孝感房地产市场调研报告.ppt

大洋 DY XG 10 0928 孝感楼市市场调查报告 武汉渡边地产武汉大洋城市经济发展研究院2011年3月 征求意见稿 项目市场调研 是为了挖掘项目的主要矛盾 以此为目标按重要性结构化市场信息 发现问题 揭示问题 所谓知己知彼才能百战百胜 咸宁与孝感在很多地方有相似之处 为给咸宁项目营销代理提供更多的建设性意见 本报告单独对孝感市场进行了详细的分析 前言 Codeofthisreport Page2 报告目录 第一部分 宏观投资环境分析 004第二部分 区域住宅市场研究 015第三部分 孝感市场机会分析 043 Codeofthisreport Page3 PART1 宏观投资环境分析 第二部分 宏观投资环境分析 第一部分 宏观投资环境分析 第三部分 区域住宅市场研究 区位地理 区划人口 经济状况 城市规划 Codeofthisreport Page5 第四部分 孝感市场机会分析 航空 距武汉天河国际机场仅32公里 公路 107 316国道 京珠高速公路 福银高速公路 沪蓉高速公路 铁路 京广线 汉渝线 长荆线穿境而过 全国区位优势最显著的中等城市 位于中国经济地理中心 武汉城市圈核心圈 距武汉市中心50公里 与武汉城市资源共享 孝感区位优势明显 水陆交通发达 是武汉8 1城市圈的核心圈城市 区位地理 孝感位于湖北省东北部 南临省会武汉市 北与河南 随州交界 西接天门 仙桃 京山等县市 东连黄冈市的红安县和武汉市的黄陂区 Codeofthisreport Page6 行政区划 现辖孝南区 开发区和云梦 孝昌 大悟3县 代管应城 安陆 汉川3个县级市 区划人口 中心城区包括 孝南区和开发区孝南区 辖4个街道 8个镇 3个乡 书院街道办事处 车站街道办事处 新华街道办事处 广场街道办事处 西河镇 杨店镇 陡岗镇 肖港镇 毛陈镇 三汊镇 祝站镇 新铺镇 朋兴乡 卧龙乡 闵集乡 朱湖农场 东山头原种场 开发区 同升社区 群声社区 覆盖范围整个城东区 孝南区地处江汉平原北部 与武汉市东西湖区唇齿相依 是孝感市唯一的建制区 也是孝感市政治 经济 文化和科技中心所在地 全区国土面积1020平方公里 辖13个乡镇场 1个开发区 4个街道办事处 人口102万 2009 其中市区建成区面积69平方公里 常住人口62万 流动人口18万 资料来源 孝感市政府信息网 Codeofthisreport Page7 据统计 2009年 全市总户数162 2万户 户籍总人口529万人 其中孝感城区约40万人 城市化水平不断提高 中心城区吸引力不断增强 本项目的开展将会得到人口强有力的支撑 总人口 2009年共529万人 规划人口与城市化水平 近期 2010年 总人口为520万人 其中城镇人口220万人 城镇化水平为42 远期 2020年 总人口为550万人 其中城镇人口310万人 城镇化水平为56 中心城区人口 2009年共40万人 预测近期2015年为45万 中期2020年为53万 远期2030年为65万 城区人口增长的结果1 持续的住宅消费需求2 就业与消费的增长带动商务 商业设施的增加3 商务区 商业区随着城市扩张变化 城区人口变迁趋势1 城镇化速度明显加快 中心城市规模逐渐扩大2 外来人口成为城区人口增长的主要因素3 人口分布向城南片区移动 资料来源 孝感市统计年鉴 Codeofthisreport Page8 资料来源 孝感市国民经济与社会发展公报 经济概况 GDP稳步增长 产业结构明显优化 良好的经济形势是本项目顺利实施的基础 孝感经济保持平稳较快增长 2009年全市实现生产总值681亿元 比上年增长15 1 孝感房地产业从2005年开始 进入一个高速增长期 2009年房地产业增长18 2 达到一个历史高水平 Codeofthisreport Page9 孝感投资 消费 出口三大需求实现同步增长 有利的市场条件将促进本项目的顺利发展 近年来 孝感市固定资产投资 出口和消费均保持高速增长 三者协调发展 共同推动孝感经济快速发展 孝感房地产投资快速增加 同时 消费能力的增强 有力支撑了房地产市场的发展 这将是本项目顺利发展的有利条件 对项目的影响 Codeofthisreport Page10 居民人均收入稳步增长 消费观念不断更新 有力保障本项目市场需求 总收入 2009年 城区居民人均可支配收入达到13562元 增长9 2 农民人均纯收入达到5131元 人均增收495元 增长10 7 居民消费特点消费观念不断更新 消费行为趋于理性 消费结构继续优化 享受发展型 消费特征明显 消费升级步伐加快 消费级别不断扩大 消费方式发生转变 消费领域逐步拓展 贷款消费逐步被越来越多的人认识和采用 Codeofthisreport Page11 全方位融入大武汉 以高速交通网络建设为先导 加快构建中心城区与武汉 半小时通勤圈 打造一体化的基础设施对接平台 以临空经济区规划建设为突破口 加快城区东扩步伐 构筑一体化的空间对接平台 以 六大基地 建设为载体 完善承接转移的机制和政策 构建一体化的产业对接平台 资料来源 孝感城市总体规划 2007 2020 本案 孝感城区近期重点向东发展 而项目处于北城 重点发展工业园经济 城市规划 Codeofthisreport Page12 主城区总体布局以 一心二轴三带四区 的结构形式 本案位于北城区 物资流通中心 资料来源 孝感城市总体规划 2007 2020 本案 主城区规划结构规划采用 一心二轴三带四区 的结构形式 以上海路为东西向主轴线 利用城市行政中心 将行政中心与文化 会展 商业 金融等功能用地结合在一起 通过行政广场 会展文化广场 绿地等空间融合 共同组成市民活动 游憩的空间体系 产生良好的社会经济环境效益 一心 把行政 文化 会展 商业 金融等功能相结合 形成东城区核心 二轴 以上海路形成东西向的景观轴 以行政 文化 会展 商业 金融设施形成南北向建筑景观轴 三带 行政 会展 娱乐 商业 金融将构成城市建设发展带 进一步将科技 信息等联系在一起 作为城市的发展带 高科技工业园与行政中心之间形成北侧居住带 南大工业园与上海路之间形成南侧居住带 四区 上海路和107国道将用地划分为四个片区 以居住为主 发展城市空间 Codeofthisreport Page13 宏观投资环境分析总结 宏观环境 人口 城市化水平不断提高 产业经济的发展也带来人口的增加 2015年城区人口规划达到50万人 人口增加 形成市场刚性需求 对本项目是利好 经济 经济稳步发展 产业结构不断升级 消费水平快速提高 消费能力的提高 增加了房地产的有效需求 对项目是利好 规划 位于北城区交通物资流通中心 交通 环境将得到改善 项目片区属于次优发展片区 有一定利好 对本项目的影响 交通 长征路 规划路 直达老城区和火车站 交通便利 政策 大力发展城北工业园区 招商引资 重点项目 政策支持 项目周边交通的改善 将带来很大的利好 拿地成本减少 可增加利润空间 对项目是利好 Codeofthisreport Page14 PART2 区域住宅市场研究 住宅市场概况 主要竞争对手 第三部分 区域住宅市场研究 第一部分 项目属性分析 第二部分 宏观投资环境分析 第三部分 区域住宅市场研究 第四部分 市场机会分析 土地市场概况 Codeofthisreport Page16 土地市场概况 孝感近期土地拍卖情况 楼面地价最高已达到1263元 m2 平均楼面地价也达到532元 m2 从近期孝感城区土地拍卖的情况来看 孝感土地市场活跃 可以反映出孝感的房地产市场发展良好 楼面地价逐渐高涨 而本项目地价较低 具有竞争优势 Codeofthisreport Page17 孝感房地产发展历程 2000年启动 2007年至今处于快速发展阶段 住宅市场概况 Codeofthisreport Page18 GDP增速与房地产发展关系 4 5 5 8 大于8 小于4 萎缩停滞稳定发展高速发展 孝感市达到 15 1 从模型判断 孝感市房地产应该处于快速发展期 800 4 000 4000 8 000 8000 20 000 0 800 启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 单位US 孝感市达到 2024美元 从模型判断 孝感市房地产处于快速发展期 经济与房地产的关系 孝感属于三线城市 当前房地产市场处于快速发展阶段 Codeofthisreport Page19 2010年前8个月 全市共有房地产开发项目143个 去年同期128个 同比增长11 7 其中 今年新开工项目40个 上年结转项目103个 在建项目108个 已竣工项目35个 孝感城区共有房地产开发项目77个 去年同期67个 同比增长14 9 其中 今年新开工项目16个 上年结转项目61个 在建项目60个 已竣工项目17个 资料来源 孝感市房管局 2010年孝感城区房地产开发项目数量同比增长 Codeofthisreport Page20 8月份 全市共完成房地产开发投资31 4亿元 去年同期20 2亿 同比增长55 4 8月份 孝感城区共完成房地产开发投资18 1亿元 去年同期10 6亿 同比增长70 8 孝感房地产投资情况逐步增长 完成投资情况良好 房地产市场发展前景较好 Codeofthisreport Page21 2010年孝感前8个月商品房销售面积同比继续保持增长 但增长幅度明显减缓 前8个月 孝感城区商品房销售面积69 1万m2 去年同期43 9万m2 同比增长57 4 前8个月 孝感城区商品房销售的平均价格为2638元 m2 去年同期2459元 m2 同比上涨7 3 商品住宅销售的平均价格为2543元 m2 去年同期2339元 m2 同比上涨8 7 Codeofthisreport Page22 全市及孝感城区的商品房施工及竣工面积同比大幅增长 全市商品房施工面积293 3万m2 去年同期195万m2 同比增长50 4 孝感城区商品房施工面积145 5万m2 去年同期91 9万m2 同比增长58 3 全市商品房竣工面积86 8万m2 去年同期83 5万m2 同比增长4 孝感城区商品房竣工面积47 2万m2 去年同期44 6万m2 同比增长5 8 Codeofthisreport Page23 市场基本特征 产品形式多样 片区价格差异较大 营销推广水平提升较快 产品特征 同质化现象比较严重 1 开发规模 中大规模开发现象普遍 十万平米以上的不断涌现 当前主要集中在城东板块 主要有福星城 全州国际商城 铜雀台 航天首府 东方龙成等 2 物业类型 由多层逐步转向小高层 高层开发 花园洋房成为稀缺品 建筑风格多为现代 产品形式多样 3 园林景观 多数楼盘楼间绿化大量采用 大盘比较注重大型组团景观的应用 4 社区配套 大盘都比较重视社区配套完善 如集中规划商业街 引进星级会所 幼儿园等 5 建筑品质 框架结构 板式建筑比较受欢迎 营销推广 整体水平提升较快比较重视营销推广 积极向沿海 武汉等大城市学习 户外广告随处可见 网站 电视 短信等宣传手段多样 售楼部整体服务水平越来越高 Codeofthisreport Page24 主要在售楼盘信息 Codeofthisreport Page25 房地产板块特征与主要在售楼盘 区域特征 东城开发区 是政府主推的发展方向 基础配套在不断完善 住宅项目集中 在售楼盘 福星城 航天首府 铜雀台等区域价格 2800 4500元 平米 区域特征 基础设施 配套完善 区位较好 但也存在城区老化问题 在售楼盘 后湖御景 百佳豪庭等区域价格 2500 3900元 平米 北城区 老城区 东城区 区域特征 位于老城区的北部 属工业开发区和物流中心 城市生态走廊 目前住宅项目较少 在售楼盘 金北华城 北大鸿城 2008城市花园等区域价格 1300 3300元 平米 Codeofthisreport Page26 北城区代表性在售楼盘基本情况 北城区在售楼盘不多 品质普遍较高 这一区域是本案潜在竞争对手 因此在后面将对其中代表性楼盘进行分析 资料来源 孝感房地产信息网 Codeofthisreport Page27 老城区代表性在售楼盘基本情况 老城区由于长期以来是孝感的政治 经济 文化中心 基础配套较完善 目前新建楼盘品质较好 规模有大有小 但旧城改造的难度相对较大 环境方面相对处于劣势 资料来源 孝感房地产信息网 Codeofthisreport Page28 东城区代表性在售楼盘基本情况 东城区是孝感的开发区 也是未来孝感城市发展的主要方向 现阶段基础配套正在不断完善 楼盘品质较高 且规模较大 售价也较其他各区要高 资料来源 孝感房地产信息网 Codeofthisreport Page29 孝感房地产市场发展趋势 目前市场可售房源较少 后期市场供给逐步加大 目前市场供需基本平衡 09年和10年初开工项目 目前基本销售完毕 2010年底以前市场处于供应断档期 而到2012年上半年供应量将增大 届时销售竞争更为激烈 因此项目抓紧时间推出将避免激烈的竞争 目前 随着居民生活水平的提高 城市化进程的加快 开发区的建设 旧城改造的实施 孝感市房价仍会小幅上涨 预计未来两年均价有望达到3500元 m2 价格将小幅上涨 1 城市发展的不断更新 伴随生活水平的逐步提高 广大的居民对改善居住条件的愿望开始得以实现 2 新型工业园区的建立 将为城市带来大量的新生劳动力 也直接影响商品房市场的快速出炉 3 外来的需求团体开始进入市区置业 加大了商品房市场的需求量 4 投资理念的广泛影响 部分以投资获益的人群开始出现 投资性需求日益膨胀 中低端市场需求旺盛 Codeofthisreport Page30 代表性楼盘 福星城 地址 位于孝感市东城新区天仙路开发商 孝感福星惠誉房地产有限公司占地面积 270亩建筑面积 总建筑面积32万 总户数约2900户 容积率为1 80 绿化率30 在售价格 均价3900元 平方米物业情况 主要物业形态有31栋花园洋房 18栋高层 其中32层高层5栋 和两条风情商业街 高层的户型面积在80 130平方米之间 花园洋房的户型面积在90 150平方米之间 周边配套 东面是占地160万平方米的市政公园 槐荫公园 南面临槐荫大道和孝感一中 西北面分别为正在建设中的西湖明珠住宅小区和熊咀居住区 项目卖点 精心打造商业风情街 引进武汉超前 孝感绝无仅有的花园洋房产品 建成孝感最高的高层住宅楼群 营造最好的高层住宅环境 Codeofthisreport Page31 代表性楼盘 航天 首府 地址 孝感市天仙路与孝三路交汇处开发商 孝感三江航天房地产开发有限公司占地面积 116 6亩建筑面积 16万方在售户型 90 150平米 两房 三房在售价格 3500 4300元 平米特色 临湖高层的56米超宽楼间距 2梯2户超高电梯配比周边配套 航天 首府十分强调居住氛围的建设和营造 在社区内精心设置私家名流泛会所 集高档休闲 健身 娱乐等多种配套设施于一体 且规划为5分钟行走半径 与国际高尚人居标准同步 充分保障休闲生活的便捷 舒适 人性化 项目卖点 临湖高层的56米超宽楼间距 2梯2户超高电梯配比 所有户型均为全明化设计 南向客厅保证充足的阳光 厨房配备的生活阳台使得室内光线更加明亮 创新弧形大阳台设计可以使得住户拥有更加宽阔的景观视野 Codeofthisreport Page32 代表性楼盘 铜雀台 地址 位于孝感市董永路特一号开发商 武汉华工景程科技发展有限公司净用地面积 100000 5平米建筑面积 总建筑面积30万平米销售价格 3500 4200元 平米物业情况 一期约5 39万平米 主要为5栋18层住宅 122户4层叠加townhouse 1200平米商业和500平米会所 别墅户型四室两厅三卫 面积主要为163 175平米 另赠送建筑面积44 54平米和庭院面积68 135平米 高层户型四室两厅两卫和两室两厅一卫 面积为104 115 117平米赠送18平米 82平米赠送9平米 周边配套 位于孝感高新华工科技产业园 临近规划的槐荫公园北段 南邻朝阳路 5分钟可达武商量贩 乾坤购物广场 城际轻轨必经之地 项目卖点 创新河埂别墅 孝感第一墅 城市名片 超大赠送面积 现代中式园林风格 Codeofthisreport Page33 代表性楼盘 北大鸿城 地址 城站路特9号开发商 湖北鸿程房地产开发有限公司建筑面积 总建筑面积12 8万平方米销售价格 3550元 平米物业情况 共962套住房 400个车位 小区容积率为2 23 绿化率35 8 商业规划建筑面积约为30000余平方米 其中酒店约14000平方米 4000平米 层 周边配套 孝感市体育中心 王朝大酒店 中百超市 中国工商银行等近在咫尺 中百仓储 车站中学环绕四周 生活便利 周边有孝感工业学院 范家淌小学 车站街中心小学 车站中学 同升小学 体育路小学 体育艺术学校等 项目卖点 教育资源丰富 不可复制的人文环境 生活配套设施十分完善 交通极为便利等 Codeofthisreport Page34 代表性楼盘 东方龙城 地址 孝感市北京路与槐荫大道的交汇处开发商 湖北荣生房地产开发有限公司占地面积 234亩建筑面积 20万方物业类型 住宅9万方 商业9万方 地下部分2万方在售户型 70 160平米 两房 四房在售价格 均价3600元 平米特色 集商务 娱乐 餐饮 购物 休闲及居住的大型城市综合体周边配套 周边配套完善 2 3 4 6路公交直达 长途汽车站仅3分钟步行路程 城际铁路近在咫尺 距离天河机场仅30公里 具有便捷的立体交通体系 湖北职院 孝感一中 孝感农校云集周边 人文底蕴浓厚 湖北航天医院 三江航天 中国信合 孝南公安局等企事业单位聚集周边 距离新市政府仅2公里 项目卖点 项目商业部分将打造成孝感新生活门户港 孝感新天地 星级宾馆和大型主力店入驻 本案商业业种繁多 聚集国际国内一线运动品牌 全国知名餐饮品牌 国内著名休闲娱乐品牌和精品服装 打造孝感一站式购物公园 Codeofthisreport Page35 目前在售的区域内竞争楼盘体量和品质有一定的差异 根据同区同质的原则 我们选定 2008城市花园 水木清华 金北华城 作为竞争方来进行分析对比 项目主要竞争对手为孝感城北片区楼盘 住宅市场概况 Codeofthisreport Page36 主要竞争对手 2008城市花园 总建筑面积 5 57万平米开发商 孝感市凌云置业有限责任公司开发进度 二期在售容积率 1 62绿化率 31 2 起价 1628元 平米均价 1800元 平米项目地址 孝感市车站胜利街交通配套 紧邻胜利街 面对火车站 交通方便教育配套 车站中学 工业学院生活配套 锦怡大酒店 商城超市 城站路农业银行 城站路工商银行 车站邮政支局 常康大药房等生活配套齐全 营销点评 1 该楼盘的定位与宣传上围绕生活品质展开 高唱健康的主旋律 提出 健康生活每一天 的口号 迎合受众对健康生活追求的心理 2 执行中将 时尚 向往 空间 品厦 作为城市的主元素 并将其运用到户型的设计与命名上 提升了楼盘的整体形象 Codeofthisreport Page37 主力户型集中在80 95平米两房两厅和110 130平米三房两厅 两房两厅一厨一卫95平通风采光佳 无暗房 客厅对接大景观阳台 卧室大飘窗设计 更多空间更舒适 三房两厅一卫 二卫 110 150平通风采光佳 无暗房 向往 版为双景观阳台 卧室大飘窗设计 更多空间更舒适 主要竞争对手 2008城市花园 户型品鉴 Codeofthisreport Page38 竞争对手 水木清华 水木清华占地面积 4 23万平方总建筑面积 7 83万平米开发商 湖北恒乐天地置业有限责任公司开发进度 在售容积率 1 85绿化率 31 均价 2100元 平米项目地址 孝感市城区黄陂西路交通配套 紧邻黄陂西路与红光街交通便利教育配套 红光小学 范家淌小学 孝感高中 孝感学院生活配套 红光集贸市场 展鹤大酒店 乾坤大酒店 万清门诊及小区内运动设施等 营销点评 1 该楼盘的定位与宣传上直指 投资房 购置后较高的出租费 同时还有很大的升值空间是其宣传的主核心 通过 计算式 的宣传手段将低风险与高利润呈现在消费者面前 2 高度绑定配套 孝高 和 水景 这两个文化与自然的亮点 成为其高密度应用的配套卖点 Codeofthisreport Page39 主力户型品鉴 三房两厅一厨一卫104平南北通透 通风采光好 阔绰阳台设计 大开间舒适主卧 动静分区 两房两厅一厨一卫95平通风采光佳 主卧朝南 客厅对接大景观阳台 明厨卫 无暗房 竞争对手 水木清华 Codeofthisreport Page40 竞争对手 金北华城 占地面积 11 27万平方总建筑面积 20 6万平米开发商 孝感华厦房地产开发有限责任公司开发进度 二期在售 三期在建容积率 3绿化率 30 均价 2400元 平米主力户型 80 95平米两房两厅 110 130平米三房两厅项目地址 黄陂路车范家淌小学旁交通配套 紧邻黄陂西路与城站路 交通便利教育配套 范家淌小学 孝感高中 孝感学院 孝感工业学院生活配套 范家淌市场 欣兴超市 工行黄陂路分理处 城站路加油站 孝感体育馆等 营销点评 1 人文主义生活 是该楼盘所导入的定位口号 由于项目自身配套有限 周围的院校和体育中心是其着重依附的宣传配套 2 由于项目有多层 高层住宅 商务酒店等 价格和户型仍是其宣传的重点之一 在营销中房子的附加值很低 Codeofthisreport Page41 1 目前北城区除2008城市花园二期开始销售外 其他楼盘可售房源有限 2 在售楼盘的主力户型面积区间主要为80 135平米的两房两厅和三房两厅 3 尾盘销售楼盘多余大户型 4 片区内楼盘主要产品为多层 小高层 高层较少 5 片区楼盘销售价格从1600元 平米到3300元 平米 差异较大 竞争性在售楼盘的主要特征 Codeofthisreport Page42 PART4 市场机会