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2015年房产估价师考试开发经营与管理提分练习1单项选择题1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A适应性B对专业管理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.A 50.5B 60C 65D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n 解得n =653.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )A11.38%B12.64%C15.46%D 16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5.一般来说，认知定价法所确定的价格()价值定价法所确定的价格。A高于B低于C等于D高于等于答案：A6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.A102B120C108D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087.下列说法不正确的是( )A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。答案：A解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。8.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为( )A P(1+i)nB P(1+i*n)C P*n*iD A(1+i)n答案：B解析：Fn= P(1+i*n)9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为( )A 101万元B 137万元C 256万元D 500万元答案：B解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=13710.从房地产投资的角度说,风险是指( )A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度答案：B解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.单项选择题1.房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。()A.对B.错2.一种产品差别值开发的前提条件包括()。重要性;盈利性;差异性;优越性;先发制人;可支付性;独特性;沟通性A.B.C.D.3.许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。()A.对B.错4.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.偿债备付率C.流动比率D.利息备付率5.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有()。A.自我消费B.房地产保值C.房地产增值D.开发利润E.出租收益6.开发商的主要合同关系通常包括()等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同7.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。A.损益表B.资金C.资本金现金流量表D.全投入现金流量表8.债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。()A.对B.错9.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。()A.对B.错10.随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是()。A.金融业的发展B.信息、通讯技术水平的提高C.生产方式和工作方式的转变D.经济巨头市场投资的变动答案:1.A2.AC3.A4.ABD5.CDE6.CD7.D8.B9.B10.D单项选择题1.房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。()A.对B.错2.一种产品差别值开发的前提条件包括()。重要性;盈利性;差异性;优越性;先发制人;可支付性;独特性;沟通性A.B.C.D.3.许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。()A.对B.错4.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.偿债备付率C.流动比率D.利息备付率5.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有()。A.自我消费B.房地产保值C.房地产增值D.开发利润E.出租收益6.开发商的主要合同关系通常包括()等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同7.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。A.损益表B.资金C.资本金现金流量表D.全投入现金流量表8.债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。()A.对B.错9.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。()A.对B.错10.随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是()。A.金融业的发展B.信息、通讯技术水平的提高C.生产方式和工作方式的转变D.经济巨头市场投资的变动答案:1.A2.AC3.A4.ABD5.CDE6.CD7.D8.B9.B10.D单项选择题1.在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。()A.对B.错2.划分商业辐射区域时，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的()都来自该区域。A.50%60%B.60%70%C.60%75%D.50%70%3.年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为()元。A.200B.1200C.1210D.2104.房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括()。A.成本导向定价法B.收益导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法5.对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按()两种情况，按年计征，分期缴纳。A.租金征收B.净经营收入征收C.税后利润征收D.房产原值征收6.根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型7.房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。()A.对B.错8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于()等因素。A.行业基准收益率B.政府政策C.通货膨胀率D.内部收益率E.投资者的目标收益率9.最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。()A.对B.错10.房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。()A.对B.错答案:1.A2.C3.A4.ACD5.AD6.A7.B8.ABC9.A10.B选择题1.有关资金的时间价值推论，不正确的一项为()。A.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的B.对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间C.以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论D.当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益2.房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。()A.对B.错3.金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括()。A.项目基本情况B.开发商资信水平C.市场分析结果D.财务评价指标4.物业管理的原则包括()。A.专业化管理原则B.社会化原则C.企业化原则D.分散管理原则5.房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作：A.项目策划B.项目方案的设计C.可行性研究D.成本收益分析6.房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。()A.对B.错7.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。()A.对B.错8.一般来说，房地产泡沫的成因包括()。A.土地的有限性和稀缺性B.投机需求的膨胀C.金融机构的过度放贷D.政府的监管9.在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种()。A.直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节B.间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成C.直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制D.间接融资是一种可以无限扩展的融资方式10.现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于()元。A.605B.600C.650D.550答案:1.A2.B3.ACD4.AB5.C6.B7.B8.ABC9.ABCD10.A单项选择题1.当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。()A.对B.错2.收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每()一次。A.月B.季度C.半年D.年3.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的()。A.使用计划B.出租计划C.销售计划D.租售计划4.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。()A.对B.错5.根据投资的对象，房地产投资可以分为()。A.房地产开发投资和购买投资B.土地投资和房屋投资C.建筑材料投资和土地投资D.生产投资和经营投资6.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于()。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化7.某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?8.在对房地产项目进行风险估计与评价时，调查和专家打分法是一个效率高、估算准确的方法。()A.对B.错9.公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。()A.对B.错10.投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。()A.对B.错答案1.B2.A3.D4.A5.A6.D7.240万;267万提示：P=1000万，n=8，i=12%/4=3%由此推出：房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额=Pin=10003%8=240万期末付息方式利息总额=P(1+i)n-1=1000(1+3%)8-1=267万元注：主观题答案仅供参考8.B9.A10.A单项选择题1.以()方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。A.土地使用权出让B.房地产出租C.房地产转让D.房地产抵押2.商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从()起计算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工验收之日C.商品房竣工验收合格之日D.商品房交付之日3.李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为00。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93。其面积误差比的绝对值为()。A.3%B.3%C.7%D.7%4.无正当理由拖欠房租()个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。A. 2B.3C.5D.65.下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是()。A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担6.人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由()参照评估价确定。A.委托人B.人民法院C.拍卖师D.竞买人7.中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行土地()和房屋所有权登记发证制度。A.使用权B.所有权C.收益权D.占用权8.下列关于预告登记的表述中，错误的是()。(2007年试题)A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖9.张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理()。A.房屋总登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权转移登记D.房屋所有权变更登记10.()是一种反映房屋、土地现状的专业图。A.房地产平面图B.房地产有关证明和文件C.房地产卡片D.房地产权属账册1. C 【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。2. D 【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。3. D 【解析】：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积00%=(93-00)/00=7%，7%=7%。4. D 【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。5. A 【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。6. B 【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。7. A 【解析】：中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。8. D 【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。9. C 【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。10. A 【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。单项选择题1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有()。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间答案：DE解析：对于收益性房地产来说，其经济寿命是指在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命;房地产的经济寿命与其使用性质相关。2.下列风险中，不属于系统风险的是()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.购买力风险D.比较风险答案：D解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。3.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为()。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%答案：C解析：R=4.5%+0.5(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。这是求折现率的一种方法。4.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B5.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按()计算的。A.综合利率B.贷款利率C.折现率D.机会成本答案：D6.()，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.间接投资于房地产企业债券B.房地产抵押担保C.住房抵押贷款证券化D.投资于金融证券答案：C7.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是()A.1.8月B.2.5季C.1.8年D.0.45年答案：C解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。8.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是()。A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场答案：D解析：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场和二级房屋市场。9.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是()。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师答案：A10.由于施工工期延长，开发商要承担的风险有()。A.使项目的规模、布局发生变化B.承担更多的贷款利息C.增加房地产开发项目的融资成本D.还要承担总费用上涨的风险E.合约变更引起的风险答案：BCD单项选择题1、下列计算一半建筑面积的是( )。A.无柱的雨篷B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台答案：B2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的( )%。A.60B.70C.80D.90答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向( )筹集。A.房管部门B.物业管理公司C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人答案：D4、契税的课税对象为( )。A.房地产的出售人B.房地产的购买人C.房地产的使用权人D.发生权属转移的房地产答案：D5、属于直接融资的金融工具为( )。A.存款单B.保险单C.支票D.银行承兑汇票答案：C6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。A.商业信用B.国家信用C.消费信用D.A和C答案：C7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。A.财产损失保险B.保证保险C.责任保险D.信用保险答案：D8、保险合同的客体为( )。A.保险人B.保险利益C.保险金额D.被保险人答案：B9、股票与债券的共性是( )。A.收益性B.偿还性C.安全性D.市场价格与票面价值的一致性答案：A10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是( )关系。A.股权B.债权C.契约D.债务答案：C2015年房地产估价师考试经营与管理模拟习题1一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营3、下列风险中属于系统风险的是()。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。A.移动平均法B.指数平滑法C.市场因子推演法D.简单平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法1、C2、D3、B4、C5、C 6、C7、D8、C9、D10、A11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。A.390.5B.399.5C.523.5D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。A.生活方式B.受教育程度C.购买动机D.自我形象14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。A.购买价格B.容积率及有关设计参数C.空置率D.运营费用16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。A.45.05%B.49.31%C.5B.86%D.63.6%11、A12、B13、C14、B15、B 16、A17、B18、A19、D20、B21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.3322、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元/m2。A.3000B.5000C.7500D.800023、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200 万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是()。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是()。A.固定资产购置支出B.企业所得税C.固定资产折旧D.贷款利息28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。A.分离B.独立C.对立D.融合30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大21、C22、C23、D24、A25、A 26、C27、A28、D29、D30、A31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或()。A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( )。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。A.租金调整条款B.代收代缴费用条款C.装修费用条款D.折让优惠条款34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是()。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。A.330B.450C.650D.70031、C32、D33、A34、D35、C二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为()投资。A.建筑安装工程B.新建和扩建C.设备与工器具购置D.迁建和恢复E.其他费用2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。A.物理结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.总量结构3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。A.价格水平B.销售对象C.基本功能D.地理位置E.辅助功能6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有()。A.净现值B.投资利润率C.现金回报率D.静态投资回收期E.内部收益率7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B.实际利率真实地反映了资金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8.下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有()。A.权益投资比率B.利息备付率C.偿债各付率D.内部收益率E.资产负债率10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有()。A.期望值相同、标准差小的方案为优B.标准差相同、期望值小的为优C.标准差相同，期望值大的为优D.标准差系数大的为优E.标准差系数小的为优1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE 6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.资金来源与运用表E.损益表12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有()。A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入13、投资项目可行性研究的根本目的包括()。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据14、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。A.承诺费B.手续费C.担保费D.利息E.税费15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的()。A.商业信誉和财务状况B.面积需求大小C.租金支付方式D.物业服务需求E.与写字楼业主的关系11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用表示正确，用表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。()2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。()3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。()4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。()5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。()6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。()7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。()8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。()9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。()10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。()11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。()12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。()13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。()14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。()15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。()1、2、3、4、5、 6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)1.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6% 的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)?(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分)2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元 (不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的 35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)?(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1) 求购房最高总价购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元(2)求出售原有住房时间住房市场价值V=A12/R=200012/9.6%=25万元设剩余M个月需要偿还25万元，则有有：(1+0.%)M=2.667M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月240-196=44个月在还款44个月之后出售住房2.解：解法一：叙述法一、设最低基础租金为x，求最低基础租金(1)计算各年自有资金净现金流量1)第1年年初净现金流量=-5400万元2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元净现金流量=-5400+5400=0万元3)第3年年初：归还甲银行贷款=2700(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元乙银行贷款=9093.87万元净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元4)第3、4年年末：还本付息=9093.877%=636.57万元营运成本=(1.570%95%x+1000010%)35%=(0.9975x+1000)35%万元经营收入=1.570%95%x+1000010%=(0.9975x+1000)万元净现金流量-(0.9975x+1000)65%万元5)第5年年末：还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元营运成本=(0.9975x+1000)35%万元经营收入=(0.9975x+1000)万元转售收入=(0.9