嘉益大厦物业管理委托合同(修改).doc

嘉益大厦物业服务管理委托合同嘉益大厦物业管理委托合同第一章 总则第一条 本合同当事人委托方：嘉益大厦业主委员会（以下简称甲方）受托方：厦门温馨家园物业服务有限公司（以下简称乙方）根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将嘉益大厦（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本情况物业类型：商住楼座落位置：厦门市嘉禾路158162号四至：东至嘉莲别墅、西至嘉禾路、南至海山大厦、北至嘉莲大厦。占地面积：5491.10平方米建筑面积：55281.00平方米第三条 乙方提供的服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托管理事项第四条 房屋的使用、装修的管理和监督。按有关法律、法规政策规定和业主公约规定对大楼内住宅房屋的使用、装饰装修进行管理监督。第五条 房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室车库。第六条 共用设施、设备的维修、养护运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设施设备、对讲系统。第七条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。第八条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第九条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第十条 公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十一条 交通与车辆停放秩序的管理。第十二条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。第十三条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十四条 组织开展社区文化娱乐活动。第十五条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：1. 物业管理服务费；2. 代收公共维修金（代收代缴）；3. 代收水费、电费（代收代缴）；4. 代收公摊水电费（含电梯、公共照明、监控、车库、消防、二次供水等公共用水电）（代收代缴）；5. 车库管理服务费及临时停车费。6. 代收其它经营性收入。第十六条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方接受委托并合理收费。第十七条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及业主公约或本合同约定的其他措施。第十八条 其他委托事项1. 。2. 。第三章 委托管理期限第十九条 委托管理期限为 年。自 2010 年 月 日起至 年 月 日止。第四章 双方权利义务第二十条A 甲方双方权利义务（适用于业主委员会）1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守规约；3.审定乙方拟定的物业管理制度；4.检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况；5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财政预算及决算；6.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。B 乙方双方权利义务1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；2. 对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3.按本合同第十七条的约定，对业主和物业使用人违反业主规约的行为进行处理；4.可选聘专业公司承担本物业的专项服务业务，但不能将本物业的管理责任转让给第三方；5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方负责实施；6. 向业主和物业使用人告之物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告之有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；8.每六个月向业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施；10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业的全部档案资料；11. 乙方更换本大厦物业服务中心主任时，须知会嘉益大厦业主委员会并征询业主委员会意见；甲方认为本大厦物业服务中心主任不称职时，乙方接到甲方书面通知后一个月内应予以更换。第五章 物业管理服务质量第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理 （一） 物业共用部位、共用设备、公共设施的维护管理。1、 房屋外观：整洁、完好，制止并劝阻乱贴、乱涂、乱悬挂现象；2、 居住氛围：在重大节日期间（元旦、春节、五一、中秋、国庆），必须对大厦公共区域进行布置，应当但不限于摆放一定数量的鲜花，营造节日气氛。3、 设备运行：正常良好、无事故隐患；建立健全维修养护制度和安全操作规程；4、 定期巡回检查、维护保养，做好设备的运行维护记录，档案齐全，运行环境良好；5、 专业技术人员必须按规程操作；6、 急修：接报修电话30分钟内赶到现场（因交通原因的除外但不得超过2小时）；小修：不过夜需修、急修及时率100%7、 房屋及设施、设备的维修、养护，完好率95%。（二） 环境卫生管理1. 公共环境：无噪音、空气、水质污染、路面整洁；管辖区内无卫生死角、无积存垃圾，下水道、沙井、化粪池通畅，水池定期清洗；2. 定期进行卫生消毒杀菌。（三） 公共绿化管理1. 绿化管理及养护措施落实到位，定期修剪、施肥、杀虫、浇水，保持绿化整齐美观，无大面积折损或病虫害；2. 不改变绿化用途和无破坏、践踏及随意占用现象。（四） 交通秩序与车辆停放管理1. 车辆按规定停放，管理制度健全完善；2. 车辆停放井然有序，保持道路畅通。（五） 公共秩序维护、安全防范协助管理1. 本大厦秩序维护设5个岗位（即监控岗/巡逻岗/福隆岗/福兴岗/车库岗），每个岗位不少于三人编制，总编制人数不得低于16人，其中监控室岗位专人值班，每人八小时，保证监控室全天二十四小时有人在岗。各岗位必须24小时值班，大厦公共区域定时段巡逻，维护正常秩序、消除安全隐患、降低事故、盗窃案件的发生率，如果由于维序人员的缺岗或其它方面失职造成损失的，一切后果由乙方承担。各岗位发生缺岗时，经双方确认或有确凿证据的，发现一次由业委会代表全体业主对物业公司罚款一千元整，缺岗情况发生3次以上，甲方有权提前解除合同。2. 维序人员应标志明显、训练有素、文明值勤，并主动熟悉业主，热情服务；必须将各维序岗位全体人员照片、工号（或姓名）公示在大堂，每季度由业委会对全体维序人员进行服务质量评比，评选出“优秀员工”两名，奖金200元，奖金由物业公司发放给表现优异的保安人员。3. 值班、交接班记录齐全规范；4. 加强对出租户的管理，定期入户调查摸底，并对每个承租人的详细情况登记备案。（六） 业主和物业使用人对乙方服务质量的满意率达到：90%。第六章 物业管理服务费用第二十二条 物业管理服务费1. 本物业的管理服务费，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取；商场房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.50元向业主或物业使用人收取；每季度收取一次（每年的2月15日、5月15日、8月15日、10月15日为缴纳物业管理服务费的日期）。2. 业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。第二十三条 车位管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：地下车库：80元人民币/月/每车位对于地下停车位管理费收入，物业公司扣除三名保安工资（合计5400元/月）后，物业公司与全体业主五五分成；地面停车位使用费收入，由物业公司与全体业主五五分成。第七章 公共维修金第二十四条 公共维修金的缴存、管理1. 公共维修金收费标准：商住房及商场收费为0.30元/月*平方米，店面收费为0.20元/月*平方米，；2. 公共维修金的管理：单独立帐、专户管理、专款专用；3. 公共维修金的使用项目：电梯外维、电梯年检、弱电、监控防盗设施及消防设施维修，空调维修、公共照明维修与光源更换，土建维修支出，水泵维修、给排水维护、管道疏通、其他费用等；4. 大厦的房屋公共维修资金的使用，必须由乙方向业委会提交维修（维护）项目报告，无论金额大小，必须由业委会批准后方能生效。5. 乙方应向全体业主公布公共维修金年度计划和公共维修金年度预决算，并每年两次向全体业主公布公共维修金的收支情况。第八章 其他事项二十五条 大厦裙楼外墙、屋顶、廊柱等所有广告招牌、标语等位置的开发、转让收益管理规定。1. 嘉益大厦外墙、商场内广告经营、公共场所场地出租由嘉益大厦物业服务中心统一进行经营管理，业主委员会审批监督；2. 广告租金收益的30%作为乙方的代理费和员工奖励，其余部分扣除乙方税金及广告成本支付外，用于补充大厦物业管理服务费和公共维修金的不足。第九章 违约责任第二十六条 甲方违反合同第十九的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十七条 乙方违反合同第二十一条、二十二条的规定，未尽管理义务或未达到管理目标要求的，造成业主或使用人经济损失的，乙方应给予相应的经济赔偿。第二十八条 甲乙双方联合进行业主（含物业产权人及物业实际使用人）满意度问卷调查（问卷发放率不低于总数的90%，回收率占发放率的90%或以上时满意度问卷调查方有效），当满意单元总数低于200户（单元）时，或有重大投诉等性质严重的侵犯业主权益的情况，甲方有权解除本合同。第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。第三十条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付伍万元的违约金。造成守约方损失的，还应支付经济赔偿金。第十章 附则第三十一条 自本合同生效之日起十天内，办理上年度公共维修金及创收余额的交接清理。第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并达到管理目标，且大多数业主和使用人反映良好，可优先续订本大厦的物业管理合同。第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第三十四条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第三十五条 本合同连同附件共肆页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方负责与开发商沟通并做善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。第三十七条 本合同执行