XX房地产项目前期策划报告【精品地产专业资料】

禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（ 禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（ 禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（ 禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（ 2010） ） ） ）东部 东部 东部 东部 慢城 慢城 慢城 慢城目标解读 目标解读 目标解读 目标解读 正确进行项目的定位与开发的可行性 正确进行项目的定位与开发的可行性 正确进行项目的定位与开发的可行性 正确进行项目的定位与开发的可行性 实现地块价值最大化 实现地块价值最大化 实现地块价值最大化 实现地块价值最大化树立项目品牌和企业品牌 树立项目品牌和企业品牌 树立项目品牌和企业品牌 树立项目品牌和企业品牌 实现企业长期可持续发展 实现企业长期可持续发展 实现企业长期可持续发展 实现企业长期可持续发展成为东部地产，甚至深圳主题地产的成功案例 成为东部地产，甚至深圳主题地产的成功案例 成为东部地产，甚至深圳主题地产的成功案例 成为东部地产，甚至深圳主题地产的成功案例项目的基本情况经济技术指标 项目的基本情况经济技术指标 项目的基本情况经济技术指标 项目的基本情况经济技术指标占地面积： 占地面积： 占地面积： 占地面积： 61659平方米 平方米 平方米 平方米建筑面积： 建筑面积： 建筑面积： 建筑面积： 平方米 平方米 平方米 平方米用地性质：商业用地 用地性质：商业用地 用地性质：商业用地 用地性质：商业用地土地现状：街铺 土地现状：街铺 土地现状：街铺 土地现状：街铺报告总体技术思路 报告总体技术思路 报告总体技术思路 报告总体技术思路 项目概况 项目概况 项目概况 项目概况 选择 选择 选择 选择发展方向？ 发展方向？ 发展方向？ 发展方向？ 实现价值最大化 实现价值最大化 实现价值最大化 实现价值最大化确定发展方向 确定发展方向 确定发展方向 确定发展方向经营核心式 经营核心式 经营核心式 经营核心式（纯旅游项目） （纯旅游项目） （纯旅游项目） （纯旅游项目）竞争力模型 竞争力模型 竞争力模型 竞争力模型从国际惯例 从国际惯例 从国际惯例 从国际惯例 及案例出发 及案例出发 及案例出发 及案例出发确定发展战略 确定发展战略 确定发展战略 确定发展战略面对困惑和机会 面对困惑和机会 面对困惑和机会 面对困惑和机会我们如何参与竞争 我们如何参与竞争 我们如何参与竞争 我们如何参与竞争 选择发展方向 选择发展方向 选择发展方向 选择发展方向 产品定位、形 产品定位、形 产品定位、形 产品定位、形 象定位 象定位 象定位 象定位发现困惑和寻 发现困惑和寻 发现困惑和寻 发现困惑和寻 找机会 找机会 找机会 找机会从市场现状出发 从市场现状出发 从市场现状出发 从市场现状出发最最最最终终终终实实实实现现现现从地块特性出发，我们界定项目属性，从 从地块特性出发，我们界定项目属性，从 从地块特性出发，我们界定项目属性，从 从地块特性出发，我们界定项目属性，从 而确定我们的研究范围 而确定我们的研究范围 而确定我们的研究范围 而确定我们的研究范围项目的区域位置 龙岗区大鹏镇虽然项目属于龙岗区，但由于所处的地理位置，惯例被统称为东部，和盐田 虽然项目属于龙岗区，但由于所处的地理位置，惯例被统称为东部，和盐田 虽然项目属于龙岗区，但由于所处的地理位置，惯例被统称为东部，和盐田 虽然项目属于龙岗区，但由于所处的地理位置，惯例被统称为东部，和盐田 区紧密相接，成为深圳市东部重要的旅游区 区紧密相接，成为深圳市东部重要的旅游区 区紧密相接，成为深圳市东部重要的旅游区 区紧密相接，成为深圳市东部重要的旅游区梅沙马峦山片区 梅沙马峦山片区 梅沙马峦山片区 梅沙马峦山片区 深圳市 深圳市 深圳市 深圳市旅游服务基地 旅游服务基地 旅游服务基地 旅游服务基地 和海滨旅游 和海滨旅游 和海滨旅游 和海滨旅游 度假胜地 度假胜地 度假胜地 度假胜地 葵涌坝光片区 葵涌坝光片区 葵涌坝光片区 葵涌坝光片区结合旧村发展滨海休闲居住社区， 结合旧村发展滨海休闲居住社区， 结合旧村发展滨海休闲居住社区， 结合旧村发展滨海休闲居住社区， 完善公共设施服务系统， 完善公共设施服务系统， 完善公共设施服务系统， 完善公共设施服务系统，成为旅游者满意、居民喜爱的 成为旅游者满意、居民喜爱的 成为旅游者满意、居民喜爱的 成为旅游者满意、居民喜爱的 山海小镇 山海小镇 山海小镇 山海小镇大鹏南澳片区 大鹏南澳片区 大鹏南澳片区 大鹏南澳片区下沙地区建成为适宜公众旅游度假的海滨旅游地 下沙地区建成为适宜公众旅游度假的海滨旅游地 下沙地区建成为适宜公众旅游度假的海滨旅游地 下沙地区建成为适宜公众旅游度假的海滨旅游地 及旅游服务配套基地； 及旅游服务配套基地； 及旅游服务配套基地； 及旅游服务配套基地；桔钓沙地区建成运动型滨海休闲地。 桔钓沙地区建成运动型滨海休闲地。 桔钓沙地区建成运动型滨海休闲地。 桔钓沙地区建成运动型滨海休闲地。项目地块的进入性 盐田区 盐田区 盐田区 盐田区梧桐山隧道 梧桐山隧道 梧桐山隧道 梧桐山隧道 龙岗区 龙岗区 龙岗区 龙岗区盐坝高速 盐坝高速 盐坝高速 盐坝高速 大鹏镇 大鹏镇 大鹏镇 大鹏镇 葵鹏路 葵鹏路 葵鹏路 葵鹏路 水头村 水头村 水头村 水头村葵南公路 葵南公路 葵南公路 葵南公路项目 地理 位置高效水产养殖基地建筑物建筑物水池农业用地农业用地、鱼塘居民区大 亚 湾水头村委 虾场东 东 东 东 山 山 山 山 西 西 西 西 路 路 路 路东山珍珠养殖场 桔 钓 沙 湾水头海鲜街往南澳 往南澳 往南澳 往南澳水头路 水头路 水头路 水头路入 口项目规模与现状项目地块现状项目四至本项目道路海鲜干货市场 农 业用 地 和 山 景池塘地块特性功能联想水头海鲜一条街 近海望山 政府规划旅游服务区 规模适中： 61,659 m2地块特性 功能联想 功能联想 功能联想 功能联想旅游配套 观赏 旅游配套 综合配套 餐饮、娱乐 景观、生态、专享 住宿、餐饮、娱乐 休闲、度假、商务品牌 风险 资金 任务考虑因素界定项目属性 主题地产 主题地产 主题地产 主题地产 主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区 主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区 主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区 主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资 别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资 别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资 别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资 源），属于特殊的地产项目。 源），属于特殊的地产项目。 源），属于特殊的地产项目。 源），属于特殊的地产项目。关于项目的初步思考购物商业？商务、客房？钓鱼？ 海鲜市场？ 游客资源利用？休闲度假市 场？面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。 面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。 面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。 面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。体验？ 我们是完全市场化的商业开发，我们需 我们是完全市场化的商业开发，我们需 我们是完全市场化的商业开发，我们需 我们是完全市场化的商业开发，我们需要看清我们在市场中的位置。因此，我们从 要看清我们在市场中的位置。因此，我们从 要看清我们在市场中的位置。因此，我们从 要看清我们在市场中的位置。因此，我们从 市场现状中发现困惑和寻找机会。 市场现状中发现困惑和寻找机会。 市场现状中发现困惑和寻找机会。 市场现状中发现困惑和寻找机会。项目分析的总体技术思路 项目分析的总体技术思路 项目分析的总体技术思路 项目分析的总体技术思路 项目概况 项目概况 项目概况 项目概况 选择 选择 选择 选择发展方向？ 发展方向？ 发展方向？ 发展方向？ 实现价值最大化 实现价值最大化 实现价值最大化 实现价值最大化确定发展方向 确定发展方向 确定发展方向 确定发展方向经营核心式 经营核心式 经营核心式 经营核心式（纯旅游项目） （纯旅游项目） （纯旅游项目） （纯旅游项目）竞争力模型 竞争力模型 竞争力模型 竞争力模型从国际惯例 从国际惯例 从国际惯例 从国际惯例 及案例出发 及案例出发 及案例出发 及案例出发确定发展战略 确定发展战略 确定发展战略 确定发展战略面对困惑和机会 面对困惑和机会 面对困惑和机会 面对困惑和机会我们如何参与竞争 我们如何参与竞争 我们如何参与竞争 我们如何参与竞争 选择发展方向 选择发展方向 选择发展方向 选择发展方向 产品定位、形 产品定位、形 产品定位、形 产品定位、形 象定位 象定位 象定位 象定位发现困惑和寻 发现困惑和寻 发现困惑和寻 发现困惑和寻 找机会 找机会 找机会 找机会从市场现状出发 从市场现状出发 从市场现状出发 从市场现状出发最最最最终终终终实实实实现现现现酒店市场1酒店市场分布图滨海明珠 滨海明珠 滨海明珠 滨海明珠 大酒店 大酒店 大酒店 大酒店 听涛酒店 听涛酒店 听涛酒店 听涛酒店大梅沙 大梅沙 大梅沙 大梅沙 海景 海景 海景 海景酒店 酒店 酒店 酒店 假日 假日 假日 假日 酒店 酒店 酒店 酒店皇都 皇都 皇都 皇都 酒店 酒店 酒店 酒店金沙湾 金沙湾 金沙湾 金沙湾 大酒店 大酒店 大酒店 大酒店 鹏星 鹏星 鹏星 鹏星 酒店 酒店 酒店 酒店福源 福源 福源 福源 宾馆 宾馆 宾馆 宾馆雅兰 雅兰 雅兰 雅兰 酒店 酒店 酒店 酒店沁茗泉 沁茗泉 沁茗泉 沁茗泉 酒店 酒店 酒店 酒店 小梅沙 小梅沙 小梅沙 小梅沙 渡假村 渡假村 渡假村 渡假村小梅沙 小梅沙 小梅沙 小梅沙 大酒店 大酒店 大酒店 大酒店世纪 世纪 世纪 世纪 海景 海景 海景 海景电话： 功能齐全 服务周到优势 元日 .间收费平时多数为商务 周末、节假日散客也很多客户类型、交通 套房间，产权式酒店基本情况中西餐厅、会议室、健 身房、室内恒温泳池等 平时 5折，周末、节假日 7-8折香港市区及周边区域周末平时周末、节假日满，提前 定房 平时， 1/3的入住率 大梅沙大梅沙雅兰酒店 大梅沙雅兰酒店 大梅沙雅兰酒店 大梅沙雅兰酒店 服务设施价格入住率 客户来源 地经营情况所属片区酒店名称电话： 单人房 420元 /日；山景双人 580元 /日；海景 6元 日价格中西餐厅、歌舞厅、桑 拿浴室、网球场、商场、 美容中心、商务中心、 会议室、音乐茶座和海 水浴场等服务设施临海、沙滩 停车位充足 依托下沙的开发目前没有竞争对手 总量少优势酒店，（多为渡假）功能定位客房 1间，旺季提前一周定房，平时也很满，也能定到房基本情况 、市区为主 龙岗为辅 少量深圳周边城市间经营情况好，入住率较 高下沙金沙湾大酒店 金沙湾大酒店 金沙湾大酒店 金沙湾大酒店交通房间数 客户经营情况 所属片区酒店名称电话： 海景 功能齐全 服务周到优势 元日 .间收费周末、节假日散客多，平时以 商务为主客户类型距市中心 1小时 10公里，机场1个半小时 70公里，火车站 1小时 3公里。可达性 套房间，产权式酒店基本情况 中餐厅、 迪斯科舞厅、卡拉OK厅、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、网球场、 健身室、按摩室香港 市区及周边区域旺季淡季周末、节假日满，提前定房 平时， 1/3的入住率 大梅沙大梅沙海景酒店 大梅沙海景酒店 大梅沙海景酒店 大梅沙海景酒店 服务设施 入住率客户来源经营情况 所属片区酒店名称渡假别墅、酒店功能 定位别墅面积 30平米 /栋，共 2栋；居家公寓 80平 /套， 45套；酒店式公寓 35平/套，共 84套基本情况前期产权问题产生大量退房 面积过大设计陈旧观海 半山 环境好酒店：标准间 456元； 1房 1厅： 62元2房 1厅： 830元；（以上价格未及折扣）大多市区良好，旺季、周末 10%，平时 50%左右销 售 初 期 公 寓 销 售 较 好 ， 两 个 月 有 30多 套 成 交 ，80%为 12房 ， 面 积 在 40-80M2， 价 格 为 80元 /平米； 50平米的套房 (由别墅分 割 而 成 )， 售 价 高 达10元，销售情况较差；后 期 由 于 土 地 产 权 的 问题，大多数客户都退房 别墅目前基本空置 公寓和部分别墅用做酒店 溪涌金海滩 金海滩 金海滩 金海滩劣势 优势价格酒店经营 情况客户销售情况 所属片区酒店名称高尔夫球场、豪华会所、海滨别墅、私人游艇会、海景酒店等功能定位 分四期开发，总建筑面积为 172,160平方米。分别是洋畴角别墅区，二期洋畴湾群区包括酒店及多层公寓 ，三期邻球场 B9生活村和四期公湾别墅群。基本情况景色绝佳、自身配套较 齐全 别墅客房价格： 38-188（平时）、58-268（节假日）（会员五折、嘉宾六折 成功人士、高尔夫爱好者等 会员、嘉宾、访客差别 消费 南澳世纪海景乡村俱乐部 世纪海景乡村俱乐部 世纪海景乡村俱乐部 世纪海景乡村俱乐部优势 价格酒店经营 模式客户 所属片区酒店名称小梅沙 片区298-58元收费360、 208、 103交通 乳鸽、海景特色 多功能会议室、海鲜酒 楼等服务设施75间房间数 普通酒店性质25061 电话听涛酒店 听涛酒店 听涛酒店 听涛酒店名称大鹏片区 10-180元收费360、 364交通 海景特色 中餐厅等服务设施8间房间数 普通酒店性质843008 电话 皇都酒店 皇都酒店 皇都酒店 皇都酒店名称大梅沙 片区 460-1680元收费360、 103、 364交通山景、海景特色 餐厅、乒乓球、棋牌室、卡拉 OK等服务设施92间房间数 普通酒店性质2546 电话滨海明珠大酒店 滨海明珠大酒店 滨海明珠大酒店 滨海明珠大酒店名称大梅沙 片区 380-180元收费360、 103、 208交通 乳鸽、海景特色 普通酒店性质2509861 电话 沁茗泉酒店 沁茗泉酒店 沁茗泉酒店 沁茗泉酒店名称小梅沙 片区 海景特色30-2680元收费 中餐厅、咖啡廊、音乐酒廊、大堂 酒吧、卡拉 OK歌舞厅等服务设施156间房间数 普通酒店性质2509861 电话 小梅沙大酒店 小梅沙大酒店 小梅沙大酒店 小梅沙大酒店名称小梅沙 片区 35.7%入住率360、 364交通 海景特色20-980元收费 中西餐厅、卡拉 OK、歌舞厅等服务设施238间房间数 渡假村性质25060电话 小梅沙渡假村 小梅沙渡假村 小梅沙渡假村 小梅沙渡假村名称南澳 片区 14.74%入住率360、 364交通海景特色280-360元收费 中餐厅、会议室、卡拉 OK、歌舞厅等服务设施65间房间数 普通酒店性质 84026电话福源宾馆 福源宾馆 福源宾馆 福源宾馆名称大鹏准 片区360、 364交通海景特色10-340元收费 干蒸、湿蒸、光波浴房、卡拉 OK、歌舞厅、茶餐厅等服务设施45间房间数 普通酒店性质 8430593电话鹏星酒店 鹏星酒店 鹏星酒店 鹏星酒店名称总结 总结 总结 总结东部酒店主要集中于大梅沙、小梅沙，借由海资源发展。 东部酒店主要集中于大梅沙、小梅沙，借由海资源发展。 东部酒店主要集中于大梅沙、小梅沙，借由海资源发展。 东部酒店主要集中于大梅沙、小梅沙，借由海资源发展。 少量酒店集中于大鹏、南澳，即使如此，也是依托海景经营，但是经 少量酒店集中于大鹏、南澳，即使如此，也是依托海景经营，但是经 少量酒店集中于大鹏、南澳，即使如此，也是依托海景经营，但是经 少量酒店集中于大鹏、南澳，即使如此，也是依托海景经营，但是经营状况并不乐观。 营状况并不乐观。 营状况并不乐观。 营状况并不乐观。 大多数酒店主要依托海景和海资源的同时，兼设有会议、餐饮、卡拉 大多数酒店主要依托海景和海资源的同时，兼设有会议、餐饮、卡拉 大多数酒店主要依托海景和海资源的同时，兼设有会议、餐饮、卡拉 大多数酒店主要依托海景和海资源的同时，兼设有会议、餐饮、卡拉等多功能配套服务，但是没有明显的知名度的特色消费和主力店。 等多功能配套服务，但是没有明显的知名度的特色消费和主力店。 等多功能配套服务，但是没有明显的知名度的特色消费和主力店。 等多功能配套服务，但是没有明显的知名度的特色消费和主力店。 大多数酒店的消费客户以市区为主，甚至大小梅沙出现香港客户，体 大多数酒店的消费客户以市区为主，甚至大小梅沙出现香港客户，体 大多数酒店的消费客户以市区为主，甚至大小梅沙出现香港客户，体 大多数酒店的消费客户以市区为主，甚至大小梅沙出现香港客户，体现了真正的旅游项目的消费群发展方向。 现了真正的旅游项目的消费群发展方向。 现了真正的旅游项目的消费群发展方向。 现了真正的旅游项目的消费群发展方向。 星级酒店普遍旅游旺季入住率高，淡季仅能维持，提高淡季的经营状 星级酒店普遍旅游旺季入住率高，淡季仅能维持，提高淡季的经营状 星级酒店普遍旅游旺季入住率高，淡季仅能维持，提高淡季的经营状 星级酒店普遍旅游旺季入住率高，淡季仅能维持，提高淡季的经营状况是各酒店的面临的难题没，也是各后续开发商考虑的主要问题之一。 况是各酒店的面临的难题没，也是各后续开发商考虑的主要问题之一。 况是各酒店的面临的难题没，也是各后续开发商考虑的主要问题之一。 况是各酒店的面临的难题没，也是各后续开发商考虑的主要问题之一。 酒店市场度假公寓市场心海 心海 心海 心海 假日 假日 假日 假日 领海 领海 领海 领海 水云间 水云间 水云间 水云间海语 海语 海语 海语 东园 东园 东园 东园东海岸 东海岸 东海岸 东海岸 倚天阁 倚天阁 倚天阁 倚天阁度假公寓市场分布图度假公寓，带装修功能定位8月 3日开盘日期 占地 930平米，建筑面积 2050平米，住宅 1850平方米，商业 1650平方米，容积率 2. ， 8层 基本情况密度大 规模小 与东海岸直接竞争 距海距离较近； 未来可依托大梅沙片区的发展和配套均价 680元 /平米，能看海的90多元 平米深圳市企业主为主 公务员及白领一房一厅一卫： 47-5两房两厅一卫： 69-85三房两厅两卫： 98-10销售难度较大 1房销售最好 、其次为 2房大梅沙滨浴场北，海语路 海语东园 海语东园 海语东园 海语东园 劣势 优势价格户型 客户销售情况所属片区楼盘名称度假酒店式公寓，带装修，产权 70年功能定位现已发售开盘日期 占地 6324平米，建筑面积 1965平米，住宅 989平方米，商业 1976平方米基本情况规模不大，密度较高 一线观海 引进品牌饮食皇子扒房均价 1.2万元 /平米；深圳市企业主40-50平为主，不带厨房 认购人数，约 290人（共 280套）大梅沙I.领海 领海 领海 领海劣势 优势价格户型 客户销售情况所属片区楼盘名称年月日开盘日期 基于渡假基础上，规划以居 住为主 目前实际销售客户以度假为 主功能 定位套酒店式公 寓占地约 26.8万平米，建筑面积 21.5万平米容积率 0.8基本情况离海 150米，并有快速干道隔断难以直接享受大梅沙片区配套品牌开发商 靠山 规模大，自身配套完善公寓均价 650元独栋别墅： 1.2万以上4联排： 70以上2联排： 90多以市区为主，职业较分散， 包含企业主、公司管理层及 白领单房、一房、两房、三房、四房一期推出 70多套，总共销售了约20套； 3平以上独栋， 5卖了 2套 4联排 28套， 190平，只剩 1套2联排 24套（ 250平，销售理想）单房销售情况较 1房 1厅差 大梅沙滨浴场北万科东海岸 万科东海岸 万科东海岸 万科东海岸 劣势 优势 价格户型客户销售情况 所属片区楼盘名称度假公寓功能定位预计 10月开盘日期 占地 7802平米，建筑面积 171平米，容积率 1.35，共套基本情况人行上下不方便 规模小，配套不全 内部环境一般临海； 靠山元平方米5栋，多层， 163户40-85平目前在客户登记阶 段，情况一般大梅沙倚天阁 倚天阁 倚天阁 倚天阁劣势 优势价格户型 客户销售情况所属片区楼盘名称套总套数 大梅沙片区 海景优势酒店，一部分是产权式酒店，另外 一部分为经营用的功能定位5月 1日开业开盘日期酒店管理差 公共设施和形象档次较差90%（旺季）4-70%（淡季） 标准房：周末 458元，平时 428元35%客户为公务员（盐田为主）10市区客户目的渡假一房一厅；两房一 厅； 5-10平已卖完； 周末人多，提前三天 定位置好的房，当天 去也有，位置不好； 平时较少 大梅沙水云间 水云间 水云间 水云间劣势 出租率 价格户型 客户销售情况 或经营情 况 所属片区楼盘名称度假公寓功能定位今年 5月重新包装开盘开盘日期 占地 3283.6平米，建筑面积 870平，一期 590， 8栋 128套公寓，二期别墅 16栋， 20平米左右 /栋基本情况交通、生活配套 没有社区 外观设计落后 临海 看海，沙滩 下沙公共沙滩已建成起价 80元 /平米，均价 1万，总价 3万元起深圳市企业主为主1房 1厅， 48平2房 厅，带装修， 50多平米 销售率约 70%，销售期约 3年下沙 名墅海景 名墅海景 名墅海景 名墅海景 劣势 优势户型 客户销售 情况所属片区楼盘名称度假别墅功能定位93年开始建设开盘日期 30万平米，规划别墅 206栋，已建 150套，容积率 0.45基本情况土洋村环境极差 密度大，园区环境差 建筑外观设计过时距海距离较远 管理差价格便宜 起价 480元 /平米，均价 50元 /平米；少量 20-30家入住做周末度假用10套交管理费324平， 264平， 39平， 3-39平， 58平开始销售较好，后期由于产权、社区规划及 管理问题出现退房，目 前销售基本停滞 土洋 御海湾山庄 御海湾山庄 御海湾山庄 御海湾山庄劣势 优势价格户型 使用情况销售情况所属 片区楼盘名称目前多为渡假用功能 定位占地面积 490平方米，基本情况土洋村环境极差 密度大，园区环境差 建筑外观设计过时距海距离较远 管理差价格便宜680元 /平米18平的 3房；30-360平的别墅 20余套目前有 40多套未售出；大约10多套交管理费未开盘葵涌土洋华侨海景山庄 华侨海景山庄 华侨海景山庄 华侨海景山庄劣势 优势价格户型 客户销售情况所属片区楼盘名称高档别墅功能定位未定开盘日期 占地 30万平方米，一期 69栋，容积率 0.13基本情况与海的参与性联系不紧密大小梅沙中间 规模大，密度低 地块临海设计优秀 预计价格 2万 /平米“人间十万户，此处两三家 ”在建 大、小梅沙之间天琴湾（碧海名城） 天琴湾（碧海名城） 天琴湾（碧海名城） 天琴湾（碧海名城）劣势 优势价格户型 客户销售情况所属片区楼盘名称总结 总结 总结 总结在万科东海岸的引导下，大、小梅沙兴起了度假居住热潮，大量开发商 在万科东海岸的引导下，大、小梅沙兴起了度假居住热潮，大量开发商 在万科东海岸的引导下，大、小梅沙兴起了度假居住热潮，大量开发商 在万科东海岸的引导下，大、小梅沙兴起了度假居住热潮，大量开发商的进入也显示了对该区域的信心。 的进入也显示了对该区域的信心。 的进入也显示了对该区域的信心。 的进入也显示了对该区域的信心。 度假公寓主要集中于大梅沙、小梅沙，依托海景，作为休闲度假用途。 度假公寓主要集中于大梅沙、小梅沙，依托海景，作为休闲度假用途。 度假公寓主要集中于大梅沙、小梅沙，依托海景，作为休闲度假用途。 度假公寓主要集中于大梅沙、小梅沙，依托海景，作为休闲度假用途。多数度假公寓有良好的生态景观，但在目前状况下也有交通及生活配套 多数度假公寓有良好的生态景观，但在目前状况下也有交通及生活配套 多数度假公寓有良好的生态景观，但在目前状况下也有交通及生活配套 多数度假公寓有良好的生态景观，但在目前状况下也有交通及生活配套不足的劣势。 不足的劣势。 不足的劣势。 不足的劣势。 单个项目规模小，同质化严重，竞争激烈。 单个项目规模小，同质化严重，竞争激烈。 单个项目规模小，同质化严重，竞争激烈。 单个项目规模小，同质化严重，竞争激烈。 购买客户以深圳市客户为主，多是私企业主、公务员及白领，作为度假 购买客户以深圳市客户为主，多是私企业主、公务员及白领，作为度假 购买客户以深圳市客户为主，多是私企业主、公务员及白领，作为度假 购买客户以深圳市客户为主，多是私企业主、公务员及白领，作为度假之用。 之用。 之用。 之用。 大、小梅沙除去作为旅游项目基地外，在度假居住（第二居所）方面得 大、小梅沙除去作为旅游项目基地外，在度假居住（第二居所）方面得 大、小梅沙除去作为旅游项目基地外，在度假居住（第二居所）方面得 大、小梅沙除去作为旅游项目基地外，在度假居住（第二居所）方面得到了更多人的认同，同时度假居住的兴起也会带动旅游市场的发展。 到了更多人的认同，同时度假居住的兴起也会带动旅游市场的发展。 到了更多人的认同，同时度假居住的兴起也会带动旅游市场的发展。 到了更多人的认同，同时度假居住的兴起也会带动旅游市场的发展。 酒店市场旅游市场旅游景点分布图三洲田 三洲田 三洲田 三洲田 小梅沙 小梅沙 小梅沙 小梅沙大梅沙 大梅沙 大梅沙 大梅沙 溪涌 溪涌 溪涌 溪涌 土洋 土洋 土洋 土洋鲨鱼涌 鲨鱼涌 鲨鱼涌 鲨鱼涌笔架山 笔架山 笔架山 笔架山大鹏龙井 大鹏龙井 大鹏龙井 大鹏龙井 排牙山 排牙山 排牙山 排牙山海柴角 海柴角 海柴角 海柴角黑岩角 黑岩角 黑岩角 黑岩角仙人石 仙人石 仙人石 仙人石 东山 东山 东山 东山 东冲 东冲 东冲 东冲西冲 西冲 西冲 西冲王母妆台 王母妆台 王母妆台 王母妆台 大鹏所城 大鹏所城 大鹏所城 大鹏所城 谭公庙 谭公庙 谭公庙 谭公庙三洲田 三洲田 三洲田 三洲田地址：盐田区 地址：盐田区 地址：盐田区 地址：盐田区景点简介：三洲田景区包括保存完整的客家围屋 景点简介：三洲田景区包括保存完整的客家围屋 景点简介：三洲田景区包括保存完整的客家围屋 景点简介：三洲田景区包括保存完整的客家围屋 三洲田村、 三洲田村、 三洲田村、 三洲田村、三洲田茶场、三洲田水库、梅沙尖、家科中心高山兰养植基 三洲田茶场、三洲田水库、梅沙尖、家科中心高山兰养植基 三洲田茶场、三洲田水库、梅沙尖、家科中心高山兰养植基 三洲田茶场、三洲田水库、梅沙尖、家科中心高山兰养植基地，大小三洲塘、红花坜、骡马峰水库等。水库可垂钓，茶 地，大小三洲塘、红花坜、骡马峰水库等。水库可垂钓，茶 地，大小三洲塘、红花坜、骡马峰水库等。水库可垂钓，茶 地，大小三洲塘、红花坜、骡马峰水库等。水库可垂钓，茶 场可品绿茶。 场可品绿茶。 场可品绿茶。 场可品绿茶。 特色：三洲田村依然保留原汁原味的客家乡村风味，房屋错 特色：三洲田村依然保留原汁原味的客家乡村风味，房屋错 特色：三洲田村依然保留原汁原味的客家乡村风味，房屋错 特色：三洲田村依然保留原汁原味的客家乡村风味，房屋错 落有序，依山傍水，三面环山，远离闹市，远离繁嚣，居民 落有序，依山傍水，三面环山，远离闹市，远离繁嚣，居民 落有序，依山傍水，三面环山，远离闹市，远离繁嚣，居民 落有序，依山傍水，三面环山，远离闹市，远离繁嚣，居民 生活悠然自得，与世隔绝。 生活悠然自得，与世隔绝。 生活悠然自得，与世隔绝。 生活悠然自得，与世隔绝。特产：三洲田茶叶和菜干 特产：三洲田茶叶和菜干 特产：三洲田茶叶和菜干 特产：三洲田茶叶和菜干 未来规划：预计 未来规划：预计 未来规划：预计 未来规划：预计 2年开发茶公园，初步规划出公众高尔夫球场、 年开发茶公园，初步规划出公众高尔夫球场、 年开发茶公园，初步规划出公众高尔夫球场、 年开发茶公园，初步规划出公众高尔夫球场、高尔夫运动中心、观光茶庄和生态旅游区等，将融生态旅游、 高尔夫运动中心、观光茶庄和生态旅游区等，将融生态旅游、 高尔夫运动中心、观光茶庄和生态旅游区等，将融生态旅游、 高尔夫运动中心、观光茶庄和生态旅游区等，将融生态旅游、 休闲度假、旅游观光和高尚住宅功能于一体，成为华侨城在 休闲度假、旅游观光和高尚住宅功能于一体，成为华侨城在 休闲度假、旅游观光和高尚住宅功能于一体，成为华侨城在 休闲度假、旅游观光和高尚住宅功能于一体，成为华侨城在 深圳东部的旅游发展基地 深圳东部的旅游发展基地 深圳东部的旅游发展基地 深圳东部的旅游发展基地马峦山 马峦山 马峦山 马峦山 地址：龙岗区坪山镇 地址：龙岗区坪山镇 地址：龙岗区坪山镇 地址：龙岗区坪山镇 景点简介：马峦山风景区位于深市龙岗区南部，与 景点简介：马峦山风景区位于深市龙岗区南部，与 景点简介：马峦山风景区位于深市龙岗区南部，与 景点简介：马峦山风景区位于深市龙岗区南部，与三洲田、大小梅沙相接壤，属东部黄金海岸占地 三洲田、大小梅沙相接壤，属东部黄金海岸占地 三洲田、大小梅沙相接壤，属东部黄金海岸占地 三洲田、大小梅沙相接壤，属东部黄金海岸占地 50平 平 平 平方米公里，自然风光得天独厚。在马峦山可观海、观 方米公里，自然风光得天独厚。在马峦山可观海、观 方米公里，自然风光得天独厚。在马峦山可观海、观 方米公里，自然风光得天独厚。在马峦山可观海、观 山、观湖、观瀑布、观村落和田野。 山、观湖、观瀑布、观村落和田野。 山、观湖、观瀑布、观村落和田野。 山、观湖、观瀑布、观村落和田野。 特色：原汁原味的自然风光有 特色：原汁原味的自然风光有 特色：原汁原味的自然风光有 特色：原汁原味的自然风光有 36洞国际山地高尔夫 洞国际山地高尔夫 洞国际山地高尔夫 洞国际山地高尔夫和丰富的山水资源 和丰富的山水资源 和丰富的山水资源 和丰富的山水资源大小梅沙 大小梅沙 大小梅沙 大小梅沙功能定位集高尚居住与提供一流滨海风光及娱乐休闲为一体的东部海岸旅游综合服务基地重要功能构成高尚居住、酒店公寓、酒店、公共空间、游乐设施、综合商业 面积分配比 用地面积 （万 m2 ） 重要功能面积比（ %）高尚居住 5.1 35.0 酒店 +公寓 28.0 17.公共空间 30. 19.0游乐 +商业 4.7 28.3合 计 157.8 10.桔钓沙桔钓沙位于南澳，是本市品质最好的沙滩之一。沙滩长 桔钓沙位于南澳，是本市品质最好的沙滩之一。沙滩长 桔钓沙位于南澳，是本市品质最好的沙滩之一。沙滩长 桔钓沙位于南澳，是本市品质最好的沙滩之一。沙滩长 10多米，宽 多米，宽 多米，宽 多米，宽 50余米，沙质特别好，沙粒很细，沿岸的海水水质 余米，沙质特别好，沙粒很细，沿岸的海水水质 余米，沙质特别好，沙粒很细，沿岸的海水水质 余米，沙质特别好，沙粒很细，沿岸的海水水质甚好，清澈见底。桔钓沙的海滩边，有一片茂密的树林，而 甚好，清澈见底。桔钓沙的海滩边，有一片茂密的树林，而 甚好，清澈见底。桔钓沙的海滩边，有一片茂密的树林，而 甚好，清澈见底。桔钓沙的海滩边，有一片茂密的树林，而 树底下依然是软软的沙地。 树底下依然是软软的沙地。 树底下依然是软软的沙地。 树底下依然是软软的沙地。 票价： 票价： 票价： 票价： 15元 元 元 元浪骑游艇会 公司：深圳市浪骑游艇会有限公司 公司：深圳市浪骑游艇会有限公司 公司：深圳市浪骑游艇会有限公司 公司：深圳市浪骑游艇会有限公司 地址：深圳东部海岸（航海坐标：东经 地址：深圳东部海岸（航海坐标：东经 地址：深圳东部海岸（航海坐标：东经 地址：深圳东部海岸（航海坐标：东经 14度 度 度 度 32.3“、北纬 、北纬 、北纬 、北纬 2度 度 度 度 324.6”） ） ） ）面积： 面积： 面积： 面积： 16万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 经营类型：海上游艇休闲、旅游、度假、运动及商务活动等 经营类型：海上游艇休闲、旅游、度假、运动及商务活动等 经营类型：海上游艇休闲、旅游、度假、运动及商务活动等 经营类型：海上游艇休闲、旅游、度假、运动及商务活动等配置：会所、全封闭的会员公寓、 配置：会所、全封闭的会员公寓、 配置：会所、全封闭的会员公寓、 配置：会所、全封闭的会员公寓、 274个游艇泊位、 个游艇泊位、 个游艇泊位、 个游艇泊位、 40个干船仓和游艇维修车 个干船仓和游艇维修车 个干船仓和游艇维修车 个干船仓和游艇维修车间等设施。会所大楼建筑面积 间等设施。会所大楼建筑面积 间等设施。会所大楼建筑面积 间等设施。会所大楼建筑面积 1370平方米，内设海图室、购物商场、会议室、 平方米，内设海图室、购物商场、会议室、 平方米，内设海图室、购物商场、会议室、 平方米，内设海图室、购物商场、会议室、豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和系统化海上模拟 豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和系统化海上模拟 豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和系统化海上模拟 豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和系统化海上模拟训练仪等设施。 训练仪等设施。 训练仪等设施。 训练仪等设施。 大鹏古城 大鹏古城 大鹏古城 大鹏古城 地址：深圳市龙岗区大鹏镇鹏城村 地址：深圳市龙岗区大鹏镇鹏城村 地址：深圳市龙岗区大鹏镇鹏城村 地址：深圳市龙岗区大鹏镇鹏城村 景点简介： 景点简介： 景点简介： 景点简介：大鹏古城位于深圳市东部大鹏镇鹏城村， 大鹏古城位于深圳市东部大鹏镇鹏城村， 大鹏古城位于深圳市东部大鹏镇鹏城村， 大鹏古城位于深圳市东部大鹏镇鹏城村，占地 占地 占地 占地 1万平方米，始建于公元 万平方米，始建于公元 万平方米，始建于公元 万平方米，始建于公元 1394年， 年， 年， 年，是明代为了抗击倭寇而设立的，简称 是明代为了抗击倭寇而设立的，简称 是明代为了抗击倭寇而设立的，简称 是明代为了抗击倭寇而设立的，简称 “大 大 大 大鹏所城 鹏所城 鹏所城 鹏所城 ”。大鹏古城雄伟庄重、风格古朴的城门（南门、东门、西门）和 。大鹏古城雄伟庄重、风格古朴的城门（南门、东门、西门）和 。大鹏古城雄伟庄重、风格古朴的城门（南门、东门、西门）和 。大鹏古城雄伟庄重、风格古朴的城门（南门、东门、西门）和明清时期民居保存完好；狭窄蜿蜓的小巷以青石板铺就，宁静古朴；数座 明清时期民居保存完好；狭窄蜿蜓的小巷以青石板铺就，宁静古朴；数座 明清时期民居保存完好；狭窄蜿蜓的小巷以青石板铺就，宁静古朴；数座 明清时期民居保存完好；狭窄蜿蜓的小巷以青石板铺就，宁静古朴；数座 建筑宏伟、独具特色的清代 建筑宏伟、独具特色的清代 建筑宏伟、独具特色的清代 建筑宏伟、独具特色的清代 “将军第 将军第 将军第 将军第 ”有序分布。其中以抗英名将赖恩爵的 有序分布。其中以抗英名将赖恩爵的 有序分布。其中以抗英名将赖恩爵的 有序分布。其中以抗英名将赖恩爵的振威将军第最为壮观，该将军第有年的历史，拥有数十栋屋宇、厅、 振威将军第最为壮观，该将军第有年的历史，拥有数十栋屋宇、厅、 振威将军第最为壮观，该将军第有年的历史，拥有数十栋屋宇、厅、 振威将军第最为壮观，该将军第有年的历史，拥有数十栋屋宇、厅、房、井、廊、院等，其中牌匾众多，雕梁画柱，是广东省不可多得的大型 房、井、廊、院等，其中牌匾众多，雕梁画柱，是广东省不可多得的大型 房、井、廊、院等，其中牌匾众多，雕梁画柱，是广东省不可多得的大型 房、井、廊、院等，其中牌匾众多，雕梁画柱，是广东省不可多得的大型 古建筑。此外，古城内还有侯王庙、天后宫、赵公祠、参将署等一批古迹 古建筑。此外，古城内还有侯王庙、天后宫、赵公祠、参将署等一批古迹 古建筑。此外，古城内还有侯王庙、天后宫、赵公祠、参将署等一批古迹 古建筑。此外，古城内还有侯王庙、天后宫、赵公祠、参将署等一批古迹 可供参观。 可供参观。 可供参观。 可供参观。 交通：市内乘 交通：市内乘 交通：市内乘 交通：市内乘 360、 、 、 、 364郊线大巴，龙岗乘 郊线大巴，龙岗乘 郊线大巴，龙岗乘 郊线大巴，龙岗乘 81专线大巴。 专线大巴。 专线大巴。 专线大巴。 票价： 票价： 票价： 票价： 10元 元 元 元电话： 电话： 电话： 电话： 8430269 将军第 将军第 将军第 将军第地址：深圳市龙岗区大鹏镇 地址：深圳市龙岗区大鹏镇 地址：深圳市龙岗区大鹏镇 地址：深圳市龙岗区大鹏镇 景点简介： 景点简介： 景点简介： 景点简介：在古城内有十多座将军府第，其中的抗英名将、清广 在古城内有十多座将军府第，其中的抗英名将、清广 在古城内有十多座将军府第，其中的抗英名将、清广 在古城内有十多座将军府第，其中的抗英名将、清广东水师提督赖恩爵的振威将军第和清福建水师提督刘 东水师提督赖恩爵的振威将军第和清福建水师提督刘 东水师提督赖恩爵的振威将军第和清福建水师提督刘 东水师提督赖恩爵的振威将军第和清福建水师提督刘 起龙的将军第最为著名。赖恩爵振威将军第规模宏伟、 起龙的将军第最为著名。赖恩爵振威将军第规模宏伟、 起龙的将军第最为著名。赖恩爵振威将军第规模宏伟、 起龙的将军第最为著名。赖恩爵振威将军第规模宏伟、 保存完整。赖氏三代曾出了五位将军。在鸦片战争的首战 保存完整。赖氏三代曾出了五位将军。在鸦片战争的首战 保存完整。赖氏三代曾出了五位将军。在鸦片战争的首战 保存完整。赖氏三代曾出了五位将军。在鸦片战争的首战 九龙海战 九龙海战 九龙海战 九龙海战中，赖恩爵奉林则徐之命率中国水师与英军作战，大获全胜。不久，赖恩 中，赖恩爵奉林则徐之命率中国水师与英军作战，大获全胜。不久，赖恩 中，赖恩爵奉林则徐之命率中国水师与英军作战，大获全胜。不久，赖恩 中，赖恩爵奉林则徐之命率中国水师与英军作战，大获全胜。不久，赖恩 爵接替著名的关天培担任了广东水师提督、晋封振威将军。道光二十四年 爵接替著名的关天培担任了广东水师提督、晋封振威将军。道光二十四年 爵接替著名的关天培担任了广东水师提督、晋封振威将军。道光二十四年 爵接替著名的关天培担任了广东水师提督、晋封振威将军。道光二十四年 （公元 （公元 （公元 （公元 184年）建造 年）建造 年）建造 年）建造 “振威将军第 振威将军第 振威将军第 振威将军第 ”，道光皇帝亲书门额送至。将军第内建 ，道光皇帝亲书门额送至。将军第内建 ，道光皇帝亲书门额送至。将军第内建 ，道光皇帝亲书门额送至。将军第内建筑结构复杂，雕梁画栋、对联众多，是深圳市保存完整、具有较高艺术性 筑结构复杂，雕梁画栋、对联众多，是深圳市保存完整、具有较高艺术性 筑结构复杂，雕梁画栋、对联众多，是深圳市保存完整、具有较高艺术性 筑结构复杂，雕梁画栋、对联众多，是深圳市保存完整、具有较高艺术性 和观赏性的清代建筑。将军第是市级文物保护单位，也是 和观赏性的清代建筑。将军第是市级文物保护单位，也是 和观赏性的清代建筑。将军第是市级文物保护单位，也是 和观赏性的清代建筑。将军第是市级文物保护单位，也是 “深圳一日游 深圳一日游 深圳一日游 深圳一日游 ”推 推 推 推荐的精品景点之一。 荐的精品景点之一。 荐的精品景点之一。 荐的精品景点之一。 交通：市内乘 交通：市内乘 交通：市内乘 交通：市内乘 360、 、 、 、 364郊线大巴，龙岗乘 郊线大巴，龙岗乘 郊线大巴，龙岗乘 郊线大巴，龙岗乘 81专线大巴。 专线大巴。 专线大巴。 专线大巴。 电话： 电话： 电话： 电话： 8430269 大鹏龙井地址：鹏城村东门外 地址：鹏城村东门外 地址：鹏城村东门外 地址：鹏城村东门外 20米处的龙头山下 米处的龙头山下 米处的龙头山下 米处的龙头山下景点简介：井体呈圆简形，深近七米，直径约一米多，为弧形的花岗岩 景点简介：井体呈圆简形，深近七米，直径约一米多，为弧形的花岗岩 景点简介：