 集中建设经济适用住房和廉租住房 既可以解 决棚户区内符合政策条件的被拆迁居民的住房困难 又可以极大地拉 升城市建设品位 对提升城市承载力 提高环境吸引力和竞争力 发 挥住房安居功能起到积极的促进作用 3 是密切联系党和政府与人民群众感情的需要 旧城区居民绝大多数都是低收入困难群体 低保户和低保边缘户 的比例非常高 目前 我国正处于社会加速转型的时期 各方面矛盾 较多 如果不能很好地解决这些问题 就有可能影响社会稳定 通过 棚户区改造 不仅能够解决困难群众的住房问题 而且也提高了党和 政府在群众中的威信 进一步密切了党群关系和干群关系 增强社会 凝聚力 促进社会的和谐发展 4 是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径 棚户区改造建设的安置用房 大部分都是小户型 低价位的普通 住房 而且供应对象基本上是回迁的 最需要住房的低收入家庭 推 进松浦地区改造 可直接增加住房的有效供应 有利于改善住房供应 结构 缓解住房供需矛盾 稳定住房价格 如果将新小区建设与调整 12 城市总体布局有机结合 不仅可以完善城市功能 改善居民的居住环 境 而且可以改善城市基础设施条件 拓展城市发展空间 通过松浦 地区改造及安置用房的建设 可以进一步盘活存量土地 提高土地使 用价值 使土地资源得以有效利用 为城市发展提供更为广阔的空间 此外 该小区的建设将有力地拉动建筑业 建材业 交通运输业等相 关产业的发展 为调整产业结构 解决社会就业与再就业作出积极的 贡献 综上所述 加快松浦地区及松北江堤沿线改造是实践 三个代表 重要思想 全面落实科学发展观 构建社会主义和谐社会的重要举措 项目实施后 将把该区域开发成商业金融 学校 城市公园 广场 绿地配套齐备的居住区 不仅能提升当地的土地资源价值 也能解决 当地居民的居住难题 对改善城市低收入居民的生活条件 增强城市 经济活力 提高城市环境质量 建设新松北 促进 三个适宜 现代 文明城市的建设都具有十分重要的意义 因此本项目的建设是十分必 要的 六 项目主要技术经济指标六 项目主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序序 号号 名名 称称单单 位位数数 量量备备 注注 1项目总用地面积平方米585301 60 2 工程总建筑面积 平方米 1497662 20 13 其中 动迁安置住宅工程1192662 20 3 工程总投资 1 工程费用 2 工程建设其他费用 3 市政公用设施配套费 4 开发管理费 5 基本预备费 6 建设期利息 万元 434426 57 311696 84 15394 09 37126 54 7284 35 29720 15 33204 60 4工程建设期3 年2011 3 2013 12 14 第二章第二章 哈尔滨城市建设规划哈尔滨城市建设规划 一 哈尔滨市城市规划概况一 哈尔滨市城市规划概况 1 1 城市现状 城市现状 哈尔滨市位于松花江畔 市区南部丘陵起伏 北部是沿江冲积平 原 马家沟河由西向东贯穿市区 哈尔滨市是黑龙江省省会 国家级 历史文化名城 我国东北北部经济 政治 贸易 科技 文化事业的 中心城市 哈尔滨还是一座风姿优美 街道整齐 建筑别致 独具特 色的北方城市 哈尔滨市城区用地形态由中心城区和外围组团两个层次构成 中 心城区是指松花江南岸的主城区 由道里等六个行政区组成 外围组 团是指分布在中心城区周围相对独立的城市组团 由平房等七个组团 组成 中心城区的商贸中心分别位于道里中央大街 南岗奋斗路 道 外靖宇大街 中心城区用地布局 北靠松花江 面向东南呈同心扇形 分布 形成依次向外延伸的公共设施用地 居住用地和工业用地圈 2 2 哈尔滨市城市总体规划 哈尔滨市城市总体规划 20042004 20202020 城市性质 哈尔滨市是黑龙江省省会 我国东北北部中心城市 国家重要的制造业基地 历史文化名城和国际冰雪文化名城 城市规模 2010 年城市实际居住人口规模 394 万人 城市建设用 地规模 365km2 2020 年城市实际居住人口规模 460 万人 城市建设 用地规模 458km2 15 城市空间总体规划发展格局特点为 12918 规划形成可持续发 展的 生态的 富有活力的 一江 两城 九大组团 十八个聚集区 的城市空间结构 以 一江 两河 三沟 四湖 为依托 构筑生态框架 一主 五副 构筑城市公共中心 形成 五大产业基地 城市空间发展策略 北跃西扩 南延东优 中兴外联 城区产业空间发展 构建 一主五副 城市公共中心 建设五大 产业基地 形成八大工业区 规划目标 以新区开发为主 旧城改造为辅 分阶段实施 整体 提高城市人居环境质量的目标 城市绿地系统布局 以一江 两河 三沟 四湖城市水系为纽带 以南河北岛 东山西湖为绿化重点 形成城市总体生态框架 以此为 基础 结合 三环 三纵 四横 八园 八片 的布局形成城市绿地 系统 道路网以完善布局 优化道路为目标 形成以快速路 主干道为 骨架 次干道为辅助 支路网均衡 衔接良好的城市道路网络 到 2020 年 城区干道里程达到 1611 公里 目标 以振兴东北老工业基地战略为中心 以全面建设小康社会 为目标 围绕 五个基地 一个中心 一座名城 的发展构想 建设 经济发达 人居环境良好 基础设施完善 特色鲜明的现代化大城市 主要标志 1 城市化水平达 60 16 2 产业功能区整合 3 环境建设内容包括 中心区绿地系统建设 生态廊道建设 风景旅游名胜区建设 住宅建设 城市总体规划图城市总体规划图 17 城市居住用地规划图城市居住用地规划图 18 3 3 城市住房建设规划 城市住房建设规划 20062006 20102010 为实现建设和谐哈尔滨 落实 国务院办公厅转发建设部等部门 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 国办发 2006 37 号 精神 加强对 十一五 期间城市住房建设的指导 科学合理地 安排住房用地布局 市规划局编制了 哈尔滨市城市住宅建设规划 规划范围为 2010 年哈尔滨市的规划城区 规划期限为 2006 年至 2010 年 规划以 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知 国办发 2006 37 号 哈尔滨市城市总 体规划 2004 2020 哈尔滨市近期建设规划 2006 2010 阿城市城市总体规划 2003 2020 以及哈尔滨市房地产调控的 相关政策为依据进行编制 1 住房现状和需求 十五 期间哈尔滨市区住宅开发总规模 2596 万平方米 竣工 2057 万平方米 至 2005 年末 中心城区实际居住人口 352 万人 人 均住房建筑面积 24 87 平方米 住房平均销售价格为 2472 元 平方米 住宅总建筑面积为 7647 万平方米 未包含阿城区 1006 万平方米 2006 年 哈尔滨市商品住宅施工面积 1159 1 万平方米 竣工面 积 667 3 万平方米 人均住房使用面积达到 17 54 平方米 平均销售 价格为 2503 元 平方米 2007 年 1 9 月份 哈尔滨市商品住宅施工面积 1216 万平方米 平均销售价格为 2882 元 平方米 至 2010 年人均住房建筑面积预计达到 28 0 平方米 规划期内我 19 市住房建设总需求为 2200 万平方米 2 住房建设总量目标 规划期内 建设住房 2700 万平方米 竣工住房总规模 2200 万平 方米 共计 25 万套 规划竣工普通商品住房 1820 万平方米 占住房 竣工总面积的 82 6 规划竣工单位自建职工住房 200 万平方米 占 住房竣工总面积的 9 1 规划竣工其他商品住房 160 万平方米 占 住房竣工总面积的 7 3 配套建设廉租住房 20 万平方米 占住房竣 工总面积的 1 0 3 住房建设年度规划 2006 年 规划竣工住房 4 8 万套 建设面积 450 万平方米 其中 廉租住房建设面积 1 万平方米 2007 年 规划建设住房 5 0 万套 建设面积 450 万平方米 其中 廉租住房建设面积 2 万平方米 2008 年 规划住房建设 5 0 万套 建设面积 440 万平方米 其中 建设含廉租住房建设面积 5 万平方米 2009 年 规划住房建设 5 1 万套 建设面积 430 万平方米 其中 建设含廉租住房建设面积 6 万平方米 2010 年 规划住房建设 5 1 万套 建设面积 430 万平方米 其中 建设含廉租住房建设面积 6 万平方米 4 住房建设布局规划 规划期内 住房建设坚持新区开发与旧城棚户区改造并举 新区 开发以松北 群力为主 旧城改造以城区内部的危房棚户区 城中村 和工业企业搬迁用地的改造建设为主 20 十一五 期间内 规划实现住房建设总规模 2700 万平方米 竣工 2200 万平方米 新区开发 新建住宅建筑面积为 1100 万平方米 竣工 850 万平方米 危房棚户区 改造新建住宅建筑面积为 700 万平 方米 竣工 580 万平方米 旧区功能调整区为依据城市总体规划将工 业 仓储等非居住用地 调整改造为居住用地的地区 规划旧城调整 区新建建筑面积为 900 万平方米 竣工 770 万平方米 5 住房用地供应总量规划 规划期内新增用地以松北 群力新区为主 旧城改造以城区内部 的危房棚户区 城中村和工业企业搬迁用地的改造建设为主 规划住 房建设用地总规模 2974 4 公顷 包含阿城 625 4 公顷 其中新区增 加住房用地 1898 9 公顷 包含阿城 346 9 公顷 占总量的 63 8 危房棚户区改造用地 699 6 公顷 包含阿城 278 0 公顷 占总量的 23 5 盘活存量用地 375 9 公顷 包含阿城 0 5 公顷 占总量的 12 7 21 城市住房建设规划图城市住房建设规划图 22 4 4 城市远景规划方案 城市远景规划方案 1 城市远景发展规模 按三个层次对哈尔滨市城市化基本成熟阶段 2050 年前后 的城 市发展规模进行控制 都市区 城镇人口控制在 1200 300 万人左右 其中中心城区控 制在 800 1000 万人 双城 阿城 五常 尚志 宾县 肈东等周边 卫星城每个控制在 40 万人左右 总人口规模控制在 200 300 万人 中心城区 中心城区城市人口控制在 800 1000 万人左右 城市 建设总用地控制在 1000km2 左右 城市片区 按松花江南片与松花江北片划分 松花江南片约为 450 500 万人 江南主城区 含平房区 以疏解为主 控制在 300 万 人左右 建设用地约 300km2 天恒片区控制在 80 万人 建设用地约 100km2 航空新城控制在 50 100 万人 建设用地约 50 100km2 江 北片约为 350 400 万人 其中松北新区控制在 200 万人左右 建设 用地约 200km2 呼兰片区控制在 50 00 万人 建设用地约 50 100km2 2 主城区空间结构 远景城市空间形成 X 轴双环 四城双核 的沿江带状组团式城 市空间发展结构 X 轴 指以松花江 呼兰河 阿什河形成的 X 型生态系统 为框架 双环 在现有公路四环的基础上 向北再拓展一个快速公路 外环 23 四城 指由 X 轴 水系生态轴线划分的江南 江北主城区 呼兰新城和天恒新城四大城区 双核 江南主城区作为区域性的商贸 文化中心远景予以保 留和提升 松北副城区则在行政文化中心的基础上 发展成为商务 物流 体育等新城市服务职能的主要聚集中心 江南 江北最终形成 两个功能互补 相互呼应的城市发展核心 另外 在松花江与呼兰河交汇处再造一处 80km2 风景区 与太阳 岛相呼应 为城市提供另一处风光秀丽 人文色彩浓郁的休闲旅游景 区 24 城市远景规划图城市远景规划图 25 二 松北区概况二 松北区概况 哈尔滨市松北区是 2004 年 2 月经国务院批准设立的黑龙江省唯 一的政区型开发区 兼有政府行政和开发区建设管理双重职能 享受 国家级开发区管理权限和优惠政策 松北区地处松花江哈尔滨段北岸 区域总面积 736 3 平方公里 辖松北镇 街道办事处 松浦镇 街道 办事处 万宝镇 街道办事处 对青山镇 乐业镇和三电街道办事 处 现有人口 20 1 万人 其中非农人口 6 9 万人 松北区具有得天 独厚的生态环境 优美的自然风光 丰富的资源优势和广阔的发展空 间 闻名遐迩的太阳岛 东北虎林园 冰雪大世界 雪博会 东金葡 萄王国等北方旅游胜地都在松北区内 根据 2009 年 11 月 4 日哈尔滨市委十二届七次全会会议精神 按 照市委 市政府 北跃 南拓 中兴 强县 的城市拓展战略 对松 北进行了新的规划 将在松花江北岸集中打造哈尔滨 江北 科技创 新城 新松北规划 由一江 松花江 一河 呼兰河 一堤 西 隔堤 围合而成 包括松北区 利民开发区 黑龙江科技创新产业园 和未来城市发展空间 占地面积约 500 平方公里 其中 黑龙江科技 创新产业园规划面积 130 平方公里 是科技成果研发转化和发展高新 技术产业的主体区域 由 30 平方公里的科技创新城和 100 平方公里 的高新技术产业区组成 三 三 哈尔滨市哈尔滨市房地产市场情况房地产市场情况 1 哈尔滨商品房市场概述 26 2010 年 随着国家楼市新政的出台 住宅限购令相继在北京 上 海等 12 座一线城市实施 限购令实施后 全国各地纷纷出现了退房 潮现象 在 10 月 18 日至 24 日监测的 35 个城市中 20 个城市成交量 环比下跌 其中 15 个城市跌幅超过 10 整体看来 限购令虽然在全 国范围引发了成交量跌落的现象 但主要还是针对楼市相对饱和的一 线城市 二线城市受影响并不是很严重 哈尔滨属于二线城市中发展 比较迅速的大型城市 经济 交通 文化都相对成熟 在国家振兴东 北老工业区的政策带动下 这几年更是以日新月异的速度变换着城市 面貌 加之自身由来已久的异域风情 吸引了大批外地购房者的目光 数据统计显示 二次调控首月 哈市商品房销售量为 3181 套 日均销售量过百套 与 9 月商品房销售 2907 套相比基本持平 由此 看来 哈尔滨市 购房刚性需求依旧强烈 27 哈尔滨 2010 年 10 月商品房数据成交 作为省会城市 哈尔滨市的人口流动量是巨大的 高速发展的经 济吸引了东北三省人才的大量涌入 而人口的增加是推动房地产业发 展的重要因素 同时 北跃 南拓 中兴 强县 新的发展战略指 引下 哈市城市规模不断扩大 城市规划不断完善 更是吸引了多方 投资项目落户冰城 在政府的大力扶持下 松北 群力 利民几大区 域的楼盘层出不穷 栉比鳞次 一座北方新型现代化都市已初现雏形 由此看来 哈市的地产业仍有很大的升值空间 2 区域板块特点及发展分析 近几年 哈尔滨市政府对住宅建设进行了布局规划 按新区开发 28 和旧城进行改造分类 经过此前几年的品牌积淀和基础设施规划 2009 年哈尔滨的房地产市场出现了大的板块特征 房价体系原有格局 已被打破 经过 4 年的兴建 松北的水韵长滩 世茂滨江新城 湖滨绿荫 群力的山水美地 远大都市明珠 天威丽景园 哈西的溪树庭院 西 典家园 东南板块的立汇美罗湾 东方玫瑰园 等诸多中高档楼盘拔 地而起 进一步促进了哈尔滨市新城市板块的区域发展 2009 年 松 北新区 群力新区 哈西新区 呼兰利民经济开发区购房人气攀升 销售量一路上涨 2010 年 哈尔滨市十三届人大四次会议 市政协十一届四次会议 紧紧围绕市委确定的 超越自我 再塑形象 奋起追赶 努力晋位 把哈尔滨建设成为现代大都市 的总体目标和 北跃 南拓 中兴 强县 的发展战略进行部署落实 城市板块的区域发展将会续写新的 篇章 松北松北 利民利民新区新区 一江居中 两岸繁荣 在市政 北跃 方针指导下 松北 利民开发区成为新城建设的主要承载者 北岸拥有大面积的滩涂湿地 与自然水系 这在越来越重视环境保护 提倡绿色人居 低碳科技的 地产业可谓是得天独厚的发展资源 吸引了众多开发商投资松北 利 民 稀缺景观与品牌项目的联手 促成了一座国际级人居新城的崛起 29 2010 年 随着前期入驻的项目纷纷竣工进户 江北现代化新城的 面貌已初现雏形 越来越多的哈尔滨购房者通过实地考察肯定了城市 北岸楼盘的居住品质与投资价值 而松浦大桥的通车更加推进了江北 的发展速度 缩短了北岸与江南市中心的距离 增加了开发区生活的 便捷度 一系列的市政工程的竣工及松北 利民区域迅猛发展 促使 利民 松北区域房价剧增 从年初的 3000 元 平方米左右的价格涨至 现在普遍 4000 5000 元 平方米的均价 利民开发区的众多楼盘在这 一年中价格翻了近一番 而且这种趋势并没有因为冬季楼市淡季的到 来而呈现出任何回落的迹象 松北区亦是不甘落后 部分楼盘的价格 由年初的 6000 元 平方米涨至现在的 8000 元 平方米 大有赶超江南 的架势 预计到 2011 年 市政规划中的松花江公路大桥姊妹桥 西三环 跨江桥都将竣工通车 而连接松北区与利民开发区的大耿家立交桥现 在也在火热建设中 交通的完善 将大幅度推动区域地产项目的升值 同时 松花江百里生态长廊生态景观区 太阳岛西区滩地 国际 影视城以及政府投资建设的众多湿地公园和大型超市 医院 学校都 已于近期纷纷动土开工 北岸发展趋势可谓日新月异 加之区域房价 本身低于哈市平均房价 由此预计 2011 年江北楼市将继续升温 群力板块群力板块 1999 年 2010 年的 哈尔滨城市总体规划 正式确定群力新区 30 为城市居住新区 是哈尔滨市城市发展的主要方向 哈尔滨城市西扩 战略的第一步 2009 年群力新区启动了多项住宅项目建设 新开工规模将达 130 万平方米 与此同时 道路 公园 学校等建设也相继展开 在 2009 年哈尔滨房地产总体发展表现非常突出 天鹅湾项目 新苑小区 恒 盛 豪庭成为群力新区高品质住宅的代表 随着华谊兄弟超五星级影 城落户群力的签约仪式举行 群力无疑再次成为哈尔滨市民眼中的焦 点 2009 群力相继传来名校 医院落户群力 道路规划完毕等一系 列的好消息 群力房价也随着新区的逐步完善一路飙升 2010 年 随着哈尔滨市 北越 的重点转移 群力房价趋于一个 平稳的走势 但平均房价也在一个偏高的数值区间内 但是由于区域 可用土地多 政府投入力度大 道路交通规划更为科学 便捷 仍旧 吸引了大批购房者的目光 新区贴近市中心 同时坐拥金河公园 丁 香公园 内河公园等大型景观区 并有公路大桥 公路大桥姊妹桥 三环路西线松花江大桥直通江北 大部分路段现已修缮通车 位于友 谊西路与景江路交会处的主题公园中的音乐长廊也于日前主体完工 区域环境十分适宜居住 群力新区除了坐拥政府投资的众多公共设施外 还占据了松花江 主航道的稀缺江景资源 根据一线城市香港 上海的经验 市场不好 的时候 江景房是最抗跌的 而市场好的时候 江景房的反弹也是最 快的 因此 群力沿江地段的地产在 2011 年会有很大的涨幅 31 哈西新区哈西新区 哈西地区是哈尔滨城市规划重点建设地区 新区位于哈尔滨市城 区西南部 是哈尔滨南端的门户 东邻哈尔滨市大学科研区 科技资 源丰富 城市基础设施比较完善 产业基础较好 有大型的专业市场 信息产业基地 民营企业等 开发建设呈强劲发展势头 按照哈西新 区调整改造的总体规划 哈西新城区建设将新兴工业 高新科技 基 础教育 商务商贸 生态居住融为一体 原哈西新区的新建楼盘 依托学府路便捷的交通和丰富的科教文 化资源 及哈西大街 工电路等街路的改造 在近四年内快速发展 保利颐和家园 鸿朗花园二期 西典家园 保利颐和家园 汉城国际 福顺尚都等中高档楼盘已建成 涧桥西畔 壹品新境等高档楼盘正火 热建设中 随着 10 月份哈尔滨大街 铁路街的相继通车 规划中的立体智 能交通体系已现雏形 以西客站为核心的哈西开发区 将集高速铁路 地铁换乘中心 公交换乘中心 长途客运中心等一体 全力打造现代 交通枢纽 同时 城区拟建 8 条以上商业特色街区以及占地 45 8 万平 方米教育基地 二者都是地产升值决定因素 因此 预计到 2011 年 随着城区建设的逐步完善 哈西众多楼盘将延续 2010 年秋冬的涨势 在现有价格基础上持续上扬 32 四 哈尔滨市棚改项目建设四 哈尔滨市棚改项目建设情况情况 抓棚改就是抓民生 棚户区改造 三年攻坚战 彻底解决人均 住房面积 10 平方米以下家庭的住房问题 将涉及 85 片 530 万平方 米的棚户区 难度很大 任务繁重 特别是国际金融危机的冲击 给 棚改工作带来了相当的困难和挑战 拆迁 土地 资金 一系列问题 都需要破解 但不管遇到多大的困难 改善民生 特别是棚户区改造 的投入只增不减 标准只高不低 范围只扩不缩 速度只升不降 群众利益无小事 坚持以人为本 执政为民不能仅局限于理念 如何落实就要从群众看得见 摸得着 感受得到的细微之处着手 越 是关键时期 越是困难的情况下 越要按照中央保增长 保民生 保 稳定的总要求 高度重视和切实做好民生改善和保障工作 1 2010 年棚改项目建设成果 2010 年是哈尔滨市项目提速年 在众多大项目中 棚改工程以其 在投资完成率 开 复 工率 发展贡献指数 投资增量率等方面的 突出表现 成为哈尔滨市惠民大项目中名副其实的最大惠民项目 2010 年计划拆迁改造 345 万平方米 截至 2010 年年末 全市已实施 棚改拆迁 42 个项目 518 万平方米 完成年计划的 150 实现了三 年棚改工程的首战告捷 2 2011 年棚改目标 根据哈尔滨市城市 中兴 发展战略的要求 在原定的 3 年计 划 基础上 哈尔滨市棚改范围和任务大幅度 扩容 棚改范围由 原来的 主城区 外延至 绕城高速 以内区域 该区域内现有棚户 33 区 1134 万平方米 力争 3 年内基本完成改造 5 年内全面达标 在市委 市政府的领导下 相关部门已下发 2011 年的棚改计划 2011 年 哈尔滨市拆迁改造棚户区 360 万平方米 计划开工建设 780 万平方米 计划竣工 385 万平方米 回迁 2 6 万户 将围绕城市发展 的大方向 加大棚户区改造的范围和力度 力争实现重大突破 让更 多市民改善居住条件 34 第三章第三章 工程选址工程选址 一 地理位置一 地理位置 广信新城位于哈尔滨市松北区 南起规划 160 路 北至三环路 东起广信路 西至规划 32 路围合区域 二 地质条件二 地质条件 1 地质条件 本项目位于松花江漫滩区 地势低平 地表沼泽洼地 地形总趋 势为北高南低 地面高程一般在 115m 118m 之间 局部砂垄 沙丘 可达 120m 地貌成因类型为堆积 形态类型为松花江高 低温滩 地基承载力一般在 12 16 吨 平方米 局部地区在 10 吨 平方米 20 34 吨 平方米 工程地质条件一般 地下水埋深浅 水量丰富 水质较好 2 防洪条件 松北区目前已基本被堤防围起 北侧呼兰河堤 堤长约 10 公里 防洪标准 10 年一遇 东北是三家子堤 东方红堤 堤长约 14 5 公里 防洪标准 10 年一遇 南侧松花江北岸为松浦堤和前进堤 堤长约 21 7 公里 现有防洪标准为 10 年一遇 其中新前进堤为二级堤防 防洪标准为 50 年一遇 即双口面至后汲家之间 西接万宝堤 东连 35 外贸堤的 9 63 公里堤线 已完成大部分工程一周正在进行堤顶路建 设及绿化景观工程 三 气象条件三 气象条件 哈尔滨市气候属中温带大陆季风型气候 冬长严寒多雪 夏季凉爽 宜人 主要气象参数是 年平均大气压 99 37kpa 夏季平均大气压 98 50kpa 冬季平均大气压 100 15kpa 年平均气温 3 8 极端最高气温 36 4 极端最低气温 38 1 最热月平均气温 22 8 最冷月平均气温 15 1 最热月平均相对湿度 77 00 最冷月平均相对湿度 74 00 全年日照时数 2641h 年平均降水量 519 6mm 日最大降水量 104 80mm 全年无霜期 124d 最大积雪深度 41 00cm 36 全年平均风速 4 1m s 夏季平均风速 3 5m s 冬季平均风速 3 8m s 主导风向 s sw 最大冻土深度 2 05m 四 土地取得方式四 土地取得方式 本项目建设用地为居住用地 项目土地使用权面 积 585301 60 平方米 根据哈棚改发 2008 1 号文 棚改项目中的廉租住房和经济适 用住房建设用地采取行政划拨方式供应 本项目为松浦地区改造动 迁安置工程项目 用地符合文件要求 土地取得方式为行政划拨 五 场区配套条件五 场区配套条件 项目建设所需配套公用工程引自附近市政给 排 水管网 10KV 供电干线及市政供热管线 场区配套公用工程可以满足项目 使用需要 37 第四章第四章 工程建设的总体规划工程建设的总体规划 一 一 规划指导思想规划指导思想 从哈尔滨市松北区的社会经济发展战略目标出发 根据拟建项目 区的区位特点 交通条件以及政策优势 明确其在区域大环境中的职 能和地位 合理确定工程发展目标及规模 强调社会 经济 环境效 益的协调统一 实现区域可持续发展 通过统一规划 合理布局 正 确处理好居住用地与其它用地的关系并使工程与整个项目区有机衔接 从而创造和协 有序的良好城市环境 二 规划原则二 规划原则 1 认真贯彻国家有关的法律 法规和政策 符合哈尔滨市总 体规划要求 2 科学规划 合理布局 统筹安排 分步实施 促进环境效 益和居住功能的提升 3 以该区域建设规划的长远发展和满足基本生活条件的要求 为指导为原则 实现资源的合理配置和共享互补 充分体现出环境效 益 经济效益和社会效益 4 以整齐流畅的布局 提升该区域的整体形象 带动周边环 38 境质量的改善 提高棚户区改造建设的质量和标准 5 合理规划功能分区 认真组织好交通流线 避免交叉混合 形成有机的整体规划意识 6 体现以人为本的原则 着重居民的活动规律 综合考虑日 照 采光通风 防灾及管理要求 创建方便 舒适 安全 优美的居 住生活环境 三 规划建设用地范围三 规划建设用地范围 广信新城位于哈尔滨市松北区 南起规划 160 路 北至三环路 东起广信路 西至规划 32 路围合区域内 工程总建设用地面积 585301 60 平方米 四 总体规划布局四 总体规划布局 1 规划功能 根据规划用地现状 为有效地利用地形与空间 按功能要求分成 若干组团小区 每个组团小区分为三个功能区 中心休闲区 建筑区 绿地区 做到井然有序 布局合理 相互独立 既满足人们对生活空 间的要求 同时也方便人们出行 2 平面布置 以市政道路为依托 在原有棚户区位置以组团形式建设新的住宅 小区 根据项目总体规划 项目用地共划分为五个地块 其中广信路 39 规划 160 路 规划 32 路 规划路合围区域内用地中部规划一条居住 区内道路东西贯穿与一条南北贯穿的景观带将项目用地分为 A B C D 四个地块 地块 A 位于西北部 规划建设 18 栋高层住宅 6 栋临街低商和一处幼儿园 地块 B 位于东北部 规划建设 14 栋高层 住宅和 9 栋临街低商 地块 C 位于东南部 规划建设 19 栋高层住宅 9 栋临街低商和一处幼儿园 地块 D 位于西南部 规划建设 16 栋高层 住宅和 3 栋临街低商 地块 E 北临三环路 南至规划路 与地块 A 地块 B 临规划路相临处的抵商形成商业区 规划建设 2 栋三层商业建 筑 广信新城项目设计力求打造出一个健康 绿色 宜居 配套设施 完善的安置住宅小区 项目规划功能为就 异 地安置鱼嘴江堤线及 松浦地区土地收储的动迁居民 户型设计以中小户型为主题 打造低 密度高层住宅社区 满足棚户区改造回迁居民安置 公共租赁和廉租 房的需求 以大型的绿化广场配合幽静的林荫步道 彰显住宅的优雅 气质 3 交通组织 项目的道路结合地区城市道路布局分别在小区的南侧规划 160 路 和北侧规划路分别设有两个小区车行主入口 在小区东侧广信路和西 侧规划 32 路各设一个小区车行主入口 在小区南侧规划 160 路设有 一个居住区形象入口 以便于小区居民及区内车辆通行 小区内道路 为横向和纵向道路 形成连接各栋建筑的路网布局 主道路宽度为 9 40 米 其它路网路宽为 4 6 米 区内静态交通采用地上 地下相结合 停车方式 共设停车泊位 9201 个 其中地下停车位 6571 个 地上停 车位 2630 个 小区内设有多处地下车库出入口 4 场区绿化 该小区工程绿化建设遵循点 线 面相结合的原则 以中心绿地 为重点 用道路绿化将宅前绿地 中心绿地有机的组成绿地系统 通 过乔灌花草的合理配置 同广场 雕塑 建筑小品组合成尺度宜人的 大小不等的多样化的空间 为小区各个年龄段的居民提供各种各样的 游乐 休息 健身 交流的场所 5 主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 总用地面积 平方米 585301 60 用地性质居住公建混合用地 A 总建筑面积 平方米 1497662 20 高层住宅1192662 20 商业 含配套 83120 00 幼儿园11880 00 合计1287662 20 地上 容积率2 2 建筑密度 15 17 绿地率 40 6 建筑占地面积 平方米 88898 00 停车泊位 辆 9201 地上 2630 地下 6571 41 建筑限高100 米 人防 平方米 45576 59 停车场 平方米 164423 41地下 合计210000 00 备 注 42 第五章第五章 项目主要建设项目主要建设方案方案 一 一 编制依据编制依据 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 住宅建筑设计规范 GB50096 2003 3 城市居住区规划设