中森.国际名城可行性研究报告.doc

中森国际名城项目可行性研究报告目 录第一部分 项目总论-3一、本报告编制时的国家房地产业相关政策、法规-3二、项目地块概况-3第二部分 昆明市宏观投资环境和市场研究-4一、昆明市的宏观投资背景-4（一）城市基本背景-4（二）城市宏观经济概况-5二、昆明市房地产市场概况-7（一）房地产投资情况-7（二）商品房市场价格-9（三）市场供需分析-10（四）市场特征分析-13三、项目周边市场状况-15第三部分 项目的市场定位-17一、主力消费群定位-17二、产品定位-17三、户型定位-18第四部分 项目的经济分析-18一、项目总体经济技术指标-18二、项目开发建设的组织与实施计划-18（一）建设方式-18（二）开发方案设想与分析-18（三）开发时间进度-19三、项目成本明细-19四、项目销售收入预估-21（一）销售价格预估-21（二）销售收入预估-22五、项目利润-22六、敏感性分析-22第五部分 可行性研究的结论-23一、经济效益分析-23二、拟投资理由及潜在风险-23（一）拟投资理由-23（二）潜在风险-23三、社会效益分析-24第一部分 项目总论一、本报告编制时的国家房地产业相关政策、法规2009年全球金融危机尚未完全解除，中国经济逆势上涨，完成年度“保八”任务。2010年中央工作会议明确从2009 年“保增长”转为“促转变”方向，可见政府对于进一步推进经济发展的决心。房地产业作为国民经济的主要组成部分，在调控过程中会以稳定为原则，而不是大力打压，从而避免影响到整体经济大势发展。在去年底国家宏观调控持续收紧之后，今年1月份包括“国十一条”、上调存款准备金率在内的调控措施继续出台。近日，国务院总理温家宝在与网友在线交流时称：本届政府有信心使房价保持在合理价位。预计今年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、打击囤地等细则的出台可能性比较大。因此可以判断，从“两会”反馈的信息情况来看，2010年房地产业还将稳中略升或平稳运行，大起大落的可能性不大。二、项目地块概况（一）地块地理位置：该地块位于昆明市滇池湖畔，距省市政府办公新址约3公里，距大学城约4公里。左边有高尔夫球场，右边有影视城，周边规划建设有五星级酒店、商业、游船码头等休闲娱乐配套设施及高档住宅区。地理位置十分优越。（二）地块规划指标：土地出让面积：1700亩（1133900平方米）用地性质、住宅、商业平均容积率：2.5各类物业建筑规模要求：商业30%（510亩），住宅70%（1190亩）总建筑面积：2834750平方米（其中商业850425平方米；住宅1984325平方米）建筑密度：控高：绿地率：第二部分 昆明市宏观投资环境市场研究一、宏观投资环境：（一）城市基本背景昆明是云南省省会，我国首批历史文化名城，国家一级口岸，是面向东南亚、南亚的国际性商贸旅游城市，是我国通向东南亚、南亚的重要交通枢纽。昆明具有悠久的历史文化、得天独厚的气候条件、丰富的物产资源和绚丽多采的风土人情，是世界上少有的全天候的旅游城市。昆明市目前为总人口619.33万，市区人口320万，五华区97.07万，西山区67.03万，常住人口连续5年进大于出。昆明是云南省规模最大，工业技术、资金、人才最集中的综合性工业基地。工业基本形成了以机械、冶金、烟草加工、化工、纺织、食品、电子、建材工业为主的工业体系。昆明是全省的教育和科研中心。在昆明有高等院校14所，各级科研院所及技术开发机构180多个，技贸机构达1400多家，科研人员占全省的70以上。 经过长期建设，昆明市的城市基础设施逐步配套完善。由铁路、公路和航空组成的交通网络四通八达。昆河、成昆、南昆，即将通车的内昆五条铁路纵横交错，与全国各地相连接。国道干线公路与越南、老挝、缅甸三国的交通网络相连接。昆明机场成为我国第五大国际航空港之一，1999年进出港人员共逾761万人次，居全国第四，目前已开通89条国内航线和9条国际及地区航线。在中国东盟“10+1”施行后更成为中国连接东南亚、南亚的国际大通道中发挥着龙头城市的作用。 （二）城市宏观经济概况昆明市2009年经济实现了平稳较快增长。1、工业经济实现较快回升2009年，昆明市实现工业增加值632.36亿元，比上年增长9.7%，其中规模以上工业实现增加值534.74亿元，增长10.1%。 2、固定资产投资强劲增长 2009年，昆明实施大投资方略，强化大项目支撑，加大基础设施建设力度，全市固定资产投资规模迅速扩大，固定资产投资强劲增长。全年全社会固定资产投资完成1600.66亿元，比上年增长51.9%，其中房地产开发投资完成369.43亿元，增长42.5%。受固定资产投资规模迅速扩大到拉动，全市建筑行业也呈现出快速发展。3、招商引资力度不断加大 席卷全球的金融危机对昆明实体经济和进出口贸易冲击最大，2009年全市进出口总额比上年有所下降，在此情况下，全市实际利用外资达7.30亿美元，比上年增长20.9%;引进市外到位资金706亿元，比上年增长33.1%。4、城乡居民收入快速增加 2009年全市城镇居民人均可支配收入达到16495.68元，比上年增加2013.68元，扣除物价因素，实际增长13.0%;人均消费支出11395.85元，比上年增加1442.33元，扣除物价因素实际增长13.6%。 全市农民人均纯收入5080元，比上年增加470元，扣除物价因素实际增长9.7%。5、昆明市2010年国民经济和社会发展计划草案提出固定资产投资力争达2160亿元。在14日开幕的昆明市十二届人大六次会议上,昆明市2009年国民经济和社会发展计划执行情况与2010年国民经济和社会发展计划草案的报告中计划2010昆明将力争全社会固定资产投资规模达到2160亿元,其中重点基础设施完成投资570亿元,重点产业项目完成投资164亿元。6、在2009年昆明主城建筑高度控制规划方案中昆明主城第一次提出规划建设“一主三次”CBD区域：主城主中心区(CBD)、西市副中心区(次CBD)、北市副中心区(次CBD)、南市副中心区(次CBD)。明确规划出“三山一水”的城市轮廊。这对昆明的城市价值和城市竞争力也将是一次提升和飞跃。昆明市2009年城中村改造工作提出，今年全面完成主城建成区336个城中村改造专项规划的编制和审批；再实施45个城中村的改造。7、2009年9月30日，昆明东南北二环路主线全线贯通，与先期完工的西二环路无缝对接，绕城一圈只需半个小时，昆明30分钟主城生活圈即刻形成，并联动“圈内”和“圈外”。二环沿线楼盘的居住品质将得以再次升级，二环沿线的商业布局也将被瞬间连通。8、2009年6月8日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划，标志着昆明城市轨道交通建设的大幕已经拉开。地铁给一个城市带来的，不仅仅是交通上的便利，更是一种全新的生活方式，这必将掀起房产投资新热潮。二、昆明市房地产市场概况（一）房地产投资情况2009年昆明房地产开发猛增42.5%，达到369.43亿元。相比09上半年市场的冷清，下半年陆续的几块新地王的诞生，以及土地出现激烈争夺场面的出现，预示着土地市场逐步步入回暖期，开发商对未来市场的信心开始提升。09昆明市区内重点成交地块1、2010年1月土地规划信息公示分析 （数据来源：FMC房地产研究中心）1月份规划公示项目共15个，其中居住性质的项目数量最多，商业、办公及工业性质项目数量同。2、一月昆明土地市场交易分析 （数据来源：昆明市国土资源局）1月共有8块土地出让，并全部成交。显示了强劲的市场需求。（二）商品房市场价格2009年全年成交各类商品房78201套，成交面积为696.47万平方米，成交金额为363.9亿元，全年均价5165元/平方米。（资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）（三）市场供需分析1、2010年上半年，昆明的房地产市场将会受到目前的调控政策的影响，但具体到各开发商影响程度则不同，通过前期回款已经储备了足够资金的开发商，还是可以按照计划推盘，而一些现金流不充裕的开发商有可能受到影响。但随着国家经济形势趋好，调控政策对整个房地产行业影响不大，短期出现观望气氛也是正常的。现阶段购房者已经出现了分水岭，已经下定决心买房并认筹了的人将会继续在高房价中抢房，还没有下决心买房者将会在国家调控背景下持币观望。2010年的房地产市场和2008年时面对的经济环境完全不同，政府所出台的政策肯定也是不同的，对于一些房价涨幅非常大、速度非常快的城市来说，或许会有一个停顿的过程。从统计数字来看，昆明的房价算是上涨比较快的，但这是因为基数比较低，所以从单纯的涨幅和速度来看，属于都比较快的，不过如果将昆明的情况与其他一线城市作对比，昆明的房价还是属于一个可以承受的水平。2010年昆明的房价走势还需要看昆明的土地供给情况以及城市化进程。以现在昆明的城市化水平来说，未来的发展不会放缓。据悉，昆明市政府已编制了昆明市2010-2012年保障性住房建设计划白皮书，计划从2010年起，用3年时间基本解决全市低收入住房困难家庭住房问题，并完成棚户区改造，使城市和工矿棚户区居民住房条件明显改善，这将会释放巨大的市场刚性需求量。昆明迄今为止最大的动迁项目草海国际生态商务港将在今年9月前完成拆迁工作。此次滇池草海片区规划范围：东至西坝河，西至昆安高速，南至南绕城高速规划路，北至南二环路，总面积约8.73平方公里，涉及片区有马街、福海、棕树营、金碧、碧鸡5个街道办事处的10个社区居委会47个居民小组和158家国有单位。总人口约10万人，其中农业人口约6400户2.1万人。这部分人将使市场需求强劲。由于2009 年市场反弹，市场需求放量大，各开盘楼盘时至2009 年底基本进入尾盘期或售罄，另外据悉由于新的报规规定，使多数楼盘报规暂未通过，预计上半年市场达到预售条件楼盘较少，供应量少，甚至有可能出现供不应求。按照报规时间及政府城中村800 万开发量要求，下半年预计陆续放量，形成供给高峰期。2、昆明楼市一月在售楼盘情况分析 （1）在售楼盘项目类型 （数据来源：FMC房地产研究中心）从上图可知：本月在售楼盘仍然以混合类型项目为主，占54%。 其次普通住宅类型项目占比列较大，为27%。可以看出当前昆明房地产市场开发项目以综合型项目和普通住宅型项目为主。 混合项目中，普通住宅和商业混合项目占比最大，占所有混合型项目的47.5%，接近一半。其次，常规的综合体混合型项目（普通住宅、写字楼、商业项目）占比也较大，占27.5%。普通住宅 ：本月在售普通住宅比列较上月有所下降，但是在售楼盘单价却成上涨趋势发展，本月在售普通商品房均价为5227.44元/，环比09年12月份上涨8.95%。 1月份在售普通商品房主要集中在二环以内区域，受区位因素影响，单价较高，一环内在售普通住房销售价格集体破万，达到历史最高水平。除了市场供应物业区位影响价格上升之外，城中村大规模改造也带来的大量释放性需求，导致市场供应受到特定群体热捧，使得价格出现大幅上涨。 别墅 ：本月在售别墅物业销售均价超过万元大关，为11093.85元/，环比09年12月份上涨35.84%，有较大涨幅。 在售别墅物业集中在滇池版块和世博版块。通过本月最新统计数据可以看出，在普通住宅价格快速上涨的同时，别墅这一稀缺物业也由于大规模城市开发带来的便捷配套出现大幅的价格提升。本月新开楼盘同德锦江嘉园的联排别墅，开盘起价为18000元/，突破了昆明别墅市场的开盘价格。 商业 ：本月在售项目中纯商业项目占比最小，为5%。销售均价小幅下跌，为15075元/，较09年12月下降1.39%。 （四）市场特征分析1、国家政策支持“首置”，提高二套置业首付、利率，使首置客户为减少二次购房压力，而选择一步到位，对产品需求面积段将提高，功能分区需求高。2、别墅供应越加减少，多层与高层价格差拉大。从已出让地块经济指标来看，别墅供应将越来越少，其未来稀缺性及保值增值将越来越高；高层产品成为主流供给已是有目共睹，多层与高层的价差将会拉大，出现差异较大的定价。3、小面积住宅减少，小两房、三房面积段适度放大。根据规划中车位要求，会促使规划过程中减少小面积户型的配比，从而减少公共配套等而产生的成本，适度放大小两房、三房面积段以满足容积率要求。4、由于昆明房地产市场以刚性需求为主，首次置业及改善需求较多。随着楼市不断增长，部分前期以刚性需求购房后物业升值，从购买房产中获益较多，同时对比股市的不确定性，部分资金转入房地产，期望通过短期炒作转手，获取更大利益，从刚性需求客户转型为投机者。特别是昆明市政府大力推进城中村改造工程，由于拆迁补偿，短时间内出现大量“准富豪”，一时间拥有较多的闲置资金。拆迁后对房子的刚性需求强烈，且具备一定的经济实力，成为潜在的投资客群体。该部分人群将成为各楼盘重点客户对象，也成为流入房地产资金的另一渠道，并支持价格上升。5、北市区上涨幅度高于其他片区，南市区发展速度高于其他片区。从土地供应情况来看，北市区供给明显少于其他片区，而北市区配套逐渐成熟，将成为中产阶级的选择之一，因此北市区的房价上涨的幅度有可能高于其他片区；南市区随着各不同商业、配套的完善进驻，将会成为城市中高端人群聚集地，以前由于其配套不完善而空置的现象将会改善，南市区发展速度将高于其他片区。6、除了本土开发商之外，大量外来大型开发商入滇，将成为今年昆明地产的一大亮点。一方面是城中村改造的吸引，另一方面则是云南丰富的旅游资源契合了这些外来大佬的发展需求。包括华侨城进军阳宗海、云南城投携手万科地产组建合资公司、招商、中海等，与往年如保利、恒大等发展商拿位于安宁、太平等州市或新区项目不同，此次各品牌大鳄均瞄准从昆明市区作为发力点，打造品牌，抢占市场，使本土开发商面临新一轮的竞争洗牌。品牌发展商的进驻，势必加快昆明房地产的发展进程，同时也将出现更具综合素质竞争力的楼盘。7、各个板块销售情况分析 目前昆明市各板块平均销售率情况比较 （数据来源：FMC房地产研究中心）从上图可知：本月昆明市各个板块平均销售率位于前三位的分别是滇池版块、官南版块和一环至二环版块，平均销售率为95.14%、95%、94.86%。 与09年12月相同，滇池板块名列热点板块首位。本月销售率最低的版块为东南版块。 三、项目周边市场状况（一）由于市政府、省政府、省政协的南移，行政区域辐射到这个片区，滇池板块将是未来的市中心，政治经济核心区。在2010年，世博板块将略显疲态，而滇池板块起到标杆性作用。此外，还吸引了万科、中国五矿等等大型开发商，在这里，豪宅就是资源优势，有豪宅情结的客户会毫不犹豫选择滇池板块。 昆明发展重心会往南移动，滇池北岸，环湖整个布局，以整个滇池水岸线为生命线，以大滇池为出发点，延展到整个大滇池片区。使得滇池板块真正宜居、完美、完善配套；商业、公共配套都很成系统，使得整个片区区域合理，更加适合未来快速发展趋势。（二）环滇池楼盘有：滇池卫城、水岸公馆、列侬溪谷、水天一舍、滇池康城、海悦花园、听涛雅苑、滇池南郡、金家大院、海韵枫丹、黄金海岸、极少墅、长城滇池花苑、德瀛华府等。这些楼盘都是以高品质、高价值、高价格的别墅为主的住宅小区。这些别墅均价都在万元以上。例如：住宅单价：滇池卫城5000-6000元/平方米(已售罄)；滇池康城4300-5000元/平方米(已售罄)；海悦花园4500-53000元/平方米(已售罄)；列侬溪谷6500-72000元/平方米(已售罄)；南亚风情第一城7300-8200元/平方米均价（在售）；水岸公馆6900-7500元/平方米均价（在售）商业单价：滇池卫城13000元/平方米(已售罄)；水岸公馆18000元/平方米均价（在售）南亚风情第一城40000-45000元/平方米；别墅单价: 极少墅独栋16000元/平方米，联排12000元/平方米（在售），水岸公馆联排16000-17000元/平方米（在售）南亚风情第一城20000元/均价平方米；另外，昆明最大的城市综合体南亚风情第壹城项目位于昆明滇池路中段，总用地面积282.45亩，总建筑面积97.8万平米。其中包括：35.26万平米的商业物业，5万平米的白金五星级酒店，9.6万平米的5A级智能写字楼，4.3万平米的SOHO国际，24.6万平米的高端住宅，27.6万平米的地下空间。百万平米巨型城市综合体实施整体规划、整体开挖、整体建成和整体运营，到2011年整体呈现建成。南亚风情第一城的出现，以城市商业副中心为项目商业定位。在一定程度上弥补了滇池板块大型商业业态的空白。第三部分 项目的市场定位一、主力消费群定位（一）市政府、省政府、省政协等门国家机关的富有人员。（二）银行、金融、证劵、投资界的成功人士。（三）城中村改造工程过程中由于拆迁补偿，出现的大量的“准富豪”的刚性需求。（四）社会精英人士、商务成功人士（五）大学城里的教授（六）外来投资者、部分分时度假人士。二、产品定位（一）高档、高品质、花园式山水楼盘（二）昆明市著名楼盘（三）环滇池标志性楼盘及商业中心（可将名称改为：滇池一品、滇池一号、滇池湾、滇池水岸、一品春城、海逸天下，等等既能表示楼盘所处滇池的优越地理位置，又能代表楼盘品质超群、出类拔萃、傲立昆明所有楼盘的唯我独尊的楼盘名称，让购买者自豪，拥有这里就是身份和地位的象征）。三、户型定位（一）别墅（二）高档花园式景观洋房（三）二房为辅，三房、四房为主（四）双卫双大观景阳台等等第四部分 项目的经济分析一、项目总体经济技术指标（规划指标见第一部分之二.（二）（一）土地地价：60万元/亩（二）总价：102000万元（三）楼面地价：359.82元/平方米二、项目开发建设的组织与实施计划（一）建设方式自筹资金建设（二）开发方案设想1、分三或四期开发。2、先建住宅与商业后建别墅，或同时建少量别墅只作宣传用，以提高项目的市场定位、档次。3、每期之间尽量减少市政道路的分割，是整个楼盘形成一个整体，增加居住的整体环境氛围，减少降低建设公共配套的成本（如游泳池、地下停车场、幼儿园、小区出入口等等）。4、规划完善配套设施（如学校、商场、双语幼儿园、电影院、银行、餐饮、酒吧一条街、咖啡馆、健身会所、休闲娱乐设施等等），以增加楼盘的附加价值，最大限度挖掘项目的可创造利润。（三）开发时间进度（略）三、项目成本明细项目名称总成本（万元）单位成本（元/m2）备注土地成本359.82楼面地价勘察费用1绿化景观设计费用0.2施工图设计及审查费2燃气、自来水等工程接口设计费0.5监理费15建安平均成本2100住宅商业地下车库安装工程给排水安装工程40电气工程安装工程50弱电工程20消防工程1防雷接地0.5电梯36配套成本室外高低压配电10道路工程18雨、污水排水工程20室外路灯系统0.5绿化2室外给水管网50小区监控系统0.7各种政府收费2管理费150.98营销费用302财务费用830.40不可预见费15总计4027.6说明：（1）管理费用（总销售收入的1%）=428.04亿元*1%=4.28亿元=150.98元/平方米营销费用（总销售收入的2%）=428.04亿元*2%=8.56亿元=320元/平方米财务费用（总销售收入的5.5%）=428.04亿元*5.5%=23.54亿元=830.40元/平方米不可预见费用（总销售收入的0.1%）=428.04亿元*0.1%=15元/平方米（2）以上数据仅为参考，因地点时间不一样，以及每个公司的财务要求不同，费用提取标准将会不同。四、项目销售收入预估（一）销售价格预估（以2011年入市、以在售楼盘价格为参考，以“市场估价法”保守价格估计）：1、别墅：18000元/平方米；2、住宅：8000元/平方米；3、商业：20000元/平方米；（二）销售收入预估：1、别墅和住宅综合均价：13000元/平方米；别墅和住宅综合销售收入预估：13000元/平方米*1984325=25796225000元=257.96亿元2、商业销售收入预估：20000元/平方米*850425=170.08亿元总销售收入：257.96亿元+170.08亿元=428.04亿元五、项目利润（一）总成本：4027.6元/平方米*2834750平方米=141.17亿元（二）毛利润：428.04亿元-141.17亿元=286.87亿元（三）毛利润率：286.87亿元141.17亿元=203%由于企业所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、土地使用税等不在此处计算，故：净利润：（略）六、敏感性分析在规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的因素主要是开发成本及销售价格的变动，按目前昆明房地产市场的情况看，销售价格大幅下降的可能性不大。那么影响项目利润的因素主要是开发成本，包括拆迁成本、融资成本、开发周期延长的时间成本等。该部分通常能影响到利润的变动幅度8-13%。第五部分 可行性研究的结论一、经济效益分析由以上研究分析可知，本项目具良好的市场前景及投资价值。二、拟投资理由及潜在风险（一）拟投资理由1、昆明房地产市场发展前景良好。2、项目所处位置优越。3、地价便宜，付款压力小。4、利润空间大，收益好、投资回报率高。5、公司有成熟的房地产开发经验及操盘经验。（二）潜在风险1、资金周转风险。由于体量巨大，前期开发建设投入的资金量大，要求公司在销售回款前有足够的资金及时到位作保证。2、拆迁周期长短风险。如拆迁难度比预想的加大，导致拆迁周期延长，或者拆迁补偿金比预想的提高，就会大大加大项目开发的成本与风险。3、开发周期长短风险。由于资金周转跟不上项目开发的进度导致项目停工、误工、延长工期；或者由于拆迁周期延长导致项目不能按计划开工建设、销售。这些都会导致开发周期比计划中的延长，导致公司财务风险。4、国家宏观调控及银行信贷政策风险。由于国家政策的变化，使得银行信贷政策出现紧缩，公司融资困难，资金链出现断裂或危险，这将会导致项目的开发风险。三、社会效益分析如此盘开发成功，可为公司积累可观的资金实力，锻造一支队企业认同感强、具有很强战斗力的经营团队。并极大的树立公司的品牌形象，在昆明、云南、甚至全国营造良好的社会知名度和美誉度。为公司的可持续发展奠定坚实的基础。 时间：2011年8月11日 以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁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