浅析房地产投资的主要风险与防范策略.doc

浅析房地产投资的主要风险与防范策略【摘要】房地产投资是一项高风险高收益的经济活动，对房地产进行分析的关键是对其投资风险种类的识别和对不同类型风险的有效防范。文章对房地产投资风险的含义、特征进行了概述，并分析了房地产投资风险产生的原因，并针对各个风险因素提出了具体的应对措施,同时就房地产投资风险的防范策略进行了深入探讨,以提高房地产投资的经济效益。【关键词】房地产 投资 风险 防范策略一、房地产投资风险的含义房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。二、房地产投资风险的特征（一）客观性。人们只能通过掌握其产生的原因和发展变化的规律，才能达到控制、规避和防范的目的。（二）规律性和可预测性。风险的产生是来自于客观条件的不断变化，即风险因素是各种不确定因素的伴随物。但是由于房地产项目的环境变化和实施总是有一定的规律性，所以风险的发生和影响也必然有一定的规律性，风险是可以预测的。（三）相对性。房地产投资风险具有双重性。既可能给企业带来收益，也可能给企业带来损失。所以，对于房地产企业来说应积极的面对投资风险，把它当作一种获得收益的机会。（四）多样性。房地产投资的行为及过程涉及到社会、政治、经济、技术、文化等各个方面，因而房地产投资的风险表现多样性，各种风险相互间的变化也会呈现出复杂的关系。（五）.补偿性。房地产投资有风险，房地产企业承担风险的同时要求经济上有所补偿，这就体现了房地产投资的补偿性，也体现了风险的获得利益或损失的本质特征，通常被理解为风险溢价或风险回报。三、房地产投资风险产生的原因（一）房地产粗放型开发城市化规模的盲目扩张与房地产粗放型开发。导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。一方面是缺乏科学发展观的指导。在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。另一方面是违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。（二）宏观形势出现意想不到的不利变化，诱发各种风险第一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；第二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩，对房地产商就意味着筹资或变现风险；第三是房地产供求形势的变化。目前，房地产供给严重不足的状况已成历史，房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；第四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。（三）开发商主观意识的偏差开发商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上，只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、营销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。四、房地产投资的主要风险类型（一）.购买力风险房地产投资购买力风险是指由于通货膨胀的发生而导致实际收益降低的风险。通货膨胀是不可避免的,所以房地产投资的购买力风险是不可避免的。投资回收期越长,房地产投资购买力风险越大。购买力风险也会影响消费者,在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买力。这样即使房地产本身能保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失。（二） 利率风险由于房地产投资具有资金量大,开发周期长的特点,房地产投资不可避免地存在着随市场利率的变动而产生的风险。1)因为利率是房地产投资的机会成本,市场利率水平提高则表示房地产投资的机会成本提高;2)获得贷款的利率提高,将直接增加房地产开发成本;3)利率的浮动会影响到房地产的销售市场与建筑市场。利率越低,对房地产需求越高;利率越高,对房地产的需求越低。贷款利率的高低直接影响着消费者购买住宅的能力。（三）资金变现风险 资金变现风险,就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产作抵押的方式进行,当房地产开发公司经营不良或破产时,理论上可以以其作抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点,而且在变现过程中手续繁多,特别是当房地产企业经营不良时,往往也正是本区域房地产业不景气的时候。因此,也往往会产生连锁风险,危及整个建筑行业及相关产业。五、 针对各个风险因素提出应对措施（一）购买力风险的应对措施1.重视通货膨胀对房地产投资的影响房地产投资者为了降低金融风险,加速资金周转,降低投资成本,多采用预售或预租的方式,但由于通货膨胀的影响,使房地产投资者获得的收益在未来的实际价值会有所降低,实际购买力相对降低。为了避免盲目乐观地进行投资而造成损失,房地产投资者应从整个项目周期着眼重视通货膨胀对房地产投资的影响。同时,房地产投资方案的评价,要在考虑了通货膨胀的基础上进行。2.争取较低的所得税率由于通货膨胀使得房地产投资项目的实际净现值减小,而且减少幅度与所得税率成正比,所以争取较低的所得税率,是减小通货膨胀对房地产投资项目实际净现值的不利影响因素的途径之一。3.选择好的地段进行房地产投资虽然房地产的租金和售价可以随着通货膨胀的发生而上涨,但是房地产租金和售价上涨还要求房地产地段要好。只有地段好,才有提高租金和售价的可能性,地段越好,提价的潜力越大,防范通货膨胀的作用越强。 4.利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位。在通货膨胀较严重的国家或地区投资,项目所在地的合作方往往掩盖通货膨胀会给共同经营的项目带来的负面影响,试图增加外来方的投资兴趣,同时提高自身的地位。但对于外来投资者而言,必须考虑通货膨胀对项目进行评价,提高期望盈利率,加大自身在合同及谈判中的地位,这对未来收益的影响至关重要。 （二）利率风险的应对措施由于房地产开发商在开发建设一个项目时,自有资金往往只占到20%30%,其他部分要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措,所以资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。此种影响表现在房地产开发商进行开发项目财务评价时,按不同的利率计算开发商利润率时,相对变化尤其明显。如果在一定时期内,房地产投资收益不足以抵消贷款利息,房地产投资将会无利可图。投资者可以采取调整租金的方式将风险转嫁给消费者,或通过固定利率的抵押贷款将利率风险转嫁给银行。在企业可动用的资源允许的范围内,还可以适当地调整项目融资的财务杠杆,以达到合理地承担风险。此外，房地产投资者还应时刻主动与当地政府和各级主管部门保持密切联系，及时了解国家和地区的各项财政政策以及城市建设规划变动可能对房地产业产生的影响等，结合实际情况调整投资策略，降低投资风险。 （三）资金变现风险的应对措施1.走出认识上的误区。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收,而不是为了占管或取得抵押物,银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此,在抵押决策时,一定要着重分析房地产本身的经济效益,确保按时还款。2.详细掌握抵押贷款的管理办法。房地产抵押物的选择,应牢牢把握“坚固耐用,不易毁损;通用性强,容易变现;价值稳定,不易贬值”二十四字原则。3.避免出现重复抵押等情况。4.加强法律、法规、政策的信息收集,及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。5.利用现代化信息管理手段,提高管理水平。由于工程抵押涉及很多部门和人民群众的切身利益。因此,必须加强信息沟通,加快实现信息网络化管理,将每个工程的基础资料、土地使用权抵押贷款情况、房屋编号、预售情况、工程抵押贷款情况等相关信息集中管理,从而有效地解决工程抵押登记中的违法违规问题。六、房地产投资风险的防范策略（一）投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目。的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。例如,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率、人均收入、储蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。（二）投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如,房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高,回报率低的投资基础上相对的风险就低些,如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。（三）风险转移保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于提高房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种、确定适当的保险金额、合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。（四）投资风险较小的房地产项目策略房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的项目风险度较大,遭遇风险的不确定性也较高,而有的投资项目的风险度较小,遭遇风险的不确定性也较低,那么选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。（五）加强资产管理控制风险策略一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。七、结束语房地产投资风险不会由于风险控制策略的建立而消灭,但风险控制策略的建立可以有效地减少风险的发生和风险带来的经济损失。投资者应该将注意力更多地集中在房地产投资风险中的非系统风险上,通过加强管理、投资组合、风险转移等方法来避免、消除、转移房地产投资中的非系统风险,从而更加有效地降低房地产投资中的总风险。参考文献1藤清安.李传裕:房地产投资风险分析及管理J.企业经济,2004(4)2叶剑平.房地产估价M.北京:中国人民大学出版社,20023张春生.房地产投资风险及防范策略分析J.西部大开发中旬刊2011（1）4杜海鹏.房地产投资风险与防范M.北京:经济科学出版社,1998.5赵世强.房地产开发风险管理M.北京:中国建材工业出版社,2003.6李清立.房地产开发与经营M.北京:清华大学出版社,2004.7赵世强.房地产开发风险管理措施M