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城市建筑 工程管理 URBANISM AND ARCHITECTURE ENGINEERING MANAGEMENT 125 业主方在项目管理过程中的工作 业主方在项目管理过程中的工作 The Proprietor s Job in the Process of Project Management 赵长明 Zhao Changming 摘 要 业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过 程 是整个项目管理工作的核心 具体包括 三控制 二 管 一协调 本文详细分析了业主方的核心管理职能 关键词 项目管理 三控 两管 一协调 Abstract The project management work of proprietors invol ves the whole process of project implementation stage which is the core of the whole project management including three controls two tubes and one coordinate This article analyzes the core management function of proprietor in detail Keywords project management three controls two tubes o ne coordinate 一 设计前的准备阶段 设计前的准备阶段主要工作是编制设计任务 书 设计任务书编制由业主方完成 是设计单位进 行设计的重要依据 充分体现了业主的投资控制 设计要求 建设理念 房地产项目该阶段的工作内 容 纵向上包括投资控制 进度控制 质量控制 合同管理 信息管理 组织与协调 横向上是在完 成招拍挂 取得土地后 包括编制设计任务书 勘 察测绘 设计 监理等单位的选择及其项目管理目 标工作的开展 同时进行前期手续的办理和建设资 金的准备等 该阶段作为项目实施阶段的前沿工作 成本 投入最少 但在控制投资方面最能发挥作用 二 设计阶段 作为房地产项目 一般分为初步设计 施工图 设计 初步设计中 规划方案的设计确定了项目的 平面布置 路网结构 功能分区 户型 户型及方 案是设计任务书的具体化 需要专家及领导的评议 该工作的成功与否 直接决定了该项目的品质 定 位及适应市场的能力 在户型基本确定后 研究各 项配套设备的技术参数 并尽快完成地质勘查及相 关备案 审查工作 以配合施工图设计 在完成初 步设计后 尽快协调出定位总图 竖向图 包括配 电室 换热站等公建 并且研究透彻 后边紧跟 的用地规划许可证 工程规划许可证 道路开口 绿化图设计及绿化许可证 施工许可证等一系列手 续都需用到此图 此图需规划局盖章 因此 一方 面要保证此图质量 尽量不再作调整 另一方面 在确定不修改前提下多晒几张 以防每次找规划局 盖章审查 浪费时间 竖向图应考虑现场地形 地 貌及市政污水管线接口的标高 以防填挖土不平衡 及排不出污水 方案研讨时 可能经过较长时间的 修改 修改几遍后 调整幅度越来越小 楼座位置 基本不再变化 这样就可以进行地质勘查及施工图 设计了 设计过程中 由于变电室 换热站均需专业设 计 若有地下室 影响到地下 地上部分的设计 因此在初步设计阶段 应同时配合各专业间平面设 计 以防影响施工图设计进度 施工图设计应严格按照确定的总平面图及竖向 图设计 严格控制规划指标 尤其是建筑面积 容 积率的计算 施工图建筑面积的计算规则与最终产 权面积的计算规则不一致 却统一受容积率的控制 三 施工阶段 施工阶段业主方主要的管理内容有施工组织设 计 施工准备 组织施工 竣工验收 1 施工组织设计 施工组织设计是落实设计文件的规划手段 是 连接设计阶段和施工活动的桥梁 作为业主方 应 满足项目发包的场地要求 尽管施工平面布置图的 编制是施工单位的责任 但因道路开口 苗木迁移 场地内水 电 气管线摸底等前期手续 应由建设 单位完成 2 施工准备 施工准备包括场地的布置 场地内及周边管线 的布置 周边影响施工苗木的迁移 临时用电 用 水的接入等工作 各项专业分包单位的选择有基坑 支护设计 施工单位 土石方运输单位 土石方运 输前 测出现状图用于计算土石方量 测绘单位出 具水准点 用于控制土石方开挖深度及施工中标高 的引出 注意土石方填挖平衡 防止土方外运后 再买土回填 施工通道开口后 注意道路下各种管 线的承压能力 以确保安全运输 3 组织施工 施工过程中 业主方应加强三控 两管 一协 调工作 投资控制主要加强工程量签证办理的严肃 性 留好影像资料 做好详细记录 进度控制主要 加强各种进度控制方法的应用 包括横道图及网络 图 质量控制严格按照施工质量验收规范进行 安 全管理的内容主要是以施工方报送的施工方案及安 全控制措施为依据 加强管理 防护到位 在合同 管理过程中 严格按照签订合同执行 积极组织和 协调各相关单位间的关系 明确责任 四 动用前准备阶段 竣工验收程序主要包括三部分 即竣工预验收 竣工验收 竣工验收备案 1 竣工预验收 1 当单位工程达到竣工验收条件时 承包单 位应在自审 自查 自评工作完成后 填写工程竣 工报验单 并将全部过程控制资料和竣工验收资料 报送项目监理部 申请竣工验收 2 总监理工程 师组织各专业工程师对竣工资料及现场实体质量进 行全面检查 对检查出来的问题 应督促及时整改 3 验收合格后 由总监理工程师签署工程竣工报 验单 并向业主提交质量评估报告 2 竣工验收 施工单位参加 由建设单位组织竣工验收 1 建设单位 勘察单位 设计单位 施工单位 施工 单位分别书面汇报工程建设项目质量状况 工程合 同履约情况以及执行国家法律 法规和工程建设强 制性标准情况 2 检查工程建设参与各方提供的 竣工资料 3 检查工程实体质量 根据工程具体 情况 对建筑工程的使用功能进行抽查检验 4 对竣工验收情况进行汇总讨论 形成竣工验收意见 填写 建设工程竣工验收备案表 建设工程竣 工验收报告 3 竣工验收备案 建设工程竣工验收完毕以后 由建设单位负责 在 15 天内 向备案部门办理竣工验收备案 五 保修阶段 作为一项建筑工程 工期长 人员多 体量大 工序复杂 在施工过程中 难免会出现施工质量问 题 作为业主 应从多方面进行质量控制 包括事 前 事中 事后控制 保修过程属于事后控制 房屋保修的内容主要包括 1 屋面防水为 5 年 2 供冷 供热系统和设备为 2 个供冷期及 2 个供暖期