226952_2012-5-15 建设工程施工总承包招标和合同浅议(1).doc

建设工程施工总承包招标和合同浅议工程在建设过程中必须遵守国家相关法律，在达到相关法律规定的建设规模和投资时必须实行招标制度。房地产开发项目必须进行施工总承包工作，且应按国家法律相关要求进行备案。在法律制度日益健全和竞争激烈的市场环境下，如何做好施工总承包和合同签订工作，这就要求不断地探讨、借鉴、学习、研究和总结，以完成这项工作。建设工程施工总承包是贯穿工程建设全过程，是整个项目建设的脊梁，并关联着政府相关部门、建设单位、相关产业分包单位、材料供应等利益相关方，决定着项目成败，以及建设单位投资成本和经济效益。但施工总承包工程施工周期长，投入成本高，政策和市场等影响因素多，涉及业务和利益人广，致使总包合同履行出现长期性、多样性、复杂性，并导致施工合同高风险性。综上所述施工总承包在国家现有法律下的重要性和高风险性，现就施工总承包合同和招标策划予以分析：一、 施工合同选择分析：1、 合同类型：固定总价合同、可调总价合同、固定单价合同、可调单价合同。1.1固定总价合同：指这种合同价款一经约定，除业主增减工程量和设计变更外，一律不调整。所谓“总价”，是指完成合同约定范围内工程量以及为完成该工程量而实施的全部工作的总价款。 1.1.1固定总价合同适合工程施工图纸已完成设计，工期较短、技术简单、工程造价不高的工程合同。1.1.2固定总价合同可能存在的缺点或争议：材料设备价格波动的争议，工程量计算错误的争议，施工范围划分不清。1.2可调总价合同：以施工图纸和国家规范为基础，按照时价进行计算，并得到包括全部工程任务和内容的暂定固定合同价格。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀、材料价格波动、政策调整（税收）等原因而使所使用的工料成本或其它费用增加时，可按照合同约定对合同总价进行相应的调整。1.2.1可调总价合同适合工程施工图纸已完成设计，工期适中、技术简单、工程造价不高的工程合同。1.1.2可调总价合同可能存在的缺点或争议：材料设备价格波动的争议，工程量计算错误的争议，调整计价方法和相关政策执行深度的争议。1.3固定单价合同：指工程施工内容综合单价包干，工程量按实际发生计算，结算时按包干单价和实际发生工程量结算。1.3.1固定单价合同适合工程工期和规模适中，工程在设计方案阶段，工程内容已明确，但工程规模不确定或工程范围不确定的维修修缮工程，该类合同工程风险双方共担。1.3.2固定单价合同可能存在的缺点或争议：综合单价内某种因素价格波动导致的争议。该合同建设方管理工作增加和相关管理人员投入较多。1.4可调单价合同：指在合同签订时，存在不确定性因素，暂时在现有状态下施工内容综合单价包干，在合同签订时约定可以起综合单价调整因素，在合同执行过程中进行调整，结算时按调整后的综合单价和实际发生工程量予以结算。1.4.1可调单价合同适合工程工期较长和规模大，工程内容已明确，范围或规模不确定的工程，该类合同工程风险双方共担。1.4.2可调单价合同可能存在的缺点或争议：因为该类工程工期比较长，工程规模大，导致建设方管理工作量大，管理难度随之增加，投入的资源、专业和管理人员多，相对管理成本增加。二、施工总承包合同模式探讨建设工程施工贯穿着整个项目开发建安的全过程，在建设过程中起着主导作用，因此施工总承包是国家相关法律要求、鼓励和市场发展的趋势，导致施工总成合同在建设中起着重要和决定项目开发成败的一个不可忽视的环节。由于施工总承包规模大，建设工期较长，资源投入较多，参与建设的专业施工单位较多，市场感应比较敏感，外在制约因素较多，风险系数大，以上众多因素就要求施工总承包合同应变性强、适应性高、风险需降低低，条款完整和细致。因此结合市场通常模式和公司以前经验及以上论述建议施工总承包合同宜采用可调总价或可调单价合同。三、施工总承包招标计价模式即然施工总承包合同宜采用可调总价或可调单价合同，在施工总承包招标时如何确定招标计价方式？根据国家法律规定和建筑市场做法，工程总价一般采用工程量清单和定额结算模式，即工程量清单招标和费率招标。现将工程量清单招标和费率招标分析如下：1、工程量清单计价和招标：工程量清单招投标是我国招投标发展到一定水平，为推进和完善招投标制度，引导招投标向市场经济过渡，逐渐与国际惯例接轨的一种招投标方式。1.1、工程量清单招标优点1.1.1、适应市场经济发展的需要，实行工程量清单招标，实现了量价分离、风险分担，现行变以预算定额为基础的静态计价模式为将各种因素考虑在全费用单价内的动态计价模式，同时，能够反映出工程个别成本。1.1.2有利于规范招标工作，实行工程量清单招标，发包人不需要编制标底，淡化了标底的作用，避免了工程招标中的弄虚作假，暗箱操作等违规行为。有利于廉政建设和净化建筑市场环境，规范招标动作，减少腐败现象。1.1.3节约工程投资，实行工程量清单招标，合理适度的增加投标的竞争性，特别是经评审低价中标的方式，有利于控制工程建设项目总投资，降低工程造价，为建设单位节约资金，以最少的投资达到最大的经济效益。1.1.4、降低社会成本，提高工作效率。实行工程量清单招标避免了招标方、审核部门、投标单位的重复做预算，节省了大量人力、财力，同时缩短了时间，提高了功效。克服由于误差带来的负面影响，准确、合理、公正，便于实际操作。采用工程量清单报价，工程清单为招标单位，投标者可集中力量进行单价分析与施工方案的编写，投标标底的编制费用也节省一半。避免了各投标单位因预算人员水平参差不齐，素质各异而造成同一份施工图纸，所报价的工程量相差甚远，不便于评标与定标，也不利于业主选择合适的承建商。而此计价法则提供招标者一个平等竞争的基础，符合商品交换要以价值为基础，进行等价交换的原则。1.1.5、工程量清单招标计价方法可以加强工程实施阶段结算与合同价的管理，工程量清单作为工程结算的主要依据之一，可极大地简化结算手续，减少结算时间，避免传统按定额结算法逐项计算工程量、逐项套定额的一些繁杂过程，可极大提高工作效率。1.1.6、实行工程量清单报价不仅要控制总造价，也要控制好各分项报价，对业主不可接受的分项报价必须要进行修正，避免结算时给业主带来损失。1.2工程量清单招标缺点1.2.1计价规范本身的缺陷，阻碍工程量清单招标的发展。由于建设工程量清单计价规范过于笼统和门类不全，客观上存在许多不完善之处，所涉及的清单项目与工程实际情况还有一定差距，一旦实施，问题必将会暴露出来，不利于工程量清单招标的顺利进行。1.2.2、相关配套体系尚未完全建立，影响工程量清单招标的实施。工程量清单计价作为一项新举措，它的实施需要市场多方面的配套，而目前建立的相关配套体系在很多方面存在差距，可能会给清单招标设置障碍。1.2.3、市场准备不足，企业内部管理水平不高。实行工程量清单招标，对于许多业主和施工企业来说，还从未涉足过，它们对应承担的风险也心中无数。市场准备不充分不仅反映在施工企业、业主身上，而且部分建设行业行政主管部门和招标代理机构或多或少有些茫然。很多施工企业在管理上还不适应工程量清单招标的要求，平时疏于资料的积累，没有建立内部定额，因此无法准确了解企业的成本，投标报价变成无的放矢，合同签订后纠纷不断、工期拖延和质量无法保证。1.2.4急需开工建设工程实施比较困难。工程量清单招标对于工期紧且必须马上开工的工程，很难在短时间内编制出高质量的工程量清单，甚至图纸不齐，无法编制，或是建设过程中变更过多，失去了用此办法招标的实际意义。1.3、工程量招标条件：采用工程量清单招标的工程要求该工程施工图纸已完成设计，工程功能完善，设计深度满足工程需求，施工现场已具备施工条件。否则施工过程中会引起设计变更和工程签证，导致综合单价和措施费增加，结果失去工程量招标意义。2、定额（费率）招标：费率是指定额规定，用于构成工程造价以直接费计取各项独立费用的标准，费率招标是指以通过竞争各项独立费用而达到控制工程造价所采用的招标投标形式。2.1、定额（费率）招标优点2.1.1、招标计价十分简便，商务标内容单一，只报出投标费率即可。只报出投标费率，结算时取费按中标费率结算，直接费部分仍然按图纸或现场签证单为依据计算，套定额，其原理基本与传统的程序方法一样，只是加大了取费上的竞争。2.1.2、有利于招标工作的顺利进行，择优选择施工队伍。因工程要急于开工，或工期要求比较紧，通过按费率招标的方式，选定施工队伍，以不影响工程进行，充分体现了“统一量，指导价，竞争费”的工程计价指导思想。2.1.3、通过取费上的竞争，能适当降低工程造价，可在一定程度上进行投资控制。费率招标以投报费率(以百分率为表现形式)，其它自主报价，工期、质量、施工组织设计和企业实绩信誉等要求基本相同，费率招标和投标是按现行定额及工程造价政策规定，主要是其它直接费、现场经费、间接费、计划利润四项费用的竞争，以达到控制投资成本。2.2、定额（费率）招标缺点2.2.1、该种招标计价方式，招标时只是确定中标费率，工程造价在招标时不能完整体现出来，须待工程竣工结算时，才能完整计算工程造价。2.2.2、工程竣工结算时按实际发生办理结算，费工费时，结算的工作量大而繁杂。2.2.3、如现场签证工程量控制不好，将不利于投资控制。3、费率招标条件：工程要求竣工使用日期紧，要求开工早，而又无施工图，或边设计、边施工的工程； 也有些