某地产项目营销计划教材.doc

丽江雪山水城项目营销计划一、 总论1、“雪山水城”整体分为两期开发。一期围绕雪山水城休闲运动中心、半山旅游度假居住区两个板块进行。该营销计划主要针对一期项目开发的产品。2、目标客户群定位：整合组建“雪山水城绿领俱乐部”政府官员商界精英CEO阶层企业家职业运动员律师金领阶层投资者时尚明星白领阶层离退休人员3开发理念打造世界级旅游度假胜地以雪山水城为引爆点，全面推动丽江从以“观光型”旅游经济为主，向以“休闲、度假型”旅游经济转变。把丽江建设成为与三亚、巴厘岛、威尼斯等齐名的旅游度假胜地。 开发模式定位 1、城市运营商推动丽江城市发展 以丽江新一轮城市建设，旅游产业发展全面升级、提速为契机，以城市运营商的角色为定位，充分把握文笔山、文笔海的资源特色和优势，以雪山水城项目为运作平台，通过理念创新、模式创新、手段创新，全力打造丽江新的旅游热点，创建新的旅游、度假、休闲开发经营管理模式，成为新世纪丽江旅游的品质地标。 配套先行，确立项目的市场地位 丽江作为一个成长型的旅游目的地，其优势正在市场逐步显现。每年稳定增长的游客数量奠定了丽江发展旅游产业的基础。但从丽江目前的旅游方式和游客结构来看，仍停留在初级的观光型、团队型旅游阶段，丽江要想成为真正的国际性旅游胜地，就必须在旅游产业的调整过程中，鼓励并支持休闲、度假型旅游产品的开发。 结合旅游产业的开发特点，以及丽江旅游地产市场的发展现状，雪山水城作为在丽江首先引进真正“休闲度假”生活方式的项目，无论在产品规划、市场规划、开发模式的选择上，都要做到适度超前，只有成为市场中的领头羊才能保证项目的成功。 旅游项目先行： 通过符合休闲度假生活特点的旅游项目开发，拉升整个区域板块的综合旅游价值。（先期投放、滚动开发） 环境工程先行： 环境是旅游的基础，没有一个优质的自然环境，项目要表现和要打造的生活方式，将无法体现。 服务配套先行： “城市会所”作为整个休闲运动项目的服务配套，为项目的一期开发并投放使用奠定基础。 在吸取国内外成功经验的基础上，公司制定了“强强联手，资源整合，务实创新，品牌制胜”的十六字发展方针。4、发展规划 丽江雪山水城国际度假社区自2003年6月全面启动，力争在3至5年的时间内完成整个项目的开发和建设。一期丽江古城国际高尔夫俱乐部已经正式动工，预计于2004年底全面投入使用。5、开发理念打造世界级旅游度假胜地以雪山水城为引爆点，全面推动丽江从以“观光型”旅游经济为主，向以“休闲、度假型”旅游经济转变。把丽江建设成为与三亚、巴厘岛、威尼斯等齐名的旅游度假胜地。她将成为丽江未来城市发展、旅游产业发展的核心项目，是新世纪丽江经济腾飞，旅游产业、旅游产品、服务类型向多元化、国际化发展的启动引擎，是丽江城市经营浓墨重彩的一笔。6、强大的资源整合平台 为项目创造商机无限（1）专家顾问团王志纲： 丽江雪山水城国际度假社区首席战略顾问王志纲工作室首席策划乔欧布林格：高尔夫球场首席设计师自1978年以来乔欧布林格先生一直在高尔夫球场设计、建造和管理领域工作。1989年正式受聘于世界高尔夫超级明星杰克.尼克劳斯，其非凡的设计才华得到充分展现。在设计风格上推崇自然，在充分把握和利用自然、地形特点的基础上发挥设计师的想象力和创造力，突出球场个性。让人们置身于如画风景的同时，更能体会高尔夫球特有的攻打艺术，最大限度的享受和领略球场的自然风光和战略风格。汤姆：高尔夫球场首席造型师 汤姆先生具有十四年从事高尔夫球场设计的经验，曾担任二十多个球场的首席造型师工作，这些球场遍及世界七个国家和地区，其中大多数是世界著名球手的签名球场，如杰克、尼克劳斯、瑞斯、马克、奥米拉等。在国际高尔夫球场造型业内享有盛名，尤其是能够以其超群的艺术创造力把设计师的理念完美地体现于球场造型上，赋予球场特有的个性和生命力。韩家英：丽江雪山水城国际度假社区首席品牌形象顾问深圳市韩家英设计有限公司自1993年成立以来主要服务的客户有：新大洲摩托、康佳电子、创维集团、奇强日用品、小护士化妆品、怡宝系列饮品、雪花啤酒、博鳌高尔夫球会、广发集团、深圳发展银行等优秀设计方案在国内外大型专业比赛中多次获奖，在中国广告界享有盛誉。陈吉吉（哲）：丽江雪山水城国际度假社区特聘顾问中国国际建筑艺术双年展常务副秘书长北京大水广告有限公司北京角度展览展示有限公司北京风雨雪户外运动俱乐部有限公司董事长2、云南省建筑专家顾问团 顾奇伟：昆明市规划委员会委员； 朱良文：中国传统民居学术委员会副主任； 董祖健：昆明市规划委员会委员；云南土木建筑学会理事；陈海兰：原昆明市园林规划设计院院长；教授级高级园林规划师；建筑规划设计战略联盟新加坡工程集团：新加坡工程集团是亚洲主要工程咨询及发展专业机构之一。自1833年成立以来，曾经参与多项标志性建筑的发展与管理，为新加坡的发展做出了贡献。其代表作有：新加坡樟宜机场、总统府、国会大厦、裕廊岛陆桥、新加坡国立大学、南洋理工大学、陈笃生医院及新加坡赛马场等。澳大利亚柏涛建筑设计集团：柏涛建筑设计集团是澳大利亚最大的建筑设计公司，成立于1890年。一个多世纪以来，柏涛一直走在世界建筑设计的最前列。在1998年世界建筑杂志的排名中，柏涛建筑设计集团在全球最大的建筑设计公司中排名第八位。泛华工程有限公司：泛华工程有限公司是中国首家由国家体改委批准，建设部归口管理的全国性工程股份制企业，是建设部五家直属现代企业制度试点单位之一，由国务院有关部委和省市的近二十家规划、咨询、勘察、设计、建筑、施工、房地产开发、投资公司等大中型企业以股份制形式组建而成。旅游开发管理机构联盟美国RCI集团 总部设在纽约的RCI公司于1974年首创分时度假假日交换网络，目前拥有遍布100个国家3100多家联盟度假村以及居住于200个国家的300万个会员家庭。目前RCI公司在中国的度假村数量已超过33家。RCI公司将为本项目提供金融、市场咨询及人员培训等专业服务。这不仅有益于本项目的旅游开发，也为丽江旅游产业的发展创造新的动力和契机。新加坡俱乐部管理有限公司新加坡俱乐部管理有限公司是新加坡最大的高尔夫球会、分时度假网络及俱乐部管理集团之一。具有丰富的酒店、俱乐部管理经验，全球化的人力资源组合为公司的业务输出提供了坚实的后盾。该公司拥有强大的会员群体，在全球范围内注册会员达到600万之巨，其先进的管理体系及服务深受业界推崇。目前参与雪山水城具体操作执行的各专业公司王志纲工作室；美国尼克劳斯公司；深圳韩家英设计有限公司；北京角度展览展示有限公司；北京风雨雪户外运动俱乐部有限公司；新加坡工程集团；新加坡俱乐部管理有限公司。旅游项目先行： 通过符合休闲度假生活特点的旅游项目开发，拉升整个区域板块的综合旅游价值。（先期投放、滚动开发） 环境工程先行： 环境是旅游的基础，没有一个优质的自然环境，项目要表现和要打造的生活方式，将无法体现。 服务配套先行： “城市会所”作为整个休闲运动项目的服务配套，为项目的一期开发并投放使用奠定基础。项目产品定位 半山而居 倾听丽江山水 感悟生命之美 产品定位特色： 以丽江的自然山水、天空为远景，以文笔山、文笔海为中景，以丽江古城高尔夫球场为近景，营造半山而居的生态环境和自然景观。 以“自然主义”风格为建筑理念，以“纳西民居”特色为设计指引，以现代文明所提供的“物质享受”为标准，创造具有国际水准和丽江特色的“休闲度假型”居住产品。 项目市场营销策略“组织营销” 通过与拥有强大客户资源的当地及全国性组织机构合作，实现项目“卖全国”的目的。 针对全国性的营销网络，公司除了结合本地市场成立丽江、昆明销售中心之外，单独设立外阜市场营销管理中心，起到协调、组织、管理的职能宣传思路 1、宣传定位 l 项目拥有的不可替代和复制的稀缺资源； l 项目创造出的产品价值和附加值； l 丽江文化与时尚文化的文脉组合。 媒体思路 强化网络营销、直销是本项目的核心营销策略，因此，在媒体选择及投放方式、策略上明显有别于普通房地产的做法。 l 全国性杂志、周刊：A、报媒是房地产项目采用最多的媒介，但对本项目而言，报媒使用要尽量控制，强化其信息的功能传递。B、根据目标客户群的阅读特点，以及广告的时效性、延续性，本项目将强化全国重要市场航线的航空杂志、全国性商务类杂志和时尚类杂志，以及经济类周报的地区性投放。 l 系列楼书：生活方式的推广对于本项目而言，比其它城市类房地产项目都显重要。需要更真实、全面的把项目所追求的和将来要打造的度假养生生活方式，全方位展现给客户，引导市场消费。传统的楼书形式无法满足项目的要求，因此，从展示项目文化、生活方式的角度出发，形成系列化楼书，从不同视角描绘“雪山水城”的综合价值。 营销网络建设不可复制：项目的唯一性、权威性、排它性唯一性：世界上只有一个丽江，而在丽江以古城为圆心，五公里半径内，也只有一块拥有2600亩湖面的山水宝地。权威性：高屋建瓴的开发理念和先进的开发模式；中国城市运营首席策划王志纲先生的鼎力加盟；赋有高水平策划及操作能力的公司团队。为项目发展奠定了坚实的基础。排它性：特有的企业资源、项目资源配置，个性化的企业文化和经营理念，是雪山水城独树一帜，差异化竞争的市场利器。P14：丽江雪山水城国际度假社区的功能板块划分丽江雪山水城国际度假社区共分为四大自然地理区划半山区、湖畔区、乡村区和水城区；四大片区涉及不同的经营主题休闲度假主题、会议经济主题、商业娱乐主题、运动休闲主题和健康养生主题；根据不同的主题定位形成八个功能性分区丽江古城国际高尔夫俱乐部、雪山水城半山别墅、雪山水城国际会议中心、雪山水城国际度假村、新水上四方街、雪山水城国际养生园、雪山水城国际老年基地、雪山水城丽江公社。P15：丽江古城高尔夫俱乐部挥杆 在最接近神的领地“沿着一条穿过田野和村庄的狭窄道路，过几条很深的溪流、爬陡坡、穿过松林和杜鹃花丛，便到了文笔峰。爬山虽然很辛苦，但就像向天堂行进。”被遗忘的王国 丽江古城高尔夫俱乐部位于文笔山北坡，文笔海畔，远眺雪山，近瞰碧水。由国际标准高尔球场及丽江古城高尔夫城市会所两个部分组成。P16：理念定位：高尔夫球场是“雪山水城”项目旅游地产开发的核心产品，是整个项目的启动点和市场引爆点。建成后的丽江古城国际高尔夫俱乐部将作为丽江市对外展示、接待的城市会所，成为大香格里拉旅游产品、配套、服务等向多元化、国际化、品质化发展的先锋。通过高尔夫球场的成功运作，加速完善项目的资源平台，有效带动雪山水城的整体开发，积极参与并推动玉龙县的城市化发展进程。品质定位：丽江古城国际高尔夫俱乐部聘请国际顶尖高尔夫球场设计公司美国尼克劳斯公司鼎力加盟，全力打造国际级27洞高尔夫标准球场。规划定位：国际化国际级高尔夫球场的顶级标准个性化高原雪山湖景高尔夫球场本土化传承渲染丽江古城的历史、人文氛围。每洞一名，每洞一景。P17：市场定位：丽江古城国际高尔夫俱乐部坚持国际化、个性化、本土化的原则，从开发理念、规划设计开始，注重每一个细节的表现，跻身于亚洲乃至世界极具个性和知名度的特色球场。目标客户：以国内、东南亚高尔夫爱好者及高尔夫球会为主，积极联络整合国际知名高尔夫球会及赛事组织机构，形成丽江古城高尔夫俱乐部的全球会员网络体系。会所定位：丽江古城国际高尔夫城市会所在为高尔夫俱乐部会员提供专属配套服务的同时，依托丽江旅游板块，强化城市接待、社交、小型会议的服务功能。在综合品质上成为丽江政府、企业、个人等迎来送往的“高级私家客厅”。会所的规划设计充分把握和体现纳西文化、高尔夫文化的神韵及内涵，在保证使用功能完备的前提下，在建筑、装饰、装修风格上形成并凸现文化张力。P18：雪山水城半山别墅：雪山水城半山别墅是整个项目中的顶级度假居住产品。它所面对的是具有国际视野，懂得生活、热爱生活、享受生活的商界精英群体；它所提供的是一种极端享受型的度假生活方式。在雪山水城半山别墅中，您将体验到的除了现代文明所创造出的最奢华的物质享受之外，更能够体验到丽江那特有的自然与人文气息。P19：雪山水城半山别墅的两大属性：企业会所风云汇聚感受人生精彩国内外企业、财团的度假型商务基地：是企业接待客户、高层交往、员工奖励、商务会议的最佳场所。在丽江自然人文的体验环境下，它将成为企业展示形象、树立品牌、打造企业文化的商务会所。推广策略 l 项目推介会： 针对不同的市场特点，营销策划中心组建多个“项目推介小组”，配合各区域市场不定期举办“项目推介会”，以此为节点强化市场营销。 l公关活动： 是本项目形成体验式营销的最佳方式，通过与不同资源体的有机整合，组织不同形式、不同主题的公关活动，以期达到市场炒作，宣传推广的目的，改变传统地产硬广告、硬新闻的炒作方式，更好、更有效的掌控媒体。 l媒体价值互换： 根据公司的整体营销策略，目前以与“新地产”、“新周刊”、“经济观察报”、“香港凤凰周刊”、“深圳特区报”等媒体达成互换意向，以度假住宅换广告投入。直销 l 度假型产品 l 高端客户市场 l小众客户群 l全国性市场 结合产品特性，一方面，突出尊贵客户的身份和地位，在营销过程中体现服务概念。另一方面，针对小众客户群的营销特点，发挥项目营销的主动性，提高营销的实效性，避免无谓的宣传推广P20：CEO官邸新财富人生的张驰之所CEO官邸体现的是一种品味、一种态度、一种时尚、一种人生，是中国新经济大潮中风云人物休闲度假的专属领地。依托丽江这块圣洁的土地，CEO们在暂别商场之余放纵身心融入自然，去真正体验“世外桃源式的别样生活”。P21：雪山水城国际会议中心 会展经济丽江旅游经济发展新的增长极在全球范围内，会展经济已日益成为一些国家和地区的主导产业，对区域性经济的增长，尤其是旅游产业发展的促进和拉动作用愈发显著。丽江作为一个以旅游产业为经济核心的单一型经济城市，在新一轮的城市建设、产业发展的过程中，会展经济将成为增强旅游产品、服务等综合附加值的新的经济增长点。在新的历史时期，丽江在应对机遇和挑战的同时，其旅游接待服务体系及配套的不完善与猛增的游客数量及档次要求之间的矛盾日益突出。随着大香格里拉旅游热度的持续升温，顺应区域经济的发展指向，雪山水城国际会议中心应运而生。为填补高端市场的空缺，规划中的雪山水城国际会议中心包括会议中心及超五星级国际俱乐部两个部分。通过项目运作，资源整合，一方面丰富项目自身的产品结构，一方面提升和强化整个“丽江旅游休闲度假板块”的综合商务配套功能。P22：雪山水城国际旅游度假村 在丽江，投资就是一种生活方式都市的繁华曾经是多少计划经济时代人们的追求和梦想，时过境迁，短短二十年的经济改革，彻底地改变了中国人对生活的认识和对生命的理解。在经济高速发展的今天，都市的繁华变成了一种喧嚣，现代的城市文明留给人们的却是孩提时自由拥抱大自然的回忆和渴望。惯常了城市紧张而浮躁生活的人们，又重新的开始觉悟，什么才是幸福、什么才是生活。不知道什么时候“旅游和度假”悄悄地成为了时尚杂志和报刊中最时髦的名词，不知道什么时候“旅游和度假”悄悄地成为了现代人生活中不可或缺的重要组成部分。物质改变了人们的生活，生活也在改变中不断地清晰起来，生命、回归、自然的主题，也从未象今天这样撩人心弦。雪山水城国际度假村正是对这些主题的最完美诠释，它融国际青年旅社、家庭式旅馆、分时度假酒店、餐饮、娱乐服务于一体，为投资生命、投资生活的人们，提供了一种全新的生活方式和投资理念。P23：国际青年旅舍：专为“国际青年”准备的丽江居所，加盟国际青年旅舍网络，采用产权酒店开发经营管理模式，进行整体投资规划。家庭式旅馆：纳西村落式民居，以家庭为单位投资经营。针对那些热爱丽江，向往丽江生活的人们量身定造。在完成“做丽江人”心愿的基础上，附加高额投资回报的经营主题。分时度假酒店：“分时度假”概念已被愈来愈多的国人所认知，并得到了“爱旅者”们的普遍青睐。通过加盟国际分时度管理体系，使人们的旅游变得更加轻松、愉快。由此而产生的生活方式也正在成为时尚人士投资生活的全新体验。白领公寓：丽江作为体验之都、小资天堂已经成为事实。那些追求小资情调，酷爱“丽江”标签的都市白领，为寻求高雅、浪漫的生活状态，偶约三两知几，以情人为伴，在丽江度过一段快乐时光，而白领公寓恰好为他们提供了实现浪漫的空间。P24：雪山水城国际老年基地 随着中国逐步进入老龄化社会，“老年人”问题愈发突出起来。由于中国经济的高速发展，社会结构、家庭结构、意识形态等领域都发生了巨大改变。富裕的老年阶层也迅速改变着传统的生活、消费、家庭和居住等观念，老年消费已经成为了备受社会关注且极具发展潜力的大市场。为了追求晚年生活的幸福，老人们开始了一次又一次的居住地大迁移。田园牧歌式的生活成为了他们选择的目标。雪山水城国际老年基地借丽江的自然环境、人文环境、气候环境的独特优势，并以此为商业平台，通过政府资源、市场资源的有效整合，引进专业的开发经营企业和机构，针对老年阶层不同的人群特点、家庭特点及养老需求，提供包括居住、文化、娱乐、医疗、休闲、社交等全方位的服务配套设施，为老人们打造一个“人间天堂”。P25：雪山水城国际养生园人体大修厂，生命加油站自从人类进入工业社会以后，迷失在钢筋混凝土森林之中的现代人，被当今社会的物质文明和生活垃圾重重包围的现代人，发现自己的生命质量在不知不觉中下降，一些所谓的“都市病”、“文明病”、“富贵病”、“企业家病”等正在悄悄地爬上现代人的病谱。如果我们问：二十一世纪人类最关注的问题是什么？那就是健康。雪山水城国际养生园项目的隆重推出，正是基于对现代人健康水平和健康质量的深刻思考，充分运用房地产业资源和健康产业资源有机、合理、科学、经济的嫁接，以全新的生命、健康理念，在天时、地利、人和的条件下，以健康产业为核心，创造性地把养生保健与休闲娱乐巧妙的融为一体，从而对人们的生活产生划时代的影响。雪山水城国际养生园致力于养生方法科学化、养生行为生活化、养生活动家庭化、养生意识社会化；不仅从生理上，而且从心理上，为人们的健康提供高度科学化和人性化的专业关怀。养生园的主要功能在生理、心理亚健康问题上，为客户提供医院所无法提供的解决之道；为客户家庭及个人生活提供保健、养生专业技术性指导、咨询及广泛的信息、技术支持；为客户提供一流的养生环境、先进养生设备和专业的配套服务，使之成为家庭生活、休闲娱乐活动、社交及商务活动的最佳场所；高度科学化、人性化的养生服务，使养生成为生命的超级享受，美好生活的象征。P27：雪山水城丽江公社追求自由 展示个性的精神乐园雪山水城自由天地是整个项目中最具个性的板块，是艺术家、科学家们的专属领地，是思想、艺术、文学的天堂。建筑、环境和人是“自由天地”的核心三要素，通过它们之间的组合所形成的一种氛围，表达出建筑与自然、人与自然和谐共存的完美境界。这里是建筑艺术的博览会，这里是艺术家们的工作室和居住地，这里是科技环保节能住宅的展示场，这里是追求自由，展示个性的精神乐园。P28：新水上四方街 群山之巅的高原水城如果说古城四方街是一个盆景的话，那么新水上四方街就是依照盆景放大十倍的真实山水。她是在古城四方街基础上的“21世纪激情版”，是对传统文化的继承与发扬，是对现代文明与时尚丽江诠释，是更人性化、国际化的旅游地产开发。同时，她将成为雪山水城项目中商业、娱乐等综合配套区，是丽江民俗文化、休闲文化、商业文化在雪山水城中的集中演绎。P29：是梦还未醒吗？一脚踏进的，是江南水声悠悠的村庄，还是高原草繁花茂的都市。浆声、丝竹盈耳，分明是户户垂柳的水乡。看雪山倒影，草甸溢香，又全是高原明媚的春天景致。这样的景色下，携一只笛，吹一曲清远的歌，曲里有江南的梦高原的情。或是读一首诗，在水网密布的现代之城，诗里有浆声灯影的秦淮风月，也有天雨流芳的文人情怀。丽江，这万里之外的柔软江南，也有迎来送往的流水，也有红烛高悬的温清。在这水上四方街，你可坐上小船，在水域里游荡；或是踏上青石板路，信步而去。找一处灯笼最亮的店铺，那里或许会有你久觅不得的珍宝：东巴的图、祭神的鼓、腊染的包寻一处乐声悠扬之地，坐进去，听舞台上倦得业已半闭双眼的老者唱：窗外雨潺潺，春意阑珊，罗衾不耐五更寒P30：雪山水城的文化观在这里文化不是外衣在这里艺术显得如此的平常文化不是简单披上的一件外衣，而是已经渗透到骨子里而自然散发出的一种自信与魅力高尔夫文化：高贵、悠闲、从容、平和，高尔夫文化所代表的精神正是雪山水城气质的写照。民族民俗文化：是雪山水城发展的基石。纳西文化的要素将具体落实到雪山水城建筑、街道、装饰的每一个细节，使项目在民族文化的层面上坚实起来。水文化：水文化是雪山水城的灵魂。整个项目的各个功能板块之间通过水来串联，更以水为景形成景观面的衔接。在水渠、水道、水湾、船坞、码头、栈桥、围堰、走廊、桥、船等与水息息相关的各个细节上下心思，使“水城”内的水可观赏、可亲近、可游戏、可回味。P31：专家顾问团资源整合 创造商机无限王志纲： 丽江雪山水城国际度假社区首席战略顾问王志纲先生1955年8月出生于贵州。1982年毕业于兰州大学经济系。学者王志纲1982年至1984年社会科学院从事经济理论研究工作。记者王志纲1985年至1994年任新华社记者。主要担负国家宏观重大经济题材的调研和报道工作。电视人王志纲从1992年开始，王志纲介入电视领域，主持拍摄多部大型电视专题片，引导我国电视片纪实风格的新潮流。策划人王志纲1994年下半年成为独立策划人。1995年创办王志纲工作室，任首席策划。作为工作室的灵魂人物，是工作室理论和方法的创建者，主持了诸多成功的案例，包括广东碧桂园、99昆明世博会、山东双月园、重庆龙湖花园、广东金业集团、杭州宋城集团、杭州天都城、贵州茅台集团、中体产业等策划项目。2001年主持广州星河湾、南国奥林匹克花园的华南板快之战，在中国地产界引起轰动，成为典范。2002年4月创办并主持北京财智经济战略研究院，整合城市与区域经济方面的专家，重点从事城市与区域发展战略研究与咨询工作。P32：Joe F.Obringer：高尔夫球场首席设计师 自1978年以来乔欧布林格先生一直在高尔夫球场设计、建造和管理领域工作。1989年正式受聘于世界高尔夫超级明星杰克.尼克劳斯，其非凡的设计才华得到充分展现。在设计风格上推崇自然，在充分把握和利用自然、地形特点的基础上发挥设计师的想象力和创造力，突出球场个性。让人们置身于如画风景的同时，更能体会高尔夫球特有的攻打艺术，最大限度的享受和领略球场的自然风光和战略风格。主要作品：BEARS BEST ATLANTA：位于美国亚特兰大市。被评为2002年美国十个必打球场之一。SYCAMORE HILLS GOLF CLUB：位于美国印第安纳州。被评为美国历史上顶级球场前二十名。观澜高尔夫俱乐部：位于中国深圳。在中国高尔夫界享有盛名，是1995年世界杯赛场。HUIS TEN BOSCH COUNTRY CLUB：这是一个建在高山峻岭上的球场，位于日本长崎。多年来一直是日本打球人数最高的球场之一。RUBY HILLS COUNTRY CLUB：位于美国加州葡萄园盛地。此球场别墅与球道融于一体，相得益彰，别墅价格居加州榜首。 Tom Lamb：高尔夫球场首席造型师 具有十四年从事高尔夫球场设计的经验，曾担任二十多个球场的首席造型师工作，这些球场遍及世界七个国家和地区，其中大多数是世界著名球手的签名球场，如杰克、尼克劳斯、瑞斯、马克、奥米拉等。在国际高尔夫球场造型业内享有盛名，尤其是能够以其超群的艺术创造力把设计师的理念完美地体现于球场造型上，赋予球场特有的个性和生命力。Tom与Joe Obringer的合作项目：四季高尔夫球场，位于美国密苏里州Ozark湖畔，在2000年全美私立高尔夫球场中排名第四位；Gut Larchen Hof球场连续四年被用于德国名人赛的比赛场地。P33：韩家英：品牌形象设计顾问1961年出生于天津1982年就读于西安美术学院工艺系装璜专业1986年任教于西北纺织学院服装系1990年入深圳万科文化传播公司任设计总监1993年成立深圳市韩家英设计有限公司服务的客户新大洲摩托、康佳电子、创维集团、奇强日用品、小护士化妆品、怡宝系列饮品、雪花啤酒、博鳌高尔夫球会、广发集团、深圳发展银行主要设计奖项1995年克罗地亚举行的第七界ZGRAF国际平面设计展【佳作奖】1995年香港亚太区【设计96展】银奖及优异奖等四项奖1998年香港【设计98展】银奖及优异奖等五项奖1998年第五界墨西哥国际海报双年展【JOSEGUADALUPE POSADA】金奖1999年应邀参加第十一界美国科罗拉多国际海报邀请展，韩国东亚细亚文字艺术展。2000年【香港设计2000展】金奖，第六界日本富士山国际海报三年展铜奖，波兰旺达计算机艺术双年展二等奖，第十九界捷克布尔诺国际平面设计双年展荣誉奖。2001年作品被德国KUNST UND.GEWERBE HAMBURG博物馆永久收藏，应邀参加法国巴黎国立密特朗图书馆举办的【平面设计200人，19972000】展韩家英设计有限公司作为国内最优秀的形象设计公司之一，此次加盟丽江国际雪山水城国际度假社区的形象设计工作，将为项目的品牌建设及市场推广夯实基础。P34：陈吉吉：特聘顾问中国国际建筑艺术双年展常务副秘书长“中国国际建筑艺术双年展”是经中华人民共和国文化部批准，将于2004年9月20日至10月6日在北京举行的大型系列建筑文产业会展。“中国国际建筑艺术双年展”每两年一届，其宗旨为展示国内外经典建筑作品，倡导文化创新，崇尚科学生态，优化中国建筑文化链素质，加快建筑产业理念、思想、艺术、行为的现代化速度。丽江雪山水城国际度假社区将通过项目的开发建设，积极参与首届“中国国际建筑艺术双年展”，并努力在展会上有所作为。P35:建筑专家顾问团 顾奇伟：昆明市规划委员会委员； 云南理工大学客座教授； 国家一级注册建筑师； 原云南省城乡规划设计研究院院长； 享受国务院特出贡献津贴； 朱良文： 原昆明理工大学建工学院院长； 中国传统民居学术委员会副主任； 董祖健： 原昆明有色冶金设计研究院院长；国家特许A级建筑师；昆明市规划委员会委员；云南土木建筑学会理事；陈海兰：原昆明市园林规划设计院院长；教授级高级园林规划师；国务院政府特殊津贴获得者；昆明市规划委员会专家组成员；P36：战略联盟建筑规划设计机构柏涛建筑设计集团简介析涛建筑设计集团是澳大利亚最大的建筑设计公司，成立于1890年。一个多世纪以来，柏涛一直走在世界建筑设计的最前列。在1998年世界建筑杂志的排名中，柏涛建筑设计集团在全球最大的建筑设计公司中排名第八位。柏涛建筑设计集团在澳大利亚首都、各大城市以及伦敦、新加坡、马来西亚、印度尼西亚、香港、中国等地设有分公司，业务范围在世界蓬勃发展，公司主要作品有悉尼奥林匹克2000、马来西亚运动中心及众多商业大厦、政府大厦、写字楼、居住社区、旅游度假地的等。P37：新加坡工程集团简介新加坡工程集团是亚洲主要工程咨询及发展专业机构之一。自1833年成立以来，曾经参与多项标志性建筑的发展与管理，为新加坡的发展做出了贡献。其代表作有：新加坡樟宜机场、总统府、国会大厦、裕廊岛陆桥、新加坡国立大学、南洋理工大学、陈笃生医院及新加坡赛马场等。泛华工程有限公司简介泛华工程有限公司是中国首家由国家体改委批准，建设部归口管理的全国性工程股份制企业，是建设部五家直属现代企业制度试点单位之一，由国务院有关部委和省市的近二十家规划、咨询、勘察、设计、建筑、施工、房地产开发、投资公司等大中型企业以股份制形式组建而成的。泛华工程有限公司拥有建设部颁发的工程设计甲级、智能建筑设计甲级、高尔夫球场设计甲级、建筑装饰设计甲级、工程勘察甲级、工程总承包甲级、工程监理甲级、工程造价咨询甲级、工业及民用建筑工程施工壹级、建筑装饰工程施工壹级以及公路建设工程施工贰级，房地产开发贰级等资质证书。目前完成和正在进行的项目有：投资建设重庆泛华百强大厦、天津大泛华国际中心、北京人才大厦、威海乡村高尔夫球场；总承包青岛四星级酒店贵都大饭店、青岛电力大厦；设计北京王府井业都百货大厦等大型项目。多项工程获得省优、市优称号。P38：旅游开发管理机构美国RCI集团简介 总部设在纽约的RCI公司于1974年首创分时度假的假日交换网络，目前拥有遍布100个国家3100多家联盟度假村以及居住于200个国家的300万个会员家庭。目前RCI在中国的度假村数量已超过33家。RCI已与全球100多个国家3100多家联盟度假村联网，RCI通过以下制度提供领先世界的分时度假交换服务：RCI点数世界首个以点数交换的规则方案；RCI传统的全球“周对周”交换制，以及其他相关服务。RCI公司将为本项目提供金融，开拓消费群，培训专业人员等专业服务。这不仅有益于丽江的旅游开发，也为本项目谋求发展，创造新的动力和契机。P39：新加坡俱乐部管理有限公司简介新加坡俱乐部管理有限公司是新加坡最大的高尔夫球会、分时度假网络及俱乐部管理集团之一。具有丰富的酒店、俱乐部管理经验，全球化的人力资源组合为公司的业务输出提供了坚实的后盾。该公司拥有强大的会员群体，在全球范围内注册会员达到600万之巨，其先进的管理体系及服务深受业界推崇。目前在亚洲的管理成员俱乐部包括：-世界贸易中心俱乐部WORLD TRADE CENTRE CLUB-新加坡圣淘沙新世纪俱乐部SIJORI RESORT SENTOSA CLUB SINGAPORE-印尼滨海城度假村WATERFRONT CITY INDONESIA-马来西亚岛屿俱乐部CLUB ADVENTURE MALAYSIA-深圳东湖国际乡村俱乐部EAST LAKE INTERNATIONAL COUNTRY CLUB SHENZHEN 封底：雪山水城神奇的财富之旅丽江玉龙生态旅游开发有限公司 丽江古城国际高尔夫俱乐部有限公司地址：昆明市青年路389号志远大厦12楼C座 邮编：650021电话：08713102330 传真：087131023311.1概述“产权式酒店”起源于欧洲20世纪70年代，风行于世界一些著名旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、法国康城、澳大利亚黄金海岸、瑞士等地尤为兴盛），开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者。投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游地区，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。业主只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10至20年后就可取得产权。之后，投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房，经营有方的酒店通常可以获得较可观的增值回报。产权酒店经过三十多年的发展，已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游投资品种，成为当今世界旅游业的新的经济增长点，在欧美、东南亚经济发达国家与地区，产权酒店是居民家庭旅游、个人投资的首选，同时旅游房地产创造的收入在这些发达国家的旅游业总收入中已占据很大的比重，并且带动了当地酒店业、房地产业的兴旺，预计到2004年，全球产权式酒店的销售额将达300亿美元。当前国内传统住宅开发领域将日趋饱和，住宅市场日趋成熟，开发商必须寻找新的开发方向，大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括产权酒店式度假物业。随着国内旅游业的兴旺与国民经济收入的提高，旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡。旅游房地产已露出发展苗头。21世纪我国旅游业的发展目标是要从亚洲旅游大国走向世界旅游大国，旅游假日经济持续增长将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到产权酒店物业建设上，这为国内旅游服务业开展产权酒店业务发提供巨大的市场契机。我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。 丽江作为世界知名的旅游城市，逐年上升的旅游观光热潮，旅游业正成为丽江的支柱产业。雪山水城顺应当前旅游发展的新形势，走国际化经营的道路，在丽江建设一个大型综合国际旅游度假社区，成为展示丽江整体形象的城市窗口。产权式度假别墅酒店作为雪山水城的核心项目，其起点定位于国际级休闲度假区，其开发目的是吸引国内外经济实力雄厚的财团首脑、企业家等工商界的知名人士及其他社会各界名流前来置业投资，把产权式度假别墅酒店作为他们的第二、第三居所，在旅游度假的同时对丽江进行考察、投资创办产业，促进丽江经济的发展， 同时希望通过这些高层次的业主把丽江推向世界，进一步提高丽江的知名度。产权式度假别墅酒店度假区开展全产权式酒店业务，引入知名五星级酒店的经营理念、物业管理模式对雪山水城在旅游服务上与国际标准接轨，塑造雪山水城国际品牌形象，提高丽江的旅游品牌形象具有十分重要的意义。1.2 项目概况1.2.1 项目基本情况1.2.1.1 项目名称：丽江雪山水城产权度假酒店1.2.1.2 项目建设地点：丽江市玉龙县黄山镇文笔村1.2.1.3 项目投资：总投资规模概算为19800万元1.2.1.4 项目建设内容：新建200栋产权式度假别墅酒店，及配套设施（会所及商业）。1.2.1.5 项目分期：该项目分二期进行建设，第一期建设会所及产权式度假别墅酒店样板房，第二期建设产权式度假别墅酒店。1.2.2 项目主要技术经济指标建设项目技术经济指标（一）名 称单位产权式度假别墅酒店规划总用地ha45.1总建筑面积m299000容积率0.22建筑密度%12绿地率%61建设项目技术经济指标（二）序号项目名称单位数量建设项目总资金万元198001固定资产投资万元136002无形资产万元31503递延资产万元18004预备费万元8005流动资金万元4506经济效益指标6.1平均投资利润率%12.56.2财务内部收益率%11.57财务净现值万元365558静态投资回收期年8.159动态投资回收期年8.711.3 可行性报告编制依据1.3.1 丽江地区行政公署发展计划委员会文件，丽署计2003359号丽江地区行政公署发展计划委员会关于丽江生态旅游度假区项目立项的批复（2003年5月20日）。1.3.2 丽江地区行政公署发展计划委员会文件，丽署计200368号丽江地区行政公署发展计划委员会关于丽江古城高尔夫球场及配套设施（一期）工程项目建议书的批复（2003年2月18日）。1.3.3 玉龙纳西族自治县人民政府会议纪要（2003年）第1期文笔海旅游度假区建设项目协调工作会议纪要（2003年5月1日）。1.3.4 云南省国土资源厅文件，云国土资环2003159号关于云南丽江生态旅游度假区有限公司建设用地地质灾害危险性评估结果的审查意见（2003年7月2日）。1.3.5 丽江生态旅游度假区项目环境影响报告书（云南省环境科学研究所，2003年11月）。1.3.6 丽江雪山水城国际社区规划设计方案（泛华设计有限公司）。1.3.7 雪山水城国际度假社区管理中心概念方案设计（泛华设计有限公司）。1.3.8 本项目的经济分析根据“丽江玉龙生态旅游度假区“雪山水城”的总平面图、建筑方案设计图纸及设计估算造价。1.3.9 参考有关土建、设备安装、市政及园林等定额、计费标准及有关规定，结合丽江当地工程市场价格进行估算。1.3.10 工程勘测费、设计费、监理费等根据国家有关文件规定估算费用。1.3.11 建筑、园林绿化、设备及管材选用标准，按中高档标准估算。2 项目承办单位基本情况该项目承办单位为丽江玉龙生态旅游开发有限公司。该公司由云南锡业集团有限责任公司、云南万腾商贸有限公司和广州知财投资顾问有限公司共三个股东组成。各股东的出资比例为云锡43%、万腾42%、广州知财15%。该公司由云南省内知名的大型国企集团云锡公司为主导，利用万腾公司灵活的管理方式，引进了国内知名的房地产第一策划人王志纲的广州知财公司作为公司项目开发的技术支持者，实现资本、管理和经营理念的强强结合，使项目不仅仅得到资金保障，更为本项目的开发构筑了良好的平台。2.1 股东构成2.1.1 云南锡业集团有限责任公司云南锡业集团有限责任公司的前身是清光绪九年（1883年）清朝廷建办的个旧厂务招商局，经过100多年的发展，特别是近几年来不断深化改革，实施跨越式发展战略，使之成为中国最大的锡生产、加工、出口基地和锡化工、砷化工基地，是国家520户重点企业之一、云南省首批深化国有企业改革试点单位和重点培育的大企业集团之一。目前，云南锡业已经发展成为集地质勘探、采矿、选矿、冶炼、锡化工、砷化工、锡材深加工、建筑安装、建材、房地产开发、机械制造、仓储运输、生物资源开发加工、科研设计和产业化开发等为一体的国有超大型有色金属联合企业，2002年末资金总额超过50亿元。公司控股的云南锡业股份有限公司是中国锡工业目前唯一的一家上市公司。云南锡业集团将以改革创新动力，坚定不移地推进观念、体制、机制、产业、地域、科技六个方面的跨越式发展战略，为云南社会经济的发展做出更大的贡献。2.1.2 云南万腾商贸有限公司云南万腾商贸有限公司成立于2000年，与云电集团、云天化集团共同控股上市公司马龙产业股份有限公司。万腾的股东群体有着多年从事房地产开发的经验。通过房地产的投资、运营以及近十年中一系列成功项目的开发，万腾商贸积累了雄厚的资金、经验和人力资源；建立了科学、规范的经营管理模式和灵活、高效的企业运营机制；并且在公司的发展理念及项目的开发理念上取得了全面的提升，为公司向国际化迈进奠定了坚实的基础。2.1.3 广州知财投资顾问有限公司（王志纲工作室）王志纲工作室创办于1995年，王志纲出任首席策划。作为工作室的灵魂人物，是工作室理论和方法的创建者，主持了诸多成功的案例，包括广东碧桂园、99昆明世博会、山东双月园、重庆龙湖花园、广东金业集团、杭州宋城集团、杭州天都城、贵州茅台集团、中体产业等策划项目。2001年主持广州星河湾、南国奥林匹克花园的“华南板块”之战，在中国地产界引起轰动，成为典范。2.2 公司宗旨丽江玉龙生态旅游开发有限公司的宗旨是：以城市运营商为角色定位，引进国际先进的旅游地产开发理念和经营模式，以生态旅游度假为开发核心，以丽江的人文、自然资源为依托，进一步确立“丽江国际级旅游、休闲、度假区”的市场地位，努力打造“丽江玉龙生态旅游度假社区-雪山水城”的旅游地产品牌。丽江玉龙生态旅游开发有限公司将积极参与到丽江的城市建设、旅游产业的发展当中，在为地方经济创造税收，增加就业的同时，通过项目自身的产品、网络及客户等资源优势同丽江旅游产业的嫁接，推动丽江旅游从传统观光型向休闲度假型过渡，提升客源结构档次，增加游客停留时间和整体消费水平。有效地促进和拉动丽江经济的全面发展。2.3 项目的技术依托单位2.3.1 专家顾问团该公司聘请和网络了一批高层专家，组成专家顾问团，为公司的项目开发和营销提供技术支持。专家顾问团的知名专家主要有：2.3.1.1 王志纲：首席战略顾问王志纲先生1955年8月出生于贵州。1982年毕业于兰州大学经济系。1982年至1984年社会科学院从事经济理论研究工作。1985年至1994年任新华社记者，主要担负国家宏观重大经济题材的调研和报道工作。从1992年开始，王志纲介入电视领域，主持拍摄多部大型电视专题片，引导我国电视片纪实风格的新潮流。1994年下半年成为独立策划人。1995年创办王志纲工作室，任首席策划。2002年4月创办并主持“北京财智经济战略研究院”，整合城市与区域经济方面的专家，重点从事城市与区域发展战略研究与咨询工作。2.3.1.2 韩家英：品牌形象设计顾问1961年出生于天津，1982年就读于西安美术学院工艺装璜专业，1986年任教于西北纺织学院服装系，1990年入深圳万科文化传播公司任设计总监，1993年成立深圳市韩家英设计有限公司。韩家英服务的客户主要有：新大洲摩托、康佳电子、创维集团、奇强日用品、小护士化妆品、怡宝系列饮品、雪花啤酒、广会集团、深圳发展银行。获得的主要设计奖项有：1995年克罗地亚举行的第七界ZGRAF国际平面设计展【佳作奖】，1995年香港亚太区【设计96展】银奖及优异奖等四项奖，1998年香港【设计98展】银匀及优异奖等五项奖，1998年第五界墨西哥国际海报双年展【JOSEGUADALUPE POSADA】金奖，1999年应邀参加第十一界美国科罗拉多国际海报邀请展，韩国东亚细亚文字艺术展，2000年【香港设计2000展】金奖，第六届日本富士山国际海报展铜奖，波兰旺达计算机艺术双年展二等奖，第十九界捷克布尔诺国际平面设计双年展荣誉奖。2001年作品被德国KUNST UND.GEWERBE