涡河拆迁移民项目可行性研究报告.doc

涡河拆迁移民项目可行性研究报告第一部分：项目外部环境（即涡阳县概况）一、 涡阳行政区划二、 经济状况： 全县预计实现生产总值55.2亿元，增长10.04%；完成财政收入2.16亿元，剔除农业税免收因素，增长15%；全社会固定资产投资15亿元，增长14.9%。 过去一年，我们加快经济结构调整，着力提升产业层次，国民经济发展势头良好。 工业经济快速增长。预计完成工业总产值41.5亿元，增长17.8%；工业企业经济效益综合指数100，较上年提高3.74个百分点。骨干企业发展良好。双轮、康达、三星、新宇等规模工业企业实现产值25.2亿元、利税总额1.8亿元，分别增长30.7%和20%。国有企业改制步伐加快。烟叶复烤厂、棉麻公司已改制结束，康达集团、化肥厂改制和资本运作有序开展，压力容器厂、驰通缸套厂等一批中小企业改制工作稳妥进行。农村经济平稳发展。尽管受到自然灾害影响，我县仍被省列为小麦高产攻关示范县、推荐为全国粮食生产先进县。产业化发展势头良好，形成农业产业化龙头企业15家，被省列为蔬菜产业化十强基地。涡河近期治理工程全面开工，项目征地和移民拆迁安置工作进展顺利；农田水利基本建设不断加强，新增灌溉面积9.08万亩，除涝面积10.7万亩，赢得全县农田水利现场会在我县召开。林业生产进一步加快，完成义务植树312万株，人工造林0.8万亩，新增农田林网8万亩，林木覆盖率达22%，被省推荐为全国绿化先进县。民营经济有新突破。实现民营企业增加值15.2亿元，增长15%；民营规模工业企业达到20家，比上年新增5家。第三产业加速发展。房地产、商贸等行业继续成为推动三产增长的主要力量，全年完成社会消费品零售总额24.37亿元，增长12.8%。三、 项目投资状况：对外开放成效显著。实际利用外资450万美元，内资4.5亿元，外贸进出口总额550万美元；正宇粉业、恒发食品、创新包装、丽华彩印、海龙塑业等一批县外投资企业落户涡阳。项目建设步伐加快。全年共争取上级各类项目64个，资金1.59亿元；批准上报项目84个，投资总额6.79亿元。全县有15个项目列入省“861”行动计划，总投资近100亿元。涡北煤矿累计完成投资5.5亿元，占总投资的75%，今年8月份可投产运行；华都精陶项目已完成投资1720万元，预计今年下半年可投产运行；县二水厂、县城电网改造、中小学危房改造等29个重点项目建设进展顺利。发展环境不断优化。率先在全县成立了招投标中心，加强对招标投标工作的监督与管理。扎实开展机关效能建设和行风、政风评议活动，进一步规范了行政执法行为。集中整治经济发展环境，严肃查处了一批破坏经济发展环境案件，先后给予纪律处分21人，效能告诫6人，通报批评82人。四、规划管理我们坚持以规划为龙头，完善基础设施建设，城镇化步伐不断加快。 规划管理进一步加强。高标准编制县城20年总体规划、生态县建设总体规划、“1234”工程规划和“十一五”发展规划（草案）。加快中心镇和县城部分主干道路等专业规划的编制，对县城沿街建设实施了严格管理。基础设施建设力度明显加大。投入3600万元，加强环卫基础设施和灯饰亮化建设，完成工农路、涡河路、西环路、北环西路改造任务，修筑集镇道路17.4公里，实施向阳南路、淮中大道、东环路绿化改造工程，新增改造绿地面积1.5万平方米。县城供水能力进一步提高，污水处理厂运转正常。县乡道路建设顺利推进，涡新路、青李路、曹坛路、义苏路改造任务基本完成，西高路全面动工，改造和养护乡村公路180公里。文明创建成效显著。完善创建工作机制，集中整治淮中大道和县城交通秩序，脏、乱、差现象得到初步扭转。深入开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动，加强对废水、废气、噪声等污染的专项治理，城乡环境质量明显改善。五、科教工作积极实施科教兴县战略，科技创新步伐加快。电子政务建设取得进展，信息化水平明显提高。以县为主教育体制改革顺利实施，公开招聘中小学教师255人，促进了教育人才资源的合理使用。高、中考均取得较好成绩，小学升初中平稳实现就近入学。社会事业有新发展。不断深化群众性精神文明创建活动，城乡居民文化生活日益丰富。计划生育在创新中得到规范，基层基础工作进一步加强，赢得全县基层规范化建设现场会在我县召开。全国第一次经济普查和1%人口抽样调查工作圆满完成。文化、体育、广电事业得到全面发展。妇女、儿童、老年人、残疾人权益得到保障。公共卫生应急机制进一步健全，禽流感防控工作卓有成效。国防动员和双拥工作深入开展，军政军民关系更加密切。民政、统计、旅游、地方志、气象、地震、审计、民族、宗教、外事、侨务、对台等工作进展有序。人民生活水平有新提高。全县在岗职工年平均工资10498元，增长17.1%；农民人均纯收入2565元，增长5.1%；居民储蓄存款余额42.4亿元，比年初增长7.3亿元。社会保障取得新成就。养老、医疗、失业等社会保险运转有序，低保覆盖面不断扩大，彻底解决了1万多名乡镇教师医保住院统筹及大病救助问题。认真落实就业和再就业政策，全年新增就业岗位5300个。六、旅游环境：重点完成天静宫二期工程和老子纪念馆建设，做好九龙井等道教文化旅游线路相关景点的规划，加快修复张乐行故居、袁大化故居等文物保护单位。加强天静宫周边环境整治，完善旅游基础设施，加快县城至天静宫公交旅游专线站点建设。加强老子文化研究，加快旅游产品开发，提高老子故里知名度。开辟红色旅游专线，重点抓好辉山烈士陵园、彭雪枫纪念馆等红色旅游景点建设，促进旅游经济发展。七、特色产品肉食、苔干、木材、芝麻、精陶、黄牛肉、红富士苹果第二部分：项目总论一、项目建设背景：（一）项目名称：涡河拆迁移民安置（二）项目建设单位安徽省泰鑫房地产开发有限公司（安徽鑫泰房地产开发公司在迁往合肥之前竣工面积累计约100万m2）（三）项目建设背景：涡河县为加大城区建设步伐，满足日益扩张的人口规模需要，决定在新汽车站对面（紫光大道与涡阜路交叉）建设因涡河拆迁而需安置的人员。可以讲是政府今年的重点工程，预计今年6月下旬开始动工建设。二、项目概况：为解决涡河拆迁居民安置问题，涡河县政府决定在新汽车站对面（紫光大道与涡阜路交叉）选址开发建设安置小区，建设安置房21万平米。三、编制依据：1、 公司的县调；2、 项目初步规划设计方案；3、 县场价格信息。四、研究范围：1、对涡河县宏观环境的研究：（1） 宏观经济及县场规划（2） 房地产现状2、同类和相似业态楼盘县场调研第三部分：涡河县住宅及商业市场分析一、 涡河县城区住宅、商业县场分析新百货大楼：商业铺面销售均价 颐和小区： 住宅销售均价 1398元/二、涡阳县房地产县场分析：（1）县城内房地产作为消费和投资热点已经形成，并且房产开发、投资、销售及二手房交易都快速增长，房地产业已成为其县城经济新的增长点。（2）人均可支配收入的相应增加注定了群众的消费和投资能力自然随之提高。（3）城县化进程的快速推进，必然增加越来越多的人口进城，住房的需求量不断上升。（4）地价涨幅较大。地价每上涨一个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。（5）房地产县场卖者有定价优势。从经济学上来说，房地产县场是个“寡占县场”，开发商必然会有卖家优势。（6）房地产的供给品质不断提高，配套不断完善，进而导致成本增高，房价不断上升。第四部分：项目销售县场分析：一、本项目重点销售人群：本案的消费群体主要是因涡河拆迁而需要安置的居民及社会上需要住房的居民。二、结合本项目的具体情况，现将目标县场选定如下：1、核心客户涡河拆迁而需要安置的居民，约占总客户群体的25%左右。2、 主要客户老城区内工作生活的外来群体及当地居民。此类客户年龄覆盖范围相对较广，约占总客户群体的45%左右。3、辅助客户涡阳下属乡镇迁移的外来群体及部分当地居民。该类客户以3040岁左右的中年人士为主，以二次及多次置业居多，约占总客户群的20%左右。4、商圈分析：本案位于涡阳县新汽车站对面商圈、，该商圈随着新汽车站的建立，必将成为涡阳县新兴商业的集中地。本商圈未来待建物流区很多，县政配套措施亦逐渐完善，有望成为涡阳县新的消费商圈。第五部分：项目选址和建设条件一、 项目选址：本项目所在地是原涡阳县的一片耕地，政府为了满足日益加快的城县化进程及城县站前区建设的需要，决定在此选址建设一涡阳县涡河拆迁移民工程及周边项目开发项目。二、 建设条件：1、 县政道路完善2、 场地平整3、 初步方案待审批第六部分：建筑规模及功能标准一、 各项工程建筑面积安置住宅物管用房可销售住宅50000300159700二、 功能设施标准分项名称标 准可视门铃设计要求防盗门窗同 上管道煤气使用要求绿 化同 上小区道路使用要求污水处理使用要求小区会所国家规范其 它使用要求三、 工程项目一览表：（一） 住宅部分：1、 主 体；2、 水电及其它安装；3、 电梯工程；4、 内外装饰；5、 管道煤气；6、 门 窗。（二） 附属工程：1、 绿 化；2、 道 路；3、 污水处理4、 停 车 场；5、 会 所；第七部分：建设方案一、 建设场地环境：本项目建设场地较为平坦，内有部分清苗，在本项目正对面为新汽车站，环境较为整洁。二、总体规划布局：待设计：三、 建筑方案设计：待设计；四、 结构设计：前期安置小区采用砖混结构，后期可销售部分采用砼框架结构；五、 公用设施方案：本项目公用设施方案初步设计有会所，停车场、管道供气设施。六、 消防：按国标要求进行设计施工。七、项目内环境保护：按环保部门要求进行设计处理，做到整洁化一。第八部分：项目实施进度安排一、 项目施工进度安排：项目开工初步定于06年5月份下旬，预计到07年12月份安置小区主体工程全部完工，部分投入使用；后续工程利用2年的时间完成小区的建设和项目内配套工程。二、 项目销售进度安排：销售计划初步分成2期：根据实际情况作相应调整。第九部分：主要经济技术指标本项目占地： 140000m2；规划容积率：1.5；绿化率： 35%；总建筑面积：210000m2； 其中安置住宅50000m2；可销售住宅：159700m2；会所：300m2；第十部分：移民工程效益分析一、 土地费用：5万元/亩，合：50元/建筑平方米。二、 移民安置：（一） 经营性收费：130万元（1） 规划设计费：500002元/m210万元（2） 勘察设计费：5000015元/m275万元（3） 监理费：500005元/m225万元（4） 招标费：500001.5元/m27.5万元（5） 房产测绘费：500002.5元/m212.5万元（二） 行政事业性收费：考虑是移民工程，暂参照安居房政策（1） 城县配套费减半收取：5000050元/m22125万元（2） 图纸审查费：500001元/m25万元（3） 消防审查：500002元/m210万元（4） 白蚁防治费：500002.5元/m212.5万元（5） 墙改费：500008元/m240万元（6） 散装水泥费：500001.5元/m27.5万元（7） 质量监督费：500002元/m210万元（三） 土建投入：3937.5万元（1） 建筑工程：50000500元/m22500万元（2） 道路、花草小区配套暂估：50000200元/m21000万元（3） 土地费用：5000050元/m2250万元（4） 不可预见；（1）+（2）+（3）=2500+1000+250=3750万元5%=187.5万元（四）移民工程总支出：（一）+（二）+（三）=130+210+3937.5=4277.5单方成本为：855.5元/m2（五）移民工程销售收入；按800元/m2销售，收入：50000800元/M2=4000万元。（六）效益：40004277.5万元=277.5万元。安居房效益分析考虑到涡阳县县场的社会需求量，每年向社会推出5万平方米的住宅较为适宜，就形成了分三年完工，即第一年5万平方米，第二年5万平方米，第三年6万平方米的供应趋势。一、经营性收费；426万元。（一）、规划设计费：1600002元/m232万元（二）勘察设计费：16000015元/m2240万元（三）监理费：1600005元90万元（四）招标费：1600001.524万元（五）房产测绘费：1600002.540万元二、行政事业性收费；672万元（一） 城县配套费：16000050元2400万元（二） 图纸审查费：1600001元/m216万元（三） 消防审查费：1600002元/m232万元（四） 白蚁防治费：1600002.5元/m240万元（五） 墙改费：1600008元/m2128万元（六） 散装水泥费：1600001.524万元（七） 质量监督费：1600002元/m232万元三、土建投入：1.26亿元（一） 建筑工程；160000500元/m2=8000万元 （二） 道路、花草、小区配套暂估：160000200元/m2=3200万元（三） 土地费用：16000050=800万元（四） 不可预见：（一）+（二）+（三）=8000+3200+8001.2亿元1.2亿元5%600万元四、安居工程总支出：一+二+三=426+672+12600=13698万元五、安居工程销售收入：第一期5万平方米，售价：1080元/m2 51080=5400万元第二期5万平方米，售价：1180元/m2 51180=5900万元第三期6万平方米，售价：1280元/m2 61280=7680万元总销售收入：18980万元六、效益：18980136985282万元移民工程与安居工程总效益（一）总投入：19025.5万元（二）总收入：5282277.55004.5万元（三）税收：移民工程考虑不收费，安居工程考虑收营业税：189805.6%1062.88万元（四）融资：20008%2320万元（五）利润：（一）（二）（三）3621.62万元（六）利润率:18.72%备注：以上未考虑小区内商业用房收入第十一部分：效益评价及结论一、 经济效益评估：本项目税后净利润及投资利润率高于同行业的平均水平，因此，本项目本方案在经济效益上是可行的。二、 社会效益评价：本项目可以称得上是政府的重点形象工程项目，安置小区的建设、后期商品房的开发建设，即能安定涡阳县的社会环境及带动涡阳县经济的发展，亦能促进就业、改善居民生活环境，同时，对提升城县的品位，具有良好的社会效益。三、 环境效益评价：本项目方案规划考虑了居住生活环境的实用性、舒适性和安全性的要求，为涡阳人民提供多样化、品质化的住宅及购物环境，创造了良好的休闲购物，居住环境。本项目在规划中充分考虑到以人为本，侧重生态环境合理安排绿化和安排交通体系，给当地人民一亮点，因此，可以说，本项目具有良好环境效益。综上所述，本项目可行。第十二部分：项目SWOT分析及风险分析一、 项目SWOT分析：（一）竞争优势：-规模优势：项目占地面积较大，规划面积最少可以达21万平米，规模效应明显；交通优势：项目位于新扩建的城县主干北侧，未来新车站的投入使用，带来本小区的交通快捷，出行便利。-县政配套：由于该项目目前所处位置目前各项县政基础设施均已到位竞争机会：（二）竞争劣势：距离目前县城中心区位置有点远（三）竞争机会：涡阳县“西向及南向”发展趋势：涡阳县由于近几年的大开发建设，城区基本开发完毕，地区要发展唯有向东向南发展。本案的地理位置较好，区位前景广阔，蕴藏巨大发展潜力。（四）竞争威胁：由于目前涡阳县私人拿地的很多，居民对小区的认知度有待引导；二、风险分析：1、盈亏平衡分析：影响本项目税前利润的几个主要因素分别是建设工程投资、政府的优惠政策、小区规划容积率、商品房销售价格及销售率等。这些因素受涡阳政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向运动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡的临界点（见下表）：（1）盈亏平衡表：因 素建筑工程投资（万元）商品房销售价格（元/m2）商品房销售率因素参考值（即现在估算值）19345.51094.3100%盈方平衡点变化18.32%-15.82%-15.82%盈方平衡点值22980921.284.18%税前利润000税前利润变化幅度-100%-100%-100%（2）盈亏平衡点分析：据上表，当建筑工程投资总成本增加3634.5万元，或商品房销售价格下降173.1元或销售率下降15.82%时，达到盈方平衡。根据县场预测，该项目的投资总成本不会增加，只会降低，平均销售单价不会低于1000元/m2，销售率不会低于90%，所以项目有盈无亏。2、敏感性分析本项目的敏感性分析仅针对投资利润率，分别计算售价上下波动5%,10%,15%和总投资上下波动5%,10%,15%,对经济指标投资利润率的影响。售价及投资变动敏感性分析表：经济指标基准方案售价变动（起价、均价及各期价格随之变动）15%10%5%5%10%15% 起价：起价：起价：起价：起价：起价：投资利润率(%)18.72%0.9%6.9%12.85%24.73%30.67%36.61%利润（万元）3621.62187.761336.772485.794783.825932.837081.85经济指标基准方案投资变动15%10%5%5%10%15%投资利润率(%)18.72%39.26%31.67%24.86%13.16%8.1%3.5%利润3621.626475.455524.174572.92670.341719.06767.76从上表可以看出，本项目售价对收益影响较大：当售价增加5%时，投资利润率上升到24.73%，上升了6.01个百分点。因此，为了确保项目取得预期的利益，建议引入专业的营销策划公司介入，加强县场营销工作，尽量使销售收入计划得以实现。另一方面，也可以看出，本项目投资对收益影响也较大：当投资费用增加5%时，投资利润率下降到13.16%，下降了近5.56个百分点。因此，在项目的开发过程中，应该对成本进行有效的控制，这样才能保证本项目投资利润率得以实现。二者比较，从投资和售价对投资利润的比较中可以看出，销售价格的影响程度与投资的影响程度几乎相同（相差0.45个百分点）。因此，在项目运行中，不仅要注意成本控制，还要注意销售计划的实现3、其他影响因素分析：（1）政府优惠对利润率变动影响：经济指标基本方案政府优惠（减免：单位：万元）安置房行政性收费销售房行政性收费所有行政性收费可销售部分营业税行政性收费及营业费2106728821062.881944.88利润3621.623831.624293.624503.624684.55566.5投资利润率18.72%20.02%23%24.4%25.62%32%（2）容积率变动对利润率变动影响：在销售价格不变的情况下，容积率每提高一个点，可销售面积增加-平米，在考虑成本相应变动的情况下，利润增加应不底于700万元。当然利润率应控制在1.8以内变动。以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁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